Cour d'appel, 29 septembre 2022. 20/04209

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2022 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/04209 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBSL3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de 75859 Paris cedex 17 - RG n° 1119009972 APPELANT Monsieur [N] [S] [Adresse 4] [Localité 1] Représenté et assisté par Me Mohamed CHAKRI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0321 INTIME Monsieur [I] [M] [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par Me Marie-catherine VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 Assisté par Me Christine GASCON, avocat au barreau des HAUTS-de-SEINE, toque : PN 234 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, président assesseur Aurore DOCQUINCOURT, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière présent lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE M. [N] [S] est titulaire d'un bail verbal portant sur un local à usage d'habitation, constitué d'une chambre numérotée 10 au 7ème étage d'un immeuble situé [Adresse 4] appartenant à M. [I] [M]. Par acte d'huissier de justice du 9 février 2018, M. [I] [M] a fait délivrer à M. [N] [S] un commandement de payer la somme de 7.227,31 euros en principal au titre des loyers et charges dus entre le mois de mars 2013 et celui de février 2018. Par acte d'huissier du 10 juillet 2019, M. [I] [M] a fait assigner M. [N] [S] devant le tribunal d'instance de Paris aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail pour non paiement des loyers et charges et de condamnation en paiement. A l'audience du 21 octobre 2019, M. [I] [M], représenté, a demande au tribunal de : - prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut régulier du paiement des loyers et souscription d'une assurance habitation, - ordonner l'expulsion de M. [N] [S], si besoin avec le concours de la force publique, - autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par le locataire dans tout garde-meubles de son choix, a ses frais, risques et périls, - condamner M. [N] [S] à payer la somme de 9.227,31 euros au titre des loyers, charges impayés jusqu'au mois d'octobre 2019 inclus, - condamner M. [N] [S] a payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double montant du loyer jusqu'à la libération complète des lieux, - débouter M. [N] [S] de ses demandes, notamment de délai de paiement, - condamner M. [N] [S] à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, - ordonner l'exécution provisoire. Par jugement contradictoire entrepris du 12 décembre 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué : Condamne M. [N] [S] à verser à M. [I] [M] la somme de 9.157,04 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois d'octobre 2019 inclus ; Prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre M. [I] [M] et M. [N] [S] ; Ordonne l'expulsion de M. [N] [S] du local à usage d'habitation situé [Adresse 4], faute pour lui d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; Condamne M. [N] [S] à verser à M. [I] [M] une indemnité d'occupation mensuelle fixe égale à 150 euros, à compter du 1er novembre 2019 jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ; Rejette la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local d'habitation ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne M. [N] [S] à verser à M. [I] [M] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [N] [S] aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer du 15 janvier 2019 ; Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 26 février 2020 par M. [N] [S] ; Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 mai 2022 par lesquelles M. [N] [S], appelant, demande à la cour de : Recevoir M. [N] [S] en son appel ; L'en déclarer recevable et bien fondé ; En conséquence : Infirmer le jugement du 12 décembre 2019 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau : Constater que M. [N] [S] ne fait que respecter ses obligations issues du contrat de bail, notamment, le paiement de ses loyers et la souscription d'une assurance habitation ; Dire et juger que M. [N] [S] n'a, à aucun moment durant la location, subordonné le paiement des loyers à la délivrance des quittances ; Dire et juger que M. [N] [S] justifie d'une assurance habitation au titre des années 2020, 2021 et 2022 ; Fixer le montant des loyers de mars 2018 à octobre 2019 à la somme de 7.400 euros ; Dire et juger que la somme de 1.757,04 euros au titre des charges arrêtées au mois de décembre 2017 n'est pas due, le bail verbal prévoit un loyer mensuel de 100 euros toutes charges comprises ; Débouter M. [I] [M] de sa demande de résiliation du contrat de bail au regard de l'exigence de bonne foi dans l'exécution des obligations contractuelles prévue par l'ancien article 1134 alinéa 3 du code civil (devenu l'article 1104 du même code) ; Dire et juger que le bail conclu entre M. [N] [S] et M. [I] [M] est toujours en cours ; Débouter M. [I] [M] de sa demande tendant à l'expulsion de M. [N] [S] de la chambre au 7ème étage d'un immeuble situé au [Adresse 4] ; Débouter M. [I] [M] de sa demande tendant à la condamnation M. [N] [S] à lui verser la somme de 150 euros par mois à compter du premier novembre 2019 jusqu'à son départ volontaire ou à défaut son expulsion des lieux ; Accorder à M. [N] [S] des délais pour s'acquitter de sa dette locative d'un montant de 7.400 euros au titre des loyers de mars 2018 à octobre 2019 augmenté des loyers postérieurs à cette date, et ce dans le délai d'un mois à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir ; Condamner M. [I] [M] à payer à M. [N] [S] la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à l'obligation de loyauté sur le fondement de l'article l'article 1104 du code civil ; Ordonner la réintégration de M. [N] [S] dans son domicile, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; Condamner M. [I] [M] à payer à M. [N] [S] la somme de 40.000 euros en réparation de son préjudice causé par la perte du logement depuis le 18 juin 2021 ; Subsidiairement, en cas de rejet de la demande de réintégration, condamner M. [I] [M] à payer à M. [N] [S] la somme de 50.000 euros au titre de son préjudice matériel ; Condamner M. [I] [M] à payer à M. [N] [S] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Vu les dernières écritures remises au greffe le 4 mai 2022 au terme desquelles M. [I] [M], intimé, demande à la cour de : Vu le commandement du 9 février 2018, Vu les articles 1224 et suivants du code civil, Déclarer l'appel de M. [N] [S] irrecevable et mal fondé ; Le débouter de toutes ses demandes ; Confirmer le jugement rendu le 12 décembre 2019 par le tribunal d'instance de Paris en ce qu'il a : - Constaté que M. [N] [S] ne respectait pas ses obligations issues du contrat de bail, à savoir le paiement de son loyer et de ses charges, le 1er de chaque mois et la souscription d'une assurance des risques locatifs, - Prononcé la résiliation judiciaire du bail, - Condamné M. [N] [S] à payer la somme de 9.227,31 euros à M. [I] [M] correspondant aux loyers et charges impayés, jusqu'au mois d'octobre 2019 inclus, - Condamné M. [N] [S] à payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Faisant droit à l'appel incident et statuant à nouveau ; Condamner au surplus M. [N] [S] à payer à M. [I] [M] la somme complémentaire de 3.000 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle de 150 euros par mois jusqu'à son expulsion des lieux le 18 juin 2021 ; Condamner M. [N] [S] à verser à M. [I] [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Le condamner aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer. M. [N] [S] a été expulsé des lieux loués selon procès-verbal du 18 juin 2021. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation judiciaire du bail Le premier juge a exactement rappelé qu'au terme de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, l'obligation principale du locataire est de s'acquitter du paiement régulier des loyers et charges des locaux loués. Il a justement relevé qu'il ressortait du décompte joint au commandement de payer, délivré le 9 février 2018, que le loyer mensuel était de 100 euros depuis janvier 2014, mais ramené à 1.080 euros par an, soit en réalité un loyer de 90 euros par mois ; Que la "prescription quinquennale invoquée par les parties" permettait de retenir une dette locative égale à 5.400 euros pour la période de 60 mois courue de mars 2013 à février 2018 inclus, à laquelle s'ajoute la somme de 2.000 euros pour la période de 20 mois courue de mars 2018 à février 2019 inclus, ce que M. [N] [S] ne conteste pas. En revanche, s'agissant des rappels de charges, l'appelant en conteste le paiement en faisant valoir que, par accord verbal, les charges étaient comprises dans le loyer, l'assignation devant le tribunal d'instance de Paris à la requête de M. [I] [M] le 19 juillet 2019 étant censée le confirmer. Mais il sera relevé que l'extrait d'un courrier du 5 avril 2007 de M. [N] [S] qui y est cité ne fait que relater sa simple affirmation. C'est donc exactement, faute du rapport de la preuve contraire, que le tribunal a déclaré M. [N] [S] redevable des charges locatives récupérables. Toutefois, devant la cour, M. [I] [M] produit essentiellement des appels de charges pour les années 2015 à 2017 et trois relevés de charges de l'agence Etoile, syndic de la copropriété, qui seuls peuvent fonder sa créance : - pour l'année 2012, couverte par la prescription, - pour l'année 2013 qui ne pourra être retenu qu'à hauteur de 10/12° de son montant pour les mois non prescrits, soit la somme de 351,36 euros (421,63 x 10/12°) - pour 2014 à hauteur de 320,78 euros, soit un total de 672,56 euros (351,36 + 320,78). Le jugement sera réformé en ce sens, M. [I] [M] étant débouté du surplus de sa demande. Ainsi la dette locative arrêtée à un total supérieur à 8.000 euros à la date du jugement entrepris, au regard d'un loyer mensuel hors charges de 90 euros, permettait parfaitement au tribunal de résilier le bail à raison du grave manquement de M. [N] [S] à une de ses obligations essentielles, l'argumentation d'un refus d'encaissement des loyers par le bail, maintenue devant la cour devant être également rejetée par elle, l'appelant reconnaissant d'ailleurs avoir totalement cessé de payer le loyer en 2015 et être resté "dans l'incertitude pendant plus de trois ans". La cour confirmera donc le jugement entrepris de ce chef. Sur l'indemnité d'occupation et le montant de la dette locative Le tribunal a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 150 euros par mois, ce qui est justifié tant par son caractère indemnitaire que compensatoire et en appréciation du comportement de M. [N] [S] qui s'est abstenu de régler son loyer pendant des années. Conformément aux demandes complémentaires formées par M. [I] [M] devant la cour il convient d'ajouter à la dette locative et d'indemnités d'occupation, la somme de 3.000 euros pour les 20 mois ayant courus de novembre 2019 à juin 2021 inclus (150 x 20). La dette locative sera ainsi fixée à la somme totale de 11.072,56 euros (7.400 + 672,56 + 3.000). Sur les autres demandes L'expulsion de M. [N] [S] et des occupants de son chef ayant été réalisée le 18 juin 2021, le sens de la décision conduit la cour à refuser sa demande de réintégration. Il en sera de même de sa demande délai de paiement, compte tenu de l'ancienneté de la dette locative et de son montant, que ses facultés contributives, au regard des éléments versés aux débats, ne permettraient, en tout état de cause, pas de contenir dans les plus larges délais légaux. Quant aux demandes indemnitaires formées en réparation des préjudices que M. [N] [S] subirait au titre d'un prétendu manquement de M. [I] [M] à son obligation de loyauté à son égard ou bien encore du préjudice matériel de la perte de son logement, le sens de la décision conduit pareillement à les écarter. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable d'allouer à M. [I] [M] une indemnité de procédure de 2.000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a fixé la dette de loyer et de charges à la somme totale de 9.157,04 euros, mois d'octobre 2019 inclus, Et statuant à nouveau, Condamne M. [N] [S] à payer à M. [I] [M] la somme totale de 11.072,56 euros de dette de loyers, charges et indemnités d'occupation, mois de juin 2021 inclus, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne M. [N] [S] à payer à M. [I] [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [N] [S] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président