Cour d'appel, 30 avril 2024. 21/01291

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 1ère CHAMBRE CIVILE ARRET N° 229 DU 30 AVRIL 2024 N° RG 21/01291 - N° Portalis DBV7-V-B7F-DMLQ Décision déférée à la Cour : jugement tribunal de proximité de Saint-Martin, décision attaquée en date du 06 septembre 2021, enregistrée sous le n° 19/00236. APPELANTE : LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU DOMAINE DE LONVILLIERS représenté par son syndic, la société SAS FONTENOY IMMOBILIER SAINT MARTIN dont le siège est [Adresse 5] - [Localité 3], elle-même représentée par son président, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Florence BARRE AUJOULAT, avocat postulant au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 1), et avocat plaidant Me Olivier AUMONT, membre de la Selarl AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS. INTIMEE : S.A.S.U. FONCIA TOULOUSE [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Anne-Gaëlle GOURANTON de la SCP BALADDA GOURANTON & PRADINES, avocat postulant au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 83), et avocat plaidant Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE. COMPOSITION DE LA COUR : Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée. DÉBATS : A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, la présidente a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. GREFFIER : Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière. ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière. * * * Faits et Procédure [Adresse 6], est un ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme, hôtel et habitation, soumis au régime de la copropriété. Alléguant l'élection lors de l'assemblée générale du 14 juin 2010 de la société Foncia Toulouse en qualité de syndic, le renouvellement de son mandat le 28 juin 2012, le placement sous administration provisoire par décision du 29 novembre 2013 et l'existence de fautes de gestion, par acte du 9 mai 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a assigné la société Foncia Toulouse devant le tribunal de proximité de Saint-Martin-Saint-Barthélémy pour obtenir sa condamnation au paiement de 909 299,27 euros de dommages et intérêts, des dépens avec distraction et de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement rendu le 6 septembre 2021 le tribunal a - rejeté la demande d'indemnisation du syndicat des copropriétaires, - laissé aux parties la charges de leurs frais irrépétibles, - condamné la société Foncia Toulouse au paiement des dépens, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par déclaration reçue le 22 décembre 2021 le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision pour obtenir son annulation ou sa réformation en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes. Par dernières conclusions communiquées le 1er septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a sollicité au visa des articles 1991 et suivants, 1347 du Code civil 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 61-1 du décret du 17 mars 1967, - d'infirmer le jugement entrepris en ses dispositions ayant considéré que la preuve du préjudice du syndicat n'était pas rapportée, Statuant à nouveau, - dire et juger que la société Foncia Capitole a gravement manqué à son obligation d'établir les comptes du syndicat et de les soumettre au vote de l'assemblée générale en procédant notamment à des compensations illégales ; - condamner la société Foncia Toulouse à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 909 299,27 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; - débouter la société Foncia Toulouse de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions; - condamner la société Foncia Toulouse à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; - la condamner en outre au paiement des entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement Me Florence Barre-Aujoulat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions communiquées le 21 août 2023, la SASU Foncia Toulouse a demandé, rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées, - débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, - confirmer le jugement dont appel, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2023. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossier a été autorisé le 4 février 2024. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendu le 30 avril 2024. Motifs de la décision Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré que le syndic avait commis des fautes professionnelles qui ont occasionné la nullité de résolutions, en ne communiquant pas les documents comptables avant les assemblées générales, en réalisant des opérations de compensation non valables, en omettant une créance de 80 000 euros, en ne respectant pas la répartition des charges au regard du règlement de copropriété, mais que le préjudice n'était pas démontré et ne pouvait être reproché au syndic élu lors des faits, même si les fautes de gestion avaient engendré des difficultés pour la copropriété et une mise sous administration pendant douze années, que le syndicat des copropriétaires ne prouvait pas l'absence de diligence du syndic et en quoi les compensations irrégulières avaient diminué la dette de la société CDE au détriment de la copropriété. Tout en déboutant le syndicat des copropriétaires de ses demandes contre le syndic, il a condamné le syndic au paiement des dépens. Sur la faute En application des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, [...] le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : -d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ; -d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ; -d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Il en résulte, ce qui est surabondamment confirmé l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, que les comptes de copropriété sont établis suivant une nomenclature, seule utilisable par le syndic pour l'enregistrement des opérations effectuées par le syndicat des copropriétaires, à l'exclusion des règles du plan comptable général des entreprises et qu'aucune compensation ne doit être effectuée entre les comptes dont le solde est débiteur et les comptes dont le solde est créditeur. En l'espèce, le syndic indique dans ses conclusions : 'les compensations ont été effectuées [...] en accord avec les copropriétaires et conformément aux mandats conclus par les copropriétaires avec le gestionnaire CDE. L'assemblée générale des copropriétaires a validé les comptes en ce compris les compensations. La société Foncia a obtenu le quittus pour sa gestion. [...] la société CDE n'a pas procédé au règlement des charges de copropriété en vertu de la délégation de paiement qui lui a été donnée par les copropriétaires et le montant des factures de prestations de service émises par la société CDE pour l'entretien des parties communes (ménage, piscine, plage) et le gardiennage du site ont été portées en compensation au crédit des comptes individuels des copropriétaires avec leur accord. [...] Les compensations ont été pratiquées avec l'accord des copropriétaires et dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires et non à leur insu et la société Foncia s'est contentée d'appliquer cette modalité de paiement des charges de copropriété par compensation à la demande des copropriétaires : la société CDE ne réglait pas les charges de copropriété et le montant de ses prestations d'entretien et de gardiennage était passé au crédit du compte individuel des copropriétaires'. À l'inverse de ce qui est soutenu cette modalité de paiement est interdite par la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'elle est fautive, sans qu'il soit justifié de rechercher si elle était ou non conforme à l'intérêt des copropriétaires, ce qui est, en tout état de cause, contredit par la mise sous administration pendant douze ans. En outre, les comptes de CDE étaient débiteurs et les conséquences pour la copropriété étaient d'autant plus graves qu'il résulte de l'exposé concordant des parties sur ce point que la société CDE, était gestionnaire de la résidence de tourisme et des biens des copropriétaires 'représentant environ la moitié des tantièmes' qui lui avaient confié leurs lots à bail dans le cadre de baux commerciaux et que les charges n'ont pas été réglées notamment par cet exploitant représentant plus de 60% des tantièmes (conclusions intimé). En tout état de cause, le copropriétaire qui ne règle pas ses charges de copropriété ne peut sérieusement prétendre compenser cette carence par une activité quelconque qu'il ferait au bénéfice de la copropriété. Suivre un tel raisonnement conduirait les membres d'un conseil du syndical ou un syndic non professionnel à ne plus payer les charges par compensation avec les services qu'ils rendent. C'est une des raisons pour lesquelles la loi a prévu une nomenclature des comptes et une impossibilité de compensation. Surabondamment, en l'espèce, il n'est même pas démontré que la société CDE dispensait des services au bénéfice de la copropriété alors qu'elle était débitrice de loyers annuels de 100 000 euros (restaurant) et de 80 000 euros (parties communes). Ainsi le syndic a notamment compensé les dettes -charges dues- de la société CDE par les sommes versées par les copropriétaires dont elle gérait les lots. Il n'est pas justifié d'une information ou d'une autorisation de l'assemblée générale et quand bien même elle existerait, elle ne pourrait valider une pratique expressément interdite par la loi. En outre, de la décision du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre du 3 décembre 2015, il résulte que le syndic a considéré comme rejetée une résolution qui était adoptée en raison d'une erreur de calcul des tantièmes, que le syndic n'a pas donné une information loyale aux copropriétaires, de sorte que la résolution lui ayant donné quittus a été annulée, qu'il n'a pas donné informé les copropriétaires de l'état d'avancement de travaux, que les consommations d'eau et d'électricité étaient illégalement réparties en fonction des quotes-parts de parties communes en contradiction avec la loi et le règlement de copropriété ; tous éléments qui confirment l'existence de fautes commises par le syndic dans l'exercice de ses missions. Sur le préjudice Les comptes établis pendant l'administration provisoire mettent en évidence que des compensations ont été annulées pour 137 888,05 euros en 2013. Le tableau produit en pièce N°9, soumis au débat contradictoire, met en évidence une répartition anormale pour 909 299,27 euros au regard des charges illégalement compensées entre avril 2012 et février 2013. Il est corroboré par des éléments comptables (pièces N°10 et 13). Les écritures de l'intimé admettent implicitement la réalité d'un préjudice financier puisqu'elles relatent que les charges n'ont pas été réglées notamment par l'exploitant CDE représentant plus de 60% des tantièmes ce qui a logiquement conduit au placement sous administration provisoire de la copropriété, lequel a nécessairement eu un coût pour la copropriété (27 881,27 euros en 2014). La compensation irrégulière qui suppose de contre-balancer les dettes de la société CDE (les siennes augmentées de celles des copropriétaires dont elle gérait les biens) par les paiements opérés par d'autres copropriétaires ou des 'services' que cette société aurait fournis à la copropriété, a permis de dissimuler la dette de la société CDE, dette qui a subsisté après l'annulation des compensations. Moyennant cette manipulation comptable qui n'est pas contestée, la société Foncia a permis à la société CDE d'échapper plusieurs années durant au paiement des charges. La réalité du préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires est démontrée par le placement sous administration provisoire de la copropriété, résultant du défaut de paiement des charges notamment par CDE, représentant 60% des tantièmes, disposant donc de toute latitude pour approuver les comptes et donner quittus au syndic. Elle est encore confirmée autant que de besoin par l'attestation de M. [J] qui relate les méthodes de fonctionnement de la société CDE, mentionne que plus de 960 000 euros ont été payés par compensation de leurs comptes, que les copropriétaires n'étaient pas informés des compensations, que des appels de fonds fallacieux étaient émis, puisqu'ils 'avaient en main le service du syndicat Foncia, qu'ils faisaient ce qu'ils voulaient'. À l'inverse de ce qui est soutenu la copropriété ne pouvait pas agir contre les copropriétaires puisqu'ils avaient payé (à CDE), elle pouvait seulement agir contre cette société CDE placée en liquidation judiciaire le 17 décembre 2015. Bien qu'une créance de 327 886 + 200 000 euros a été déclarée, le paiement de ces charges est définitivement perdu pour le syndicat des copropriétaires et le recouvrement en est définitivement impossible. Compte tenu de ses éléments, le lien de causalité entre l'intégralité du préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires et les agissements de la société Foncia Toulouse est démontré et il convient, infirmant le jugement, de condamner la société Foncia Toulouse à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 909 299,27 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel. La société Foncia Toulouse est déboutée de ses demandes contraires. Le syndic qui succombe est condamné au paiement des dépens avec distraction au profit de Me Barre- Aujoulat pour ceux des frais dont avance aurait été faite sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile . Le syndic est débouté de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros à ce titre. Par ces motifs la cour - infirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation du syndicat des copropriétaires, statuant de nouveau, - condamne la société Foncia Toulouse à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 909 299,27 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; Y ajoutant - déboute la société Foncia Toulouse de ses demandes contraires, - condamne la société Foncia Toulouse au paiement des dépens, avec distraction au profit de Me Barre- Aujoulat, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - condamne la société Foncia Toulouse à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, La décision a été signée par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière. La présidente La greffière