Cour d'appel, 16 mai 2024. 22/01170

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 16 MAI 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01170 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFBMX Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2021 -Juridiction de proximité de TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS - RG n° 11-21-6967 APPELANTES Madame [V] [Y] née le 28/03/1950 à [Localité 9] [Adresse 1] [Localité 5] Madame [I] [Y] épouse [F] née le 25/11/1952 à [Localité 9] [Adresse 8] [Localité 2] Madame [Z] [Y] épouse [S] née le 23/06/1959 à [Localité 9] [Adresse 6] [Localité 7] Représentées par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 INTIMEE Madame [T] [M] épouse [W] [Adresse 4] [Localité 3] Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 22 mars 2022, déposée à l'étude d'huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile. COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Anne-Laure MEANO, président Muriel PAGE, conseiller Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Aurély ARNELL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2019, l'indivision [Y]-[F]-[S] a consenti à bail à Mme [T] [M] épouse [W] un appartement à usage de résidence secondaire situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée d'un an à compter du 15 septembre 2019 moyennant un loyer annuel de 48.262,68 euros, outre 1.953,48 euros de charges. Par acte d'huissier en date du 27 mai 2021, l'indivision [Y]-[F]-[S] a fait assigner Mme [T] [M] épouse [W] devant le tribunal judiciaire de Paris (au lieu du juge des contentieux de la protection) aux fins de la voir condamner à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de : 16408,16 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 16 mars 2021, 500 euros à titre de dommages et intérêts, 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. Mme [T] [M] épouse [W], régulièrement assignée à l'étude, n'a pas comparu. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 7 décembre 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : REJETTE l'ensemble des demandes formulées par l'indivision [Y]-[F]-[S], CONDAMNE l'indivision [Y]-[F]-[S] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES : Vu l'appel interjeté le 11 janvier 2022 par Mmes [V], [I] et [Z] [Y], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 avril 2022 par lesquelles Mmes [V], [I] et [Z] [Y] demandent à la cour de : INFIRMER le jugement rendu le 7/12/2021 par le juge de proximité du tribunal judiciaire de Paris, et statuant à nouveau. CONDAMNER Mme [T] [M] [W] à payer au propriétaire la somme totale de 17. 828 26 euros, correspondant : aux indemnités d'occupation et charges impayés du 15/09/2020 au 18/12/2020 pour un montant de 12.606,13€ - 73,60€ + 552,82€ - 4.021,89€ = 9.063,46€, au coût de la remise en état suivant factures acquittées = 8.764,80€, outre la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts par application des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil, et de celle de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA CONDAMNER aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP REGNIER BEQUET MOISAN, avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Mme [T] [M] épouse [W] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions des appelantes lui ont été signifiées le 22 mars 2022 par remise à l'étude de l'huissier de justice en application de l'article 656 du code de procédure civile. L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimée était tenue de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables. Les conclusions d'appel remises au greffe le 28 avril 2022 ont été signifiées à Mme [T] [M] épouse [W] le 23 mai 2022 par remise en l'étude de l'huissier en application de l'article 656 du code de procédure civile. Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des indemnités d'occupation et charges impayés du 15/09/2020 au 18/12/2020 En l'espèce, le contrat de bail signé le 11 septembre 2019 prévoit en ses articles 1.4. et 1.5. que : ' 1.4. - Durée du contrat de location : Le présent bail est consenti pour une durée de un an. Prenant effet le 15 septembre 2019. Pour se terminer le 14 septembre 2020. Le bail est un bail d'un an non renouvelable de date à date, du 15 septembre 2019 au 14 septembre 2020. Le locataire devra payer les loyers le jour du début de bail. 1.5. - Congé - Forme et délais. Pas de congé'. Le premier juge a justement déduit de ses dispositions contractuelles, que le contrat a pris fin le 14 septembre 2020 sans qu'il ait été nécessaire de délivrer un congé, que les sommes réclamées pour la période du 15 septembre 2020 au 18 décembre 2020 ne peuvent l'être qu'à titre d'indemnités d'occupation. Les appelantes ne le contestent pas mais font grief au jugement de les avoir déboutées de leur demande formée à ce titre au motif qu'il n'était pas rapporté la preuve du maintien dans les lieux de Mme [T] [M] [W] sur la période du 15 septembre au 18 décembre 2020. Elles versent aux débats devant la cour, une 'attestation sur l'honneur' du 16 janvier 2022, de Mme [U] [C], négociatrice location à l'agence Dauphine (mandataire du bailleur) écrite datée et signée de la main de son auteur, avec en annexe la photocopie de sa carte d'identité, par laquelle elle atteste des éléments suivants : ' - que je me suis occupée depuis septembre 2019 de la location de l'appartement de 5 pièces du 2ème étage du [Adresse 1] à Mme [T] [M] sur la base d'un mandat de location pour le compte de l'indivision [Y]-[F]-[S] et de la suite des relations entre locataire et bailleur - que de septembre à novembre 2020, Mme [T] [M] m'a fait savoir à plusieurs reprises qu'elle voulait poursuivre la location de l'appartement [Adresse 1], ce qui m'a fait rédiger et envoyer un nouveau bail d'un an à compter du 18 septembre 2020, bail resté lettre morte. Quand je voyais Mme [T] [M], elle m'affirmait le faire, mais sans retour au final (plusieurs relances) (...) - que Mme [T] [M] a effectué son déménagement sans prévenir qui que ce soit (...) - que Mme [T] [M] m'a dit à plusieurs reprises qu'elle devait venir à mon bureau pour remettre toutes les clefs et que celles-ci ont finalement été déposées à mon bureau le vendredi 18 décembre 2020, juste avant Noël, par un homme en scooter sans attendre qu'un reçu lui soit remis'. Par courriel du 1er décembre 2020, Mme [T] [M] a indiqué à Mme [V] [Y], qu'elle attendait son retour pour rendre les clés à l'agence. Il résulte ainsi des pièces produites que Mme [T] [M] s'est maintenue dans les lieux au delà du terme du bail et n'a restitué les clés du logement que le 18 décembre 2020. L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Aux termes du contrat de bail, le loyer s'élève à 48.262,68 euros, soit 4.021,89 euros par mois et fait l'objet d'une révision annuelle à la date anniversaire du bail, l'indice de base retenu étant celui du 2ème trimestre 2019, valeur 129,72. S'agissant des charges, le contrat de bail énonce qu'elles s'élèvent à 1953,48 euros, soit 162,79 euros par mois, qu'il s'agit d'un forfait, qui ne fera l'objet d'aucune régularisation mais sera réactualisé annuellement dans la même proportion que le loyer. Il résulte de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle, étant rappelé que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Le bailleur procède au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues, à charge pour lui de produire un décompte des charges selon leur nature, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, et, à compter de l'envoi du décompte, de tenir les pièces justificatives (factures,...) à la disposition du locataire pendant six mois. Le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification prohibe toute évaluation forfaitaire, ce, nonobstant toute clause en sens contraire dans le bail (Civ. 3e, 20 déc. 1995). Par ailleurs, il incombe au bailleur de justifier de sa créance de charges à l'encontre du preneur. (Civ. 3e, 22 mai 2013AJDI 2013. 832). Il appartient au juge de rechercher si les charges sont justifiées. (Civ. 3e, 19 janv. 2000, no 98-12.658). Le décompte détaillé par nature de charge ne peut tenir lieu de justificatif (Civ. 3ème 30 juin 2004, pourvoi 03-11.098, Bull 135, Civ. 3ème 8 décembre 2010, pourvoi 09-71.124, Bull 216). En l'espèce, les bailleresses produisent deux décomptes de régularisation de charges locatives pour les années 2019 et 2020, détaillant chacun des postes de charges (concierge 75 %, prestations autres charges, eau, ordures ménagères et balayage, ascenseur). S'agissant de la régularisation des charges 2019, celle-ci n'est pas réclamée dès lors qu'elle est créditrice à hauteur de 73,60 euros. Les appelantes n'ont donc pas à produire les justificatifs des charges dont elles ne sollicitent pas le règlement. En revanche, s'agissant de la régularisation des charges 2020, une somme de 552,82 euros est réclamée. Or, le décompte produit, établi sur papier libre sans entête, n'est corroboré par aucune pièce justificative, telle que le relevé de charges de copropriété pour l'année 2020 notamment. A défaut de pièces justificatives, la cour considère que la régularisation de charges pour l'année 2020 n'est pas justifiée. Seules seront donc prises en compte les provisions appelées conformément au contrat de bail. Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que Mme [T] [M] est redevable au titre des indemnités d'occupation pour la période du 15 septembre au 18 décembre 2020, compte-tenu de la révision intervenue au 15 septembre 2020 en fonction de l'indice du 2ème trimestre 2020 (130,57), de : - 2159,06 euros outre 87,39 euros de provisions sur charges, du 15 au 30 septembre 2020 - 4048,24 euros outre 163,86 euros de provisions sur charges, du 1er au 31 octobre 2020 - 4048,24 euros outre 163,86 euros de provisions sur charges, du 1er au 30 novembre 2020 - 2350,59 euros outre 95,14 euros de provisions sur charges, du 1er au 18 décembre 2020 inclus, soit un total de : 13116,38 euros, dont à déduire la somme de 73,60 euros au titre de la régularisation de charges créditrice de l'année 2019, soit 13042,78 euros. Enfin, le contrat de bail mentionne qu'une somme de 4021,89 euros a été versée au titre du dépôt de garantie. Conformément à l'article 22 loi du 6 juillet 1989 et à la demande en ce sens des appelantes, cette somme sera déduite des indemnités d'occupation réclamées, soit un solde restant dû de 9020,89 euros. Infirmant le jugement déféré sur ce point, il convient de condamner Mme [T] [M] à payer à Mmes [V], [I] et [Z] [Y] ladite somme de 9020,89 euros au titre des indemnités d'occupation dues sur la période du 15 septembre au 18 décembre 2020. Sur la demande en paiement au titre de la remise en état de l'appartement L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé: c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'existence des dégradations locatives. Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : 'Un état des lieux est établi (..) lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location (...)'. En première instance, l'indivision [Y]-[F]-[S] a sollicité la condamnation de Mme [T] [M] épouse [W] à lui payer la somme de 7344,70 euros au titre des travaux de remise en état du studio. Le premier juge a rejeté la demande au motif qu'en l'absence d'état des lieux, la preuve des dégradations imputables à Mme [T] [M] épouse [W] n'était pas rapportée. Devant la cour, Mmes [V], [I] et [Z] [Y] versent aux débats : - un état des lieux d'entrée contradictoire du 16 septembre 2019 faisant état d'un logement loué globalement en bon état, notamment s'agissant des sols en parquet ( à l'exception de quelques espaces et trous entre les lattes dans le séjour et la salle à manger), des murs et plafonds peints en blanc - un état des lieux de sortie du 24 décembre 2020 dressé de façon unilatérale, sans qu'il ne soit précisé si la locataire a été convoquée portant mention d'un appartement restitué en bon état à l'exception de : - dans l'entrée : un impact et un crochet sur le mur - dans la salle à manger : manque parquet à trois endroits, trous entre les lattes et des lattes bougent à l'entrée, une latte du parquet cassée à refaire - dans le séjour : deux clous et un trou au mur (à reboucher) - dans la chambre rue : transformation du couloir d'accès à la chambre sur rue en dressing, condamnation de l'accès par la porte donnant sur l'entrée, implantation du meuble dressing fixe à divers endroits au mur et bloquant la porte par deux supports métalliques vissés dans la porte - dans la chambre fond : un mur peint en orange, 25 autocollants laissés, 8 crochets aux murs, morceaux de scotch - dans la chambre couloir : un mur peint en bleu, deux clous, 4 crochets et 4 trous de chevilles, traces de scotch avec morceaux de posters, trace rouge - dans le couloir des chambres : peinture neuve - dans une salle de bain : le radiateur chauffe serviette est endommagé, le système électrique est apparent et a été modifié, - un état des lieux de sortie établi par huissier de justice le 21 mai 2021 en la présence de Mme [V] [Y] et Mme [U] [C] de l'agence Dauphine, et en l'absence Mme [T] [M] épouse [W] pourtant convoquée par lettre simple et lettre recommandée, lequel confirme et précise les éléments précédemment relevés, en ces termes : - dans l'entrée : un crochet dans le mur à gauche de la porte palière ainsi qu'un clou planté à droit de cette porte - dans la salle à manger : une lame du parquet abîmée et quelques lames ébréchées au centre la pièce, une autre lame fortement abîmée côté porte de communication avec le séjour - dans le séjour : peinture des murs et plafond en bon état avec toutefois un trou important de 5 centimètres sur 5 centimètres et deux petits trous sur la baguette au dessus, ainsi que deux vis plantées dans le mur de refend - dans la troisième pièce principale, chambre rue : deux crochets plantés dans le conduit situé dans l'angle et 5 trous de chevilles non rebouchés au mur - dans le couloir des chambres, la peinture couleur olive est en bon état avec toutefois six crochets 'X' plantés dans les murs - dans la chambre couloir : un mur peint en bleu nuit, plusieurs crochets 'X' et des clous plantés dans les murs, des trous chevillés non rebouchés et des traces d'adhésifs - dans la chambre fond : un mur peint en orange, plusieurs crochets 'X' plantés dans les murs, des traces d'adhésifs et de nombreux stickers collés - dans la salle de douche : le boîtier de commande du radiateur est cassé, les fils sont à nu et dangereux - un devis du 29 juin 2021 de l'entreprise Pro Expert d'un montant total de 8764,80 euros TTC correspondant à des travaux de peinture, reprise de parquet, dépose du dressing, remplacement du sèche-serviettes électrique blanc, remplacement de spots défectueux, - les factures acquittées correspondant au devis précité. Il ressort des ces éléments, que sont à mettre à la charge de Mme [T] [M] épouse [W] au titre des réparations locatives relevant de sa responsabilité : - 70 % des travaux de peinture, incluant le retrait des crochets, des clous, des vis et des stickers, ainsi que le rebouchage des trous, dans l'entrée (150 euros), dans le séjour (450 euros), dans les chambres (4053 euros) dans le couloir (1155 euros), soit un montant global de 4065,60 euros (5808 euros x 70 %), l'appartement ayant été loué en bon état en septembre 2019 mais sans avoir été remis à neuf s'agissant des peintures - les travaux de dépose du dressing et de peinture ( 770 euros) - 50 % des travaux de reprise du parquet, dès lors que certains éléments du parquet étaient décrits comme abîmés lors de l'entrée dans les lieux (450 euros / 2 = 225 euros) - le remplacement du sèche-serviettes électrique blanc (400 euros) - l'approvisionnement du chantier (190 euros) total : 5650,60 euros HT. Le poste du devis relatif aux spots (125 euros) sera écarté, dès lors que plusieurs spots étaient déjà défectueux lors de l'entrée dans les lieux (salle de bain, cuisine). Ainsi, les réparations locatives à la charge de la locataire s'élèvent à : 5650,60 euros HT, soit 6215,66 euros TTC. Mme [T] [M] épouse [W] doit donc être condamnée à payer à Mmes [V], [I] et [Z] [Y] la somme de 6215,66 euros au titre des réparations locatives, infirmant le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté leur demande. Sur la demande de dommages-intérêts Mmes [V], [I] et [Z] [Y] forment dans le dispositif de leurs conclusions d'appel, une demande de dommages-intérêts à hauteur de 500 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Cette demande n'est toutefois soutenue par aucune argumentation dans le corps de leurs écritures. A défaut de caractériser une faute de la locataire, cette demande sera écartée, confirmant le jugement déféré sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'application qui a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [T] [M] épouse [W], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt par défaut, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de l'indivision [Y]-[F]-[S], Et statuant à nouveau sur les autres chefs réformés, et y ajoutant, Condamne Mme [T] [M] épouse [W] à payer à Mmes [V], [I] et [Z] [Y] la somme de 9020,89 euros au titre des indemnités d'occupation dues sur la période du 15 septembre au 18 décembre 2020, déduction faite du dépôt de garantie, Condamne Mme [T] [M] épouse [W] à payer à Mmes [V], [I] et [Z] [Y] la somme de 6215,66 euros au titre des réparations locatives, Condamne Mme [T] [M] épouse [W] à payer à Mmes [V], [I] et [Z] [Y] la somme globale de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [T] [M] épouse [W] aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, La greffière La présidente