Tribunal judiciaire, 10 mai 2024. 22/03123

Du 10 mai 2024 5AJ SCI/LC PPP Contentieux général N° RG 22/03123 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XGZC Société GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) C/ [O] [W] - Expéditions délivrées à Me BOUSQUET Mme [W] - FE délivrée à Me BOUSQUET Le 10/05/2024 Avocats : Me Ludovic BOUSQUET TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] - [Localité 3] JUGEMENT EN DATE DU 10 mai 2024 JUGE : Madame Anne-Marie POUCH, GREFFIER : Madame Louisette CASSOU, DEMANDERESSE : Société GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Ludovic BOUSQUET Avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDERESSE : Madame [O] [W] née le 28 Mars 1956 à [Localité 7] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 11 Mars 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. OBJET DU LITIGE L'office public d'aménagement et de construction de la gironde a, selon bail signé le 22 mars 2007, donné en location à Mme [O] [W] l'appartement n°9 situé résidence LES CAPUCINS [Adresse 5] à [Localité 6] et ce, à compter du 23 mars 2007 moyennant un loyer et provision sur charges d'un montant mensuel de 478.82 €. Un procès-verbal de constat a été dressé le 28 juillet 2021 par maître [K] [B] commissaire de justice associé à [Localité 6] à la demande de l' oph GIRONDE HABITAT lequel a saisi le pôle protection et proximité du tribunal judicaire de Bordeaux d'une requête aux fins de reprise d'un logement. Par ordonnance du 3 août 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a, sur saisine de l' oph GIRONDE HABITAT: •constaté que le bien avait été abandonné par ses occupants •constaté la résiliation du bail •autorisé la reprise du local d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6] précedemment loué à Mme [O] [W] •déclaré que les biens inventoriés seront vendus aux enchères publiques à l'exception des papiers et documents de nature personnelle •condamné Mme [O] [W] aux entiers dépens. Cette ordonnance a été signifiée le 30 août 2021 à Mme [O] [W] selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile. L' oph GIRONDE HABITAT a, par la suite, selon un acte délivré le 27 octobre 2022, fait assigner Mme [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue d'obtenir : •qu'il soit constaté que Mme [O] [W] est occupante sans droit ni titre du logement susvisé •que son expulsion des lieux loués soit ordonnée avec ,au besoin, le concours de la force publique •que Mme [O] [W] soit condamnée à lui régler une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer augmenté des charges (478.82 € ), à compter du mois de mai 2022, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux •qu'il soit également mis à la charge de celle- ci 3122.42 € au titre de l'arriéré locatif au jour de la constatation de la résiliation du bail( 3 août 2021) et 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Cette assignation a été adressée à la prefecture de la gironde . A l'audience du 11 mars 2024 l'affaire a été retenue malgré la demande de renvoi formulée, pour des raisons médicales, par Mme [O] [W] laquelle a indiqué que Maître BOYER n'était plus son avocat. Celui-ci a confirmé ne plus intervenir pour la défenderesse. L' oph GIRONDE HABITAT a, alors, maintenu ses demandes tout en sollicitant, à titre subsidiaire, que la résiliation du bail soit prononcée aux torts exclusifs de Mme [O] [W] pour défaut d'occupation effective, sous -location interdite, défaut d'entretien et non-paiement des loyers. Il a porté, sa demande d'indemnité d'occupation des lieux à la somme de 499.84 €,à compter du mois de mai 2022, et celle portant sur l'arrièré locatif à 8031.67 € selon un décompte arrêté au 29 février 2024 et a conclu au rejet des demandes reconventionnnelles présentées par la défenderesse. A l'appui de sa position, l' oph GIRONDE HABITAT rappelle en premier lieu que l'ordonnance du 3 août 2021 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a fait l'objet d'un protocole de recherches infructueuses aux termes duquel il a été relevé que cette personne, qui ne s'était pas préoccupée pendant son absence de l'état du logement en cause, n' y avait pas été vue depuis plus de 6 mois ; que celle-ci a indiqué,en mai 2022, avoir repris possession des lieux avec le concours d'un serrurier alors qu'elle était occupante sans droit ni titre. Cet organisme fait également valoir que la régularité de la procédure déclenchée par lui est inattaquable ; que l'ordonnance du 3 août 2021 est définitive faute d'opposition faite dans les délais légaux par Mme [O] [W] y compris lors de la signification de la présente assignation à laquelle toutes les pièces en cause étaient annexées. Il expose en outre, que le logement abandonné et sale, a été sous-loué ce qui peut expliquer que le montant du loyer ait pu être partiellement réglé ; que la défenderesse n'a pas respecté les dispositions du contrat de location et ne saurait prétendre à l'octroi de dommages et intérêts ne reposant sur aucun préjudice caractérisé. En réponse, Mme [O] [W] indique en premier lieu, être rentrée dans l'appartement le 1 er janvier 1988 où elle a vécu avec son fils ; que pendant la période de covid, elle est restée à [Localité 8] puis à Madagascar ; qu'elle est revenue dans l'appartement en 2022 sans avoir eu connaissance de l'ordonnance d'août 2021 avant le 20 mai 2022, ordonnance qu'elle n'a pas pu attaquer en raison de son état de santé. Elle soutient, également, qu'elle a fait l'objet d'une violation de domicile sans émission d'un procès-verbal de reprise du logement avec perte de l'ensemble de ses affaires et ce, alors même qu'elle en réglait le loyer ; que les dispositions légales n'ont pas été respectées par l'organisme demandeur . La défenderesse précise qu'elle n'a jamais sous-loué l'appartement et que le demandeur a adopté à son égard une attitude inhumaine et méprisante. Elle en déduit que des dommages et intérêts d'un montant de100 000€ doivent lui être alloués en réparation de son préjudice moral et intellectuel . DISCUSSION L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit user des lieux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location ; qu'il doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ,à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement; qu'il doit, également, prendre à sa charge l'entretien courant,des équipements ,des menues réparations et de l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté malfaçon,vice de construction ,cas fortuit ou force majeure. L'article 8 de la même loi ajoute que le locataire ne peut ni céder le contrat de location,ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur. Sur l'occupation des lieux L'article 14-1 de cette loi précise que lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe celui - ci; que s'il n'est pas déféré, dans le mois suivant sa signification, à la mise en demeure réalisée par acte d'huissier,il peut être procédé ,dans les conditions des articles L142-1 et L142-2 du code de procédures civiles d'exécution,à la constatation de l'état d'abandon ; que l'état d'abandon est constaté dans un procès-verbal des opérations réalisées par l'huissier lequel doit contenir un inventaire des biens laissés sur place en cas de logement semblant abandonné; que le juge qui constate la résiliation du bail autorise,si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d'être vendus. Des articles L 142-1 et L142-2 du code des procédure civiles d'exécution ,il ressort, en outre, qu' en l'absence de l'occupant ou si ce dernier en refuse l'accès,l'huissier de justice ne peut y pénétrer qu'en présence du maire de la commune,d'un conseiller municipal ou d'un fonctionnaire délégué par le maire à cette fin, d'une autorité de police ou de gendarmerie,requis pour assister au déroulement des opérations ou,à défaut ,de deux témoins majeurs ; que lorsqu'il a pénétré dans les lieux hors la présence du débiteur, l'huissier doit assurer la fermeture de la porte ou de l'issue par laquelle il est entré. Ces dispositions sont complétées par celles du chapitre unique du titre V portant sur les disposiions propres à la reprise des locaux abandonnés . En l'espèce, il est constant que par procès-verbal dressé le 28 juillet 2021 par maître [K] [B] ,commissaire de justice associé à [Localité 6],il a été relevé(photos annexée)dans le logement n° 21 situé [Adresse 5] à [Localité 6] : •que la locataire n'a pas été vue depuis longtemps et que d'autres personnes y avaient séjourné •qu' à la suite d'un dégât des eaux personne n'a pu être joint et que l'arrivée d'eau a été coupée sans aucune réaction •que la porte, fracturée, est quasiment hors service •que les verrous ayant été cassés pour entrer dans le logement un nouveau verrou a dû être posé •que les lieux sont remplis de nombreux objets •que le séjour et la cuisine présentent un état d'insalubrité important •qu'environ 30 m3 d'objets sales et pourris s' y trouvent •que quelques courriers, datés de mi 2020 pour les plus récents, non ouverts sont présents. Ce commissaire de justice a, dans un courrier daté du 2 octobre 2023 adressé à la défenderesse, précisé que les papiers trouvés par lui n'étaient pas au nom de celle-ci mais à celui d'une autre personne occupant apparemment le logement en cause. Ce constat d'abandon dûment caractérisé a bien été précédé d'une mise en demeure adressée ,le 21 juin 2021,à Mme [O] [W] par le même commissaire de justice. Cette mise en demeure n'a, cependant, pas pu être remise à l'intéressée en raison de son absence momentannée. Cette situation d'abandon est donc certaine et répond bien aux constatations faites par l' oph GIRONDE HABITAT lequel avait en outre en mars et avril 2022 mandaté des artisans qui n'ont obtenu aucune réponse à leur demande d'entrée dans l'appartement en cause . Mme [O] [W] ne s'est au demeurant pas expliqué sur les conditions dans lesquelles le logement loué par elle avait pu être occupé par un autre occupant qu'elle. La procédure diligentée par l' oph GIRONDE HABITAT est donc parfaitement régulière. Il convient, de rappeler , que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a,par ordonnance du 3 août 2021, constaté la résiliation du bail et autorisé l'enlèvement des biens s'y trouvant à l'exclusion de ceux présentant un caractère personnel. Cette ordonnance n'a fait l'objet d'aucune opposition tant en 2021 que lors de la délivrance de la présente assignation à laquelle était,pourtant, annexée cette ordonnance. Mme [O] [W] a elle- même, reconnue avoir eu connaissance du contenu de cette décision en mai 2022 ce qui lui ouvrait droit à la mise en oeuvre de toute contestation de celle-ci. Mme [O] [W] est donc bien occupante sans droit ni titre depuis cette décision ; elle ne pouvait pas l'occuper de force comme elle l'a fait après la période de covid. Sur la demande d'expulsion Son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, doit, au vu des éléments susvisés, être ordonnée . L'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution prévoit, néanmoins, que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement , chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ; que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. L'article L 412-4 du même code précise que la durée des délais ne peut , en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an; qu'il est tenu compte pour la fixation de ce délai de la bonne ou de la mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment,en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ; qu'il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais de recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés Au regard des éléments personnels fournis par Mme [O] [W] il lui sera accordé un délai de 6 mois, à compter de la signification de la présente décision, pour quitter les lieux loués par elle. Sur la fixation d'une indemnité d'occupation des lieux et l'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation Une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges sera imposée à Mme [O] [W] à hauteur de 499.84 € à compter du 1 er mai 2022 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux par elle. Sur l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation L’oph GIRONDE HABITAT produit un état de créance actualisé au 29 février 2024, état tenant compte des versements effectués par Mme [O] [W] en avril 2023 et du virement permanent mis en place par cette dernière à hauteur de 170€ par mois à compter du mois de juin 2023. Il apparaît, cependant, que la caisse d'allocation familiales de la gironde a adressé directement à l'office demandeur le montant de l'aide personnalisée au logement laquelle s'elevait, selon les jusficatifs produits par la défenderesse,à 337.03€ au 1 er octobre 2022. L' oph GIRONDE HABITAT doit, en conséquence, avant dire droit au fond sur le montant de l'arriére de loyer et d'indemnité d'occupation produire un état de créance tenant compte des versements opérés par la CAF de la gironde. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [O] [W] Cette demande repose sur des affirmations dépourvues de tout fondement, Mme [O] [W] ayant abandonné le logement qui lui avait été loué et n'ayant pas utilisé les voies de droit qui lui étaient ouvertes pour contester la procédure de constatation de résiliation de bail. Les éléments produits par elle sont en effet, inopérants sur ce point même si elle a pu rencontrer des difficultés personnelles, notamment, pendant la période de covid, difficultés qui ne peuvent, cependant, pas être imputées à l'organisme demandeur. Elle doit,donc, être déboutée de cette demande. Sur l'application des disposiitons de l'article 700 du code de procédure civile L'équité emporte que la somme de 600 € soit allouée à l' oph GIRONDE HABITAT par application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement,de façon contradictoire,en premier dernier CONSTATE que Mme [O] [W] est occupante sans droit ni titre du logement n°9 situé résidence les capucins, [Adresse 5] à [Localité 6] ORDONNE l'expulsion des lieux loués de Mme [O] [W] dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision. Dit qu' à compter du 1 er mai 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par Mme [O] [W] celle-ci devra s'acquitter d'une indemnité d'occupation des lieux égale à la somme mensuelle de 499.84 € correspondant au montant du loyer augmenté des charges . Avant dire droit au fond exclusivement sur la demande de paiement de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation, ordonne le renvoi de la présente affaire au lundi 1er juillet à 10 heures pour production par l' oph GIRONDE HABITAT d'un état de créance faisant apparaître les versements reçus par lui de la CAF de la gironde DÉBOUTE Mme [O] [W] de l'intégralité de ses demandes CONDAMNE Mme [O] [W] à régler à l' oph GIRONDE HABITAT la somme de 600 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. RAPPELLE que le prononcé de l'exécution provisoire est de droit CONDAMNE Mme [O] [W] aux dépens . Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIERLE JUGE