Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 23/01587

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référés expertises N° RG 23/01587 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XWZH MF/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 FEVRIER 2024 DEMANDEURS : Mme [G] [F] [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Me Laurent GUILMAIN, avocat au barreau de LILLE M. [B] [S] [Adresse 4] [Localité 7] représenté par Me Laurent GUILMAIN, avocat au barreau de LILLE DÉFENDEURS : M. [A] [K] [Adresse 2] [Localité 6] représenté par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE Mme [T] [P] [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE Intervenante volontaire Société SEIZE GESTION [Adresse 9] [Localité 8] représentée par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Martine FLAMENT DÉBATS à l’audience publique du 23 Janvier 2024 ORDONNANCE mise en délibéré au 06 Février 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Après régularisation d’un compromis de vente le 04 février 2020, par l’intermédiaire de l’agence immobilière SAS SEIZE IMMOBILIER, [A] [K] et [T] [P] ont vendu à [B] [S] et [G] [F], suivant acte authentique du 29 mai 2020 reçu par Me [Z], Notaire à [Localité 10] (59), une maison à usage d’habitation située à [Adresse 4], moyennant le paiement de la somme de 575.000 euros. Par actes des 20 et 21 novembre 2023, [G] [F] et [B] [S] ont fait assigner [A] [K] et [T] [P] et la SAS SEIZE IMMOBILIER, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, pour obtenir la désignation d’un expert, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, les dépens étant provisoirement laissés à la charge de ceux qui les ont exposés. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2023 et renvoyée successivement à la demande des parties, au 06 février 2024 pour y être plaidée. A cette date, [G] [F] et [B] [S] forment dans le dernier état de leurs prétentions suivant conclusions déposées l’audience et reprises oralement, les demandes suivantes : Vu l’article 145 du code de procédure civile -Renvoyer les parties à se pourvoir sur le fond du litige Par provision, tous moyens des parties étant réservés, -ordonner une expertise et désigner tel expert qu’il plaira avec mission de : - se rendre sur les lieux dans l’immeuble situé [Adresse 4] (France), après y avoir convoqué les parties, -se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission; -examiner les défauts, malfaçons, non-façons, non-conformités contractuelles allégués dans l’assignation, le procès-verbal de constat du 12 janvier 2024 et les pièces versées aux débats -Les décrire en indiquer l’origine, l’étendue, la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire; en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants, ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables et dans quelles proportions; -dire si les travaux contestés ont été réalisés conformément aux documents contractuels et conformément aux règles de l’art; -décrire les travaux de reprise ou d’achèvement et procéder à un chiffrage desdits travaux, -fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état; -dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en découle, soit pour prévenir les dommages à la personne ou aux biens; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire, dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible; -fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ; -se prononcer sur le respect de l’obligation de délivrance au regard de l’acte notarié de vente des actes et écrits préalables. - dire si les désordres étaient visibles lors de la vente -fixer la provision d’usage et laisser provisoirement les dépens à ceux qui les ont exposés. En réponse, [A] [K] et [T] [P] et la SAS SEIZE GESTION, intervenante volontaire, représentés par leur avocat sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures aux fins de : Vu les pièces versées au débat -Mettre hors de cause la société SEIZE IMMOBILIER -Constater que le société SEIZE GESTION fait intervention volontaire dans le cadre de la procédure -Constater l’inutilité de la mesure d’instruction sollicitée par les demandeurs, -Les débouter de leurs demandes A titre reconventionnel: -Condamner in solidum [G] [F] et [B] [S] à payer à [A] [K] et [T] [P], la somme provisionnelle de 1260 euros, au titre du prorata de la taxe foncière 2020 -Les condamner in solidum à payer à l’agence SEIZE GESTION, et à [A] [K] et [T] [P], la somme de 1000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile -Les condamner enfin, aux entiers frais et dépens de l’instance. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision, susceptible d’appel est contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l’intervention volontaire de la SAS SEIZE GESTION aux lieu et place de la SAS SEIZE IMMOBILIER La société SEIZE IMMOBILIER a fait l’objet d’une fusion-absorption le 13 juin 2023 par la société SEIZE GESTION SAS à effet fiscal rétroactif du 1er janvier 2023,(pièce défendeurs n° 13). La société SEIZE GESTION vient aux droits de la société absorbée laquelle a fait l’objet d’une radiation du RCS, le 02 octobre 2023 (pièce défendeur n°12). Il convient dès lors de constater l’intervention volontaire de la SAS SEIZE GESTION et d’ordonner la mise hors de cause de la société SEIZE IMMOBILIER. Sur la demande d'expertise Les défendeurs concluent au rejet de la demande d’expertise, en l’absence de motif légitime, exposant que les désordres allégués ne sont pas établis, que certains désordres étaient visibles lors des visites préalables à l’acquisition (façades en parpaings non enduites), que d’autres n’ont jamais été évoqués. Ils soutiennent en conséquence que la mesure d’instruction ne présente aucune utilité. Ils ajoutent que le fondement de l’action future n’est pas précisé et que l’action qui serait fondée sur les vices cachés est prescrite, depuis mars 2023. Ils contestent toute manoeuvre et mauvaise foi qui sont imputées à [A] [K]. [G] [F] et [B] [S] répondent qu’ils agissent sur le défaut de délivrance conforme et qu’il suffit qu’un litige potentiel existe et qu’il n’appartient pas au juge des référés sur le fondement de 145 du code de procédure civile d’apprécier le fondement et les limites d’une action future, susceptible d’être exercée. Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il n’y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir; que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne soit pas vouée à l’échec en raison d’un obstacle de fait ou de droit et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. L’existence de contestations même sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. Le rapport d’expertise amiable du 30 décembre 2021 réalisé par l’expert d’assurance de [G] [F] mentionne un défaut d’étanchéité des façades sud et ouest, une absence de conformité de l’installation du compteur d’eau, qui se trouve actuellement chez le voisin, pour les deux habitations, avec un compteur divisionnaire; une absence de bardage dans le jardin, un bardage non achevé; une absence de raccordement de descente d’eau pluviale; un affaissement de la terrasse extérieure jardin et des désordres au niveau du parquet R+1 et enfin des superficies et surfaces erronées. (Pièce demandeurs n°3°). Le procès-verbal de constat du 12 janvier 2024 (pièce demandeurs n°6) relève les mêmes constatations. L’existence des désordres est donc établie, contrairement aux affirmations des défendeurs. L’acte de vente régularisé entre les parties, exonère le vendeur des vices apparents et des vices cachés, sauf si ceux-ci étaient connus du vendeur.(page 16 de l’acte authentique pièce demandeur n°1). Le compromis de vente du 04 février 2020, met à la charge du vendeur la réalisation de divers travaux sauf la porte à galandage et le bardage extérieur, lequel n’a pas été réalisé finalement, à défaut d’accord entre les parties. Le rapport d’expertise POLYEXPERT du 15 mars 2021 produit par les défendeurs eux-mêmes (leur pièce n°6) constate : -l’existence d’infiltration au niveau de la douche (pages 9-10/ 15), vice non visible, à imputer à un défaut d’entretien du joint d’étanchéité par les nouveaux acquéreurs, ou à une installation non conforme aux règles de l’art. -l’existence d’infiltrations affectant les embellissements muraux du séjour (pages 12 et 13/15) dues à la migration de l’eau au niveau de la poutre en béton inclinée, ce désordre est visible, du fait de l’absence d’ouvrage de bardage. L’expert ajoute que les désordres sont visibles, mais un accord est intervenu entre les parties. L’acte de vente expose que l’installation d’un compteur d’eau n’a jamais été faite et que la consommation d’eau n’a jamais fait l’objet d’une facturation, ce qui est contredit par un mail de [C] [J] Cabinet d’architecte ( pièce n°5), qui mentionne l’accord entre le voisin et le précédent propriétaire relatif à l’unique compteur installé chez le voisin. Il n’est en revanche produit aucun élément sur le différentiel de surface alléguée, ce grief ne pouvant en conséquence pas être retenu. Ainsi compte tenu des éléments précités laissant supposer la réalité des désordres invoqués par les nouveaux acquéreurs, les demandeurs justifient d’un motif légitime à voir ordonner une expertise,, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, à l’exception de la superficie des lieux, à des fins exclusivement probatoire. Il importe peu à ce stade que le fondement de l’action future susceptible d’être menée, soit déterminé, l’échec certain d’une quelconque action future n’étant pas démontré par les défendeurs. Il sera fait droit à la demande d’expertise suivant les modalités fixées à la présente ordonnance, étant rappelé que la détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile et qu’il n’appartient pas par ailleurs au juge de déléguer à l’expert, le suivi de la réparation en nature des désordres. Sur la demande en paiement provisionnel au titre de la taxe foncière [A] [K] et [T] [P] sollicitent la condamnation de [G] [F] et [B] [S] à titre reconventionnel à leur payer la taxe foncière 2020 dont ils sont redevables prorata temporis, soit la somme de 1260 euros. Aux termes de l’acte de vente page 17, rubrique “Impôts et taxes”, l’acquéreur s’engage à régler au vendeur dès la première présentation de tout justificatif, le prorata de la taxe foncière lui incombant, à compter du transfert de propriété au jour de la régularisation de la vente le 29 mai 2020 et jusqu’au 31 décembre 2020, soit pendant 216 jours (et non pas comme mentionné par erreur 236 jours. La créance des vendeurs à l’égard des acquéreurs à ce titre n’est pas contestable. [G] [F] et [B] [S] seront part conséquent condamnés in solidum, à payer à titre provisionnel à [A] [K] et [T] [P], la somme de 1153,38 euros (1949 / 365 jours x 216). Sur les autres demandes [G] [F] et [B] [S] dans l’intérêt et à la demande desquels la mesure d’instruction est ordonnée en avanceront les frais et supporteront les dépens de la présente instance. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charges des défendeurs , les sommes exposées par eux dans la présente instance. Leur demande pour frais irrépétibles sera écartée. La présente décision est exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS : Statuant par ordonnance de référé, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ; Par provision, tous moyens des parties étant réservés ; Constatons l’intervention volontaire de la SAS SEIZE GESTION Ordonnons la mise hors de cause de la SAS SEIZE IMMOBILIER Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d'expert : Mr [W] [O] [Adresse 3] [Localité 5] expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de DOUAI, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; avec mission de : -se rendre sur les lieux dans l’immeuble situé à [Adresse 4], après y avoir convoqué les parties, -se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission; -examiner les défauts, malfaçons, non-façons, non-conformités contractuelles allégués dans l’assignation, et les pièces qui y sont annexées à l’exclusion du différentiel de surfaces; Les décrire en indiquer l’origine, l’étendue, la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire; en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants, ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables et dans quelles proportions; -dire si les travaux contestés ont été réalisés conformément aux documents contractuels et conformément aux règles de l’art; -Donner les éléments de fait permettant à la juridiction de déterminer si [G] [F] et [B] [S] ont pu se convaincre eux-mêmes de l’existence des désordres allégués et si les désordres sont de nature à rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou à en diminuer le prix en affectant le comportement de l’acquéreur, -indiquer si les désordres allégués sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination. -décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux, -fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état; -dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en découle, soit pour prévenir les dommages à la personne ou aux biens; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire, dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible; -fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ; -donner son avis sur les comptes entre les parties ; Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra : -convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, -recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; -se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ; -se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ; -définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai : → en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations, → en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ; → en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ; → en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ; -adresser aux parties au terme de ses opérations, un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable : → fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; → rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai. Fixons à la somme de 3000 euros (trois mille euros) , le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse, à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de LILLE avant le 15 mars 2024; Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile; Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport et en copie sous forme d’un fichier PDF, enregistré sur une clef USB, au Greffe du Tribunal Judiciaire de LILLE, Service du Contrôle des expertises, [Adresse 1], dans le délai de six mois, à compter de la consignation sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ; Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ; Condamnons [G] [F] et [B] [S] à payer in solidum, à [A] [K] et [T] [P] , la somme provisionnelle de 1153,38 euros ( mille cent cinquante-trois euros et trente-huit centimes) au titre du prorata de taxe foncière 2020, Laissons à la charge de [G] [F] et [B] [S] , les dépens de la présente instance, Déboutons [A] [K] et [T] [P] et la société SEIZE GESTION, de leur demande pour frais irrépétibles, Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIERLA JUGE DES RÉFÉRÉS Martine FLAMENT Carine GILLET