Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 23/03240

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 3] [Localité 4] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 5] REFERENCES : N° RG 23/03240 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQNQ Minute : 24/576 S.A. HLM ESPACIL HABITAT Représentant : Me Stéphanie LAMORA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : C/ Madame [O] [W] [K] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier; Après débats à l'audience publique du 22 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. HLM ESPACIL HABITAT, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Stéphanie LAMORA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [O] [W] [K], demeurant [Adresse 6] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 11 janvier 2022, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a consenti à Madame [O] [W] [K] la location d’un logement sis [Adresse 6] pour une durée d’un an, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 414.56 euros. Par lettre signifiée le 30 octobre 2023, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT a mis en demeure Madame [O] [W] [K] de justifier des conditions d’attribution pour signature d’un avenant au bail. Par exploit d’huissier du 06 décembre 2023, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Madame [O] [W] [K] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy afin de : Constater que le contrat de location a pris fin par l’arrivée de son terme et que Madame [K] est occupante sans droit ni titre ;Ordonner l’expulsion de Madame [O] [W] [K] des lieux qu’il occupe ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, assortie d’une astreinte de 50 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux dans tel garde-meuble au choix du bailleur aux frais et risques de Madame [K] ;Supprimer les délais prévus aux articles L412-3 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Madame [O] [W] [K] à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en vigueur si le bail avait subsisté, à compter du 11 janvier 2023 et jusqu’à libération totale des lieux et remise des clés ;Condamner Madame [O] [W] [K] à la somme de 3311.46 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 13 novembre 203, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 octobre 2023,La condamner à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ;Dire que l’exécution provisoire de la décision est de droit. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 avril 2024. A l’audience, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4626.43 euros arrêtée au 22 avril 2024, loyer du mois de mars inclus. En outre, elle sollicite à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du contrat. La SA d'HLM ESPACIL HABITAT expose que Madame [K] n'a pas quitté les lieux à l'expiration du contrat, conclu pour un an, et qui n’a pas été renouvelé en application des dispositions de l’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation, ce qui justifie son expulsion et sa condamnation à payer des indemnités d'occupation jusqu'à son départ des lieux. Madame [O] [W] [K], citée à étude, n’a pas comparu, ni personne pour la représenter. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande additionnelle Aux termes de l'article 65 du Code de procédure civile, constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures. En application de l'article 68 dudit Code, les demandes additionnelles sont faites à l'encontre des parties défaillantes dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. En l'espèce, à l’audience, SA d'HLM ESPACIL HABITAT sollicite à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du contrat. Cette demande s'analyse dès lors en une demande additionnelle. Madame [O] [W] [K] n'a pas comparu. La SA D'HLM ESPACIL HABITAT ne justifie cependant pas avoir satisfait aux conditions de l'article 68 précité en notifiant spécialement à la défendresse sa demande nouvelle avant l'audience. En conséquence, la demande en résiliation judiciaire de la SA D'HLM ESPACIL HABITAT doit être déclarée irrecevable. Sur les demandes principales : Sur la loi applicable aux contrats : Aux termes de l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d'ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux logements foyers, à l'exception de deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1. Aux termes de l'article L632-3 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements foyer. Selon l’article L633-1 du même code, un logement-foyer est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. En l'espèce, il ressort des documents produits, notamment du contrat liant les parties, que la mise à disposition s'inscrit dans un dispositif de résidence étudiante, selon l’article L631-12, et que les logements sont des logements foyers. Dès lors, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et l'article L632-1 du code ne sont pas applicables au contrat de résidence signé entre la SA d'HLM ESPACIL HABITAT et Madame [K]. Sur la demande de constat de non renouvellement du contrat, d’expulsion et d’indemnités d’occupation Aux termes de l’article R633-3 II b), le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Il résulte de ce texte que le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. A défaut, le gestionnaire peut mettre un terme au contrat, sous réserve d’un délai de préavis de trois mois. En outre, selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 2 du contrat prévoit que le résident doit remplir des critères d’admission et que contrat est consenti pour une durée d’un an, sans bénéfice du droit au maintien dans les lieux. Le bailleur peut décider de ne pas renouveler le contrat, et en ce cas le locataire est avisé trois mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec avis de réception. Il en résulte que la mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où le seul terme du contrat ne suffit pas à la résiliation. En l’espèce, le contrat de location a été conclu à compter du 11 janvier 2022 pour une durée de douze mois, soit jusqu'au 10 janvier 2023. Par lettre signifiée le 30 octobre 2023, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT a mis en demeure Madame [O] [W] [K] de justifier des conditions d’attribution pour signature d’un avenant au bail. Madame [O] [W] [K] n’a pas justifié de ses conditions d'admission dans la résidence. Toutefois, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT ne justifie pas avoir satisfait aux modalités relatives au congé. La simple mise en demeure de justifier des conditions d’attribution du 26 octobre 2023 ne saurait s’analyser en une lettre de congé. A cet égard ladite mise en demeure prévoit elle-même l’envoi d’un courrier de congé à venir « A défaut de manifestation de votre part….nous demanderons de libérer les lieux, selon les formalités suivantes : courrier de congé, rendez vous pour un état des lieux et remise des clés ». Le délai et la forme du préavis n’ayant pas été respectés, il n’y a pas lieu de constater la fin du contrat de location de Madame [O] [W] [K]. Par conséquent, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT sera déboutée de sa demande de constat de non renouvellement du contrat, d’expulsion et de paiement des indemnités d’occupation. Sur la demande en paiement des loyers et charges : Selon l'article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, conformément à l'article 3 des conditions générales du contrat, le locataire est tenu de s’acquitter d’un loyer et un forfait de charges, en contrepartie de la mise à disposition du logement. Le montant de la quote-part de loyer est fixé à 414.56 euros selon l’article 2 des conditions particulières du contrat. Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 janvier 2022, et du décompte de la créance actualisé au 19 septembre 2023 que la SA d'HLM ESPACIL HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 137.70 euros pour la signification et l’assignation. En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [W] [K] à payer à la SA d'HLM ESPACIL HABITAT la somme de 4626.43 euros, au titre des sommes dues au 22 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [W] [K] aux dépens de l’instance. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM ESPACIL HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [O] [W] [K] à payer à la SA d'HLM ESPACIL HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE IRRECEVABLE la demande en résiliation judiciaire formée par la SA d'HLM ESPACIL HABITAT; DEBOUTE la SA d'HLM ESPACIL HABITAT de ses demandes aux fins de constat de non renouvellement du bail, d‘expulsion et de paiements des indemnités d’occupation ; CONDAMNE Madame [O] [W] [K] à payer à la SA d'HLM ESPACIL HABITAT la somme de 4626.43 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 22 avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, CONDAMNE Madame [O] [W] [K] à payer à la SA d'HLM ESPACIL HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [O] [W] [K] aux dépens de l'instance, DEBOUTE la SA d'HLM ESPACIL HABITAT de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT