Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/01812

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 5] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/01812 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJTX Minute : 24/211 SAS RESIDENCES SERVICES GESTION Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164 S.A. SEYNA Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164 C/ Madame [I] [O] [K] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 11 mars 2024 ; Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 22 janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEURS : SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS S.A. SEYNA, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [I] [O] [K], demeurant [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 7] comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2019, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à Madame [I] [O] [K] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 698 euros. Par acte séparé du 23 décembre 2019, la SAS GARANTME a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Madame [I] [O] [K] au bénéfice du bailleur, pour une durée de 12 mois, tacitement reconductible jusqu’à 108 mois et dans la limite de la somme de 36000 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2021, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier à Madame [I] [O] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1693,20 euros en principal, au titre des loyers impayés. Selon quittances subrogatives des 21 novembre 2022 et 3 juillet 2023, la SAS GARANTME a versé la somme de 3163,62 euros à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION. Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2023, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [I] [O] [K] aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner Madame [I] [O] [K] à laisser libre de tout occupant de son chef et remettre les clefs à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à compter du jugement à intervenir,ordonner, à défaut d’avoir libérer les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Madame [I] [O] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [I] [O] [K] au paiement de la somme de 5052,12 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2023, montant à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante :1888,50 euros à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION,3163,62 euros à la SA SEYNA,La condamner au paiement à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,La condamner au paiement de la somme de 1000 euros à la SA SEYNA en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 3 octobre 2023. À l'audience du 22 janvier 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA, représentées, maintiennent leurs demandes, exceptée la demande de condamnation à l’arriéré locatif vis-à-vis du bailleur, soldé, et actualisent la créance de la SA SEYNA à la somme de 2234,72 euros. Elles s’opposent à l’octroi de délais de paiement. La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que le défendeur n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer. À titre subsidiaire, elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles indiquent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La société SEYNA soutient qu'elle a été amenée à régler des sommes au bailleur en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l'article 1346-1 du code civil, subrogée dans les droits de celui-ci, pour agir contre la locataire en recouvrement des loyers et charges. Elles affirment que la dette est ancienne et n’est toujours pas soldée, si ce n’est pas l’intervention de la caution, faisant obstacle à l’octroi de délais de paiement. Madame [I] [O] [K], comparante, sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 154 euros par mois. Au soutien de ses prétentions, elle indique avoir perdu son emploi et avoir alors nécessité le soutien de la caution. Elle explique avoir désormais retrouvé un emploi pour lequel elle perçoit un salaire mensuel de 1850 Euros. Elle affirme avoir repris le paiement du loyer, avoir soldé la dette vis-à-vis de la bailleresse et réglé la somme de 154 euros chaque mois à l’endroit de la caution. L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 3 octobre 2023 soit deux mois au moins avant la première audience du 22 janvier 2024. Par ailleurs, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 avril 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par conséquent, les demandes aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 7, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 avril 2021. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 12 juin 2021 à 24 heures. Toutefois, il ressort des développements précédents que le solde du compte de Madame [K] n’est plus débiteur. Elle est donc mise en mesure de régler la dette locative. Le paiement intégral, avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, rend sans objet une quelconque demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, sans toutefois priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989. De fait, les sommes ont été remboursées dans le délai de trente-six mois qui aurait pu être accordé par le juge des contentieux de la protection, de tels délais de paiement ayant été sollicités par Madame [K] qui a repris le paiement intégral du loyer. Dès lors, la clause résolutoire doit être réputée ne pas avoir joué. En conséquence, il convient de rejeter la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire. Sur la demande de résiliation judiciaire Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. En l’espèce, il apparaît que Madame [K] a soldé la dette locative et a repris le paiement du loyer courant. Au regard de l’ensemble de ces éléments, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies et le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu'est la résiliation du contrat. Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et les demandes afférentes, à savoir la demande aux fins d'expulsion sous astreinte, de séquestration des meubles et d'indemnité d'occupation formée par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION. Sur la demande en paiement de la SA SEYNA En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée . Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire. Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 , le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l'espèce, les demanderesses produisent aux débats un contrat du 23 décembre 2019 par lequel la SAS GARANTME a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Madame [I] [O] [K] au bénéfice de la bailleresse. La SA SEYNA n’intervient pas à l’acte. De la même manière, les quittances subrogatives produites font état de paiements effectués par la SAS GARANTME au profit de la bailleresse et non par la SA SEYNA. Enfin, l’extrait Kbis de la SA SEYNA est produit aux débats et il ne fait apparaître aucun lien juridique avec la SAS GARANTME. Dans ces conditions, à défaut d’explication supplémentaire donnée par la SA SEYNA et donc de preuve d’un lien contractuel entre elle et Madame [K], il convient de la débouter de l’ensemble de ses demandes. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA aux dépens de l'instance. Eu égard à l’issue du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et de la SA SEYNA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et aux fins de résiliation judiciaire, REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 novembre 2019 entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION d'une part, et Madame [I] [O] [K] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 29 novembre 2019 entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION d'une part, et Madame [I] [O] [K] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], REJETTE la demande d’expulsion et la demande de séquestration des meubles, DEBOUTE la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION de sa demande de condamnation de Madame [I] [O] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation, DEBOUTE la SA SEYNA de la demande de condamnation de Madame [I] [O] [K], CONDAMNE la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA aux dépens de l'instance, DEBOUTE la SA SEYNA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA de leurs autres demandes et prétentions. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Page