Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 22/08966

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MARS 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 22/08966 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WWAX N° de MINUTE : 24/00226 DEMANDEUR S.C.I. KADRI [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Jean-claude BENHAMOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196 C/ DEFENDEUR S.A.S.U. EK CAR [Adresse 2] Ayant siège scial au [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Nabil FADLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0904 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON,, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. DÉBATS Audience publique du 22 Janvier 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous-seing-privé du 1er novembre 2019, la SCI KADRI a donné à bail dérogatoire d’une durée de 21 mois à la SASU EK CAR divers locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (93). Considérant que la SASU EK CAR commettait diverses infractions au contrat de bail, la SCI KADRI a, par requête du 27 janvier 2022, sollicité la désignation d’un huissier chargé d’aller procéder à des constats sur place. Par ordonnance du 31 janvier 2022, Maître [E], de la SCP [E]- CREUZIN et LAMACHE, huissier, a été désigné pour procéder à un constat. L’huissier ainsi commis a dressé constat en date des 21 et 24 mars 2022. Par acte du 5 avril 2022, la SCI KADRI a fait délivrer à la SASU EK CAR un commandement d’avoir à faire cesser les infractions au bail, visant la clause résolutoire. Il a été procédé à un nouveau constat d’huissier le 12 mai 2022. Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2022, la SCI KADRI a assigné la SASU EK CAR devant le tribunal judiciaire de Bobigny pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidairement prononcer la résolution judiciaire, et en tout état de cause faire prononcer l’expulsion des lieux de la société EK CAR. Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, la SCI KADRI sollicite du tribunal de : -Constater l'acquisition de la clause résolutoire -Déclarer la résiliation du bail au 5 mai 2022 A titre subsidiaire, -Prononcer la résiliation judiciaire du bail En tout état de cause, -Condamner la SASU EK CAR à lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts -Ordonner son expulsion des locaux loués et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour à compter du prononcé du jugement à intervenir -L’autoriser à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, aux frais, risques et périls de la défenderesse. -Condamner la société EK CAR à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel, et en fixer le montant sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%, augmenté des charges et de tous accessoires -Dire que ladite indemnité d'occupation sera due jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise -Débouter la société EK CAR de toutes ses fins, conclusions et prétentions contraires,-Condamner la société EK CAR à payer à la SCI KADRI une indemnité de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile -La condamner aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement délivré le 5 avril 2022 -Rappeler au besoin que la décision à intervenir est exécutoire de droit. Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2023, la SASU EK CAR sollicite du tribunal de : -Débouter la SCI KADRI de l’ensemble de ses demandes -La condamner à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 décembre 2023. L’affaire a été fixée à l’audience du 22 janvier 2024 et mise en délibéré au 11 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. Sur la demande principale en acquisition de la clause résolutoire La SCI KADRI sollicite de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue à l’article 11 du contrat de bail. Se fondant sur les procès-verbaux d’huissier des 21 et 24 mars 2022, ainsi que du 12 mai 2022, elle expose que la société locataire a violé les clauses du bail relatives à la destination des lieux loués, en y exploitant une activité de lavage de véhicules alors que seule l’activité de transports VTC était autorisée par les dispositions contractuelles liant les parties. Elle ajoute que les aménagements et matériels installés et employés à cet effet sont générateurs de nuisances pour les autres occupants de l’immeuble dont elle est propriétaire. Elle indique que la SASU EK CAR a également violé l’article 10 du contrat de bail interdisant la sous-location, en introduisant dans les locaux une société dénommée CLEAN YOUR CAR. Elle expose que la SASU EK CAR a persisté dans ses manquements malgré le commandement visant la clause résolutoire. Elle ajoute que les dispositions de l’article 7.4 du contrat de bail n’ont pas non plus été respectées, la société locataire ayant effectué des travaux dans les locaux sans son autorisation, et consistant notamment en l’édification d’un mur de parpaing, d’une nouvelle porte, en en d’autres changements de distribution. Répondant au moyen soulevé par la SASU EK CAR relatif à sa mauvaise foi, elle fait valoir que son gestionnaire a commis une erreur de droit en mettant en demeure la SASU EK CAR de quitter les lieux le 4 novembre 2021, soit plusieurs mois avant le commandement, et que cette erreur antérieure ne saurait caractériser sa mauvaise foi. Elle conteste à ce titre avoir coupé l’alimentation en eau du preneur. La SASU EK CAR s’oppose à cette demande. Elle expose qu’un nouveau bail a succédé au bail dérogatoire à compter du mois d’octobre 2021, et que depuis cette date la société bailleresse cherche à l’évincer du local. Se fondant sur l’article 1104 du code civil et sur la jurisprudence, elle se prévaut d’une mise en demeure d’avoir à quitter les lieux du 28 octobre 2021, d’une sommation de quitter les lieux du 24 novembre 2021, d’une sommation d’avoir à justifier d’une assurance du 15 mars 2022 et du commandement du 5 avril 2022 pour conclure à la mauvaise foi de la SCI KADRI. Elle ajoute que cette dernière a volontairement coupé son approvisionnement en eau afin de la forcer à quitter les lieux. Elle ajoute que le gérant de la société bailleresse était parfaitement informé des aménagements mis en place, dont il ne s’était jamais plaint avant la fin du bail dérogatoire. S’agissant des manquements allégués, elle soutient que l’activité de transport de voyageurs prévue au contrat de bail implique nécessairement de pourvoir à l’entretien et au lavage des véhicules. Selon elle, la SCI KADRI ne démontre pas qu’elle aurait exercé une activité de lavage auto tous publics, les éléments produits étant insuffisamment probants. S’agissant de l’interdiction de concession de jouissance à un tiers, elle indique qu’elle n’a jamais autorisé la société CLEAN YOUR CAR à établir son siège social à son adresse, qui correspond en outre à plusieurs locaux, s’agissant d’un immeuble. Elle fait valoir que ses liens avec la société CLEAN YOUR CAR consistent uniquement en un contrat de prestation de services. S’agissant des travaux, elle expose que la SCI KADRI ne produit aucun état des lieux d’entrée, et ne démontre donc pas que des travaux aient été réalisés par la société locataire. En vertu de l'article L 145-41du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Il doit également être délivré de bonne foi au sens de l'article 1104 du code civil, qui pose le principe de l'exécution de bonne foi des conventions. En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code. En l’espèce, par exploit du 5 avril 2022, la SCI KADRI a fait délivrer à la SASU EK CAR un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à libérer les lieux loués de la présence de toute société tierce, les libérer de tous équipements et matériels professionnels de station de lavage de voiture pour tous publics, de les rétablir dans les destination et activité uniques de transport de voyageurs par VTC, de faire cesser tous troubles de voisinage, notamment sonores, et de rétablir les lieux loués en leur état initial, en particulier par suppression des murs, cloisons ou charpente légère ajoutés, et plus généralement de tous aménagements et travaux non nécessaires à l’activité visée au bail et ajoutés ou effectués sans l’autorisation prévue à son article 7.4. Il est constant que l’article 10.1 du bail interdit au preneur de sous-louer les locaux ou d’en céder la jouissance. L’article 4 prévoit que les lieux loués sont destinés au transport de voyageurs (VTC). Il ressort du constat d’huissier des 4 et 21 mars 2022 que la partie gauche du local est exploitée comme une station de lavage de véhicules. Au-dessus de cette partie gauche est apposée une enseigne avec la mention « station de lavage tous véhicules ». Le procès-verbal du 12 mai 2022 reprend les mêmes constats. Il apparaît qu’en-dessous de l’enseigne est apposée la mention « VTC et taxi ». Contrairement à ce que fait valoir la SASU EK CAR, la présence de cette enseigne démontre l’existence d’une activité autre que l’activité de transports de voyageurs, dans la mesure où si, comme elle l’affirme, seuls les véhicules affectés à sa propre activité de transport utilisaient la station de lavage, cette enseigne n’aurait pas lieu d’être. Le fait que la SCI KADRI ait pu mettre en demeure la SASU EK CAR de restituer les locaux le 5 octobre 2021 puis ait délivré une sommation en ce sens le 24 novembre 2021 n’est pas de nature à démontrer que le commandement du 5 avril 2022 ait été délivré de mauvaise foi. De même, le fait qu’elle ait pu délivrer à la société locataire une sommation d’avoir à justifier d’une assurance le 4 mars 2022 ne saurait suffire à démontrer sa mauvaise foi dans la délivrance du commandement du 5 avril 2022. Enfin, la SASU EK CAR ne démontre pas que la SCI KADRI ait coupé son alimentation en eau, cet élément n’apparaissant que dans un courrier de son propre conseil. Ainsi, il est démontré d’une part que la SASU EK CAR a violé la clause du bail prévoyant que les locaux devaient être consacrés uniquement à l’activité de transport de voyageurs, et d’autre part que ce manquement a persisté un mois après le commandement du 5 avril 2022, comme en atteste le constat du 12 mai 2022 précité. Il convient donc de constater que la clause résolutoire du bail liant les parties est acquise au 5 mai 2022 minuit, que le bail est résilié à compter de cette date et d'ordonner en conséquence l'expulsion de la SASU EK CAR, occupante sans droit ni titre, dans les termes du dispositif de la présente décision. La clause résolutoire étant déclarée acquise, la demande subsidiaire du bailleur en prononcé de la résiliation judiciaire devient sans objet. Il convient de prononcer l’expulsion de la SASU EK CAR dans les termes du dispositif. L’astreinte n’apparaissant pas nécessaire, elle ne sera pas prononcée. Sur l’indemnité d’occupation La SCI KADRI sollicite que la SASU EK CAR soit condamnée à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %, en application de l’article 11.4 du bail. Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. En vertu de l'article 1152 du code civil, devenu 1231-5, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle manifestement excessive. En l'espèce, la SASU EK CAR, occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 6 mai 2022 minuit, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux. L’article 11.4 du bail liant les parties prévoit qu'en cas de résiliation du bail, le preneur qui se maintient dans les lieux est redevable envers le bailleur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année majorée de 50%. Cette clause qui détermine ainsi par avance et de manière forfaitaire l'indemnisation du préjudice subi par le bailleur du fait du l'occupation sans droit ni titre, doit s'analyser comme une clause pénale. Cette clause pénale manifestement excessive doit être réduite et l'indemnité d'occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré de 10 %. Sur la demande de dommages et intérêts La SCI KADRI sollicite que la SASU EK CAR soit condamnée à lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle souligne qu’elle aura à rétablir les lieux dans l’état où ils étaient dans l’entrée en jouissance et devra ainsi engager les frais nécessaires tant à la suppression des constructions faites sans autorisation qu’à la reconstruction des éléments démolis. En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l’espèce, la SCI KADRI ne produit pas l’état des lieux d’entrée de sorte qu’elle ne démontre pas que la SASU EK CAR ait modifié les lieux donnés à bail. Faute d’apporter la moindre pièce au soutien de sa demande, de nature à démontrer l’existence et le montant de son préjudice, elle en sera déboutée. Sur les mesures de fin de jugement En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SASU EK CAR, partie perdante, sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement du 5 avril 2022. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI KADRI l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SASU EK CAR sera donc condamnée à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, -Constate la résiliation à la date du 5 mai 2022 minuit, du bail du 1er novembre 2019 renouvelé à compter du 31 août 2021 liant la SCI KADRI à la SASU EK CAR et portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à [Localité 4] (93), par acquisition de la clause résolutoire, -Dit que la SASU EK CAR devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, -Faute pour la SASU EK CAR de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise la SCI KADRI à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique, -Déboute la SCI KADRI de sa demande d’astreinte, -Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, -Condamne la SASU EK CAR à payer à la SCI KADRI une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré de 10 %, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel à compter du mois de mai 2022 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, -Déboute la SCI KADRI de sa demande de dommages et intérêts, -Condamne la SASU EK CAR à payer à la SCI KADRI la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamne la SASU EK CAR aux dépens, comprenant le coût du commandement du 5 avril 2022. La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé. LE GREFFIERLE JUGE MADAME SEGHIRMADAME CORON