Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 21/03132

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 05 MARS 2024 N° RG 21/03132 - N° Portalis DB22-W-B7F-QA4G Code NAC : 72E DEMANDEURS : 1/ Monsieur [K] [B] né le 22 Avril 1933 à [Localité 7] (75), demeurant [Adresse 1] - [Localité 4], 2/ Madame [P], [H], [M] [V] épouse [B] née le 03 Août 1930 à [Localité 8] (50), demeurant [Adresse 1] - [Localité 4], représentés par Maître Claire RUBIN de la SCP DIEMUNSCH FEYEREISEN RUBIN, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDEUR : Le syndicat des copropriétaires «[Adresse 6]» sis [Adresse 3] [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet D. MOISON, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 348 740 200 dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 5], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représenté par Maître Delphine RIBAULT, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Cindy FOUTEL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. ACTE INITIAL du 31 Mai 2021 reçu au greffe le 02 Juin 2021. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 23 Novembre 2023, M. JOLY, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 25 Janvier 2024 prorogé au 22 Février 2024 et au 05 Mars 2024. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE M. et Mme [B] ont acquis, le 8 novembre 1976, un appartement en rez-de-chaussée du bâtiment A, une cave et deux parkings constituant les lots n° 32, 21, 228 et 307 au sein de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 1] à [Localité 4] (78), soumise au statut de la copropriété suivant règlement de copropriété en date du 2 avril 1973. Lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 8 juin 2015, des travaux de ravalement, réhabilitation des façades et réfection des balcons ont été votés pour les bâtiments A et B. Lors de l’assemblée générale ordinaire du 12 mars 2018, les copropriétaires ont notamment approuvé le compte travaux relatif au ravalement du bâtiment A et le compte travaux relatif au ravalement des parties communes. Le 30 avril 2020, les époux [B] adressaient au syndic, par l’intermédiaire de leur protection juridique, une mise en demeure d’avoir à déduire de leur décompte individuel de charges les frais relatifs à la réfection des balcons. Faute de réponse à cette demande, par acte d’huissier du 31 mai 2021, M. et Mme [B] ont fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 6]» à [Localité 4] (78) représenté par son syndic, le cabinet D. Moison, afin d’obtenir sa condamnation à leur payer : - la somme de 14.885,02 € indûment versée au titre des travaux de façade, - la somme de 3.000 € à titre d’indemnité en réparation du trouble de jouissance, Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 16 mars 2023, M. et Mme [B] demandent au Tribunal de : - Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, - Déclarer les demandes de Monsieur et Madame [B] recevables et bien fondées, - Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 14.885,02 € au titre des charges indûment versées au titre des travaux de façade selon décompte individuel de charges du 21 mars 2018, - Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 3.000 € à titre d’indemnité en réparation du trouble de jouissance de l’été 2015 à l’automne 2016, - Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 3.600 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par Maître Claire RUBIN, de la SCP DFR sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile. - Dispenser les époux [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires incluant les honoraires de l’avocat du syndicat, Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de : DIRE ET JUGER que la réfection des balcons était indissociable du ravalement général de l’immeuble ; DIRE ET JUGER que la reprise intégrale des balcons était la seule façon de remédier aux désordres récurrents impactant l’aspect extérieur de l’immeuble ; DIRE ET JUGER que les époux [B] bénéficient de l’amélioration de l’immeuble du fait de la réfection d’ensemble ; DIRE ET JUGER que l’octroi d’une indemnité pour trouble de jouissance au profit des époux [B] serait disproportionnée et inéquitable ; En conséquence : DEBOUTER les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions. CONDAMNER les époux [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 27 juin 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement au titre des charges indûment versées Les demandeurs exposent que le 21 mars 2018, leur décompte individuel de charges de copropriété établi par le syndic faisait apparaître une somme totale à leur charge au titre des travaux de réhabilitation des façades d’un montant de 23.264,50 €, sans distinction entre la réhabilitation des façades et la réfection des balcons et sans exonération du coût des travaux relatifs à la réfection des balcons alors que les époux [B] ne possèdent aucun balcon, leur appartement se situant au rez-de-chaussée. M. et Mme [B] font valoir au soutien de leur prétentions que leur action en restitution des charges indûment versées tend à contester leur décompte individuel de charges en application de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dès lors que les dépenses relatives aux travaux concernant les parties privatives appartenant exclusivement à d’autres copropriétaires leur ont été imputées (travaux de réfection des balcons), en violation du règlement de copropriété ; ils relèvent que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la question de la répartition des travaux n’a pas été discutée, ni même votée, lors de l’assemblée générale du 8 juin 2015 ; ils contestent que la structure des balcons fasse partie des parties communes. Le syndicat des copropriétaires expose que le 21 mars 2018, les époux [B] ont reçu leur décompte individuel de charges établi conformément aux comptes validés par l’assemblée générale du 12 mars 2018 ; qu’ils ont réglé la totalité des provisions appelées pour les travaux de réhabilitation et n’ont jamais contesté les assemblées générales de 2015 et 2018 ; il fait valoir que la qualification de partie privative des balcons ne justifie pas l’exonération des autres copropriétaires de la charge globale des travaux car les travaux de carrelage des balcons sont la conséquence des travaux de ravalement ; que la dégradation de l’étanchéité du support maçonné, partie commune, sous le revêtement des balcons, est à l’origine des infiltrations traversantes observées sous les balcons ; que l’étanchéité de la structure en béton placée en sous-couche n’est pas accessible aux propriétaires des balcons et ne relève pas de l’entretien privatif ; que la structure des balcons fait partie du gros oeuvre des planchers puisqu’ils font corps avec le gros oeuvre du bâtiment et constituent la continuité du plancher des lots considérés ; que l’architecte de l’immeuble a préconisé un ravalement complet incluant les balcons ; qu’un risque de chute des éléments de balcon existait ; que les demandeurs bénéficient de la réhabilitation de l’immeuble et ne peuvent donc pas soutenir qu’ils ne sont pas concernés par les travaux des balcons ; que le règlement de copropriété précise en ce qui concerne les terrasses à usage privatif que les gros travaux résultant d’une vétusté normale seront à la charge de la copropriété ; que la réhabilitation du gros oeuvre a nécessairement impliqué la destruction du carrelage des balcons. En l’espèce, le règlement de copropriété définit en son article 4 les parties privatives comme celles qui sont affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire à charge par lui d’en assurer l’entretien et le fonctionnement suivant les conditions du présent règlement. Elles comprennent notamment les loggias et balcons particuliers. La définition des parties communes (article 5 du règlement de copropriété) les désigne comme celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Sont notamment cités le gros oeuvre des planchers à l’exclusion des revêtements (parquets, carrelages et plafonds) et toutes les terrasses sauf celles à caractère privatif. Il résulte des pièces versées aux débats que les balcons comportent une partie en gros oeuvre laquelle n’est pas accessible aux titulaires des lots incluant les balcons de sorte qu’elles ne sauraient être considérées comme étant incluses dans les parties privatives dont ils doivent assurer l’entretien. Il en est ainsi au vu des photographies produites par le syndicat des copropriétaires montrant les dégradations affectant la chape des balcons ainsi que les effets des infiltrations sous le carrelage et traversantes observées sous les balcons. Au surplus le rapport technique de l’architecte mentionne une détérioration importante de la chape et des avaries sur les rives des balcons, le rapport déconseillant un traitement partiel. Les demandeurs ne justifient pas du bien fondé de leur affirmation selon laquelle les balcons ne constituent pas la continuité des planchers : en effet, l’extrait du rapport de l’architecte qu’ils citent porte sur les garde corps et il ne peut aucunement en être déduit que les balcons sont construits en porte à faux contrairement à ce qui est allégué par M. et Mme [B]. En tout état de cause, le règlement de copropriété doit s’interpréter comme incluant dans les parties communes le gros oeuvre des balcons. Il s’ensuit que les demandeurs, qui ne contestent pas utilement que la destruction du carrelage était rendue nécessaire par la réhabilitation du gros oeuvre, ne démontrent pas le bien fondé de leurs prétentions consistant à faire supporter le coût des travaux concernant les balcons par les seuls titulaires des lots incluant des balcons. Ils seront, en conséquence, déboutés de leur demande de remboursement. Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance Les époux [B] sont propriétaires d’un appartement avec jouissance privative d’un jardin. Ils font valoir au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que les travaux de réhabilitation des façades ont nécessité la pose d’échafaudages qui ont débuté dans le courant de l’été 2015 et se sont terminés en automne 2016 et que pendant la durée des travaux, l’usage du jardin était impossible du fait des échafaudages et produits qui y étaient entreposés. Ils ajoutent que les travaux ont entraîné une dégradation durable des pelouses qui n’a été prise en charge par la copropriété qu’en 2017. Ils arguent en réponse au syndicat des copropriétaires que celui-ci ne saurait lui opposer que d’autres copropriétaires ont subi les inconvénients des travaux, notamment les propriétaires de balcon qui ont été privés de leur usage, dès lors que cette argumentation viendrait ajouter une condition non prévue par la loi pour prétendre à la réparation d’un trouble de jouissance. Ils ajoutent que la jouissance de leur jardin entraîne des charges supplémentaires. Le syndicat des copropriétaires résiste à la demande des époux [B] au titre du préjudice de jouissance en soulignant que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit l’indemnisation qu’en cas de trouble grave et que la jurisprudence exclut l’indemnisation en cas de pose d’échafaudages. Il ajoute que les échafaudages n’ont été présents que de début octobre 2015 à mi-juillet 2016. Il relève que l’indemnisation des demandeurs créerait une inégalité avec les autres copropriétaires et rappelle que le règlement de copropriété exclut le versement d’une indemnité en cas de travaux nécessaires aux parties communes. Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale. Par ailleurs, les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux en raison d’un trouble de jouissance grave, ont droit à une indemnité. Le règlement de copropriété ajoute que les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes quelle qu’en soit la durée. Au regard des éléments versés aux débats, les époux [B] ne démontrent pas le caractère grave ou anormal des inconvénients subis. De plus, ils n’établissent pas en quoi les dispositions du règlement de copropriété n’auraient pas vocation à s’appliquer en l’espèce. Ils seront, en conséquence, déboutés de leur demande. Sur les autres demandes M. et Mme [B] qui succombent seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance. L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort : Déboute M. et Mme [B] de l’intégralité de leurs demandes ; Condamne M. et Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires «[Adresse 6]» sis [Adresse 3] [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet D. MOISON, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. et Mme [B] aux dépens de l’instance ; Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MARS 2024 par M. JOLY, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY