Tribunal judiciaire, 07 février 2024. 23/04722

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGN JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 FEVRIER 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 23/04722 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XMXM N° de MINUTE : 24/00196 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société L’IMMOBILIER DE PROXIMITE - IDP, SARL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444 C/ DEFENDEURS Madame [V] [S] [H] [Adresse 2] [Localité 3] non représentée Monsieur [X] [M] [S] [H] [Adresse 2] [Localité 3] non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 20 Décembre 2023. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [X] [M] [S] [H] et Madame [V] [S] [H] sont propriétaires des lots n°3148 et 3067 de la résidence [Adresse 5] à [Localité 3] (93). Par acte de commissaire de justice du 04 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société L'IMMOBILIER DE PROXIMITE - IDP, a fait assigner Monsieur [X] [M] [S] [H] et Madame [V] [S] [H] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société L'IMMOBILIER DE PROXIMITE, en son action ; L'EN DECLARER bien fondé ; En conséquence : CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [S] [H] et Madame [V] [S] [H], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société L'IMMOBILIER DE PROXIMITE, la somme totale de 7.421,83 euros, correspondant à : - 6.992,35 euros à titre principal, charges arrêtées au 14 avril 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 novembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code Civil ; - 429,48 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ; CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [S] [H] et Madame [V] [S] [H], a payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représente par son Syndic en exercice la société L'IMMOBILIER DE PROXIMITE, la somme totale de 3.000 euros a titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [S] [H] et Madame [V] [S] [H], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la societé L'IMMOBILIER DE PROXIMITE, la somme totale de 1854 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ; ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [S] [H] et Madame [V] [S] [H] aux entiers dépens. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement cités, Monsieur [X] [M] [S] [H] et Madame [V] [S] [H] n’ont pas constitué avocat. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 05 octobre 2023 et fixée à l'audience du 20 décembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 07 février 2024. En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [M] [S] [H] et Madame [V] [S] [H]; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales du 15 avril 2022 et 29 mars 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2020/2021 et 2021/2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2022/2023 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés aux copropriétaires, - la mise en demeure du 23 novembre 2021, - le contrat de syndic en vigueur du 29 mars 2023 au 31 mars 2024. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Il convient cependant de déduire du relevé transmis en pièce n°4 les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit la somme de 603,48 euros (les quatre frais de rejet de prélèvement d'un coût unitaire de 12,12 euros, les frais de mise en demeure du 23 novembre 2021 de 24 euros, les frais de « dernier avis avant poursuite » du 15 février 2022 de 57 euros, les frais « FAC 220759 LIDP REM DOSS AVOCAT » du 08 novembre 2022 de 300 euros et les frais de « FAC 947225 RAISON LETTRE COMMINATOIRE » du 08 novembre 2022 de 174 euros). Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 115 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot. Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [M] [S] [H] et Madame [V] [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.992,35 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, la somme due le 08 novembre 2022, date de la mise en demeure notifiée aux consorts [S] [H], étant supérieure à celle à laquelle ils sont condamnés aux termes du présent jugement. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631). De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l'espèce, il est sollicité la somme de 429,48 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant celle du 08 novembre 2022. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais engagés antérieurement à cette date. En l'état, seuls les frais intitulés « FAC 220759 LIDP REM DOSS AVOCAT » du 08 novembre 2022, d'un coût de 300 euros, peuvent faire l'objet d'une demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant, en l'absence de transmission du contrat de syndic applicable à cette date, il ne peut être vérifié qu'ils étaient prévus audit contrat ainsi que leur concordance avec la tarification fixée par ce dernier. Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, Monsieur [X] [M] [S] [H] et Madame [V] [S] [H] payent irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation. En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [X] [M] [S] [H] et Madame [V] [S] [H] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [X] [M] [S] [H] et Madame [V] [S] [H], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [M] [S] [H] et Madame [V] [S] [H] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ; CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [M] [S] [H] et Madame [V] [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société L'IMMOBILIER DE PROXIMITE - IDP, la somme de 6.992,35 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société L'IMMOBILIER DE PROXIMITE - IDP, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [M] [S] [H] et Madame [V] [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société L'IMMOBILIER DE PROXIMITE - IDP, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [M] [S] [H] et Madame [V] [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société L'IMMOBILIER DE PROXIMITE - IDP, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [M] [S] [H] et Madame [V] [S] [H] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 07 février 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT