Cour d'appel, 22 mai 2024. 22/04791

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 22 MAI 2024 N° 2024/ 225 N° RG 22/04791 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJE4I [G] [B] C/ E.P.I.C. PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Raski ZERROUKI Me Patrick CAGNOL Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE, pôle de proximité, en date du 28 Janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-001221. APPELANT Monsieur [G] [B] né le 13 Septembre 1987 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Raski ZERROUKI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE E.P.I.C. PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE prise en la personne de son Directeur Général en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3] représentée par Me Patrick CAGNOL membre de l'association CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE et assistée de Me Audrey CIAPPA, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Alice BISIOU, adjoint adminisitratif faisant fonction de greffière, Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2014, l'OPH PAYS D'[Localité 1] HABITAT a donné à bail à M.[B] un appartement sis [Adresse 2]. En raison d'impayés de loyers et de défaut de justification de la souscription d'une assurance multirisques habitation, un commandement de payer les loyers et de justifier de l'assurance, visant la clause résolutoire a été signifié à M.[B] le 25 mai 2021. Par acte d'huissier en date du 4 octobre 2021, l'OPH PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE a assigné M. [G] [B] devant le tribunal judiciaire d'AIX-EN6PROVENCE pôle de proximité, aux fins de solliciter : -La résiliation du contrat de bail conclu entre les parties pour défaut de justification d'une assurance contre les risques locatifs et pour impayés locatifs, -Son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si de besoin, -Sa condamnation à lui payer une provision à valoir sur la dette locative de 2111,91 euros à parfaire suivant décompte joint, -Sa condamnation à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer, charges en sus et jusqu'à la libération totale et effective des locaux, -Sa condamnation à lui payer une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, d'un montant de 300 euros ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières. Par jugement réputé contradictoire, rendu le 28 janvier 2022, le Tribunal a: CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 juin 2021 pour défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs et pour impayés locatifs et qu'en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de M. [G] [B] demeurant [Adresse 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, DIT qu'i1 sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer, RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille, CONDAMNE M. [G] [B] à payer à titre provisionnel, à L'OPH PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE la somme de 2205,46 euros en principal arrêtée au 9 décembre 2021, avec intérêts légaux à compter du prononcé du présent jugement, CONDAMNE M. [G] [B] à payer en deniers ou quittance à L'OPH PAYS D'[Localité 1] HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer charges en sus à compter du 10 décembre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs, DEBOUTE L'OPH PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE L'OPH PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE de tout autre demande plus ample ou contraire, CONDAMNE M. [G] [B] aux dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Par déclaration au greffe en date du 31 mars 2022, M.[B] a interjeté appel de cette décision. Il sollicite: REFORMER le jugement du Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 28 janvier 2022 en ce qu'il a : - Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 juin 2021 pour défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs et pour impayés locatifs et qu'en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ; - Ordonné à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de M. [G] [B] demeurant [Adresse 2] ainsi que celles de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; - Dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ; - Condamné M. [G] [B] à payer à titre provisionnel, à l'OPH PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE la somme de 2205,46 euros en principal arrêté au 09 décembre 2021, avec intérêts légaux à compter du prononcé du présent jugement ; - Condamné M. [G] [B] aux dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et l'assignation ; STATUANT DE NOUVEAU : - CONSTATER que le paiement de la dette locative de M. [B] sera échelonné sur une période de 36 mois ; - ORDONNER la suspension de la procédure d'expulsion durant la période de 36 mois A l'appui de son recours, il fait valoir: -qu'il était non comparant en première instance, du fait de son incarcération, -que sa famille est en capacité de régler son loyer et d'apurer sa dette locative, durant son incarcération, -que la perte de son appartement aurait des conséquences excessives réduisant à néant ses chances d'obtenir un aménagement de peine, -qu'il sollicite donc l'échelonnement de sa dette locative sur 36 mois, -que le bailleur a mis en place un système de souscription d'assurance automatique pour les locataires ne justifiant pas d'une telle police, -que lorsque des délais sont accordés pour apurer une dette locative, la clause résolutoire est suspendue de plein droit. L'OPH PAYS D'[Localité 1] HABITAT conclut: CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence du 28 janvier 2022 ; DEBOUTER M. [B] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions, Y ajoutant ; CONDAMNER M. [B] [G] à payer à PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE la somme de 12.124,12 € arrêtée au 14 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir; CONDAMNER M. [B] [G] à payer à PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges en sus, à compter du 15 février 2024 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs ; CONDAMNER M. [B] [G] à payer à PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE la somme de 700 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER M.[B] [G] aux entiers dépens, de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement du 25 mai 2021, de l'assignation, de la signification du jugement, du commandement de quitter les lieux du 3 mars 2022, du commandement aux fins de saisie-vente du 3 mars 2022 Il soutient: -que le locataire n'ayant pas justifié de l'attestation d'assurance dans le délai d'un mois ni réglé les loyers impayés dans le délai de deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 mai 2021, cette clause est acquise depuis le 25 juin 2021, -qu'il n'y a aucune suspension des effets de la clause résolutoire possible en la matière puisqu'il s'agit concernant l'assurance d'une obligation non régularisable, -qu'il a certes souscrit postérieurement un contrat d'assurance sans effet rétroactif, qui couvre uniquement les risques locatifs, pour palier au défaut du locataire, ce qui n'est pas de nature à annuler les effets de la clause résolutoire, -que demander des délais de paiement pour apurer la dette locative ne peut avoir aucune conséquence sur l'acquisition de la clause résolutoire pour autre cause, -que si la famille de l'appelant a procédé à quelques règlements la dette locative n'a cessé de croître, étant de 12 124,12€ au 14 février 2024, soit multiplié par 6 depuis le jugement dont appel, -que l'intervention des membres de la famille démontre que M.[B] n'est pas en capacité de régler la dette locative. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé: a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...) g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa (...) En l'espèce, le bail du 28 février 2014, liant les parties, contient une clause résolutoire, applicable de plein droit en cas de non justification de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d'un mois à compter de la délivrance d'un commandement. Il résulte des pièces versées aux débats que le bailleur a, par acte du 25 mai 2021, régulier en la forme, fait commandement au locataire de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail et reprise au commandement, sans qu'il soit satisfait à ce commandement, aucune attestation d'assurance n'étant produite pour la période concernée. Il importe peu que le bailleur ait souscrit, postérieurement au commandement, un contrat d'assurance, sans effet rétroactif, qui couvre uniquement les risques locatifs, quoique mis à la charge du locataire pour un montant mensuel de 0,83€, pour palier au défaut du locataire, ce n'est pas de nature à annuler les effets de la clause résolutoire. En outre, la suspension des effets de la clause résolutoire, comme sollicitée par M.[B] n'est pas possible en la matière, puisqu'il s'agit, concernant l'assurance, d'une obligation non régularisable. Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu'il a dit que le contrat de bail se trouve résilié depuis le 25 juin 2021 et en ce qu'il a fait droit à la demande d'expulsion et a condamné le locataire à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer charges en sus à compter du 10 décembre 2021 (date de l'audience) et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs. Sur la dette locative Il résulte des articles 1728 et 1741 du code civil comme de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, le bailleur verse aux débats un décompte, non contesté, duquel il résulte que la dette de loyer et/ou indemnité d'occupation est de 12 124,12€ au 14 février 2024 janvier 2024 inclus. M.[B], qui sollicite des délais de paiement, est actuellement incarcéré, sans ressources. Si sa famille a pu verser quelques sommes pour l'aider dans le règlement du loyer ou de la dette locative, force est de constater que cette dette a été multipliée par 6 depuis le jugement entrepris. M.[B] n'est pas en capacité de faire face à cette dette importante même si des délais de paiement lui étaient octroyés et ne justifie pas d'une évolution favorable de sa situation dans les délais sollicités, il sera donc débouté de sa demande de délais et condamnés au paiement de la dette locative de 12 124,12€ arrêtée au 14 février 2024, janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M.[B] est condamné aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 janvier 2022 par le Tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE, pôle de proximité, SAUF en ce qu'il a: CONDAMNE M. [G] [B] à payer à titre provisionnel, à L'OPH PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE la somme de 2205,46 euros en principal arrêtée au 9 décembre 2021, avec intérêts légaux à compter du prononcé du présent jugement, Statuant à nouveau pour actualiser la dette CONDAMNE M. [G] [B] à payer à L'OPH PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE la somme de 12 124,12 euros en principal arrêtée au 14 février 2024, janvier 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter du présent arrêt, Y ajoutant DEBOUTE M.[B] de l'intégralité de ses demandes, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE M.[B] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT