Cour d'appel, 14 février 2024. 23/01325

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN Me Delphine COUSSEAU ARRÊT du : 14 FEVRIER 2024 n° : N° RG 23/01325 - N° Portalis DBVN-V-B7H-GZNN DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ORLEANS en date du 30 Mars 2023 PARTIES EN CAUSE APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265297878247685 Monsieur [O] [M] né le 06 Septembre 1958 à [Localité 7] (ESPAGNE) [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Me Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocat au barreau d'ORLEANS INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265298135608667 Monsieur [T] [D] né le 24 Avril 1977 à [Localité 4] [Adresse 1] [Localité 5] représenté par Me Delphine COUSSEAU, avocat au barreau d'ORLEANS Madame [V] [R] épouse [D] née le 04 Mai 1974 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Delphine COUSSEAU, avocat au barreau d'ORLEANS ' Déclaration d'appel en date du 16 Mai 2023 ' Ordonnance de clôture du 05 décembre 2023 Lors des débats, à l'audience publique du 20 DECEMBRE 2023, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Monsieur Michel BLANC, président de chambre, Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 14 FEVRIER 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Par acte sous seing privé en date du 7 mars 2015, les époux [O] [M] donnaient en location à [T] [D] et [V] [R] épouse [D] un bien à usage d'habitation principale sis à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 890 € hors charges ; un état des lieux d'entrée était établi contradictoirement le même jour. Par acte en date du 7 octobre 2021, [T] [D] et [V] [R] épouse [D] assignaient [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins de l'entendre condamner sous astreinte à faire procéder par des entreprises qualifiées à l'installation des lumières extérieures, à la réparation du store du vélux de la chambre 1, à la réparation du vélux du palier, et du volet roulant de la deuxième chambre, à l'installation d'un nouvel interphone vidéophone, à la réparation du moteur du portail et à la reprogrammation complète du système de chauffage, demandant le paiement de la somme de 9550 €et l'autorisations de séquestrer les loyers sur le compte Carpa de leur conseil, et ce jusqu'à exécution complète des travaux. Par conclusions ultérieures, ils sollicitaient en outre la vérification par un organisme agréé de la solidité de la structure du bâtiment, des indemnités , arrêtées au jour de l'assignation, à 6230 € au titre du préjudice subi du chef de chauffage, à actualiser avec allocation d'une indemnité annuelle de 890 € jusqu'à réparation effective, à 2400 € au titre du préjudice subi du chef du portail, à actualiser avec allocation d'une indemnité mensuelle de 50 € jusqu'à réparation effective, à 2700 € au titre du préjudice subi du fait des autres équipements à actualiser avec allocation d'une indemnité mensuelle de 30 € jusqu'à réparation effective, ainsi qu'une indemnité de 305,72 € au titre des dépenses réparation engagées aux lieu et place du bailleur et une indemnité de 2668,24 € au titre du surcoût d'énergie. [O] [M] s'opposait aux prétentions adverses, et demandait, à titre reconventionnel, l'allocation de la somme de 112,20 € et de la somme de 73,85 €, qu'ils avaient déduites de leur taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Par jugement en date du 30 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans condamnait [O] [M] à effectuer, sous astreinte de 20 € par jour de retard passé le délai de 15 jours, la réparation du système électrique du store et de la fenêtre de toit de la chambre 1, l'installation d'un nouvel interphone vidéophone, la réparation du moteur du portail, ainsi que la reprogrammation complète du système de chauffage et le remplacement du thermostat du système de chauffage. Il condamnait en outre [O] [M] à payer à [T] [D] et [V] [R] épouse [D] la somme de 750 € au titre de leur préjudice de jouissance relatif aux désagréments liés à l'impossibilité d'utiliser au mieux le système de chauffage et le thermostat de chauffage pour la période allant du 7 octobre 2018 au 31 décembre 2022 inclus, et liés à l'attente survenue lors du changement de la chaudière du 2 décembre 2019, une somme de 20 € par mois au titre de leur préjudice de jouissance jusqu'à réparation du thermostat de chauffage pour la période débutant le 1er janvier 2023 et s'arrêtant au plus tard le 31 mars 2023, fin de la période hivernale, la somme de 2500 €au titre du préjudice de jouissance relatif ou non fonctionnement du portail électrique pour la période allant du mois de novembre 2018 au mois de décembre 2022 inclus, la somme de 50 € par mois au titre du préjudice de jouissance relatif aux droits fonctionnements du portail à compter du 1er janvier 2023et jusqu'à réparation effective, somme dont le calcul prendra fin la veille du jour où débutera l'astreinte au paiement. Il rejetait les autres demandes de dommages-intérêts ou d'indemnisation présentées par [T] [D] et [V] [R] épouse [D] , condamnait ces derniers à payer à [O] [M] la somme de 112,20 € correspondant au coût du dépannage sur la chaudière réalisé le 20 septembre 2019 et qu'ils ont indûment imputé sur le paiement des taxes d'ordures ménagères des années 2019 et 2020, rejetait la demande de remboursement de la somme de 73,85 € présentés par [O] [M] au titre du coût du dépannage de la chaudière du 2 octobre 2020, rejetait la demande de séquestre du loyer sur le compte Carpa de leurs conseils formée par [T] [D] et [V] [R] épouse [D] ,et condamnait [O] [M] à payer à [T] [D] et [V] [R] épouse [D] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par une déclaration déposée au greffe le 16 mai 2023, [O] [M] interjetait appel de ce jugement. Par ses dernières conclusions, il en sollicite l'infirmation en ce qu'il l'a condamné sous astreinte à effectuer la réparation du système électrique du store de la fenêtre du toit de la chambre 1, l'installation d'un nouvel interphone vidéophone, la réparation du moteur du portail, la reprogrammation complète du système de chauffage et le remplacement du thermostat du système de chauffage, et en ce qu'il l' a condamné à indemniser le préjudice de jouissance et à payer la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il demande à la cour, statuant à nouveau de déclarer [T] [D] et [V] [R] épouse [D] partiellement prescrits en leurs demandes et de les débouter de leurs demandes de condamnation sous astreinte, de juger que [T] [D] et [V] [R] épouse [D] ne justifient pas de l'entretien annuel de la chaudière pour les années 2018 et 2019 et qu'ils ne pourront prétendre à une quelconque indemnisation au titre de leur préjudice lié au remplacement de ladite chaudière, de les débouter de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance, de juger prescrite les demandes de [T] [D] et [V] [R] épouse [D] concernant leurs préjudice de jouissance liés aux luminaires, fenêtres de toit, stores, volets roulants et interphone et de les débouter de toutes autres demandes. Il demande l'allocation de la somme de 73,85 € représentant le montant déduit de la taxe d'ordures ménagères de 2020, de la somme de 209 € au titre de la taxe d'ordures ménagères de 2022 et de 2023, et de la somme de 385,66 € correspondant aux travaux réalisés, et qui étaient à la charge du locataire. Il sollicite la confirmation du jugement entrepris pour le surplus et sollicite, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le paiement de la somme de 3000 € pour les frais de première instance et de la somme de 4000 € pour les frais d'appel. Par leurs dernières conclusions, [T] [D] et [V] [R] épouse [D] sollicitent la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qu'il limite à 750 € et à 20 € par mois l'indemnité au titre du préjudice de jouissance relatif au chauffage, en ce qu'il stoppe le cours de l'indemnité de 50 € par mois du fait de non fonctionnement du portail électrique au jour de l'astreinte, en ce qu'il limite à la somme de 500 € l'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il rejette les autres demandes de dommages-intérêts et les demandes de remboursement des sommes réglées par eux, et en ce qu'il les condamne au remboursement de la somme de 112,20 € correspondant au coût du dépannage sur la chaudière. Ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de condamner [O] [M] , sous astreinte de 500 € par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la signification du présent arrêt à faire procéder à la réparation de la fenêtre de toit du palier et à la réalisation des travaux de reprise de la structure du bâtiment sous le contrôle d'un bureau de contrôle, et de leur allouer une indemnité arrêtée au jour de l'assignation à 6230 € au titre du préjudice subi du fait du chauffage, à actualiser avec allocation d'une indemnité annuelle de 890 € à compter du 7 octobre 2021 jusqu'à réparation effective, une indemnité arrêtée au jour de l'assignation à 2700 € au titre du préjudice subi du fait des autres équipements ,actualisée avec une indemnité mensuelle de 30 € à compter du 7 octobre 2021 jusqu'à réparation effective, une indemnité de 168,90 € au titre des dépenses de réparation engagées aux lieu et place du bailleur et une indemnité de 2284 € au titre du surcoût d'énergie. Ils réclament également, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'allocation de la somme de 3000 € pour la procédure de première instance et de la somme de 4000 € au titre de la procédure d'appel. L'ordonnance de clôture était rendue le 5 décembre 2023. SUR QUOI : Attendu que [T] [D] et [V] [R] épouse [D] soulèvent l'irrecevabilité, par application de l'article 564 du code de procédure civile, des demandes relatives aux taxes d'ordures ménagères pour 73,95 € et 209 €, outre la somme de 385,66 € au titre des travaux réalisés par la société Guillaume Gallier ; Que les demandes concernant les taxes d'enlèvement des ordures ménagères ont été évoquées devant le premier juge, [O] [M] ayant prétendu qu'elles avaient été déduites indûment par les locataires, alors que la somme réclamée au titre des travaux imputables aux locataires selon le propriétaire s'inscrit dans le cadre des comptes entre les ; Que de telles demandes ne peuvent être regardées comme irrecevables ; Sur la demande de travaux : Attendu que pour rejeter la demande de condamnation de [O] [M] à faire procéder à l'installation de lumières extérieures, le tribunal a considéré qu'aucun engagement n'avait été pris par ce dernier et que l'état des lieux ne mentionne pas de lumières extérieures sur la terrasse ; Que le jugement n'est plus contesté sur ce point ; Attendu que pour condamner [O] [M] à la réparation du store de la fenêtre de la chambre 1, le premier juge a considéré que la demande n'était pas prescrite, le désordre étant toujours d'actualité, et que, s'agissant d'un problème identifié en procédure comme en lien avec l'installation électrique filaire, quand bien même le constat de l'expert était ensuite confirmé par aucun diagnostic de professionnel, sa réparation relève des obligations du bailleur ; Que, après avoir opéré de longs développements sur l'historique de la situation, [O] [M] prétend qu' il n'y a pas lieu de le condamner à opérer cette réparation, puisqu'il ne s'agit pas de travaux indispensables à l'usage du bien, et que le locataire aurait refusé l'intervention des techniciens ; Que, s'il est exact qu'un tel équipement n'est pas absolument indispensable à l'usage du bien immobilier selon sa destination, il n'en demeure pas moins que son usage fait partie des obligations contractées par les parties au bail ; Que le fait que l'intervention d'un technicien n'aurait pas été possible importe peu, Que c'est à juste titre qu'il a été jugé que cette obligation de réparation incombe au bailleur, le jugement entrepris devant être confirmé sur ce point ; Attendu, s'agissant de la réparation de la fenêtre du toit du palier, que le premier juge a considéré à juste titre que la question du réglage relevait des obligations du preneur, de sorte que le jugement doit être confirmé sur ce point ; Attendu que le rejet par le premier juge de la demande de [T] [D] et [V] [R] épouse [D] tendant à la réparation du volet roulant de la deuxième chambre n'est plus contesté ; Attendu que le premier juge, s'agissant de l'installation d'un nouvel interphone vidéophone, relève que l'interphone était en bon état lors de l'état des lieux d'entrée, que l'expert amiable confirme le dysfonctionnement dans son rapport du 17 mars 2021 ; Que les intimés déclarent que les travaux ont été effectués le 3 juillet 2023, et que l'installation était hors d'usage ; Que l'examen de cette demande, malgré les contestations de la partie appelante, n'est plus de circonstance; Que le jugement querellé devra être confirmé sur ce point ; Attendu, s'agissant de la réparation du moteur du portail, que le jugement rappelle que cet équipement était mentionné comme étant en bon état lors de l'état des lieux, et que l'existence d'une panne survenue par la suite n'est pas contestée par le bailleur, l'expert amiable ayant retenu dans son rapport du 17 mars 2021 que le dysfonctionnement est lié à la vétusté ; Que c'est à juste titre qu'il a indiqué que ce dysfonctionnement était avéré et qu'il relevait de la responsabilité du bailleur ; Que les difficultés rencontrées par [T] [D] et [V] [R] épouse [D] et les désagréments que leur a causé le mauvais fonctionnement de cette installation ont été correctement évalué par le premier juge ; Sur le système de chauffage : Attendu que pour condamner sous astreinte [O] [M] à faire effectuer la reprogrammation complète du système de chauffage et le remplacement du thermostat, le premier juge, après avoir minutieusement détaillé la chronologie des événements, a considéré par des motifs pertinents que seuls la reprogrammation complète du système de chauffage et le remplacement du thermostat doivent être retenus, puisque le bon fonctionnement relève de l'obligation de travaux du bailleur, quand bien même il serait possible de faire fonctionner la chaudière différemment, selon l'attestation produite par [O] [M], qui estime (page 10 de ses écritures d'appel) que le thermostat d'ambiance est inutile, le thermostat préexistant à l'entrée dans les lieux ayant vocation à être utilisable ; Attendu cependant que c'est à juste titre que la partie appelante déclare que la chaudière n'a pas été entretenue pendant 31 mois entre le 8 avril 2017 et le 2 décembre 2019, alors qu'il est indéniable que cet entretien est à la charge du locataire ; Que, même si ce détail a perdu de son importance du fait du remplacement de la chaudière à la date du 1er décembre 2019, il n'en demeure pas moins que l'indemnisation de nature à revenir aux locataires à raison des difficultés rencontrées ne saurait être réévaluée comme ils la demandent aujourd'hui ; Qu'il échet de considérer que l'appréciation faite par le premier juge était correcte, et que les conséquences des préjudices retenus ont été équitablement calculées ; Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne l' installation de chauffage, tant sur les travaux de réinitialisation que sur le montant des sommes allouées ; Attendu que les calculs faits par le premier juge concernant les comptes entre les parties sont exacts ; Qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les autres demandes de dommages-intérêts d'indemnisation présentée par [T] [D] et [V] [R] épouse [D] ainsi que leurs demandes de remboursement ; Attendu qu'il y a lieu d'allouer à [O] [M] la somme de 668,61 €au titre du total des frais d'intervention sur la chaudière qui auraient dû être pris en charge par les locataires, et des frais que ces derniers ont indûment déduits des remboursements relatifs à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; Attendu que chacune des parties succombe au moins partiellement en ses prétentions, de de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, DÉCLARE [O] [M] recevable en ses demandes paiement, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris, Y ajoutant, CONDAMNE [T] [D] et [V] [R] épouse [D] à payer à [O] [M] la somme de 668,61 €à titre de remboursement, DIT n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés. Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,