Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 23/06425

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [C] [L] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Anne GUALTIEROTTI Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/06425 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3G4A N° MINUTE : 8 JTJ JUGEMENT rendu le jeudi 15 février 2024 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5], Représenté par son syndic la société MYRABO - [Adresse 3] représentée par Me Anne GUALTIEROTTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0051 DÉFENDEUR Monsieur [C] [L], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 février 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 15 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06425 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3G4A EXPOSE DU LITIGE Monsieur [C] [L] est propriétaire des lots n°1237, 1275 et 7094 d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société MYRABO, a fait assigner Monsieur [C] [L] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : 5 322,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2021, date de la première mise en demeure sur la somme de 1310,24 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,500 euros à titre de dommages et intérêts,1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie. A l'audience du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes. Monsieur [C] [L], régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIF DE LA DECISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [C] [L] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°1237, 1275 et 7094, - le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er avril 2020 au 28 avril 2023 et arrêté à cette date à 5 322,06 euros (en ce inclus 1 082,16 euros de frais), - les appels de fonds couvrant la période, - les comptes de charges pour l'exercice 2019/2020, - les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 12 novembre 2019, 11 février 2021, 25 novembre 2021, 24 novembre 2022 ayant notamment : ▸ approuvé les comptes pour les exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 ▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 ▸ décidé des travaux ou opérations suivants : remplacement de la porte d'entrée principale de la résidence, réfection de l'armoire électrique pour le chauffage des bâtiments H2, I, H1-J-G3, G1-K2-L, remplacement de la porte du passage pompier, création d'un arrosage automatique, amélioration de l'éclairage dans les parkings, réalisation d'un diagnostic technique global, remise en état de la ventilation des parkings. Au vu des pièces produites, Monsieur [C] [L] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 4 239,90 euros, pour la période allant du 1er avril 2020 au 28 avril 2023, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 2e trimestre 2023. En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 13 février 2021, date de réception de la mise en demeure, pour la somme de 1 310,24 euros et à compter du 19 septembre 2023, date de l'assignation, pour le surplus. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Sont réclamés également les frais de 8 mises en demeure, justifiées avec la production du bordereau d’accusé réception, (09/02/21, 07/05/21, 01/09/21, 01/02/22, 04/05/22, 01/09/22, 08/11/22, 02/02/23) ainsi que deux commandement de payer (du 08/10/21 et 17/04/23). Il sera relevé que l'envoi d'autant de relance avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. En outre, le coût des mises en demeure ne sera retenu qu'à hauteur de 6,50 euros, coût réel de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception. En conséquence la somme globale de 167,88 euros (cinq mises en demeure par LRAR et un commandement de payer) sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [C] [L] ne paye pas régulièrement ses charges depuis le mois d'avril 2020 et qu’il a déjà fait l’objet d’une condamnation (jugement du tribunal d’instance de Paris du 9 mai 2019) à payer des charges échues au 20 septembre 2018. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Monsieur [C] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Condamné aux dépens, Monsieur [C] [L] devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [C] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic la société MYRABO, les sommes suivantes : 4 239,90 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er avril 2020 au 28 avril 2023, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 2e trimestre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 13 février 2021, pour la somme de 1 310,24 euros et à compter du 19 septembre 2023, pour le surplus,167,88 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023,200 euros au titre des dommages-intérêts, CONDAMNE Monsieur [C] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic la société MYRABO, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] du surplus de ses demandes, CONDAMNE Monsieur [C] [L] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées. Le greffier Le président