Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Dalanda BEN AMMAR
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Charles ROMINGER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/00534 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YAN
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 28 mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 4] (TUNISIE)
représenté par Maître Charles ROMINGER de la SELEURL ROMINGER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E2005
DÉFENDERESSE
S.A.S. HALA [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Dalanda BEN AMMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0262
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 mars 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 28 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00534 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YAN
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 6 juillet 2022, M. [H] [T] a donné à bail à la société HALA [Localité 3] un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 1.500 euros, charges comprises.
Par courrier adressé en recommandé, la société HALA [Localité 3] a donné congé du logement.
Par courrier non daté, M. [H] [T] a accusé réception du congé et a indiqué que le préavis expirait le 22 septembre 2023.
La reprise des lieux n'a pu avoir lieu le 22 septembre 2023, le commissaire de justice qui s'est présenté pour effectuer l'état des lieux de sortie ayant constaté la présence d'une femme dans le logement qui a indiqué être hébergée dans le logement par M. [O] [C], gérant de la socété HALA [Localité 3].
Par acte d'huissier en date du 27 décembre 2023, M. [H] [T] a fait assigner Madame [G] [U]-[J], Monsieur [Z] [U] et Madame [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
constater la résiliation de plein droit du bail du fait du congé du locataire,expulser la société locataire ainsi que de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec la force publique si besoin est, et avec suppression, subsidiairement réduction des délais d'expulsion de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,autoriser à faire enlever les meubles au frais de la locataire,condamnation de la société HALA [Localité 3] à lui payer une indemnité d'occupation égale au loyer contractuel à compter du 24 août 2023 jusqu'à la libération complète des lieux et remise des clés, outre l'arriéré de loyer de 1.112,90 euros arrêté au 23 août 2023, avec intérêts au taux légal produit par chaque échéance impayée,condamnation de la société HALA [Localité 3] à lui payer la somme de 2.944,44 euros au titre du préjudice financier et 2.000 euros au titre du préjudice moral,condamnation de la société HALA [Localité 3] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, comprenant le constat de commissaire de justice du 22 septembre 2023.
A l'audience du 22 janvier 2024 à laquelle l'affaire a été régulièrement appelée, M. [H] [T] a sollicité le bénéfice de son acte introductif. Il demande le rejet des demandes reconventionnelles à hauteur de 19.423,72 euros.
Il précise que le logement a été donné en location en bon état et avec les meubles nécessaires. Il conteste avoir autorisé le remplacement de certains meubles ainsi que la réalisation de travaux et indique que la facture produite par la société locataire est une facture de complaisance, ce d'autant que certains des travaux qui y sont mentionnés correspondent à des travaux réalisés antérieurement à la prise du logement à bail par la société HALA [Localité 3].
La société HALA [Localité 3], représentée par son conseil, ne conteste pas que le logement soit toujours occupé par Mme [E] laquelle a été installée dans les lieux par son représentant légal, M. [O] [C]. Elle indique que la date de résiliation du bail doit être fixée au 12 septembre 2023 et non au 22 août 2023, le bail prévoyant un préavis de deux mois et non préavis d'un mois. Il ajoute qu'il a effectué des travaux pour un montant de 12.320 euros et remplacé des meubles, avec l'accord du bailleur, pour un montant de 7.103,72 euros, soit la somme totale de 19.423,72 euros et sollicite la compensation de cette somme avec les loyers et indemnités d'occupation impayés. Enfin, il sollicite la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
Autorisé par le juge des contentieux de la protection, le conseil de M. [H] [T] a adressé des pièces complémentaires n°13 à 20 par courriers électroniques du 5 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le congé délivré par le preneur
En application des dispositions de l'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur peut délivrer un congé à tout moment, sous réserve d'un préavis d'un mois.
En l'espèce, il résulte des dires des parties que le congé adressé par la locataire a été reçu le 23 juillet 2023 par le bailleur.
Quand bien même le bail a prévu un délai de préavis de deux mois dans son article 3, cette durée de préavis doit être réputée non écrite en ce qu'elle contrevient aux dispositions d'ordre public susvisées qui fixent le délai de préavis à un mois.
Ainsi, en application de l'article 25-8 précité, le bail s'est ainsi trouvé résilié le 23 août 2023, la société HALA [Localité 3] reconnaissant la résiliation du bail par l'effet du congé.
La société HALA [Localité 3] étant sans droit ni titre depuis le 24 août 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au disposi-tif de la présente décision.
Il convient de préciser que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des pro-cédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Dans la mesure où le concours de la force publique pourra être sollicité, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et sui-vants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation
Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, il ressort du décompte locatif produit par M. [H] [T] qu'au 30 septembre 2023, la locataire est débitrice d'un arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 3.000 euros, échéance de septembre 2023 incluse. La société HALA [Localité 3] sera condamnée au paiement de cette somme au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation dus.
Elle sera en outre condamnée au paiement de l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération complète des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts
En application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts dès lors qu'il existe un lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi.
En l'espèce, le fait pour la société de se maintenir dans les lieux malgré la fin du bail constitue une faute qui est indemnisée par l'allocation d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative du logement.
M. [H] [T] sollicite en outre l'indemnisation d'un préjudice financier à hauteur de 2.944,44 euros correspondant aux pénalités consécutives à la suspension du prêt immobilier souscrit par le bailleur pour financer l'acquisition du bien.
Cependant, si M. [H] [T] a choisi de demander la suspension de son prêt pour une du-rée de 12 mois, il n'est pas établi que la locataire va se maintenir dans les lieux pendant une telle durée, ni qu'elle ne règlera pas les indemnités d'occupation dues si elle se maintient dans les lieux.
Par ailleurs, la somme de 2.944,44 euros mentionnée par le bailleur au titre du préjudice financier ne correspond pas à une pénalité comme indiqué par M. [H] [T] mais aux intérêts qui au-raient dus être réglés sur la période de suspension et dont le paiement est reporté à la première échéance de reprise des remboursements.
Dès lors, le préjudice n'est pas établi puisque l'indemnité sollicitée par M. [H] [T] cor-respond à des intérêts d'emprunt qui sont dus au titre du prêt et sont reportés du fait de la suspen-sion du prêt immobilier.
En conséquence, M. [H] [T] sera débouté de sa demande au titre du préjudice finan-cier.
S'agissant du préjudice moral, il convient de relever que le maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail, à son initiative, a obligé le bailleur à entreprendre la présente procédure, après avoir fait des démarches pour obtenir la restitution amiable des lieux et prendre conseil auprès d'un professionnel du droit.
Il en résulte un préjudice moral pour le bailleur qui sera évalué à la somme de 500 euros.
Sur la demande reconventionnelle de la société HALA [Localité 3]
En l'espèce, la société HALA [Localité 3] sollicite le paiement par le bailleur des sommes suivantes :
la somme de 12 320 euros au titre de travaux de rénovation du logement,la somme de 7 103,72 euros au titre du remplacement de plusieurs meubles.
Il ressort des écritures de la défenderesse que ces demandes ne sont justifiées par aucun fondement juridique.
A titre liminaire il sera rappelé que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit applicables (article 12 alinéa 1 du Code de procédure civile) et qu'il doit vérifier les conditions d'application des règles invoquées par les parties. Lorsqu'une partie n'a invoqué aucun fondement juridique à l'appui d'une prétention, le juge doit rechercher d'office le fondement juridique applicable et donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux, sauf si les parties ont expressément entendu le lier sur la qualification ou le fondement juridique choisi (article 12 al. 2 et 3 Code de procédure civile).
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions tiennent de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
Le contrat de bail meublé versé aux débats précise que lors de la conclusion du contrat un chèque de 4.500 euros a été remis par la locataire au titre du dépôt de garantie et du premier mois de loyer.
En outre, l'inventaire du mobilier effectué lors de la conclusion du contrat indique : " validation par le propriétaire avec le locataire pour les changements du lit et matelas de la chambre à coucher et les travaux de rafraîchissement (peinture), les frais associés à ces travaux et achats seront justifiés par des factures et des photos et seront déduits des prochains loyers. Et ne doivent pas dépasser les 3.000 ".
Or, il résulte du décompte locatif versé au débat par le bailleur, qui n'a pas été contesté par la société locataire, qu'une franchise de loyer, équivalente à deux mois de loyer, soit 3.000 euros, a été pratiquée par le bailleur puisque les deux premiers mois de loyer n'ont pas été demandés par celui-ci et que le chèque remis au mois de juillet 2022 a été imputé sur le dépôt de garantie et sur le loyer de septembre.
Il apparaît ainsi que les parties se sont mises d'accord pour la prise en charge par le bailleur du remplacement du lit et du matelas de la chambre et des travaux de rafraîchissement de peinture et ont été financés par une franchise de deux mois de loyer.
Par ailleurs, il convient de relever que la facture produite par la société HALA [Localité 3] est douteuse dès lors qu'elle mentionne l'année 2023 dans son numéro de facture alors qu'elle est censée avoir été émise en 2022. De plus, elle mentionne des travaux qui ont été effectués avant la conclusion du contrat, notamment la séparation entre la chambre et la pièce principale.
Quand aux factures produites pour justifier de l'achat de meubles, il convient de relever que pour certaines, elles sont datées du mois d'avril 2022 soit antérieurement à la conclusion du contrat et pour d'autres elles sont postérieures de plusieurs mois.
En tout état de cause, la locataire était libre de procéder à des travaux et au changement de certains meubles, à charge pour elle d'en assumer le coût, à défaut de rapporter la preuve de l'accord du bailleur sur ces dépenses.
En conséquence, la locataire sera déboutée de sa demande formée contre M. [H] [T], faute d'établir la réalité des travaux effectués et du remplacement des meubles, ce avec l'accord du bailleurs sur ces achats et travaux en dehors de ce qui a été autorisé et financé par ce dernier à hauteur de la somme de 3.000 euros.
Sur les demandes accessoires
La société HALA [Localité 3], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [H] [T] par La société HALA [Localité 3] d'un congé relatif au bail conclu le 6 juillet 2022 et concernant l'appartement à usage d'habitation situé situé [Adresse 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 23 août 2023 ;
En conséquence, ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de la société HALA [Localité 3] des locaux litigieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, notamment celle de Mme [E], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
DEBOUTE M. [H] [T] de sa demande d'astreinte ;
CONDAMNE la société HALA [Localité 3] à verser à M. [H] [T] la somme de 3.000 euros correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 30 septembre 2023;
CONDAMNE la société HALA [Localité 3] à verser à M. [H] [T] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 24 août 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE la société HALA [Localité 3] à verser à M. [H] [T] la somme de 500 euros au titre de la réparation du préjudice moral de ce dernier ;
DEBOUTE la société HALA [Localité 3] de ses demandes reconventionnelles formées contre M. [H] [T] ;
CONDAMNE la société HALA [Localité 3] à verser à M. [H] [T] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société HALA [Localité 3] aux dépens, comprenant le coût du constat du 22 septembre 2023 ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 28 mars 2024
le greffierle Président
