Cour d'appel, 08 décembre 2022. 21/03511

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 12e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 08 DECEMBRE 2022 N° RG 21/03511 - N° Portalis DBV3-V-B7F-URIZ AFFAIRE : SAS PICARD SURGELES C/ SCI STEPHANIE Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Mai 2021 par le tribunal judiciaire de NANTERRE N° Chambre : 8 N° RG : 19/04983 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Fabrice HONGRE- BOYELDIEU Me Claire RICARD TJ NANTERRE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SAS PICARD SURGELES RCS Melun n° 784 939 688 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 et Me Philippe RIGLET et Me Mélanie PEREIRA du cabinet CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, Plaidants, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1701 APPELANTE **************** SCI STEPHANIE RCS Nanterre n° 399 942 291 [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 et Me Odile COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0051 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur François THOMAS, Président, Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller, Madame Bérangère MEURANT, Conseiller, Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT, EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié du 17 juin 2004, la SCI Stéphanie a donné à bail commercial à la SAS Picard Surgelés, ci-après dénommée la société Picard, pour une durée de neuf années à compter du 17 juin 2004, des locaux sis [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 54.881 € hors taxes et hors charges (HT et HC). A compter du 1er janvier 2012, le loyer a été porté à la somme de 72.733,36 € HT et HC par l'effet de la clause d'indexation. Par acte du 5 décembre 2012, la société Picard a fait signifier à la société Stéphanie une demande de révision du loyer, en application de l'article L.145-39 du code de commerce, pour le voir fixer à la somme annuelle de 50.000 € HT et HC. Par acte 28 juin 2013, la société Stéphanie a signifié à la société Picard un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2014 moyennant un loyer annuel de 150.000 €. Par jugement du 9 juillet 2017, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Nanterre, saisi par la société Picard, a fixé le loyer révisé à la somme de 55.000 € par an HT et HC à compter du 5 décembre 2012. La société Stéphanie a interjeté appel de la décision. En outre, par un jugement du 20 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Nanterre, saisi par la société Stéphanie d'une demande d'indemnisation de son préjudice résultant du manquement de la société Picard à son obligation de construire une surface déterminée, l'a déboutée de ses demandes, considérant que la société Picard n'était tenue à aucune obligation contractuelle d'extension des locaux. La société Stéphanie a interjeté appel de la décision. Parallèlement aux deux procédures d'appel et afin de mettre un terme global à leur différend, les parties se sont rapprochées et ont trouvé, le 15 janvier 2018, un accord aux termes duquel elles ont notamment convenu du renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2014 moyennant un loyer fixé à la somme de 75.000 € HT et HC, du remboursement par la société Stéphanie à la société Picard de la somme globale de 96.517,91 €, imputée sur les loyers dus à compter du 1er janvier 2018, ainsi que de la restitution à titre gratuit par la société Picard d'une fraction de parcelle de jardin d'environ 65 m2 à 70 m2. Le 18 octobre 2018, la société Stéphanie a sollicité de la société Picard le paiement d'une majoration contractuelle d'un montant de 13.720 € annuel, applicable à compter du renouvellement du bail, en sus du loyer de renouvellement de 75.000 € convenu aux termes de l'accord du 15 janvier 2018. Le 20 mars 2019, la société Stéphanie a fait délivrer à la société Picard un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre d'une créance alléguée de loyers impayés d'un montant de 86.883,60 €. Par actes des 9 et 16 mai 2019, la société Picard a fait assigner la société Stéphanie devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir juger que l'accord intervenu entre les parties portait sur un loyer de 75.000 €, sans que ne s'ajoute à cette somme aucune majoration. Par jugement contradictoire du 3 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a : - Constaté que l'accord entre la société Picard Surgelés et la SCI Stéphanie portait sur un loyer de 75.000 € auquel s'ajoute la somme annuelle de 13.720 € ; - Débouté la société Picard Surgelés de toutes ses demandes ; - Condamné la société Picard Surgelés à payer à la SCI Stéphanie la somme de 115.695,59 € au titre de l'arriéré de loyers et/ou charges arrêté au 4ème trimestre 2020 avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 mars 2020 sur la somme de 86.883,59 € et à compter de la décision pour le surplus ; - Condamné la société Picard Surgelés à payer à la SCI Stéphanie la somme de 1 € au titre de la clause pénale ; - Débouté la SCI Stéphanie de sa demande de majoration de l'intérêt légal ; - Condamné la société Picard Surgelés à payer à la SCI Stéphanie la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rejeté toute autre demande ; - Condamné la société Picard Surgelés aux dépens ; - Ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 1er juin 2021 et enregistrée le 2 juin 2021, la société Picard a interjeté appel du jugement. PRÉTENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2022, la société Picard demande à la cour de : - Infirmer le jugement rendu le 3 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a jugé que l'accord de la société Picard Surgelés et de la société Stéphanie en date du 15 janvier 2018 portait sur un loyer de 75.000 € auquel s'ajoutait la somme annuelle de 13.720 € ; - Infirmer le jugement rendu le 3 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a condamné la société Picard Surgelés à payer à la société Stéphanie la somme de 115.695,59 € au titre de l'arriéré de loyers et/ou charges, arrêté au 4e trimestre 2020 avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 mars 2020 sur la somme de 86.883,59 € et à compter de ladite décision pour le surplus ; - Infirmer le jugement rendu le 3 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a condamné la société Picard Surgelés à payer à la société Stéphanie la somme de 1 € au titre de la clause pénale ; - Infirmer le jugement rendu le 3 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a condamné la société Picard Surgelés à payer à la société Stéphanie la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Infirmer le jugement rendu le 3 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes de la société Picard Surgelés ; Et statuant à nouveau, A titre principal, - Recevoir la société Picard Surgelés en ses demandes et l'y déclarer bien fondée ; - Dire et juger qu'un accord est intervenu entre les parties fixant le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 75.000 € hors taxes et hors charges et opérant une novation des stipulations de l'article « Loyer » du bail en date du 17 juin 2004 ; - Dire et juger qu'aucune somme n'est due par la société Picard Surgelés à la société Stéphanie ; - Dire et juger que la société Stéphanie n'entend aucunement respecter son engagement de fixer le loyer de renouvellement à la somme de 75.000 €, constituant la condition essentielle de l'accord du 15 janvier 2018 ; En conséquence, - Dire et juger que le commandement délivré à la société Picard Surgelés le 20 mars 2019 est dénué de tout fondement et privé de tout effet ; - Dire et juger que la condition essentielle de l'accord du 15 janvier 2018 a disparu ; - Prononcer la caducité de l'accord du 15 janvier 2018 ; - Dire et juger que les relations des parties sont régies par les termes du contrat de bail initial en date du 17 juin 2004 ; - Fixer le loyer de renouvellement à la somme de 68.720 € hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2014 ; - Condamner la société Stéphanie à rembourser à la société Picard Surgelés les sommes trop versées au titre de l'accord devenu caduc, majorées des intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2018 ; - Condamner la société Stéphanie à verser à la société Picard Surgelés, chaque année à compter du 15 janvier 2018, un montant de 3.375 € correspondant à la valeur de la surface qui a été restituée à la société Stéphanie en vertu de l'accord du 15 janvier 2018 devenu caduc ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour considérait que le bail a été renouvelé moyennant un loyer de 75.000 € auquel s'ajoute une somme annuelle de 13.720 €, - Constater que l'absence de mention de la somme de 13.720 € dans les discussions et dans les termes de l'accord et du décompte relève d'une man'uvre de la société Stéphanie ayant vicié le consentement de la société Picard Surgelés ; - Dire et juger que l'accord conclu entre les parties le 15 janvier 2018 est nul pour vice de consentement; - Dire et juger que les relations des parties sont régies par les termes du contrat de bail initial ; - Fixer le loyer de renouvellement à la somme de 68.720 € hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2014 ; - Condamner la société Stéphanie à rembourser à la société Picard Surgelés les sommes trop versées au titre de l'accord devenu nul, majorées des intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2008 ; - Condamner la société Stéphanie à verser à la société Picard Surgelés, chaque année à compter du 15 janvier 2018, un montant de 3.375 € correspondant à la valeur de la surface qui a été restituée à la société Stéphanie en vertu de l'accord du 15 janvier 2018 devenu nul ; A titre infiniment subsidiaire, A/ Sur l'accord convenu entre les parties - Dire et juger que le loyer de renouvellement du bail a été fixé d'un commun accord des parties à la somme unique de 75.000 € hors taxes et hors charges, sans majoration, à compter du 1er janvier 2014 ; - Dire et juger que le commandement délivré à la société Picard Surgelés le 20 mars 2019 est dénué de tout fondement et privé de tout effet ; B/ Sur l'appel incident de la société Stéphanie - Débouter la société Stéphanie de son appel incident visant à voir condamner la société Picard Surgelés aux intérêts de retard prévus à l'article « RETARD DE PAIEMENT » du bail et correspondant à une majoration forfaitaire de 10% de la somme due à compter du 20 mars 2019 au regard du caractère manifestement excessif de ladite clause ; - Débouter la société Stéphanie de sa demande tendant à obtenir l'application du taux d'intérêt légal particulier réservé aux personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels ; - Débouter la société Stéphanie de sa demande visant à voir fixer le loyer de renouvellement à la somme de 150.000 € hors taxes et hors charges majoré de la somme de 13.720 € en supplément, augmenté d'un taux d'intérêt ; - Débouter la société Stéphanie de toutes ses autres demandes ; En tout état de cause, - Condamner la société Stéphanie au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2022, la société Stéphanie demande à la cour de : - Confirmer le jugement du 3 mai 2021 en ce qu'il a jugé que l'accord entre la société Picard Surgelés et la société Stéphanie portait sur un loyer de 75.000€ auquel s'ajoute la somme annuelle forfaitaire de 13.720€ ; - Confirmer le jugement du 3 mai 2021 en ce qu'il a condamné la société Picard Surgelés à la somme de 115.695,59€ au titre de l'arriéré de loyers et/ou charges arrêté au 4ème trimestre 2020 ; - Condamner la société Picard Surgelés à payer la somme actualisée de 123.927,63 € au titre de l'arriéré de loyers et majorations et/ou charges et/ou accessoires arrêté au 4ème trimestre 2021 ; - Infirmer le jugement du 3 mai 2021 en ce qu'il a condamné la société Picard Surgelés aux intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 mars 2019 (et non 20 mars 2020) sur la somme de 86.883,59€ et à compter de ladite décision pour le surplus ; Statuant à nouveau, - Condamner la société Picard Surgelés à payer à la société Stéphanie les intérêts de retard prévus à l'article « RETARD DE PAIEMENT » du bail au taux légal particulier et correspondant à une majoration forfaitaire de 10 % de la somme due augmentée d'un intérêt de retard égal au taux légal en vigueur majoré de 5 points jusqu'au jour du parfait règlement ; - Condamner la société Picard Surgelés sur les intérêts au taux légal à appliquer le taux d'intérêt légal particulier et condamner en conséquence, la société Picard Surgelés à la somme de 18.134,38€, arrêtée au 30 décembre 2021 et à parfaire jusqu'au parfait règlement et correspondant principalement au différentiel entre la somme de 3.227,31€ payée par la société Picard Surgelés pour les intérêts au taux légal « professionnel » et la somme 20.799,01€, intérêts calculés au taux légal « particulier » ; - Débouter la société Picard Surgelés de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - Dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Picard Surgelés le 20 mars 2019 à la requête de la société Stéphanie est parfaitement fondé et doit produire tous ses effets ; - Condamner, en outre, la société Picard Surgelés au paiement de toutes les charges du bail et les autres accessoires dudit loyer pour l'avenir ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour prononçait la caducité de l'accord du 15 janvier 2018, - Condamner la société Picard Surgelés à payer un loyer annuel en renouvellement à hauteur de 150.000€ HT/an à compter du 1er janvier 2014 augmentée de la somme de 13.720 € HT/an en supplément, augmenté d'un intérêt de retard égal au taux légal en vigueur majoré de 5 points jusqu'au jour du parfait règlement; - Débouter la société Picard Surgelés de toutes ses autres demandes ; - Débouter la société Picard Surgelés de sa demande de nullité de l'accord du 15 janvier 2018, le dol n'étant aucunement rapporté ; En tout état de cause, - Condamner la société Picard Surgelés à payer à la société Stéphanie une somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société Picard Surgelés en tous les dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue à l'audience de plaidoiries du 27 octobre 2022. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Sur la novation invoquée par la société Picard La société Picard soutient que l'accord du 15 janvier 2018 a entrainé une novation de l'article «'loyer'» du bail, confirmée par l'intitulé «'loyer de renouvellement'» utilisé aux termes de l'accord, de sorte que la somme de 13.720 € visée au contrat de bail comme devant s'ajouter au montant du loyer annuel révisé, était comprise dans le montant du loyer renouvelé de 75.000 €. L'appelante souligne que la mention suivant laquelle «'toutes les autres clauses et conditions du bail expiré non contraires aux conditions rappelées ci-dessus restent inchangées et continueront à s'appliquer'» ne figure pas dans le courrier officiel du conseil du bailleur. Elle relève que le décompte des sommes dues annexé au courrier ayant fondé l'accord ne fait nulle mention de la somme de 13.720 € et qu'il prévoit le remboursement par la SCI Stéphanie du différentiel entre le loyer versé depuis 2014, comprenant les 13.720 €, et le loyer révisé de 75.000 €. La société Picard insiste sur le fait qu'elle n'avait aucun intérêt à transiger sur un montant de loyer aussi important que 88.720 € alors qu'elle avait obtenu deux décisions de justice favorables. La société Stéphanie répond que la majoration automatique du loyer révisé prévue par le bail n'était pas dans le débat lors des discussions ayant mené à l'accord du 15 janvier 2018, la société Picard ayant fait rajouter la mention selon laquelle «'toutes les autres clauses et conditions du bail expiré non contraires aux conditions rappelées ci-dessus restent inchangées et continueront à s'appliquer'». Elle ajoute que les courriers officiels échangés par les parties ne mentionnent aucune annexe, ni aucun décompte sur lequel les parties se seraient accordées. Elle relève que la société Picard n'a jamais mélangé les deux charges constituées par le loyer et la majoration «'accession travaux'», dès lors que cette dernière n'était pas soumise à indexation. La société Stéphanie souligne qu'elle n'avait, elle non plus, aucun intérêt à accepter un loyer renouvelé d'un montant de 75.000 € comprenant la majoration automatique et qu'une telle interprétation de l'accord aboutirait à constater la nullité du bail, puisqu'il est stipulé que le paiement de la majoration constitue une condition déterminante du contrat. Elle conteste toute novation, en l'absence de volonté certaine et non équivoque de nover. ***** L'article 1329 du code civil dispose que : 'La novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle crée. Elle peut avoir lieu par substitution d'obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier'. L'article 1330 du même code précise que': 'La novation ne se présume pas ; la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte'. En l'espèce, le contrat de 'sous-location' conclu le 17 juin 2004 entre la société Picard et la société Stéphanie stipule en page 21 au paragraphe intitulé «'Loyer'» que la convention de sous-location est consentie moyennant le paiement de trois éléments': 1°) un droit d'entrée de 38.112 € HT, 2°) un loyer annuel de 54.881 € HT et HC que le preneur s'engage à régler trimestriellement à terme à échoir, soit un loyer trimestriel de 13.270,25 € HT et HC. Il est précisé, dans la partie 2°) du paragraphe consacré au montant du loyer que': «'Comme condition déterminante du présent bail, sans laquelle les parties n'auraient pas contracté, elles conviennent d'ores et déjà que le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges, après révision conformément à la clause «'indexation'» ci-dessous, sera majoré automatiquement à l'issue du présent contrat de sous-location (') de la somme de (') 13.720 € hors taxes et hors charges, et cela afin de tenir compte uniquement des travaux réalisés par le preneur visés à l'article «'Travaux devant être réalisés par le preneur'» ''». Il ressort de ces stipulations que la majoration litigieuse est un élément du loyer, ne faisant pas l'objet d'un paragraphe distinct. Aux termes des courriers officiels que les conseils des parties se sont échangés le 15 janvier 2018, la société Picard et la société Stéphanie ont adopté l'accord transactionnel suivant': - Fixation du loyer du bail à la somme de 75.000 € HT et HC à compter du renouvellement du bail, soit à compter du 1er janvier 2014'; - Paiement par la société Stéphanie au preneur, à compter du 1er janvier 2014, du différentiel de loyer entre les loyers effectivement facturés et le loyer révisé ; Soit paiement par la société Stéphanie au preneur d'une somme de 96.517,91 € représentant': a) Le différentiel de loyer, soit 69.201,45 € HT, b) La régularisation du dépôt de garantie, soit 2.935,13 €, c) Les intérêts, soit 1.301,04 €, d) L'article 700, soit 3.000 €, e) Les frais d'expertise, soit 6.240 € TTC (sur transmission de facture), f) La TVA sur les loyers (20%), soit 13.840,29 € ; - Imputation de ladite somme de 96.517,91 € sur les loyers qui seront appelés par la SCI à compter du 1er janvier 2018'; - Restitution (à titre gratuit) par le preneur d'une fraction de parcelle du jardin, en bout de terrain, d'environ 65 à 70 m², afin de pouvoir la céder à la Commune de [Localité 4], selon le découpage à effectuer par la Mairie de [Localité 4]'; - Renonciation réciproque aux deux procédures en cours enrôlées devant la cour d'appel de Versailles sous les références RG n°16/09273 (litige sur les indemnités réclamées pour surface manquante) et RG n°16/09573 (litige sur la révision du loyer)'; les parties s'obligeant mutuellement à prendre et accepter des conclusions de désistement d'instance et d'action. Le conseil de la société Picard a ajouté la mention suivante': «'toutes les autres clauses et conditions du bail expiré non contraires aux conditions rappelées ci-dessus restent inchangées et continueront à s'appliquer'». En application de cet accord, les parties ont décidé de fixer «'le loyer'», dont la majoration automatique est un élément, à la somme de 75.000 € HT et HC. Le conseil de la société Picard évoque même le «'loyer de renouvellement'» sans distinction et sans objection du conseil du bailleur. Or, la majoration était applicable à compter du renouvellement du bail. Il s'agissait donc bien pour les parties de fixer globalement le montant du loyer renouvelé, tenant nécessairement compte de la majoration. Dès lors que le bail dans la partie 2°) consacrée au loyer annuel évoque indistinctement le montant du loyer et de la majoration, il doit en être déduit, en l'absence de toute précision contraire aux termes de l'accord, que la somme de 75.000 € HT et HC englobait à la fois le montant du loyer et la majoration automatique. Cette analyse est confortée par le montant de la créance de la société Picard à l'égard de la société Stéphanie, non contesté par cette dernière. En effet, il est précisé dans l'accord que le «'différentiel de loyer'» s'élève à la somme de 69.201,45 € HT. Or il ressort des pièces, notamment des décomptes des sommes dues produits par la société Stéphanie (cf pièces n°4, 9 et conclusions de la société Stéphanie page 33) que cette somme a été obtenue par déduction des sommes réglées par la société Picard depuis le 1er janvier 2014, date d'effet du bail renouvelé, comprenant la majoration automatique, du montant du loyer issu de la transaction, soit 75.000 €. En l'absence de toute précision du bailleur quant à l'exclusion de la majoration automatique de ce compte, le montant de la créance de la société Picard ne s'explique que par le fait que la somme de 75.000 € englobe la majoration. A défaut, le compte entre les parties aurait scindé cet élément du loyer ou alors aurait prévu le règlement de la majoration en sus des 75.000 € et la créance de la société Picard aurait été bien moindre. Si la société Stéphanie entendait que cette majoration soit réglée en sus de la somme de 75.000 € HT et HC, retenue comme montant «'du loyer de renouvellement'», il lui appartenait de le préciser. Le fait que le conseil de la société Picard ait ajouté la mention suivant laquelle «'toutes les autres clauses et conditions du bail expiré non contraires aux conditions rappelées ci-dessus restent inchangées et continueront à s'appliquer'» est indifférent, s'agissant d'une clause habituelle lors de la rédaction d'un avenant ne modifiant que partiellement le contrat. La cour souligne par ailleurs, que l'accord est considéré par les parties comme un accord transactionnel qui suppose, en application des dispositions de l'article'2044 du code civil, des concessions réciproques. Or, aux termes de l'accord, la société Picard a accepté de restituer une fraction de parcelle du jardin d'environ 65 à 70 m², représentant près de la moitié de ce jardin de 162 m², afin de permettre à la SCI Stéphanie de la céder à la Commune de [Localité 4]. Dans ce contexte, et alors qu'au 1er janvier 2012 le loyer avait atteint la somme de 72.733,36 € HT et HC par l'effet de l'indexation, amenant la société Picard à saisir le juge des loyers commerciaux qui, entérinant les conclusions de l'expert judiciaire désigné à cette fin, a fixé le montant du loyer à la somme de 55.000€ HT et HC, il n'apparaît pas vraisemblable que la société Picard ait accepté que ce loyer soit porté, deux ans plus tard, à la somme de 75.000 € HT et HC, outre celle de 13.720'€ au titre de la majoration. Cette hypothèse est en tout état de cause incompatible avec les concessions réciproques imposées par l'article'2044 du code civil, puisque dans ce cas, la société Stéphanie n'aurait consenti aucun avantage ou renoncé à aucun droit au profit de la société Picard. La société Stéphanie a certes renoncé aux demandes financières importantes qu'elle formulait dans le cadre de l'instance relative aux surfaces construites en exécution du bail'; toutefois, il doit être souligné qu'il ne s'agissait que de prétentions, dont la bailleresse avait d'ailleurs été entièrement déboutée par jugement du 20 octobre 2016, et que la société Picard a, elle aussi, renoncé à ses prétentions dans le cadre des deux instances qui étaient en cours à la date de l'accord transactionnel et qui lui avaient été favorables en première instance. Les pièces produites établissent que la SCI Picard n'a effectivement jamais mélangé le loyer et la majoration, veillant ainsi à l'absence d'indexation de la majoration. Cependant, cette circonstance est indifférente au regard de la renégociation globale opérée par les parties concernant le montant du loyer révisé après renouvellement du bail. Contrairement à ce que prétend la société Stéphanie, la renégociation globale du loyer n'induit pas la nullité du bail, dès lors que la majoration, élément déterminant du consentement des parties, a été prise en compte dans le montant du loyer renouvelé. Le fait pour la société Picard d'additionner, dans la partie de ses conclusions relative aux conséquences de la caducité de l'accord, le loyer de 55.000 € tel que fixé par le jugement du 9 mai 2017 et la majoration ne constitue nullement un aveu, dès lors que le preneur envisage le cas où l'accord étant déclaré caduc, il conviendrait effectivement de se référer à la clause du bail du 17 juin 2004. Alors que la clause du bail initial relative au loyer stipulait qu'à compter du renouvellement du bail, une majoration serait appliquée automatiquement, la cour constate que les parties, postérieurement à la date de renouvellement du bail et donc à l'application automatique de la majoration, ont accepté sans réserve de fixer le montant du loyer renouvelé («'loyer de renouvellement'»), englobant contractuellement la majoration, à la somme de 75.000 € HT et HC. En outre, les parties se sont accordées sur le montant du différentiel de loyer à hauteur de 69.201,45 € HT, cette somme ayant été obtenue par déduction des sommes réglées par le preneur, comprenant la majoration, de la seule somme de 75.000 € HT et HC, sans ajout de la majoration. Il se déduit de ces circonstances, figurant à l'accord du 15 janvier 2018, que les parties ont manifesté de manière claire et non équivoque leur volonté de nover l'obligation contractuelle relative au loyer en fixant le loyer de renouvellement à la somme de 75.000 € HT et HC en lieu et place du loyer majoré prévu dans le bail du 17 juin 2004. En conséquence, il convient de dire que les parties ont, par accord transactionnel du 15 janvier 2018 et par l'effet d'une novation, évalué le loyer de renouvellement à bail à la somme de 75.000 € HT et HC, comprenant la majoration automatique, à compter du 1er janvier 2014. Comme le prévoit l'accord, le loyer ainsi convenu est fixé «'HT HC'», ce qui implique que la société Picard doit, comme le soutient le bailleur, s'acquitter des charges en sus de la somme annuelle de 75.000 €. Le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Picard le 20 mars 2019 ne portant que sur les majorations automatiques que la société Stéphanie estime, à tort, dues pour les années 2014 à 2019, il est privé d'effet. Sur la demande en paiement des impayés Pour les motifs précités, la société Stéphanie sera déboutée de sa demande en paiement de loyers impayés qui, à l'examen du décompte communiqué par le bailleur, ne porte que sur les majorations automatiques qu'elle considère, à tort, dues pour les années 2014 à 2022. Compte tenu de cette décision, l'appel incident formé par la société Stéphanie concernant la condamnation au titre des intérêts de retard sur les loyers impayés est sans objet. Sur la caducité de l'accord La société Picard soutient qu'au regard du commandement de payer visant la clause résolutoire et des conclusions de la société Stéphanie, il apparaît que le bailleur n'entend pas appliquer l'accord qui doit dès lors être déclaré caduc. L'appelante demande à la cour de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 68.720 € HT HC. La société Stéphanie répond que dans la mesure où les conditions d'application de la majoration n'étaient pas exprimées et incluses dans les conditions de l'accord, la société Picard doit être déboutée de ses demandes. ***** L'article 1186 alinéa du code civil dispose que : 'Un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie. La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement'. En l'espèce, aucun élément essentiel de l'accord transactionnel n'a disparu. En effet, il n'est pas établi que le bailleur n'entend pas renouveler le bail moyennant le loyer de 75.000 €, mais qu'il s'est livré à une interprétation erronée des termes de l'accord relatifs au loyer, qui l'a amené, considérant que le loyer n'était pas intégralement réglé, à faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par conséquent, il n'y a pas lieu à prononcer la caducité de l'accord du 15 janvier 2018, ni à fixer le montant du loyer renouvelé. Les demandes de la société Picard tendant à obtenir la condamnation de la société Stéphanie au remboursement d'un trop perçu de loyer et au paiement d'une somme de 3.375 € correspondant à la valeur de la surface qui a été restituée en vertu de l'accord du 15 janvier 2018 ne peuvent davantage aboutir. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Compte tenu de la solution du litige, la décision entreprise sera infirmée des chefs des dépens et des frais irrépétibles et par application de l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge de la société Stéphanie. Cette dernière sera en outre condamnée à payer à la société Picard Surgelés la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions'; Statuant à nouveau, Dit que la SCI Stéphanie et la société Picard Surgelés ont par accord transactionnel du 15 janvier 2018 fixé le loyer de renouvellement à bail à la somme de 75.000 € HT et HC, comprenant la majoration automatique, à compter du 1er janvier 2014'; Dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Picard Surgelés le 20 mars 2019 est privé d'effet'; Déboute la SCI Stéphanie de sa demande en paiement au titre des loyers impayés ; Constate que l'appel incident de la société Stéphanie concernant les intérêts de retard est sans objet ; Condamne la SCI Stéphanie aux dépens de première instance et d'appel'; Condamne la SCI Stéphanie à payer à la société Picard Surgelés la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,