Tribunal judiciaire, 20 janvier 2026. 24/04721

PREMIERE CHAMBRE 20 Janvier 2026 N° RG 24/04721 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N4S2 Code NAC : 72A S.D.C. RESIDENCE TOUR 75 C/ [B] [N] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 20 janvier 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente Monsieur Didier FORTON, Juge Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 25 novembre 2025 devant Aude BELLAN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente --==o0§0o==-- DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de la résidence Tour 75 sise [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père, fils et F Daigremont, domicilié [Adresse 2] représenté par Me Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat postulant au barreau du Val d'Oise, et assistés de Me Valérie Garçon, avocat plaidant au barreau de Seine Saint Denis DÉFENDERESSE Madame [B] [N], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Karine AINOUZ, avocat au barreau du Val d’Oise --==o0§0o==-- Madame [B] [N] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 39 et 89. Par acte d'huissier en date du 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence TOUR 75, [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et F. Daigremont, a fait assigner devant ce tribunal Madame [B] [N] afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, 10 772,22 euros au titre des charges de copropriété impayées, ainsi que des frais, des dommages et intérêts pour résistance abusive et une somme au titre des frais irrépétibles. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a formulé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les demandes suivantes : - 10 522,91 euros, au titre des charges de copropriété impayées, deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts à compter de la sommation, outre 1084,94 € au titre des frais, - 2 500 euros à titre de dommages-intérêts, - 2 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens, ainsi que le rejet des demandes de la partie adverse. Le syndicat des copropriétaires précise que la dette ne diminue pas, ce qui justifie l'octroi de frais ainsi que le paiement de dommages et intérêts, étant précisé que les régularisations de charges ne s'ajoutent pas aux appels de fonds provisionnels, puisque ces derniers sont remboursés le jour même de l'application en débit du montant des charges réelles définitives. Par ailleurs, il soulève que la défenderesse ne produit aucun élément concernant son licenciement et s'oppose donc à l'octroi de délais de paiement. Madame [B] [N] suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, a sollicité l'octroi de délais de paiement à hauteur de 185 euros par mois et le débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des frais, avec déduction de la somme de 1674,48 € correspondant aux frais de recouvrement injustement imputés à la copropriétaire, outre le rejet des demandes de dommages et intérêts et des frais irrépétibles. Au soutien de ses demandes, Madame [B] [N] fait valoir qu'elle a acquis, au mois de novembre 2013, un bien immobilier situé dans la copropriété, que l'appel de travaux d'un montant de 17 686,10 € du 11 février 2013 a engendré des difficultés importantes de trésorerie, que le syndic a refusé de lui accorder des délais, alors qu'elle a fait des efforts de paiement (10 000 € le 19 décembre 2016, plusieurs versements de 1000 € puis la somme de 300 € mensuels). Elle déplore donc les régularisations importantes de charges, qui sont disproportionnées compte-tenu de l'occupation du logement. Elle a précisé qu'elle avait perdu son emploi après la naissance de sa fille en décembre 2020, qu'elle avait perçu les allocations France Travail puis l'allocation de solidarité spécifique. Elle ajoute qu'elle est désormais sans revenus et que son concubin est au chômage, en plus des crédits à rembourser. Elle conteste donc l'imputation des frais sur sa dette ainsi que la demande en paiement de dommages et intérêts au vu de sa bonne foi. L'ordonnance de clôture du 25 septembre a fixé l’affaire au 25 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026. MOTIFS Sur la demande en paiement des charges de copropriété En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats : - la matrice cadastrale dont il résulte que Madame [B] [N] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 39 et 89, - les bordereaux d'appels de fonds et de provisions, - les procès-verbaux des assemblées générales des 19 mai 2014, 4 juin 2015, 7 juillet 2015,14 avril 2016,12 janvier 2017,28 juin 2018,19 juin 2019, 6 octobre 2020, 19 juillet 2021, 13 février 2023, 24 octobre 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, une convocation à l'assemblée générale du 19 mai 2014, - les attestations de non recours, - un relevé de compte individuel détaillé, - le contrat de syndic, - diverses mises en demeure envoyées par courrier simple, des mises en demeure envoyées avec accusé de réception (30 juillet 2019, 16 février 2021, 10 février 2024), une sommation de payer les charges de copropriété du 12 avril 2023 valant mise en demeure de payer la somme de 25 677,36 euros. Il apparaît que la défenderesse, si elle note que la somme débitée de 17 686,01 euros l'a mise dans l'embarras, ne la conteste pas. En outre, concernant cet appel (plan de sauvegarde) du 11 février 2016, il apparaît que la copropriété a disposé d'aides publiques qui ont été payées à la fin des travaux, soit en décembre 2023 et mars 2024. Madame [N] ne conteste pas la régularité des régularisations de charges, même si elle note qu'elle les trouve élevées. Il sera précisé que la ligne débitrice correspondant aux régularisations de charges est immédiatement suivie d'une ligne créditrice qui correspond au remboursement des appels provisionnels sur l'année. En outre, le décompte inséré dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires sont expurgés de tout frais, ce qui ne permet pas de faire droit à la demande de la défenderesse visant à déduire la somme de 1674,48 euros au titre des frais. Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10 522,91 euros correspondant aux charges impayées hors frais. Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire. N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation. Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 162,95 euros correspondant aux trois mises en demeure envoyées en recommandé et à une mise en demeure supplémentaire, les autres frais étant excessifs en ce qu'ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l'augmentent artificiellement et n'entrent pas dans les prescriptions de l'article précité. Il convient en conséquence de condamner Madame [B] [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 685,86 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2015 au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2023. Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il convient de rappeler que le juge doit toujours appréhender la demande de délais de paiement non seulement au vu de la situation du débiteur mais également en considération des besoins du créancier. Madame [B] [N] produit aux débats un échéancier de crédit immobilier, des fiches d'impôts sur le revenu de 2023, des relevés de France Travail, une attestation de paiement de la caisse d'allocations familiales, un relevé de taxe foncière pour 2024, un échéancier de paiement auprès de son fournisseur d'énergie, un échéancier de paiement pour son contrat d'assurance automobile, une attestation d'assurance, une facture téléphonique. S'il est vrai que Madame [B] [N] est dans une situation financière particulièrement délicate, force est de constater, au vu de ses revenus, qu'elle n'est pas en capacité de s'acquitter à la fois des charges courantes et de l'arriéré de la dette. Par ailleurs, il résulte du décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires que le compte copropriétaire de Madame [B] [N] est resté débiteur pendant de nombreuses années, qu'elle a bénéficié de délais de fait et qu'elle risque de mettre en péril l'équilibre des comptes du syndicat des copropriétaires. En conséquence, la demande de délai de paiement sera rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l'existence de manquements systématiques et répétés de Madame [B] [N] en lien direct avec un préjudice distinct du simple retard de paiement. Sa demande en paiement de dommages et intérêt sera donc rejetée. Sur les autres demandes Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Madame [B] [N], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, la nature de la créance et les conséquences d'un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu'il ne soit pas fait exception à l'exécution provisoire de droit de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le tribunal, Condamne Madame [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence TOUR 75, [Adresse 1] la somme 10 685,86 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2015 au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2023; Rejette la demande formulée par le syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts ; Rejette la demande de délais de paiement ; Condamne Madame [B] [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Madame [B] [N] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 20 janvier 2026. Le Greffier, La Présidente, Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS