Cour d'appel, 22 novembre 2022. 21/00539

ARRET N° Société ABLEMMA KAINDI C/ S.C.I. PAMA II TERGNIER MS/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/00539 - N° Portalis DBV4-V-B7F-H7KI Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN DU SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT PARTIES EN CAUSE : Société ABLEMMA KAINDI agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Jean-Marie WENZINGER, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN Plaidant par Me Eric METAIS, avocat au barreau de PARIS APPELANTE ET S.C.I. PAMA II TERGNIER agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Dominique ANDRE, avocat au barreau d'AMIENS Ayant pour avocat plaidant la SCP BEJIN-CAMUS-BELOT, avocat au barreau de SAINT QUENTIN INTIMEE DÉBATS & DÉLIBÉRÉ : L'affaire est venue à l'audience publique du 20 septembre 2022 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi. A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. Sur le rapport de Mme [J] [W] et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 novembre 2022, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. PRONONCÉ : Le 22 novembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. * * * DECISION : EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 26 juin 2006, la SCI Pama II Tergnier a acquis un terrain situé à [Adresse 6], sur lequel elle a consenti à la société ED devenue [Adresse 5], un bail à construction pour une durée de 21 ans à compter du 1er juillet 2006 et moyennant un loyer annuel de 29 730 euros hors taxes et hors charges. Un bâtiment à usage commercial a été édifié sur le terrain. Le 13 février 2017, la société Ablemma Kaindi, par l'intermédiaire de sa mandataire, a formalisé une offre d'achat sur le bien puis un compromis de vente a été signé par actes des 28 novembre et 8 décembre 2017, au prix de 700 000 euros. La société Ablemma Kaindi a versé un dépôt de garantie d'un montant de 20 000 euros. La réitération par acte authentique devait initialement intervenir le 15 avril 2018. Courant août 2018, la société Ablemma Kaindi a appris que la société [Adresse 5] avait cessé toute activité dans les locaux depuis le 30 juin 2018. Par courrier du 29 octobre 2018, la société Ablemma Kaindi a notifié son refus de réitération de la vente et sollicité la restitution de l'indemnité d'immobilisation. Par courrier du 27 novembre 2018, la SCI Pama II Tergnier a mis la société Ablemma Kaindi en demeure de lui payer la somme de 70 000 euros en application de la clause pénale. Par acte du 15 février 2019, la SCI Pama II Tergnier a assigné la société Ablemma Kaindi en paiement. La société Ablemma Kaindi a sollicité, à titre reconventionnel, l'annulation du compromis pour dol et à défaut, pour erreur, subsidiairement le constat de sa caducité. Par jugement du 16 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Quentin a : - rejeté les demandes de nullité du compromis de vente et de constat de sa caducité, - condamné la société Ablemma Kaindi à payer à la SCI Pama II Tergnier la somme de 70 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2019, - autorisé le notaire à verser la somme de 20 000 euros consignée entre ses mains à la SCI Pama II Tergnier, - condamné la société Ablemma Kaindi à payer à la SCI Pama II Tergnier la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec paiement direct au profit de la SCP Bejin-Camus-Belot. Par déclaration du 25 janvier 2021, la société Ablemma Kaindi a fait appel. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 juin 2022. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions du 29 novembre 2021, la société Ablemma Kaindi demande à la cour : - d'infirmer le jugement, - à titre principal, prononcer la nullité du compromis et ordonner la restitution par le notaire de la somme de 20 000 euros séquestrée entre ses mains, - à titre subsidiaire, constater la caducité du compromis et ordonner la restitution par le notaire de la somme de 20 000 euros séquestrée entre ses mains, - à titre infiniment subsidiaire, fixer le montant de la clause pénale à la somme de 35 000 euros avant déduction de la somme de 20 000 euros séquestrée entre les mains du notaire, - en tout état de cause, condamner la SCI Pama II Tergnier au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens avec paiement direct au profit de Me Jean-Marie Wenzinger. Elle expose que la SCI Pama II Tergnier lui a dissimulé les velléités du groupe [Adresse 5] de procéder à la fermeture de 250 magasins dont celui exploité dans les locaux vendus. Elle déduit la connaissance de la situation par la venderesse au moment de la conclusion du compromis, des délais très brefs qui séparent celle-ci de l'annonce publique de la fermeture en janvier 2018 et de la fermeture effective du magasin en juin 2018 et précise qu'il est impossible d'accomplir toutes les formalités de fermeture dans un si bref délai. Cette information était, selon elle, déterminante de son consentement puisque le compromis désigne le bien objet de la vente comme exploité, consacre une clause entière à l'exécution du bail à construction et que pour un investisseur, l'exploitation du local par une enseigne nationale telle que [Adresse 5] a nécessairement une importance déterminante. A titre subsidiaire, elle indique, pour les mêmes raisons, que le compromis est nul pour erreur sur les qualités essentielles au moment de la formation du contrat, ajoutant que l'obligation de paiement des loyers et d'entretien du bien participe de la rentabilité économique de l'opération, essentielle pour un investisseur. A titre encore subsidiaire, elle conclut à la caducité du compromis en raison de la disparition d'un de ses éléments essentiels, soit l'exploitation du local par [Adresse 5]. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la modération de la clause pénale, en demandant que la pénalité soit assise sur la valeur vénale réelle du bien non exploité, soit selon elle, 350 000 euros au maximum. Par conclusions du 28 janvier 2022, la SCI Pama II Tergnier sollicite la confirmation du jugement et la condamnation de la société Ablemma Kaindi au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec paiement direct au profit de Me André. Elle réplique que la preuve n'est pas rapportée de sa connaissance, au moment du compromis, de la fermeture imminente du magasin et conclut que sa réticence dolosive n'est pas démontrée. Elle dénie le caractère déterminant de cette information, précisant que le compromis n'érige pas en élément essentiel la poursuite d'une activité commerciale par la société [Adresse 5], ce d'autant plus qu'en dépit de sa cessation, cette dernière doit continuer à payer les loyers prévus par le contrat de bail à construction. Elle conclut, pour les mêmes raisons, au rejet de la demande d'annulation du contrat pour erreur sur les qualités essentielles et de constat de sa caducité. Selon elle, la clause pénale trouve à s'appliquer dans son intégralité, la pénalité prévue n'étant pas manifestement excessive. MOTIVATION 1. Sur la demande d'annulation du compromis pour dol Vu l'article 1137 du code civil, Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Il appartient au demandeur en nullité de la vente pour réticence dolosive de prouver la dissimulation. Pour rechercher l'existence d'un dol, le juge peut recourir aux simples présomptions de l'homme, qui doivent être graves, précises et concordantes. Le compromis de vente a été signé les 28 novembre et 8 décembre 2017. Courant janvier 2018, le dirigeant de la société [Adresse 5] a annoncé publiquement la fermeture de 273 magasins [Adresse 5] et city, ex Dia. Le supermarché a définitivement fermé le 30 juin 2018. Si le principe de loyauté des relations commerciales imposait à la société [Adresse 5] d'avertir ses cocontractants de la fermeture du magasin entraînant nécessairement la résiliation ou le transfert de contrats, il n'est pas exclu, en l'absence de précision sur les circonstances de cette fermeture, que la décision ait été tenue secrète pour des raisons commerciales. Il ne peut donc être déduit de la seule circonstance de la durée séparant la date du compromis de celles de l'annonce et de l'effectivité de la fermeture du magasin, que la venderesse, bailleresse des locaux exploités, était informée de la décision de la société [Adresse 5]. Dans ces conditions, l'élément intentionnel du défaut d'information n'est pas constitué. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Ablemma Kaindi de sa demande d'annulation du compromis pour dol. 2. Sur la demande d'annulation du compromis pour erreur Vu les articles 1132, 1133 et 1136 du code civil, L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou celle du cocontractant. Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expréssement ou tacitement convenues ou en considération desquelles les parties ont contracté. L'erreur sur la valeur par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économique inexacte, n'est pas une cause de nullité. L'appréciation erronée de la rentabilité économique d'une opération immobilière ne constitue pas une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement. L'erreur doit s'apprécier au moment de la formation du contrat, ce qui n'empêche pas le juge de se servir d'éléments postérieurs à la vente. Si la décision de la société [Adresse 5] de fermeture de certains magasins a pu être tenue secrète, il est en revanche certain qu'elle a été prise avant son annonce publique, ce type de décision ayant des conséquences financières que la société [Adresse 5] n'a pu négliger. L'annonce publique datant de janvier 2018, il y a lieu de considérer que la décision était déjà prise au moment de la signature du compromis environ deux mois avant. L'objet du compromis est un terrain, situé à [Adresse 6], sur lequel, en vertu d'un bail à construction reçu par Me [N] [S], le 30 juin 2006, d'une durée de 21 ans et ayant commencé à courir le 1er juillet 2006, a été édifié un bâtiment à usage commercial ouvert au grand public d'une surface hors d'oeuvre nette de 932 mètres carrés dont 639 mètres carrés de surface de vente et 50 emplacements de parking. Les conditions du bail à construction et la consistance du local construit sont rappelées dans la clause relative au 'bail à construction'. La consistance du local et son affectation à usage commercial, donc son exploitation, relèvent des qualités essentielles de la prestation. Cependant, si le local n'est plus exploité par la société [Adresse 5], il n'est pas démontré que toute exploitation soit définitivement compromise. Par ailleurs, l'exploitation du local par la société [Adresse 5] est extérieure à l'objet du contrat. Le fait que la clause évoque 'un bâtiment à usage commercial ouvert au grand public' est insuffisant à démontrer que les parties ont entendu ériger l'identité de la locataire en qualité essentielle de la prestation. En fait et comme le soutient d'ailleurs la société Ablemma Kaindi, l'exploitation du local par la société [Adresse 5] participe de la rentabilité économique de l'opération immobilière, une appréciation erronée de l'acquéreuse sur ce point ne constituant pas une erreur sur les qualités essentielles. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Ablemma Kaindi de sa demande d'annulation du compromis pour erreur. 3. Sur la demande de constat de la caducité du compromis Vu l'article 1186 alinéa 1er du code civil, Un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît. Plusieurs éléments permettent de démontrer que la rentabilité économique de l'opération immobilière était un élément essentiel du contrat. La société Ablemma Kaindi a la qualité d'investisseur. A ce titre, l'exploitation du local par une des principales enseignes de la grande distribution revêt un caractère attractif en ce qu'elle constitue une garantie de revenus locatifs et d'entretien du bien. Dans son offre d'achat du 13 février 2017, l'acquéreuse a noté qu'' un bail commercial est prévu avec [Adresse 5], actuel titulaire du bail à construction, à son échéance'. Le même courrier évoque le montant du revenu locatif annuel et son caractère net de toutes charges, les contrats de maintenance et d'entretien étant directement gérés par la locataire. A l'occasion de la découverte de la fermeture du magasin par l'acquéreuse, la venderesse a écrit, dans un courriel du 16 août 2018, que le bâtiment était 'en parfait état, raison pour laquelle il intéresse un commerce et bureaux avec entrepôts avec un loyer identique à celui de [Adresse 5], soit 36 000 euros de loyer annuel hors taxe', admettant, par là même, que l'exploitation du local et le montant du loyer étaient des éléments essentiels de l'engagement des parties. Ces éléments économiques ont nécessairement eu une influence sur la négociation du prix de vente, contrepartie due par l'acquéreuse. Cependant, si la rentabilité économique de l'opération immobilière apparaît comme un élément essentiel du contrat, il n'est pas démontré que le départ de [Adresse 5] ait fait disparaître toute rentabilité économique de l'opération immobilière. La venderesse établit que la société [Adresse 5] continue de payer les loyers du bail à construction et il n'est pas exclu que le droit au bail puisse être cédé à une autre société présentant des garanties suffisantes. Ainsi que l'a exactement conclu le premier juge, il n'est pas établi que la cessation d'exploitation des locaux par la société [Adresse 5] déséquilibre l'économie générale du compromis de vente et prive de toute contrepartie réelle l'engagement souscrit. Le jugement sera, par conséquent, confirmé en ce qu'il a débouté la société Ablemma Kaindi de sa demande de constat de la caducité du compromis. 4. Sur l'application de la clause pénale Vu l'article 1231-5 alinéas 1 et 2 du code civil, Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmois, le juge peut, même d'office, modérer la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive, la disproportion manifeste s'appréciant en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et le préjudice effectivement subi par le créancier. Pour apprécier le caractère excessif des clauses pénales, le juge doit se placer à la date de sa décision. Aux termes du compromis, page 8, 'au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 70 000 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil.' Le montant de la pénalité contractuelle correspond à 10 % du prix de vente. Lors du compromis, le prix de vente a été fixé à la somme de 700 000 euros en fonction des éléments économiques connus des parties, notamment des perspectives de rentabilité économique offertes par l'exploitation du local et l'identité de sa locataire. A ce jour, le local n'est plus exploité, ce qui a nécessairement une influence sur la valeur vénale de l'immeuble. La société Ablemma Kaindi estime la valeur actuelle du bien à la somme de 350 000 euros. La société Pama II Tergnier ne verse aucun élément permettant de remettre en cause cette estimation. Il convient donc de retenir l'estimation de la société Ablemma Kaindi à hauteur de 350 000 euros. Le montant de la pénalité contractuelle, correspondant à 20 % de la valeur réelle du bien, est ainsi manifestement disproportionné par rapport au préjudice effectivement subi par la créancière. Ce montant sera modéré à la somme de 35 000 euros. Par ailleurs, aux termes du compromis, page 8, l'acquéreuse a versé au notaire constitué séquestre, une somme de 20 000 euros à titre de dépôt de garantie. Il est noté au III, qu' 'en cas de non réalisation des présentes hors la faute de l'acquéreur, le vendeur donne dès maintenant pouvoir au séquestre de remettre les fonds à l'acquéreur.' L'échec de la vente n'étant pas imputable à l'acquéreuse, la venderesse ayant elle-même renoncé à en demander la réalisation, la somme de 20 000 euros revient à la société Ablemma Kaindi. Après compensation, c'est une somme de 15 000 euros qui est due par la société Ablemma Kaindi à la société Pama II Tergnier. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a appliqué la clause pénale mais infirmé sur son montant. La société Ablemma Kaindi sera condamnée à payer à la société Pama II Tergnier la somme de 15 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2019. 5. Sur les frais du procès Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles doivent être confirmées. Partie perdante, la société Ablemma Kaindi sera condamnée aux dépens d'appel avec paiement direct au profit de Me André. L'équité commande enfin de rejeter les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement sauf en ce qu'il a fixé la pénalité contractuelle à un certain montant, Statuant à nouveau du chef infirmé : Modère la pénalité contractuelle à 35 000 euros, Condamne, après déduction de la somme séquestrée entre les mains du notaire, la société Ablemma Kaindi à payer à la SCI Pama II Tergnier la somme de 15 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2019, Y ajoutant : Condamne la société Ablemma Kaindi aux dépens d'appel avec paiement direct au profit de Me André, Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes. LE GREFFIER LE PRESIDENT