Cour d'appel, 31 janvier 2023. 21/00557

N° RG 21/00557 - N° Portalis DBVM-V-B7F-KXJE N° Minute : C1 Copie exécutoire délivrée le : à la SCP LEGALP la SELARL BGLM AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 31 JANVIER 2023 Appel d'un Arrêt (N° R.G. 11-20-0013) rendu par le Juge des contentieux de la protection de Tribunal Judiciaire de GAP en date du 05 janvier 2021, suivant déclaration d'appel du 01 Février 2021 APPELANTS : M. [G] [R] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 1] Représenté par Me Aurélie FABBIAN de la SCP LEGALP, avocat au barreau de HAUTES-ALPES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/1300 du 25/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE) Mme [Y] [R] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Aurélie FABBIAN de la SCP LEGALP, avocat au barreau de HAUTES-ALPES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009939 du 21/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE) INTIMÉE : S.A.R.L. KMP 2007 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me MILLIAS de la SELARL BGLM, avocat au barreau de HAUTES-ALPES COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, M. Laurent Grava, conseiller, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère DÉBATS : A l'audience publique du 15 novembre 2022, Laurent Grava, conseiller, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 11 octobre 2013, la SARL KMP 2007 a donné à bail verbal à M. [G] [R] et Mme [Y] [R], son épouse, une maison d'habitation située [Adresse 5]. Après commandement de payer visant la « condition résolutoire » de l'article 1228 du code civil du 15 octobre 2019, KMP 2007 a fait assigner les époux [R] par acte du 17 janvier 2020 devant le juge des contentieux de la protection de Gap, aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ainsi que l'expulsion des époux [R], et obtenir leur condamnation au paiement de l'arriéré locatif, soit 1 746,48 euros au mois de septembre 2019 et d'une mensuelle d'occupation, outre 1 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, les dépens, et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 5 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Gap a : - prononcé la résiliation du bail liant les parties à la date du présent jugement, concernant maison d'habitation située [Adresse 5] ; - condamné M. [G] [R] et Mme [Y] [R] à verser à la société KMP 2007 la somme de 1 043,34 euros, au titre des loyers dus, mois de mai 2020 inclus, selon décompte arrêté au 19 mai 2020 ; - autorisé M. [D] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 28 euros chacune et une trente-sixième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ; - précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; - suspendu les effets de la résiliation pendant l'exécution des délais accordés ; - dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n'avoir jamais été prononcée ; - dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la résiliation prononcée retrouve son plein effet ; * que l'intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour les époux [R] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI KMP 2007 puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que les époux [R] soient condamnés à verser à la SCI KMP 2007, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; - condamné les époux [R] aux dépens de la présente procédure ; - rejeté les autres demandes ; - rappelé que selon l'article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ». Le 1er février 2021, M. [G] [R] et Mme [Y] [R] ont interjeté appel de cette décision. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2021, M. [G] [R] et Mme [Y] [R] demandent à la cour de : - réformer le jugement en toutes ses dispositions ; - dire n'y avoir lieu à résiliation du bail pour non-paiement des loyers ; - dire que l'indexation du loyer ne peut être antérieure à l'année 2020 ; A titre reconventionnel, - condamner la SARL KMP au paiement de la somme de 1 068,22 euros au titre du trop-perçu pour les loyers dus ; Subsidiairement, - ramener le trop-perçu à la somme de 380,22 euros ; Dans tous les cas, - la condamner également au versement d'une somme de 2 000 euros pour procédure abusive ; - la condamner à payer à M. et Mme [R] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; Très subsidiairement, Dans l'hypothèse où la cour considérerait qu'il resterait un arriéré locatif, - accorder les plus larges délais de paiement à M. et Mme [R] ; - statuer ce que de droit sur les dépens. Ils font valoir que : - le commandement de payer n'était pas suffisamment clair et explicite sur les échéances de loyer impayées ; - jusqu'à délivrance du commandement dont la nullité est encourue, la SARL KMP 2007 n'a jamais fait savoir qu'elle entendait appliquer l'indexation annuelle prévue au contrat de bail ; - c'est uniquement dans un courrier daté de décembre 2019, que la SARL KMP mentionne expressément pour la première fois, une indexation du loyer ; - non seulement la dette locative est résorbée, mais que de surcroît les consorts [R] ont réglé au-delà des loyers et arriérés dus ; - le décompte produit par le bailleur ne faisait pas apparaître tous les règlements intervenus notamment ceux en espèces ; - il y a donc un trop-perçu ; - ils estiment la procédure abusive. Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2021, la SRL KMP 2007 demande à la cour de : - confirmer le jugement du 5 janvier 2021 ; Par conséquent, - dire et juger le commandement de payer visant la condition résolutoire du l5 octobre 2019 valide ; - dire et juger la société KMP 2007 recevable et bien-fondée ; - dire et juger les manquements de M. et Mme [R], fondés à la fois sur le non-paiement des loyers et le comportement des locataires envers le dirigeant de la société KMP 2007, suffisamment graves pour autoriser la rupture du bail d'habitation ; - constater, ou subsidiairement ordonner, la résiliation du contrat de location ; - ordonner l'expulsion, si besoin est avec le recours de la force publique et d'un serrurier, de M. et Mme [R], ainsi que tout occupant de son chef ; - condamner M. et Mme [R] à payer à la societé KMP 2007 la somme de l 139,34 euros, à parfaire ; - condamner M. et Mme [R] à verser à la société KMP 2007 la somme de 530 euros mensuelle à titre d'indemnité d'occupation, à compter du jugement à intervenir et jusqu'à complète libération du logement ; - réformer partiellement le jugement du 5 janvier 2021 ; - condamner M. et Mme [R] à verser à la société KMP 2007 la somme de l 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; En tout état de cause, - condamner M. et Mme [R] à verser à la société KMP 2007 la somme de 2 500 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. et Mme [R] au entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement à payer ; - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Elle fait valoir que : - elle rappelle les faits, la procédure et les sommes restant dues ; - les irrégularités procédurales évoquées en première instance ne sont pas reprises ; - l'erreur de chiffrage n'est pas pertinente ; - l'indexation est prévue au contrat ; - il existe une résistance abusive. La clôture de l'instruction est intervenue le 12 avril 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION : À titre liminaire : Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux. Par voie de conséquence, les expressions telles que « juger » «  dire et juger », « déclarer », « dégager » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions. En conséquence, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. Sur la demande de résiliation du bail : 1) La réalité des sommes dues : L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ». La société KMP 2007 affirme qu'il lui est dû au 19 mai 2020 la somme de 1 139,34 euros (loyer de mai 2020 inclus), et demande le prononcé de la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1228 du code civil. Les époux [R] soutiennent au contraire qu'ils ont trop payé, et réclament reconventionnellement la somme de 1 068,22 euros. Ils indiquent qu'ils ont entendu imputer leurs paiements non sur les loyers les plus anciens mais sur les loyers réclamés dans le plan d'apurement convenu entre les parties. Ils affirment que les autres sommes réclamées correspondent à des loyers antérieurs à 2017 donc prescrits au terme de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit une prescription triennale. Conformément à l'article 1342-10 du code civil qui autorise le débiteur à choisir l'imputation de ses paiements, le bailleur a tenu compte des demandes des époux [R] puisque les versements contestés dans leur courrier initial du 16 octobre 2019 ont bien été affectés à la résorption du plan d'apurement. En effet, le décompte produit arrêté au 19 mai 2020 impute bien les versements des 12 novembre 2018 (304 euros), 16 janvier 2019 (200 euros), 22 juillet 2019 (800 euros), 29 août 2019 (120 euros) et 12 septembre 2019 (102,10 euros) à l'apurement de ce plan, et constate que le plan est apuré avec le dernier versement du 12 septembre 2019. Les sommes réclamées par la société KMP dans son décompte du 19 mai 2020 remontent au 30 septembre 2018, avec un solde égal à 0 euro. La dette réclamée n'était donc pas prescrite au jour de l'assignation. 2) L'indexation : Les époux [R] contestent la révision annuelle du loyer sur le fondement de l'article 17-1 I avant-dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose « A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans le délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'armée écoulée ». Cet article n'interdit pas au bailleur de mettre en oeuvre la clause pour les années suivantes. En l'espèce, le bailleur n'a manifesté son souhait de faire jouer la clause d'indexation que par courrier du 12 décembre 2019. En conséquence, il n'est fondé à réclamer la somme de 530 euros qu'à compter du mois de décembre 2018 (année écoulée). Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. 3) Le trop-versé : Les époux [R] affirment avoir versé trop de loyers et réclament la somme de 1 068,22 euros. Selon l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». Le bailleur produit un décompte détaillé du 30 septembre 2018 au 19 mai 2020 réclamant la somme de 1 139,34 eurso, dont il faut déduire 96 euros au titre de l'indexation indue avant décembre 2018. Les époux [R] ne rapportent pas la preuve qu'ils ont effectué des versements non portés à leur crédit. En effet, tous les versements justifiés (personnels ou émanant de la CAF) ont bien été portés à leur crédit. Le bailleur produit un décompte très précis arrêté au 19 mai 2020 remontant au 30 septembre 2018 (avec un solde égal à 0) prouvant que depuis 1er octobre 2018 les époux [R] sont débiteurs de la somme de 1 043,34 euros, mois de mai 2020 inclus. La société KMP 2007 démontre ainsi le manquement grave de ses locataires justifiant que le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail sur le fondement du droit commun de l'article 1228 du code civil. En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée, et les époux [R] seront condamnés à payer la somme de 1 043,34 euros, mois de mai 2020 inclus. Le jugement entrepris sera confirmé de l'ensemble de ces chefs. Sur les dommages-intérêts : La société KMP 2007 ne démontre pas que l'appréciation inexacte de leurs droits par les époux [R] puisse constituer une faute, en l'absence de malice, légèreté blâmable ou intention de nuire de leur part, quels que soient les propos ayant pu être tenus à l'égard du bailleur. La société KMP 2007 sera donc déboutée de sa demande dommages-intérêts à ce titre. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Le jugement étant confirmé, la demande de dommages-intérêts formulée par les appelants pour procédure abusive est sans fondement et doit être rejetée. Sur les délais de paiement : L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, suspendant les effets de la clause de résiliation de plein droit, n'est pas applicable en l'absence de demande expresse de constatation d'acquisition de la clause résolutoire. La juridiction saisie d'une action en résiliation sur « le fondement du droit commun peut accorder des délais en vertu de l'article 1228 du code civil. L'occupation dans les lieux par les époux [R] depuis 2013 justifie qu'il leur soit accordés les plus larges délais. De plus il résulte du diagnostic social qu'il est important pour la famille de maintenir le logement, dès lors que la démarche d'apurement est engagée et que le couple bénéfice d'un accompagnement budgétaire. La effets de la résiliation seront donc suspendus pendant le cours des délais accordés. Il est rappelé qu'en cas de non-respect : - le bailleur serait bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail ; - cette indemnité d'occupation serait fixée au montant des loyers, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail ; - les époux [R] seraient condamnés au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les dépens et les frais irrépétibles : M. [G] [R] et Mme [Y] [R], dont l'appel est rejeté, supporteront in solidum les dépens d'appel, ceux de première instance étant confirmés. Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société KMP 2007 les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d'appel. M. [G] [R] et Mme [Y] [R] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Y ajoutant, Déboute M. [G] [R] et Mme [Y] [R] de leur demande de dommages-intérêts ; Condamne in solidum M. [G] [R] et Mme [Y] [R] à payer à la société KMP 2007 la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile. ; Condamne in solidum M. [G] [R] et Mme [Y] [R] aux dépens. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE