Tribunal judiciaire, 04 mars 2024. 23/01115

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 11] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 10] N° RG 23/01115 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQA5 Minute : 24/00076 Madame [Y] [M] Représentant : Me Laurent LAGARDETTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2140 Monsieur [C] [M] Représentant : Me Laurent LAGARDETTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2140 C/ Monsieur [V] [S] [K] Madame [P] [I] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Mars 2024 DEMANDEUR : Madame [Y] [M] [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Me Laurent LAGARDETTE, avocat au barreau de PARIS Monsieur [C] [M] [Adresse 3] [Localité 6] représenté par Me Laurent LAGARDETTE, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Monsieur [V] [S] [K] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 7] non comparant, ni représenté Madame [P] [I] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 7] non comparante, ni représentée DÉBATS : Audience publique du 22 Janvier 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2024, par Madame Mylène POMIES, en qualité de Juge des contentieux de la protection statuant en référé, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat sous seing privé en date du 18 juillet 2018, Madame [Y] [M] a donné à bail à Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9], [Localité 8], pour un loyer mensuel de 800 euros outre des provisions sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Y] [M] et Monsieur [C] [M] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 980 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 mai 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 17 et 18 octobre 2023, Madame [Y] [M] et Monsieur [C] [M] ont fait assigner Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il leur plaira, aux frais et aux risques des défendeurs, - condamner solidairement Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I] à leur payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 7 960 euros, - condamner Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I] à leur payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner solidairement Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I] à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de leurs prétentions, Madame [Y] [M] et Monsieur [C] [M] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 16 mai 2023, et ce pendant plus de deux mois. A l'audience du 22 janvier 2024, Madame [Y] [M] et Monsieur [C] [M], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Ils ont indiqué qu’un arrêté de mise en sécurité de l’immeuble a été pris récemment de sorte qu’ils ont appliqué une suspension du loyer. Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice pour Monsieur [V] [S] [K] et par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile pour Madame [P] [I], ils n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 mars 2024, les demandeurs étant autorisés à produire par note en délibéré un décompte actualisé ainsi que la copie de l’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble. Ces pièces ont été produites le 23 janvier 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 25 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Madame [Y] [M] et Monsieur [C] [M] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 17 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 et 18 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 18 juillet 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2023, pour la somme en principal de 3 980 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juillet 2023, antérieurement à l’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble rendu le 14 novembre 2023 qui n’a donc aucune incidence sur l’acquisition de la clause résultoire. En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Il résulte du décompte actualisé produit que Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I] ont bien repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, en ce que le dernier loyer exigible avant l’arrêté de mise en sécurité du 14 novembre 2023 est celui de novembre et que Monsieur [V] [S] [K] a bien procédé à son paiement le 13 novembre 2023. Cependant, l'absence de comparution des défendeurs et d'éléments sur leur situation financière ne permettent pas au juge de déterminer leur capacité à honorer le paiement de la dette et les mensualités susceptibles d’être tenues par ces derniers pour l’acquitter, dans le délai légal de 36 mois alors que la dette atteint un montant substantiel, malgré la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et il ne sera pas accordé de délais de paiement. De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter. Dans ces conditions l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux des locataires postérieurement à la cessation du bail. Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I] étant sans droit ni titre depuis le 17 juillet 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, Madame [Y] [M] et Monsieur [C] [M] produisent un décompte démontrant que Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I] restent leur devoir la somme de 7 960 euros à la date du 22 janvier 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 7 960 euros. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail. Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I] seront aussi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 23 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, sous réserve de la levée de l’arrêté de mise en sécurité du 14 novembre 2023 entrenant la suspension du paiement des loyers et/ou indemnités d’occupation à compter du mois de décembre 2023 jusqu’au mois suivant l’arrêté de mainlevée. Sur les demandes accessoires Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Y] [M] et Monsieur [C] [M] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juillet 2018 entre Madame [Y] [M] et Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 9], [Localité 8] sont réunies à la date du 16 juillet 2023 ; Ordonnons en conséquence à Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ; Disons qu’à défaut pour Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Y] [M] et Monsieur [C] [M] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Disons n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons solidairement Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I] à verser à Madame [Y] [M] et Monsieur [C] [M] la somme provisionnelle de 7 960 euros (décompte arrêté au 22 janvier 2024, incluant la mensualité de novembre 2023 dans la mesure où aucun loyer ou indemnité d’occupation ne sont dus depuis le mois de décembre 2023 suite à l’arrêté de mise en sécurité pris le 14 novembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ; Condamnons solidairement Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I] à verser à Madame [Y] [M] et Monsieur [C] [M] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 995 euros), à compter du mois suivant la notification de la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité du 14 novembre 2023 ayant suspendu le paiement des loyers charges et indemnités d’occupation à compter de l’échéance de décembre 2023, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ; Condamnons in solidum Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I] à verser à Madame [Y] [M] et Monsieur [C] [M] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons in solidum Monsieur [V] [S] [K] et Madame [P] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection