Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 23/01365

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN 41 rue Délizy 93692 PANTIN cedex Tél:[XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/01365 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGKU Minute : JUGEMENT Du : 21 Février 2024 Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] Représenté par son syndic : Cabinet ARTPRIM-AJ IMMO Représentant : Me Denis BARGEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1313 C/ Madame [U] [L] JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 11 Décembre 2023, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2024 ; Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier; ENTRE : DEMANDEUR: Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] Représenté par son syndic : Cabinet ARTPRIM-AJ IMMO, SARL [Adresse 5] [Localité 7] Représentée par Me Denis BARGEAU, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Madame [U] [L] [Adresse 6] [Localité 4] Non comparante Copie exécutoire délivrée le : à : Me Denis BARGEAU Mme [U] [L] Expédition délivrée à : EXPOSÉ DU LITIGE Madame [U] [L] est propriétaire du lot n°215 dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 3]. Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 25 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet ARTPRIM-AJ IMMO, a fait assigner Madame [U] [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l'exécution provisoire : 720,93 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2023 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2022 ; 367,20 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; 500,00 € à titre de dommages et intérêts ; 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance, avec distraction au profit de maître Denis BARGEAU. L'affaire a été examinée à l'audience du 11 décembre 2023. Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fait valoir que Madame [U] [L] n'a pas payé régulièrement les charges de copropriété malgré diverses relances, notamment une mise en demeure de payer du 15 novembre 2022. Madame [U] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière. L'affaire a été mise en délibéré au 21 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] verse aux débats : le relevé de propriété,les appels de charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2018 au 3ème trimestre 2023 ;les procès-verbaux des assemblées générales en date du 11 décembre 2019, 1er juin 2021, 5 juin 2023, portant approbation des comptes des exercices écoulés (2018, 2019, 2020, 2021, 2022), du budget prévisionnel de l'exercice 2023 suivant et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 31 décembre 2019 au 19 septembre 2023, appel de provisions du 3ème trimestre 2023 inclus ; la mise en demeure du 15 novembre 2022 ;le contrat de syndic 2023 lequel ne comporte cependant pas de signatures.Il y a lieu de préciser qu'un décompte actualisé en date du 8 décembre 2023 est produit. Cependant, les sommes réclamées au-delà de celles figurant dans l'acte introductif d'instance n'ont pas été portées à la connaissance de Madame [U] [L]. Elles doivent donc être regardées comme des demandes nouvelles et irrecevables comme n'ayant pas pu être soumises à la contradiction des parties. Au vu des justificatifs fournis, la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est établie tant dans son principe que dans son montant, mais elle sera limitée aux demandes recevables à savoir celles de l'assignation, après déduction des frais des sommes ayant vocation à être examinées au titre des frais de recouvrement. Il ressort de ces documents que Madame [U] [L] reste devoir la somme de 720,93 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er trimestre 2018 au 3ème trimestre 2023, appel de provisions du 3ème trimestre 2023 inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 687, 87 € à compter du 15 novembre 2022, date de la mise en demeure et à compter de la présente décision pour le surplus. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d'en apporter la preuve. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] produit la mise en demeure par courrier recommandé du 15 novembre 2022. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. En revanche, les mises en demeure en date des 8 juin 2023 et 20 juillet 2023 apparaissant sur le décompte ne sont pas produites et doivent ainsi être retirées. Le contrat de syndic 2023 prévoit un coût de 36,00 € TTC pour une mise en demeure par courrier recommandé. Le décompte facture une somme de 144 € en précisant qu'il s'agit d'une « mise en demeure par avocat » mais cette prestation ne figure pas sur le contrat de syndic. En outre, ce contrat n'est pas signé par les parties. La somme de 36 €, qui correspond aux tarifs habituels en la matière, sera par conséquent retenue. SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, Madame [U] [L] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 100,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, Madame [U] [L], partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de distraction des dépens, l'article 699 du code de procédure civile n'étant applicable que dans le cadre de procédures avec représentation obligatoire ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 200,00 € lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE irrecevable comme non soumis au contradictoire des parties le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au titre de l'arriéré de charges de copropriété ; CONDAMNE Madame [U] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet ARTPRIM-AJ IMMO, la somme de 720,93 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er trimestre 2018 au 3ème trimestre 2023, appel de provisions du 3ème trimestre 2023 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2022 sur la somme de 687, 87 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE Madame [U] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet ARTPRIMAJ IMMO, la somme de 36,00 € au titre des frais de recouvrement ; CONDAMNE Madame [U] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet ARTPRIMAJ IMMO, la somme de 100,00 € à titre de dommages et intérêts ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet ARTPRIM-AJ IMMO de ses autres demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE Madame [U] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet ARTPRIMAJ IMMO la somme de 200,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [U] [L] aux dépens ; REJETTE la demande de distraction des dépens au profit de maître Denis BARGEAU ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. LA GREFFIÈRELA JUGE