Tribunal judiciaire, 06 mars 2024. 23/05871

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MARS 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 23/05871 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XYZC N° de MINUTE : 24/00373 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE PARKING ATLAS, [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société COGEVA PM, SAS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Maître [Y], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263 C/ DEFENDEUR COMMUNE DE [Localité 8], représentée par son Maire en exercice. [Adresse 7] [Adresse 1] [Localité 8] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 10 Janvier 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE La commune de [Localité 8] est propriétaire de lots de parking de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] (93). Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, la société COGEVA PM, a fait assigner la commune de [Localité 8], représentée par son maire en exercice, aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : - Condamner la Commune de [Localité 8] au paiement de la somme de 76.120,18 euros en principal, appel de charges du 2ème trimestre 2023 inclus, suivant décompte arrêté au 31 mai 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 16 mai 2023, - La condamner au paiement de la somme de 13.000 euros au titre des dommages et intérêts, ainsi que celle de 2.800 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, et en tous les dépens. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement citée, la commune de [Localité 8] n’a pas constitué avocat. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 17 octobre 2023 et fixée à l'audience du 10 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 06 mars 2024. En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la commune de [Localité 8]; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales du 30 juin 2022 et 03 novembre 2022 ayant voté les travaux et approuvé les comptes de l'exercice annuel 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - le contrat de syndic en vigueur du 09 juin 2023 au 30 juin 2025, - la mise en demeure du 16 mai 2023. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 12 euros correspondant à la relance du 03 mai 2023 ainsi que la somme de 42 euros correspondant à la relance du 16 mai 2023. Ainsi, il convient de condamner la commune de [Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 76.066,18 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 mai 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 16 mai 2023, date de la mise en demeure dont il est justifié en procédure. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l'espèce, s'il n'est pas formalisé en tant que telle une demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il n'en demeure pas moins qu'il ressort de l'assignation du syndicat des copropriétaires ainsi que des pièces versées en procédure par ce dernier que des frais, d'un montant de 54 euros, sont sollicités sur ce fondement au travers de la demande de condamnation au paiement de l'arriéré de charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 16 mai 2023. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de mise en demeure du 03 mai 2023. De surcroît, s'il est justifié de la mise en demeure du 16 mai 2023, d'un coût de 42 euros, il ne peut être vérifié la concordance de ce montant avec la tarification du contrat de syndic en vigueur à cette date, le seul contrat versé en procédure n'étant applicable qu'à compter du 09 juin 2023. Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, il est justifié en procédure que la commune de [Localité 8] n'a pas effectué de versement au titre des charges de copropriété entre le 1er janvier 2023 et le 16 mai 2023. En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la commune de [Localité 8] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Il y a lieu en conséquence de condamner la commune de [Localité 8], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la commune de [Localité 8] sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ; CONDAMNE la commune de [Localité 8], représentée par son maire en exercice, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, la société COGEVA PM, la somme de 76.066,18 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 mai 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, la société COGEVA PM, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE la commune de [Localité 8], représentée par son maire en exercice, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, la société COGEVA PM, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE la commune de [Localité 8], représentée par son maire en exercice, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, la société COGEVA PM, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la commune de [Localité 8], représentée par son maire en exercice, aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 06 mars 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame [D] Madame [K]