Cour d'appel, 28 mars 2024. 23/00005

Le copies exécutoires et conformes délivrées à MW/FA REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Minute n° N° de rôle : N° RG 23/00005 - N° Portalis DBVG-V-B7H-ESXN COUR D'APPEL DE BESANÇON 1ère chambre civile et commerciale ARRÊT DU 28 MARS 2024 Décision déférée à la Cour : jugement du 05 décembre 2022 - RG N°1121000324 - TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE Code affaire : 51A - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion COMPOSITION DE LA COUR : Monsieur Michel Wachter, Président de chambre Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DEBATS : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Monsieur Michel Wachter, président de chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. LORS DU DELIBERE : Monsieur Michel Wachter, Président de chambre a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats : Madame Bénédicte Manteaux et Monsieur Cédric Saunier, conseillers. L'affaire oppose : PARTIES EN CAUSE : APPELANTE Madame [T] [H] de nationalité française, demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Laurence HERTZ NINNOLI, avocat au barreau de HAUTE-SAONE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 25056/2023/72 du 26/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON) ET : INTIMÉE Etablissement Public HABITAT 70 Sis [Adresse 1] Immatriculé au RCS de gray-Vesoul sous le numéro B399 606 185 Représentée par Me Xavier CLAUDE de la SCP CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé. ************* Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2016, l`EPIC Habitat 70 (la société Habitat 70) a donné à bail à Mme [T] [N], née [H], un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2]), pour un loyer mensuel actualisé de 396,06 euros avec provision sur charges d'un montant de 98,94 euros. Invoquant des loyers demeurés impayés, la société Habitat 70 a fait signifier à Mme [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 juillet 2020. Par exploit du 7 octobre 2020, la société Habitat 70 a fait à assigner Mme [H] devant le juge des contentieux du tribunal de proximité de Lure statuant en référé afin notamment d'obtenir la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de Mme [H] et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Mme [H] a répliqué en demandant une réduction de loyer et des dommages et intérêts au vu de l'infestation du logement par des nuisibles. Par ordonnance de référé en date du 28 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection de Lure a condamné Mme [H] à payer à la société Habitat 70, d'une part, la somme de 504,06 euros au titre des loyers impayés et, d'autre part, la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et rejeté la demande de résiliation. Mme [H] a également été déboutée de ses demandes. Le juge a notamment considéré que la société Habitat 70 démontrait avoir remédié aux troubles occasionnés et nuisances dénoncées. Par acte d'huissier du 17 décembre 2021, la société Habitat 70 a fait assigner Mme [H] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lure aux même fins mais en sollicitant cette fois la somme de 4 743,10 euros au titre des loyers et charges impayés. Mme [H] a répliqué en demandant notamment une réduction du loyer et des délais de paiement. Par jugement rendu le 5 décembre 2022, le tribunal de proximité de Lure a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 avril 2016 entre Mme [T] [N] et l'OPH Habitat 70 concernant le bien immobilier à usage d'habitation sis [Adresse 2]) sont réunies à la date du 1er octobre 2020 ; Par conséquent, - ordonné à Mme [T] [N] de libérer le lieu et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement ; - dit qu'à défaut pour Mme [T] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'OPH Habitat 70 pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quiter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - rappelé qu'en application des dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu'à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; - condamné Mme [T] [N] a verser à l'OPH Habitat 70 la somme de 8 886,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, suivant le décompte arrêté au 4 octobre 2022, le loyer du mois d'août 2022 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; - condamné Mme [T] [N] à payer à l'OPH Habitat 70 une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ; - débouté Mme [T] [N] de l'ensemble de ses demandes ; - condamné Mme [T] [N] au paiement de l'intégralité des dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX et de l'assignation ; - rappelé que la présente ordonnance (sic) est exécutoire de plein droit. Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment retenu : - que l'exception d'inexécution ne pouvait pas être invoquée, dans la mesure où, si une infestation de nuisibles avait effectivement été constatée, la société Habitat avait pris toutes les mesures utiles 3 mois après la cessation des paiements, que l'insécurité de l'immeuble et les troubles de voisinage n'étaient pas établis et que l'exception d'inexécution en matière de bail d'habitation ne pouvait être admise que si le locataire justifiait d'une impossibilité totale de jouir des locaux donnés à bail ; - que Mme [H] ne proposait aucun élément de nature à remettre en cause le décompte ; - qu'au regard de la situation financière obérée de la locataire et de ses charges familiales, la demande de délai de paiement devait être rejetée. Par déclaration du 4 janvier 2023, Mme [H] a relevé appel de l'entier jugement. Par conclusions transmises le 3 avril 2023, l'appelante demande à la cour : Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, - dire et déclarer recevable et bien fondé son appel ; Faisant droit à son appel, - d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : * constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 avril 2019 entre Mme [T] [N] et l'OPH Habitat 70 concernant le bien immobilier à usage d'habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 1er octobre 2020 ; * ordonné à Mme [N] de libérer le lieu et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; * dit qu'à défaut pour Mme [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'OPH Habitat 70 pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; * condamné Mme [N] à verser à l'OPH Habitat 70 la somme de 8 886,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés suivant le décompte arrêté au 4 octobre 2022 ; * condamné Mme [N] à payer à l'OPH Habitat 70 une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ; * débouté Mme [N] de l'ensemble de ses demandes ; * condamné Mme [N] au paiement de l'intégralité des dépens de la présente procédure ; Et statuant à nouveau : - de constater l'état d'insalubrité dans lequel se trouve l'appartement loué par Mme [N] à la société Habitat 70 ; - de dire et juger que la société Habitat 70 ne satisfait pas à l'obligation de louer un bien décent ; - de dire et juger que le montant du loyer sera réduit de moitié, et ce à compter de la date de l'assignation le 17 décembre 2021 ; - de dire et juger qu'elle réglera le solde restant dû à Habitat 70, après réduction du coût du loyer, en 36 mensualités ; - de condamner la société Habitat 70 à payer la somme de 2 000 euros à Mme [N] à titre de dommages et intérêts ; - de débouter la société Habitat 70 purement et simplement de son action en résiliation du bail et en expulsion ; - de condamner la société Habitat 70 à verser à Mme [N] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - de condamner la société Habitat aux entiers dépens. Par conclusions transmises le 2 mai 2023, la société Habitat 70 demande à la cour : Vu les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, Vu l'article 1719 du code civil, Vu les articles 901 et suivants du code de procédure civile, - confirmer en tout le jugement rendu par le juge de proximité du 5 décembre 2022 ; - de débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes ; - de condamner Mme [T] [H] à payer à l'EPIC Habitat 70 la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction à la SCP Claude. La clôture de la procédure a été prononcée le 4 janvier 2024. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus. Sur ce, la cour, Sur la résiliation du bail et l'arriéré locatif Pour solliciter l'infirmation de la décision déférée, Mme [H] invoque le manquement du bailleur à son obligation de délivrer au locataire des locaux décents, et réclame en conséquence la réduction du montant du loyer. Elle soutient à ces fins que l'appartement était insalubre depuis son entrée dans les lieux le 14 avril 2016, qu'il était notamment infesté de cafards, de blattes et de rats, que les parties communes n'étaient pas sécurisées et au demeurant dégradées, et que le bailleur ne remédiait pas aux désordres ni aux nuisances sonores d'une voisine. La société Habitat 70 réplique que l'appelante ne pouvait invoquer l'exception d'inexécution , qui supposait la démonstration d'une impossibilité totale de jouir des locaux loués conformément à leur destination. Elle fait valoir que le logement avait été pris à bail en bon état d'usage, et, si elle concède que l'immeuble avait été infesté par des blattes, des cafards et des rats en 2020, elle soutient que l'appartement de Mme [H] ne présentait qu'une faible infestation, et qu'en tout état de cause elle avait immédiatement fait procéder aux travaux de désinsectisation et de dératisation, sans qu'il soit démontré que le problème se soit reproduit ultérieurement. Elle ajoute que les impayés de Mme [H] étaient antérieurs à l'apparition de nuisibles, et considère qu'elle n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause le décompte des impayés. Aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L'article l'article 20-1 alinéa 2 de la loi précitée précise que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions susmentionnées, le juge peut réduire le montant du loyer. Par ailleurs, l'article 7 de la loi précitée rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, sont versés aux débats : - une attestation datée du 24 mars 2022, par laquelle M. [G] [X], habitant dans l'immeuble litigieux, certifie qu'il y a des rats, souris et des blattes dans l'appartement, et évoque des problèmes de fuites, de chauffage, de présence d'amiante ou de lino ; - une attestation non datée, par laquelle Mme [O] [L], ayant résidé dans l'immeuble litigieux déclare avoir constaté la présence de blattes et le caractère non sécurisé de l'immeuble ; - une attestation non datée, par laquelle M. [S], voisin de Mme [H], déclare qu'en décembre 2020, date de son emménagement, il y avait des cafards ; - une attestation non datée, par laquelle M. [B] [R], voisin de Mme [H] atteste de la présence de cafards ; - une attestation datée du 20 octobre 2020, par laquelle Mme [A] [F] atteste qu'il y a eu des nuisibles dans l'immeuble et qu'une entreprise est intervenue en septembre 2019 ; - un article de presse daté du 26 août 2020 faisant état d'une infestation de blattes et d'autres nuisances dans l'immeuble litigieux ; - des photographies représentant des particules sombres jonchant le sol, sans que le lieu de la prise de vue et sa date puissent être déterminées ; - une attestation datée du 23 octobre 2020, par laquelle le Dr [W] [V] atteste que 4 des 5 enfants de Mme [H] présentent de l'asthme allergique, sans que l'origine en soit précisée ; - une attestation datée du 23 octobre 2020, par laquelle le Dr [W] [V] atteste que Mme [H] souffre d'asthme et d'une pathologie cardiaque, sans que l'origine en soit précisée ; - un diagnostic établi le 3 juillet 2020 par la société Hysera, selon lequel l'appartement de Mme [H] présentait une très faible infestation de la cuisine et du salon ; - des bons de la société Hysera, dont il résulte que la dératisation du logement de Mme [H] était prévue le 6 novembre 2020 et que le traitement contre les blattes était prévu le 14 octobre 2020 ; - les factures de la société Hysera établies le 24 septembre 2020, dont il résulte que des prestations de dératisation et de désinsectisation ont été facturées à la société Habitat 70. Il ressort de ces divers éléments que Mme [H], qui demande une réduction du loyer à compter du 17 décembre 2021 n'établit pas avoir subi de nuisances ou d'infestation à cette date ou postérieurement. S'il est certes établi qu'une infestation de nuisibles a eu lieu en 2020, les attestations fournies ne permettent cependant pas de démontrer que celle-ci a perduré après l'intervention de la société Hysera en 2020 ou qu'une nouvelle infestation se soit déclarée depuis. En effet, les attestations ne sont pas datées ou se rattachent à une période antérieure à 2021. Concernant spécifiquement l'attestation de M. [X], établie en 2022, les désordres dont il fait état concernent son propre appartement et il ne précise pas en tout état de cause à quelle période ces désordres se rattachent. De la même manière, les nuisances sonores et le manque de sécurité ne sont pas établis pour l'époque litigieuse. Enfin, les cerficats médicaux ne permettent pas d'établir un lien entre l'infestation de juillet 2020 et les problèmes de santé de Mme [H] et de ses enfants. La réalisation du traitement antinuisible n'est quant à elle pas sérieusement contestée, et au demeurant établie par les pièces fournies. Compte-tenu de ces éléments, Mme [H], qui échoue dans la preuve lui incombant, sera déboutée de sa demande en réduction de loyer et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société Habitat la somme de 8 886,07 euros au titre des loyers arriérés, dont l'appelante n'établit pas s'être acquittée. Les mêmes considérations commandent la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [H]. Les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 juillet 2020 à Mme [H] n'ayant pas été réglées par celle-ci dans les deux mois de sa délivrance, c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail à la date du 1er octobre 2020, prononcé en conséquence l'expulsion de Mme [H], et fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel. Sur les délais de paiement Mme [H] sollicite de pouvoir s'acquitter de sa dette en 36 mensualités, en faisant valoir qu'elle ne disposait que du RSA à hauteur de 670 euros et d'allocations familiales à hauteur de 1 140,58 euros. La société Habitat 70 s'oppose à l'octroi de délais de grâce. L'article 1244-1 du code civil, dans sa version applicable, dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Selon l'article 27, V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. La cour relève que Mme [H] ne justifie pas de sa situation financière depuis 2021, de sorte que la cour n'est pas mise en mesure d'apprécier la réalité de sa situation actuelle. Par ailleurs, l'appelante n'a procédé à aucun règlement, même minime, depuis le jugement entrepris, qui était assorti de l'exécution provisoire, alors même qu'elle se reconnaît débitrice d'une dette locative. Par conséquent, le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [H] de sa demande en délais de paiement. Sur les autres dispositions Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [H] aux dépens. Mme [H] sera condamnée aux dépens d'appel, avec faculmté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et sera condamnée à payer 2 000 euyris à l'intimée en application de l'article 700 du même code. Par ces motifs Statuant contradictoirement, après débats en audience publique, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 décembre 2022 par tribunal de proximité de Lure ; Y ajoutant, Condamne Mme [T] [H] aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne Mme [T] [H] à payer la somme de 2 000 euros à L'EPIC Habitat 70 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute Mme [T] [H] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier. Le greffier, Le président,