Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/07157

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 5] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 23/07157 N° Portalis DBZS-W-B7H-XNSZ N° de Minute : L 24/00172 JUGEMENT DU : 11 Mars 2024 S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [U] [D] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 11 Mars 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) M. [U] [D], demeurant [Adresse 2] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Janvier 2024 David CLEUZIOU, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 11 Mars 2024, date indiquée à l'issue des débats par David CLEUZIOU, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG 7157/2023 – Page - MA Suivant acte sous seing privé du 16 juillet 2022 à effet au 1er août 2022, Monsieur [S] [K] et Madame [T] [K] ont donné en location à Monsieur [U] [D] un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 2], à [Localité 7], pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel de 425 € et une provision pour charges de 35 €. La SASU Action Logement Services, s'est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place pour l'accès aux garanties locatives, selon contrat signé avec Madame [T] [K] le 20 juillet 2022. Par courrier du 3 janvier 2023, la société Action Logement Services a informé Monsieur [U] [D] de la mise en jeu par le bailleur de la garantie Visale dans le cadre des loyers impayés pour les mois de novembre et décembre 2022 pour un montant total de 920 euros. Par acte du 18 avril 2023, la SASU Action Logement Services a fait signifier à Monsieur [U] [D] un commandement de payer la somme de 2.760 euros en principal visant la clause résolutoire prévue au contrat. Par acte du 3 juillet 2023, la SAS Action Logement Services a assigné Monsieur [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LILLE auquel elle demande de : déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner Monsieur [U] [D] à lui payer la somme de 3.118 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 avril 2023 sur la somme de 2.760 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ; fixer l'indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel et des charges ; condamner Monsieur [U] [D] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; condamner Monsieur [U] [D] à lui payer la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner Monsieur [U] [D] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ; dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Par courrier du 26 juin 2023, la société Action Logement Services a informé Monsieur [S] [K] et Madame [T] [K] de la procédure engagée à l'encontre de Monsieur [U] [D], de la date d'audience et de la possibilité d'intervenir à l'instance. Lors de l'audience du 8 janvier 2024, la Société Action Logement Services, représentée par son conseil, a repris l’intégralité des demandes figurant dans son assignation en actualisant sa créance à la somme de 4.240 euros. Elle a produit un courrier adressé à Monsieur [U] [D] le 14 novembre 2023 par voie électronique l’informant de cette actualisation des sommes demandées et portant à sa connaissance ses nouvelles pièces (décompte et quittance subrogative). Assigné par remise de l'acte à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [U] [D] n'était ni présent ni représenté à l'audience. L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. Sur la recevabilité de l'action de la Société Action Logement Services : L'article 1346 du Code civil prévoit que "la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette". L'article 2306 du Code civil ajoute que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur". La SAS Action Logement Services produit aux débats des quittances subrogatives des 5 avril 2023, 14 juin 2023 et 22 octobre 2023 et un décompte de la dette actualisé au 14 novembre 2023 dont il résulte qu'elle a réglé à Monsieur [S] [K] et Madame [T] [K] des loyers et provisions pour charges suite aux impayés de Monsieur [U] [D]. La SAS Action Logement Services a par conséquent qualité pour engager à l'encontre du locataire une action en résolution du bail afin d'éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée. Son action est donc recevable. Sur la recevabilité : La société Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 avril 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation puis avoir notifié au préfet du Nord, le 4 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Son action est donc recevable. Sur la résiliation du bail et l'expulsion : L'article 24 précité, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que “ Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.” Monsieur [U] [D] a pris à bail à compter du 1er août 2022 un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2], à [Localité 7], appartenant à Monsieur [S] [K] et Madame [T] [K]. Le contrat de location comporte une clause résolutoire. La SAS Action Logement Services s'est portée caution des engagements de Monsieur [U] [D] selon contrat signé avec Madame [T] [K] le 20 juillet 2022. Monsieur [U] [D] ayant cessé de régler régulièrement les loyers à compter du mois de novembre 2022, Monsieur [S] [K] et Madame [T] [K] ont mis en œuvre l'engagement de caution et la SASU Action Logement Services a réglé les loyers impayés. Madame [T] [K] a subrogé la SAS Action Logement Services dans ses droits et actions contre le locataire défaillant à travers une quittance subrogative d’un montant de 2.760 euros datée du 5 avril 2023. Le 18 avril 2023, la SAS Action Logement Services a fait signifier à Monsieur [U] [D] un commandement de payer cette même somme et visant la clause résolutoire prévue au contrat. Il résulte des décomptes versés aux débats que Monsieur [U] [D] ne s'est pas acquitté de l’intégralité de la dette dans les deux mois qui ont suivi la signification de cet acte, de sorte que le bail se trouve résilié de plein droit par l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 19 juin 2023. Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du contrat de bail au 19 juin 2023 et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [D]. Sur les sommes dues : Comme précédemment indiqué, l'article 2306 du Code civil dispose que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur". Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 Juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Par ailleurs, l'occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges. Cette indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 460 euros à compter du 19 juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux. Il ressort des quittances subrogatives versées aux débats par la SAS Action Logement Services qu’en plus des sommes visées dans le commandement de payer, elle a réglé de nouvelles sommes au bailleur suite aux impayés de loyers et d’indemnités d’occupation de Monsieur [U] [D], que ce dernier n’a effectué que des paiements partiels, et que la dette, au 14 novembre 2023, s’élève à la somme de 4.240 euros, échéance d'octobre comprise. La SAS Action Logement Services est donc subrogée dans les droits de Monsieur [S] [K] et Madame [T] [K] à l’encontre de de Monsieur [U] [D] à hauteur de cette somme. Aussi, il y a lieu de condamner Monsieur [U] [D] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 4.240 euros arrêtée au 14 novembre 2023 en remboursement des sommes payées au titre du cautionnement pour les loyers, charges et indemnités d’occupation des mois de novembre 2022 à octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 avril 2023 sur la somme de 1.917 euros, de l’assignation du 3 juillet 2023 sur la somme de 920 euros et de la présente décision pour le surplus. Il sera également condamné à verser à la SAS Action Logement Services les indemnités d’occupation réglées par celle-ci pour les échéances postérieures au mois d’octobre 2023 dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative. Sur les dépens : Monsieur [U] [D], qui succombe, supportera la charge des dépens qui comprendront les frais de commandement de payer du 18 avril 2023. Sur les frais irrépétibles : Il parait inéquitable de laisser à la charge de la SAS Action Logement Services les frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire : Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun élément de la procédure ne justifie que l'exécution provisoire soit écartée. PAR CES MOTIFS Statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Rendu publiquement, Par mise à disposition au greffe de la décision, DECLARE recevable l'action de la SAS Action Logement Services ; CONSTATE la résiliation du contrat de bail portant sur l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2], à [Localité 7], à la date du 19 juin 2023 ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [D] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ; RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’HUISSIER DE JUSTICE chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ; FIXE à 460 euros l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 juin 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ; CONDAMNE Monsieur [U] [D] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 4.240 euros arrêtée au 14 novembre 2023 en remboursement des sommes payées au titre du cautionnement pour les loyers, charges et indemnités d’occupation des mois de novembre 2022 à octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023 sur la somme de 1.917 euros, du 3 juillet 2023 sur la somme de 920 euros et de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [U] [D] à payer à la SAS Action Logement Services les indemnités d’occupation réglées par celle-ci pour les échéances postérieures au mois d’octobre 2023 dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; RAPPELLE au locataire qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CEFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 3] [Adresse 6] [Localité 5] DIT que la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ; CONDAMNE Monsieur [U] [D] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [U] [D] aux dépens ; Ainsi rendu le 11 mars 2024. Le président a signé avec le greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION