Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00313

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 4] N° minute : Références : R.G N° N° RG 24/00313 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5WA JUGEMENT DU : 31 Mai 2024 M. [D] [O] [S] [U] C/ Mme [J] [G] [M] épouse [L] M. [X] [B] [L] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 31 Mai 2024. DEMANDEUR: Monsieur [D] [O] [S] [U] [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN - CARRIERE - ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE DEFENDEURS: Madame [J] [G] [M] épouse [L] [Adresse 2] [Localité 5] non comparante, ni représentée Monsieur [X] [B] [L] [Adresse 2] [Localité 5] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Odile GUIDAT, Greffier DEBATS : Audience publique du 28 Mars 2024 JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Odile GUIDAT, Greffier Copie exécutoire délivrée le : À : Me MONFERRAN + CCC CCC Mr [L] Exposé du litige : En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 21/03/2019, Mme [J] [M] épouse [L] et M. [X] [L] sont locataires d'un local à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5], et appartenant à M. [D] [U]. Par acte d'Huissier de Justice du 8/09/2023, M. [D] [U] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.395,68 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 4/09/2023. Le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élève à la somme de 1.058,46 euros par mois. Par acte d’huissier en date du 3/01/2024, M. [D] [U] a fait assigner Mme [J] [M] épouse [L] et M. [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection d' EVRY et demande : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion des locataires,  - condamner solidairement les locataires à payer la somme de 4.974,49 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus, - condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, - condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement les locataires aux entiers dépens. A l’audience, M. [D] [U], assisté de son conseil, réactualise sa créance à la somme de 5.269,44 euros, au titre des loyers échus à la date du 27/03/2024. Il indique que les locataires bénéficient d’une APL et il s’oppose par ailleurs à l’octroi de délais de grâce. Cités par actes délivrés à personne, Mme [J] [M] épouse [L] n’a pas comparu et M. [X] [L], comparant, indique qu’ils ont respectivement un revenu de 1.900 et 1.800 euros dans le cadre de contrats à durée indéterminée et demandent à bénéficier de délais de paiement en offrant de régler mensuellement la somme de 150 euros en sus du loyer courant. L’affaire a été mise en délibéré au 31/05/2024, date indiquée à l'issue des débats. Motifs de la décision : Sur quoi, Attendu que selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ; Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 27/03/2024, que les locataires ont repris le paiement du loyer (résiduel) au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ; Sur les loyers et charges impayés Sur l'arriéré de loyers et charges Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Attendu que M. [D] [U] verse aux débats l'acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution ; Attendu que le bailleur soutient que la dette s’élève à la somme de 5.269,44 euros ; Que le bailleur sollicite également le paiement des frais de lettre recommandée alors que l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 interdit désormais d'imposer au locataire de supporter des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il convient en outre de rappeler que les frais de recouvrement de la créance entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier en application de l’article L.118-8 du code des procédures civiles d'exécution ; Que la facturation de ces frais au locataire constitue donc une violation des règles d’ordre public de sorte qu’il conviendra de les rejeter ; Attendu qu’ aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; que l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ; Que le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenus à sa disposition ; qu’il est par ailleurs en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ; Attendu en l’espèce que les bailleurs ne produisent pas de justificatif afférent à la taxe d’ordures ménagères appelée en 2022 ; que cet appel de charges ne sera donc pas pris en compte ; Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu'au 27/03/2024, la dette s’élève à la somme de 5.023,44 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de mars 2024 inclus ; qu'il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de cette somme ; Sur la solidarité passive Attendu que l'article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu'elle soit expressément stipulée ; Attendu qu'en outre, en application de l'article 220 du code civil, les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux ; Que les locataires seront donc condamnés solidairement au paiement des sommes dues au bailleur ; Sur les délais de paiement Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par Mme [J] [M] épouse [L] et M. [X] [L] , il y a lieu de leur accorder par application de l'article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 180 euros ; Qu'à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer courant, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ; Sur la résiliation du bail Sur l'acquisition de la clause résolutoire Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 9/01/2024 et ce plus de six semaines avant l'audience du 28/03/2024 ; Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ; Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ; Attendu qu'aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf disposition amiable plus favorable au locataire ; Attendu qu’il n'est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés ; Attendu que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 8/09/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ; Qu'ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 8/11/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ; Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; Sur la demande d'indemnité d'occupation Attendu que l'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation du local donné à bail ; Qu'à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ; Sur la demande d'expulsion Attendu que le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu'il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion des locataires en cas de non respect de l'échéancier d'apurement de la dette ; Sur les demandes accessoires Attendu que Mme [J] [M] épouse [L] et M. [X] [L] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés aux entiers dépens ; Attendu qu’aucun motif lié à l'équité ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, Le juge, Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Condamne solidairement Mme [J] [M] épouse [L] et M. [X] [L] à verser à M. [D] [U] la somme de 5.023,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 27/03/2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8/09/2023 pour la somme de 3.395,68 euros et à compter du jugement pour le surplus ; Autorise Mme [J] [M] épouse [L] et M. [X] [L] à apurer la dette locative précédemment fixée en 24 mensualités de 180 euros chacune, en plus du loyer courant (résiduel), payables le jour d'échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ; Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant (résiduel), l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ; Dit qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; A défaut de respect de l'échéancier: Constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l'échéancier précédemment fixé ; Ordonne l’expulsion de Mme [J] [M] épouse [L] et M. [X] [L] , faute pour eux d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; Condamne solidairement Mme [J] [M] épouse [L] et M. [X] [L] à verser à M. [D] [U] à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle fixe à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ; En tout état de cause: Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Mme [J] [M] épouse [L] et M. [X] [L] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés. Le greffier, Le président,