Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 24/80294

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/80294 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GDK N° MINUTE : Notification : CCC parties LRAR CE avocat demandeur toque CCC avocat défendeurs toque le : SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION JUGEMENT RENDU LE 30 MAI 2024 DEMANDERESSE S.A.S. W-PI PROMOTION anciennement dénommée PITCH PROMOTION venant aux droits de WOODEUM RCS PARIS 450 042 338 [Adresse 10] [Localité 7] représentée par Me Alexis LE LIEPVRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0176 DÉFENDEURS S.C.I. [Adresse 6] RCS PARIS 349 972 745 [Adresse 6] [Localité 8] Madame [K] [R] née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 17] [Adresse 11] [Localité 8] Madame [L] [O] née le [Date naissance 3] 1994 à [Localité 16] [Adresse 11] [Localité 8] Monsieur [J] [O] né le [Date naissance 4] 1993 à [Localité 16] [Adresse 11] [Localité 8] Madame [E] [O] née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 13] [Adresse 5] [Localité 12] représentés par Me Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0891 JUGE : Madame Sophie CHODRON DE COURCEL, Juge Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS. GREFFIER : Madame Vanessa PAVLOVSKI DÉBATS : à l’audience du 25 Avril 2024 tenue publiquement, JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe contradictoire susceptible d’appel * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Suivant promesse unilatérale de vente du 29 décembre 2020 et son avenant du 23 mai 2022, la SCI [Adresse 6], Mme [R] [K], Mme [O] [L], M. [O] [J] et Mme [E] [O] ont consenti une promesse unilatérale de vente à la société WOODEUM portant sur un immeuble situé [Adresse 9] et un immeuble situé [Adresse 6]. La société W-PI PROMOTION, anciennement dénommée PITCH PROMOTION, est venue aux droits de la société WOODEUM à la suite d’une opération de fusion-absorption du 9 novembre 2023. Par actes du 11 janvier 2024, la SCI [Adresse 6], Mme [R] [K], Mme [O] [L], M. [O] [J] et Mme [E] [O] ont pratiqué trois saisies-attribution sur les comptes de la société PITCH PROMOTION. Cette saisie a été dénoncée à cette dernière le 19 janvier 2024. Par acte du 16 février 2024, la société PITCH PROMOTION SAS a assigné la SCI [Adresse 6], Mme [R] [K], Mme [O] [L], M. [O] [J] et Mme [E] [O]. La société W-PI PROMOTION, anciennement dénommée PITCH PROMOTION SAS, sollicite la mainlevée des saisies-attributions pratiquées le 11 janvier 2024, le débouté des demandes adverses et la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La SCI [Adresse 6], Mme [R] [K], Mme [O] [L], M. [O] [J] et Mme [E] [O] sollicitent le débouté des demandes adverses, l’autorisation de pratiquer une saisie-conservatoire sur les comptes bancaires de la société PITCH PROMOTION pour diverses montants et la condamnation de la société PITCH PROMOTION à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est fait référence aux conclusions visées et déposées à l’audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la contestation Il résulte de l’article R. 211-11 du code des procédures civiles d’exécution qu’à peine d'irrecevabilité, les contestations relatives à la saisie sont formées dans le délai d'un mois à compter de la dénonciation de la saisie au débiteur. Sous la même sanction, elles sont dénoncées le même jour, ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à l'huissier de justice qui a procédé à la saisie. L'auteur de la contestation en informe le tiers saisi par lettre simple et en remet une copie, à peine de caducité de l'assignation, au greffe du juge de l'exécution au plus tard le jour de l'audience. En application de l’article 125 du code de procédure civile, les causes d’irrecevabilité de la saisie-attribution doivent être relevées d’office par le juge de l’exécution, qui est tenu de vérifier la régularité de sa saisine. En l’espèce, la saisie-attribution signifiée au tiers saisi le 11 janvier 2024 a été dénoncée au débiteur le 19 janvier 2024. La contestation élevée par assignation du 16 février 2024 a été dénoncée à l’huissier instrumentaire le même jour. La contestation est donc recevable. Sur la demande de mainlevée des saisies-attribution Il résulte de l’article L.111-7 du code des procédures civiles d’exécution que le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance mais que l’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation. L'article L211-1 du même code prévoit que « Tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d'un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d'argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail. » L’article L.121-2 du même code prévoit que le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie. Il résulte de ces textes que pour trancher la demande de mainlevée de la mesure inutile ou abusive, il appartient au juge de l'exécution de se placer au jour où il statue (voir en ce sens l’arrêt Civ. 2, 20 octobre 2022, n° 20-22.801, publié au bulletin n°10 Partie I Procédures civiles d’exécution). En l’espèce, suivant promesse unilatérale de vente du 29 décembre 2020 et son avenant du 23 mai 2022, la SCI [Adresse 6], Mme [R] [K], Mme [O] [L], M. [O] [J] et Mme [E] [O] ont consenti une promesse unilatérale de vente à la société WOODEUM portant sur un immeuble situé [Adresse 9] et un immeuble situé [Adresse 6]. La société W-PI PROMOTION, anciennement dénommée PITCH PROMOTION, est venue aux droits de la société WOODEUM à la suite d’une opération de fusion-absorption du 9 novembre 2023. Le contrat prévoit (clause 15) une indemnité d’immobilisation d’un montant de 612.500 euros due par le bénéficiaire au promettant au cas où l’acte de vente ne serait pas régularisé par la faute du bénéficiaire dans le délai fixé, toutes les conditions suspensives ayant par ailleurs été réalisées et aux conditions conformes aux stipulations du contrat. Il est prévu (clause 14 §14.1) qu’en cas de non-réalisation de l’une des conditions suspensives dans le délai, la promesse sera caduque sans indemnité de part ni d’autre. Ce contrat prévoit plusieurs conditions suspensives notamment l’obtention de l’ensemble des autorisations administratives expresses nécessaires à la réalisation de l’opération de construction projetée sur le terrain, conformes aux demandes d’autorisation qui auront été sollicitées par le bénéficiaire, savoir : - obtention et justification du caractère définitif du/des permis de démolir, - obtention d’un arrêté de permis de construire ayant revêtu un caractère définitif autorisant la réalisation de l’opération de construction projetée sur le terrain. L’opération de construction projetée sur l’objet de la demande doit développer une SDP globale de 2.300 m² minimum (1.610 m² minimum à destination de logements en accession libre et 690 m² minimum à destination de logements sociaux de type PLS qui seront réalisés en usufruit locatif social). Il est prévu qu’à titre de condition essentielle et déterminante, le dossier de demande de permis de construire devra être parfaitement conforme aux règles de l’urbanisme applicables à l’assiette de la demande et aux dispositions du PLU de [Localité 16] et aux dispositions de l’article 28 II de la loi 2017-1775 du 28 décembre 2017. Il est justifié du dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme auprès de la mairie de [Localité 16] le 30 juin 2022. La ville de [Localité 16] a, par décision du 9 juin 2023, refusé la demande de permis de construire aux motifs suivants : - l’insertion urbaine n’est pas satisfaisante en raison d’une densité ayant un impact trop important par rapport aux parcelles voisines, dans ces conditions le projet ne répond pas aux conditions fixées par l’article L.152-6 du code de l’urbanisme pour bénéficier d’une dérogation aux règles de gabarit, - par ces caractéristiques, la construction projetée est de nature à porter atteinte à la sécurité publique ; que la Préfecture de Police a émis un avis défavorable le 8/02/2023 et que par suite le permis de construire doit être refusé en application des dispositions de l’article R111-2 du code de l’urbanisme, - le gabarit enveloppe applicable en bordure de voie n’est pas respecté (article UG.10.2 du règlement du PLU de [Localité 16]), - le gabarit enveloppe applicable entre constructions situées en vis-à-vis sur un même terrain n’est pas respecté (article UG.10.4 du règlement du PLU de [Localité 16]), - la densification en cœur d’îlot avec la réalisation de plots à R+6 et R+7 en limite séparative, en décalage de 5 à 7 niveaux par rapport à la hauteur des bâtiments voisins à RDC et R+1 du [Adresse 15], porte atteinte au caractère et à l’intérêt des lieux avoisinants et du paysage urbain ; que les travaux envisagés, qui comportent la suppression de la façade arrière et le surplomb de la maison individuelle du [Adresse 14] témoignent de la typologie du tissu urbain faubourien, sont de nature à compromettre la mise en valeur du patrimoine bâti (article UG.11.1 du règlement du PLU de [Localité 16]). L’article R111-2 du code de l’urbanisme prévoit que le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son important ou de son implantation à proximité d’autres installations. A cet égard, les parties évoquent qu’un avis favorable a finalement été rendu par la préfecture de Police le 18 août 2023. L’article L152-6 du code de l’urbanisme prévoit la possibilité de dérogations au règlement du plan local d’urbanisme. L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire de communes remplissant les conditions fixées peut, en tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation ainsi déroger aux règles relatives au gabarit et à la densité pour autoriser une construction destinée principalement à l’habitation. Or, dans la décision prise par la mairie de [Localité 16] une demande de dérogation sur le fondement de cet article est visée. Si la dérogation sollicitée n’a pas été accordée, il n’en résulte pas nécessairement que le dossier de demande de permis de construire n’était pas parfaitement conforme aux règles de l’urbanisme applicables à l’assiette de la demande et aux dispositions du PLU de [Localité 16] et aux dispositions de l’article 28 II de la loi 2017-1775 du 28 décembre 2017. En effet, la demande était accompagnée d’une demande de dérogation prévue par le code de l’urbanisme et celle-ci n’a pas été accordée, de sorte que les règles relatives au gabarit et à la densité ont justifié le refus. Il convient de relever qu’il n’est pas contesté que tant la commune de [Localité 16] que le projet soumis entraient dans l’hypothèse visée par l’article L152-6 du code de l’urbanisme. Les défendeurs affirment cependant que la limite édictée à l’article L152-6 du code de l’urbanisme tenant à la hauteur de la construction contiguë existante ne serait pas respectée car « la hauteur de construction projetée serait supérieure à la hauteur des constructions contiguës existantes » suivie d’une photographie extraite de google maps, aucun constat d’huissier n’est versé. Les défendeurs ne prouvent pas la hauteur des constructions contiguës au projet de construction de sorte qu’ils ne prouvent pas que cette condition n’est pas remplie. En outre, il convient de préciser que le minimum de l’assiette avait été indiqué dans la promesse unilatérale de vente au niveau de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire : l’opération de construction projetée sur l’objet de la demande doit développer une SDP globale de 2.300 m² minimum (1.610 m² minimum à destination de logements en accession libre et 690 m² minimum à destination de logements sociaux de type PLS qui seront réalisés en usufruit locatif social). Les défendeurs ne peuvent ainsi prétendre qu’ils n’étaient pas informés, d’autant qu’il ressort du contrat qu’il s’agissait d’une condition déterminante et essentielle pour le bénéficiaire. Celui-ci leur a d’ailleurs proposé par plusieurs courriels de janvier à mai 2023 d’envisager un retrait de la demande de permis de construire pour formaliser un avenant afin de tenir compte de la difficulté de densité opposée par la mairie mais moyennant un nouveau prix d’achat. Ainsi, la société W-PI PROMOTION justifie du dépôt dans le délai imparti d’une demande de permis de construire accompagnée d’une demande de dérogation spécifique et de la décision de refus prise par la mairie de [Localité 16]. Les défendeurs échouent à démontrer que la demande de permis de construire n’était pas parfaitement conforme aux règles de l’urbanisme applicables à l’assiette de la demande et aux dispositions du PLU de [Localité 16] et aux dispositions de l’article 28 II de la loi 2017-1775 du 28 décembre 2017. Enfin, la clause 14.1.1 du contrat prévoit une condition suspensive tenant au non-exercice d’un droit de préemption et/ ou de priorité et que les formalités de purge seront accomplies à la diligence du Promettant qui mandate à cet effet le notaire participant. Or, l’article L 213-2 du code de l’urbanisme prévoit le droit de préemption de la mairie qui a un délai de deux mois à compter de la déclaration préalable faite par le propriétaire et la déclaration d’intention d’aliéner n’a été transmise par le notaire des promettants que le 20 décembre 2023 de sorte que celui-ci ne pouvait être purgé avant le 20 février 2024. Ainsi, la signature ne pouvait intervenir le 28 décembre 2023 dans la mesure où la condition suspensive tenant au droit de préemption de la mairie n’était pas levée à cette date. Elle n’était pas non plus levée à la date où les saisies-attribution litigieuses ont été pratiquées le 11 janvier 2024. Partant, les défendeurs ne disposaient pas d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible au titre de l’indemnité d’immobilisation réclamée lorsqu’ils ont pratiqué les saisies-attribution contestées. Il convient dès lors d’en ordonner la mainlevée. Sur la demande de saisie-conservatoire L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. » L'article L.512-1 prévoit que le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s'il apparaît que les conditions prescrites par l'article L. 511-1 ne sont pas réunies.   Selon l'article R. 512-1 du même code, en cas de contestation d'une mesure conservatoire, il incombe au créancier de prouver que les conditions requises pour sa validité sont réunies. En l’espèce, compte tenu des développements qui précèdent la levée des conditions suspensives n’est pas démontrée, notamment à la date à laquelle les parties ont été convoquées pour la signature le 28 décembre 2023 et à laquelle un procès-verbal de carence a été établi à l’égard de la société W-PI PROMOTION le délai pour le droit de préemption de la mairie n’était pas écoulé. De même, les défendeurs échouent à démontrer que la société W-PI PROMOTION n’a pas respecté les termes du contrat sur la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire. Ainsi, les défendeurs n’établissent pas une créance paraissant fondée en son principe au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat. En conséquence, les défendeurs seront déboutés de leur demande d’autorisation de pratiquer une saisie-conservatoire. Sur les dispositions de fin de jugement La SCI [Adresse 6], Mme [R] [K], Mme [O] [L], M. [O] [J] et Mme [E] [O] seront condamnés in solidum aux dépens. Il convient d’allouer à la société W-PI PROMOTION une indemnité de procédure d’un montant de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge de l’exécution, Déclare recevable la contestation de la société W-PI PROMOTION, Ordonne la mainlevée des saisies-attribution pratiquées le 11 janvier 2024 sur les comptes de la société W-PI PROMOTION, Déboute la SCI [Adresse 6], Mme [R] [K], Mme [O] [L], M. [O] [J] et Mme [E] [O] de leur demande d’autorisation de pratiquer une saisie-conservatoire, Condamne in solidum la SCI [Adresse 6], Mme [R] [K], Mme [O] [L], M. [O] [J] et Mme [E] [O] à verser à la société W-PI PROMOTION 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum La SCI [Adresse 6], Mme [R] [K], Mme [O] [L], M. [O] [J] et Mme [E] [O] aux dépens. Fait à Paris, le 30 mai 2024 LE GREFFIERLE JUGE DE L’EXÉCUTION