Cour d'appel, 16 février 2023. 21/08727

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 16 FEVRIER 2023 N° 2023/ 63 Rôle N° RG 21/08727 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTY7 [O] [L] C/ [B] [Y] [P] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Me David TRAMIER Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de FREJUS en date du 17 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20-000490. APPELANTE Madame [O] [L] née le 02 Février 1951 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] représentée par Me David TRAMIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assistée de Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, INTIMES Monsieur [B] [Y] né le 26 Août 1986 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4] défaillant assigné PVR le 18/08/2021 Madame [P] [Y] née le 27 Janvier 1989 à [Localité 3] (Tunisie), demeurant [Adresse 4] assignée PVR le 18/08/2021 défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Février 2023. ARRÊT Défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Février 2023. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 16 janvier 2017, Madame [L] a donné à bail aux époux [Y] un bien situé à Cavalaire moyennant un loyer mensuel de 705 € outre une provision mensuelle sur charges de 45 €. Un état des lieux d'entrée était realisé le 17 janvier 2017. A la suite de plusieurs loyers impayés importants, l'agence immobilière de CAVALAIRE adressait aux époux [Y] une lettre avec accusé de réception en date du 4 juillet 2018 valant commendement de payer les loyers de juin 2018 et octobre 2018. Madame [L] reprenait possession des lieux le 3 janvier 2019, ses locataires ayant quitté l'appartement s'en l'aviser ni respecter le préavis de trois mois prévu au contrat de bail. Suivant exploit de huissier en date du 30 juin 2020 , Madame [L] assignait devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fréjus Monsieur et Madame [Y] aux fins de voir condamner les requis au paiement de : * la somme de 9.441,37 euros au titre des sommes dues en vertu du contrat de bail * la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile * des entiers dépens. L'affaire était évoquée à l'audience du 27 octobre 2020. Madame [L] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance. Monsieur et Madame [Y] n'étaient ni présents, ni représentés. Par jugement réputé contradictoire en date du 17 décembre 2020, le le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fréjus a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : * rejeté l'intégralité des prétentions de Madame [L], * laissé les entiers dépens de la procédure à la charge de la demanderesse. Par déclaration en date du 11 juin 2021, Madame [L] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a dit : - rejette l'intégralité des prétentions de Madame [L], - laisse les entiers dépens de la procédure à la charge de la demanderesse. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 juillet 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [L] demande à la cour de : * réformer la décision rendue en première instance en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau * condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] au paiement de la somme de 9.441,37 euros au titre des sommes dues en vertu du contrat de bail * autoriser la concluante à compenser de manière partielle les sommes dues avec la caution de 350 euros. * condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile * condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] aux entiers dépens de l'instance. Au soutien de ses demandes, Madame [L] soutient que ses locataires sont partis s'en respecter le délai de préavis de 3 mois prévu au contrat de bail et s'en l'aviser , laissant une dette locative d'un montant de 1.608 euros. Elle indique que s'ajoute à cette somme, celle de 2.280 euros au titre des 3 mois de préavis non respectés. Enfin elle déclare que l'appartement a été laissé dans un état lamentable, l'ensemble des dégradations s'élevant à la somme de 5.553,37 euros. ****** Madame [L] a fait signifier aux époux [Y] , suivant exploit d'huissier en date du 18 août 2021, la déclaration d'appel, l'avis de fixation avec assignation et dénonce de conclusions. L'affaire a été évoquée à l'audience du 1er décembre 2022 et mise en délibéré au 16 février 2023. Monsieur et Madame [Y] n'ont pas constitué avocat. ****** 1°) Sur la dette locative Attendu que l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que ' le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire' Attendu que Madame [L] expose que les arriérés locatifs lors de la reprise des lieux le 3 janvier 2019 s'élevaient à la somme de 1.608 €, les mois de juin 2018, juillet 2018, septembre 2018,décembre 2018 et janvier 2019 n'ayant pas ou pour partie seulement été réglés. Qu'elle produit un courrier de son mandataire , l'agence immobilière de CAVALAIRE adressé aux époux [Y] en date du 4 juillet 2018 les mettant en demeure de régler les arrières locatifs. Attendu qu'aux termes de ce courrier , l'agence immobilière de CAVALAIRE mettait en demeure les époux [Y] de régler le mois de juin 2018 et octobre 2017. Que Madame [L] ne produit pas d'autre élément prouvant que les loyers de juillet 2018, septembre 2018,décembre 2018 et janvier 2019 n'ont pas ou pour partie seulement été réglés. Qu'en l'état des demandes de Madame [V] et de ce courrier, il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [Y] à payer le loyer du mois de juin 2018 impayé soit la somme de 750 euros et d'infirmer le jugement déféré sur ce point.. Attendu qu'il résulte du paragraphe 5-1 du contrat de bail établi entre les parties intitulé -Congé émanant du locataire- que 'le congé doit être signifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception par acte du huissier ou par courrier remis en main propre contre récépissé ou émargement. Il peut être délivré à tout moment par le locataire en respectant un préavis de trois mois courant à compter de la réception de la lettre ou de l'acte, ramené à un mois sous réserve d'en justifier dans le congé, si le local loué se situe dans une des zones visées au I de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi, de nouvel emploi consécutivement à une perte d'emploi, de bénéfice du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapée, d'un état de santé attesté par un certificat médical justifiant un changement de domicile ou s'il s'est vu attribuer un logement défini à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation. Il est ici rappelé que en cas de pluralité de locataire, le congé délivré par un seul des locataires ne le libère pas de son obligation solidaire relative au paiement des loyers et accessoires conformément à la clause -solidarité/ indivisibilité- ci-après.' Que Madame [L] soutient que ses locataires sont partis sans respecter le délai de prévais de 3 mois, aucune lettre, aucun acte ne lui ayant été notifié, ni à l'agence immobilière de CAVALAIRE. Qu'elle demande à la cour de condamner ces derniers à lui payer les 3 mois de préavis soit la somme de 2.280 euros. Qu'il y a lieu de faire droit à sa demande et d'infirmer le jugement déféré sur ce point. Attendu que Madame [L] demande à la cour de l'autoriser à compenser de manière partielle les sommes dues avec la caution de 350 euros. Qu'il y a lieu de faire droit à sa demande. 2°) Sur les dégradations Attendu que l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu''un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage. Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.' Attendu que Madame [L] sollicite la condamantion des époux [Y] à lui payer la somme de 5.553,37 euros , ces derniers ayant commis diverses dégradations dans l'appartement, le laissant dans un état de saleté avancé. Qu'elle produit à l'appui de ses dires l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 17 janvier 2017, des photos de l'appartement non datées , un devis en date du 12 janvier 2019 de Monsieur [J] d'un montant de 4.466 euros, une facture de Ideal-Habitat- Sos Dépannage en date du 29 janvier 2019 d'un montant de 206,80 euros, des tickets de caisse et l'état de sortie non contradictoire du 3 janvier 2019. Attendu qu'il convient de rejeter cette demande , Madame [L] n'ayant pas respecté les dispositions légales sus visées s'agissant de l'état des lieux de sortie, les pièces versées aux débats ne permettant pas d'attester de la réalité des dégradations avancées qui ne relèvent que des seules attestations ou constatations de l'appelante. Qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point. 3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'en l'espèce, Madame et Monsieur [Y] sont la principale partie succombant. Qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame et Monsieur [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel . Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner solidairement les époux [Y] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt de défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, INFIRME le jugement du juge des contentieux de la Protection près le tribunal judiciaire de Fréjus en date du 17 décembre 2020 sauf en ce qu'il a débouté Madame [L] de sa demande tendant à voir condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] au paiement des loyers de juillet 2018, septembre 2018,décembre 2018 et janvier 2019 ainsi qu' au paiement de la somme de 5.553,37 euros au titre des dégradations. STATUANT A NOUVEAU, CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [Y] à payer à Madame [L] le loyer du mois de juin 2018 impayé soit la somme de 750 euros. CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [Y] à payer à Madame [L] les 3 mois de préavis, soit la somme de 2.280 euros. AUTORISE Madame [L] à compenser de manière partielle les sommes dues avec la caution de 350 euros. Y AJOUTANT, CONDAMNE solidiarement Monsieur et Madame [Y] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. CONDAMNE Monsieur et Madame [Y] entiers dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,