Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 23/09780

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 28/03/2024 à : Maitre Sophie MEIMOUN ATTIA Maitre Dalia MIMOUN Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 23/09780 N° Portalis 352J-W-B7H-C3SIZ N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 28 mars 2024 DEMANDERESSE Madame [F] [R], demeurant [Adresse 2] représentée par Maitre Sophie MEIMOUN ATTIA, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E0587 DÉFENDEUR Monsieur [Y] [H], demeurant [Adresse 1] représenté par Maitre Dalia MIMOUN, avocate au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #29 COMPOSITION DU TRIBUNAL Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 février 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mars 2024 par Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière Décision du 28 mars 2024 PCP JCP référé - N° RG 23/09780 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SIZ EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2005, Madame [F] [R] a donné en location à Monsieur [Y] [H] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] au 7ème étage moyennant un loyer mensuel de 355 euros, outre les charges. Par acte de commissaire de justice délivré le 23 août 2022, Madame [F] [R] a fait délivrer à Monsieur [Y] [H] un congé pour vendre prenant effet au 30 novembre 2022. Par acte de commissaire de justice délivré le 22 novembre 2023, Madame [F] [R] a fait assigner Monsieur [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé afin d'obtenir : - le constat de la qualité d'occupant sans droit ni titre de Monsieur [Y] [H] depuis la prise d'effet du congé délivré le 23 août 2022 ; - l'expulsion de Monsieur [Y] [H] et de tout occupant de son chef des lieux litigieux avec le concours de la force publique et sous astreinte d'un montant égal à trois fois le montant du loyer ; - l'autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels garde-meubles ou réserves qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; - la condamnation de Monsieur [Y] [H] à lui payer la somme de 9941,28 euros au titre de l'astreinte liquidée au 1er juillet 2023 ; - la condamnation de Monsieur [Y] [H] aux frais de remise en état du logement ; - la condamnation de Monsieur [Y] [H] aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. A l'audience, Madame [F] [R], représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle réitère ses demandes initiales et sollicite, en outre, la validation du congé délivré et la condamnation de Monsieur [Y] [H] à lui payer la somme de 3241,78 euros au titre des loyers et charges impayés. Elle s'oppose aux demandes formées par Monsieur [Y] [H]. Elle a été autorisée à justifier de sa qualité de propriétaire en cours de délibéré. Elle a chiffré sa demande au titre des frais de remise en état à la somme de 9000 euros. Monsieur [Y] [H], représenté, s'est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il sollicite : - in limine litis, que Madame [F] [R] soit déclarée irrecevable en ses demandes au motif qu'elle ne justifie pas de sa qualité de propriétaire ; - à titre principal, le renvoi de Madame [F] [R] à mieux se pourvoir en raison de l'existence d'une contestation sérieuse et de l'absence d'urgence ; - à titre subsidiaire, le rejet des demandes de Madame [F] [R] relatives à l'astreinte, au remboursement des frais de remise en état du logement et aux frais irrépétibles ; l'octroi d'un délai d'un an pour quitter les lieux ; la condamnation de Madame [F] [R] aux dépens. Il s'est opposé à la demande formée au titre des loyers et charges dans la mesure où elle a été formée à l'audience en l'absence de toute saisine de la préfecture. L'affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024 par mise à disposition au greffe. Par note en délibéré reçue le 1er mars 2024, Madame [F] [R] a produit son acte de propriété. Décision du 28 mars 2024 PCP JCP référé - N° RG 23/09780 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SIZ MOTIFS Sur la qualité à agir de Madame [F] [R], Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l'espèce, Madame [F] [R] a produit, en cours de délibéré, l'acte notarié qui établit sa qualité de propriétaire des lieux situés [Adresse 1]. En outre, elle a signé le bail litigieux en qualité de bailleur. Ainsi, elle a qualité pour solliciter la validation du congé délivré et l'expulsion de Monsieur [Y] [H]. Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité est rejetée. Sur la recevabilité de la demande formée au titre des loyers et charges, Sur le fondement de l'article 68 du code de procédure civile, les demandes incidentes sont formées à l'encontre des parties à l'instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Il résulte des articles 761 et 817 du code de procédure civile que la procédure est orale devant le juge des contentieux de la protection. Il résulte des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que l'assignation et la demande additionnelle ou reconventionnelle tendant au constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire ou au prononcé de la résiliation judiciaire doivent être notifiées au représentant de l'Etat dans le département lorsqu'elles sont fondées sur une situation d'impayés. En l'espèce, Madame [F] [R] a formé une demande additionnelle à l'audience en sollicitant la condamnation de Monsieur [Y] [H] à lui payer la somme de 3241,78 euros au titre des loyers et charges impayés. Devant le juge des contentieux de la protection, la procédure est orale de sorte que Madame [F] [R] pouvait former cette demande pour la première fois oralement à l'audience. La demande de résiliation du bail est fondée sur la validation d'un congé et non sur l'existence d'une situation d'impayés. La simple demande en paiement, sur laquelle ne repose aucune demande tendant à la résiliation du bail, n'a pas à être notifiée au représentant de l’État dans le département. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la demande en paiement formée à l'audience par Madame [F] [R] est recevable. Sur la compétence du juge des référés, Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 dudit code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Décision du 28 mars 2024 PCP JCP référé - N° RG 23/09780 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SIZ Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il n'appartient pas au juge des référés sous peine d'excéder ses pouvoirs et son champ de compétence de se prononcer sur la qualification et la nature du contrat de location. A la date de signature du bail, la loi ne définissait pas le logement meublé. Toutefois, une jurisprudence constante considérait que pour être qualifié de meublé, un logement devait être meublé de manière suffisante pour permettre au locataire d'y vivre convenablement sans y apporter ses propres éléments de mobilier. A défaut, le bail meublé pouvait être requalifié en bail non meublé. En l'espèce, par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2005, Madame [F] [R] a donné en location à Monsieur [Y] [H] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 355 euros, outre les charges. Cet acte stipule qu'il s'agit d'un bail meublé. Un inventaire de meubles est produit par Madame [F] [R] et établit que le logement contient : un canapé lit, 2 draps, 1 couverture, 2 coussins, 1 armoire, 2 chaises, 1 réfrigérateur, plaque électrique, 2 casseroles, 1 poêle, 4 assiettes, 3 bols, 4 cuillères, 4 fourchettes et 4 couteaux. Monsieur [Y] [H] souligne l'absence de table, de dispositif occultant de la fenêtre et de four. Il convient également de noter l'absence d'ustensiles de cuisine. Ainsi, Monsieur [Y] [H] soulève une contestation sérieuse relative à la qualification du bail, laquelle a des conséquences sur l'appréciation de la validation du congé délivré, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 étant plus contraignante que les dispositions relatives au bail meublé notamment en terme d'offre de vente et de délais de préavis. Cette contestation sérieuse s'oppose à la reconnaissance d'un trouble manifestement illicite au droit de propriété de Madame [F] [R]. Par conséquent, il convient de considérer qu'il n'y a lieu à référé sur les demandes relatives à la validité du congé délivré et à l'expulsion de Monsieur [Y] [H]. Dès lors, la demande relative aux frais de remise en état du logement doit être rejetée, les réparations locatives s'appréciant en comparant l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. Sur la demande en paiement, L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus. Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions. Le bail produit établit l'obligation de Monsieur [Y] [H] de payer les loyers et charges convenus. Toutefois, si le décompte produit mentionne une dette locative d'un montant de 3241,78 euros au 21 décembre 2023, il reprend un solde antérieur non justifié d'un montant de 3047,88 euros qu'il convient d'écarter. Par ailleurs, l'échéance du mois de juin 2022 est d'un montant de 792,60 euros sans que le surplus réclamé ne soit justifié. Ce surplus doit donc également être écarté. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la demande en paiement formée au titre des loyers et charges doit être rejetée. Sur les demandes accessoires, Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [R], qui perd le procès, est condamnée aux dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, la demande formée au titre des frais irrépétibles est rejetée, Monsieur [Y] [H] n'étant ni la partie perdante ni la partie condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe : REJETONS les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [Y] [H] ; DEBOUTONS Madame [F] [R] de sa demande en paiement ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ; CONDAMNONS Madame [F] [R] aux dépens. La Greffière,La Juge