Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 22/03906
N° Portalis 352J-W-B7G-CWOIO
N° MINUTE : 6
contradictoire
Assignation du :
25 Mars 2022
JUGEMENT
rendu le 14 Mai 2024
DEMANDERESSES
Société CENTRE BOURSE
[Adresse 3]
[Localité 5]
Société VENDOME COMMERCES
[Adresse 4]
[Localité 7]
Toutes deux représentées par Maître Catherine CARIOU de la SELEURL SELARL CATHERINE CARIOU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0107
DÉFENDERESSE
S.A.S. O’GRILLADOR BOURSE
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 1]
représentée par Maître Kamel YAHMI de la SELEURL KAMEL YAHMI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E0663
Décision du 14 Mai 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 22/03906 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWOIO
PARTIE INTERVENANTE
S.A.S. J AND T
[Adresse 6]
[Localité 2]
représentée par Maître Kamel YAHMI de la SELEURL KAMEL YAHMI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E0663
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,
assisté de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DÉBATS
A l’audience du 05 Février 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 13 juin 2021, les sociétés VENDOME COMMERCES et CENTRE BOURSE ont donné à bail à la SAS O’GRILLADOR BOURSE les locaux n°B2B02 et n°B2B02R dépendant du centre commercial [10], sis [Adresse 8] à [Localité 9] dans le premier arrondissement, pour une durée de 10 ans (à compter de la date de livraison des locaux et au plus tard le 23 juin 2021 prorogeable au 31 juillet 2021), moyennant un loyer variable calculé au taux de 7% sur le chiffre d’affaires hors taxe, garanti par un loyer minimum fixé à 44.000 euros au principal indexé à l’ILC.
Pour les locaux n°B2B02, la destination est la suivante : restauration brésilienne à base de viande grillée sur place, à emporter et en livraison, à l’exclusion de toute autre activité.
Pour les locaux n° B2B02R, la destination est la suivante : à usage exclusif de réserve, non accessible au public.
Par courriers des 12, 26 octobre, 25 novembre et 14 décembre 2021, l’indivision bailleresse a mis en demeure la SAS O’GRILLADOR BOURSE d’avoir à lui régler des dettes locatives, pour un total arrêté au 9 décembre 2021 de 36.286,12 euros.
Par acte extrajudiciaire du 11 janvier 2022, l’indivision bailleresse a fait délivrer une sommation d’avoir à payer la somme de 36.286,12 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 9 décembre 2021, et 73,30 euros au titre du coût de l’acte.
Par courrier du 11 mars 2022, une nouvelle mise en demeure a été adressée au preneur, par l’indivision bailleresse, d’avoir à payer la somme de 51.728,56 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 janvier 2022.
Par exploit d’huissier du 25 mars 2022, les sociétés VENDOME COMMERCES et CENTRE BOURSE ont fait assigner la SAS O’GRILLADOR BOURSE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir en substance, la condamnation de la SAS O'GRILLADOR BOURSE au paiement de la somme de 51.128,56 euros toutes charges comprises ; suivant comptes arrêtés au 31 mars 2022 inclus.
Le 30 mars 2022 la nomination de la SAS J AND T ès qualités de présidente de la SAS O’GRILLADOR BOURSE est déposée au registre du commerce et des sociétés de Marseille.
Le 1er décembre 2022 a été dressé un état des lieux de sortie portant sur les locaux pris à bail.
Par conclusions récapitulatives du 12 janvier 2023, les sociétés VENDOME COMMERCES et CENTRE BOURSE demandent au tribunal judiciaire de Paris de :
Principalement,
Débouter la SAS O’GRILLADOR BOURSE de l’ensemble de ses demandes ; Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 13 juin 2021 aux torts exclusifs de la SAS O’GRILLADOR BOURSE au 1er décembre 2022, date de restitution du local ; La condamner au paiement de la somme de 88.205,38 euros représentant les loyers et charges, selon comptes arrêtés à la date de restitution du local le 1er décembre 2022 inclus ; Subsidiairement,
Débouter la SAS J AND T de l’ensemble de ses demandes, En tout état de cause,
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Condamner la SAS O’GRILLADOR BOURSE et la SAS J AND T aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, les sociétés VENDOME COMMERCES et CENTRE BOURSE énoncent que :
en vertu de l’article 1728 alinéa 2 du code civil, l’obligation essentielle du locataire est de régler le loyer convenu au contrat ; qu’en l’espèce, et en vertu de l’article 24 du bail, le loyer est payable trimestriellement et d’avance ; qu’elle a été de bonne foi, en accordant plusieurs franchises de loyers pour tenir compte de la crise sanitaire ;la SAS O’GRILLADOR BOURSE n’a absolument rien réglé au titre du bail, pas même le dépôt de garantie, ce qui est de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusif du preneur au 1er décembre 2022, date de restitution du local ; pour pouvoir bénéficier de délais, le preneur doit avoir repris le paiement des loyers et charges courants, ce qui n’est pas le cas ; qu’elle doit également justifier de ce qu’elle sera en mesure de régler les mensualités d’apurement de la dette en plus des loyers et charges contractuels ; la SAS J AND T ne peut prendre à sa charge la dette de la SAS O’GRILLADOR BOURSE, en ce qu’elle est tierce au contrat de bail, et n’a pas racheté la dette du preneur.
Par conclusions récapitulatives du 22 mars 2023, la SAS O’GRILLADOR BOURSE demande au tribunal judiciaire de Paris de :
Principalement,
juger que les charges ne sont pas justifiées ;la condamner à payer la somme de 72.715,57 euros ;juger qu’elle peut régler cette somme en 24 mensualités, soit 3.029,81 euros par mois.A titre subsidiaire,
accorder un délai de 24 mois pour régler la somme de 88.205,38 euros, soit 3.675,22 euros par mois à compter de la date du jugement ;En tout état de cause,
prendre acte que la SAS J & T n’entend pas intervenir à la présente procédure ;prendre acte que les lieux sont à la disposition du bailleur depuis le 17 mai 2022 ; prendre acte que le preneur a restitué les clés du local au bailleur le 1er décembre 2022,prononcer au besoin la résiliation judiciaire du contrat de bail ;statuer sur les dépens ;juger qu’il n’y a pas lieu à l’application l’article 700 code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, la SAS O’GRILLADOR BOURSE énonce que :
l’indivision bailleresse demande un paiement de l’arriéré locatif arrêté à fin « septembre » 2022 s’élevant à 88.205,38 euros ; Or, il ne produit qu’un relevé de compte indiquant un montant dû de 72.715,57 euros à la date du 1er décembre 2022 ; la somme de 88.205,38 euros se décompose du loyer et de provisions sur charges non justifiées ;seule la somme de 72.715,57 euros correspondant aux loyers est incontestable ;l’indivision bailleresse est bien fondée à demander la résiliation du bail et le preneur n’entend pas s’y opposer, étant précisé que les locaux sont vacants depuis mai 2022, et qu’un état de lieu de sortie a été régularisé le 1er décembre 2022 avec remise des clefs ; s’agissant des délais de paiement sollicités, elle rappelle que l’activité du restaurant a subi la crise sanitaire puisqu’un certain nombre de restrictions étaient d’actualité: un couvre-feu était instauré jusqu’à 23h ; les terrasses extérieures ne pouvaient pas accueillir des tables de plus de six personnes ; en intérieur, la jauge de capacité d’accueil était de 50%, avec interdiction d’accueillir des tables de plus de six personnes ; En outre, un « pass » sanitaire était obligatoire à la fréquentation des restaurants ; qu’enfin, la peur d’être contaminé par le Covid 19 était bien présente et ambiante, ce qui a affecté la fréquentation des restaurants ; qu’elle a débuté son exploitation en juin 2021, date à laquelle les restaurants venaient d’être autorisés à exploiter avec les restrictions précédemment énoncées.
La clôture a été prononcée le 8 juin 2023.
L’audience de plaidoirie a eu lieu le 5 février 2024.
La décision a été mise en délibéré au 14 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’intervention volontaire de la SAS J AND T
L’indivision bailleresse demande de déclarer irrecevable l’intervention volontaire de la SAS J AND T. Or, la SAS J AND T a renoncé à son intervention volontaire, la demande est donc désormais sans objet.
Sur la résiliation judiciaire
Il ressort des articles 1103 et 1728 du code civil que le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu de l'ancien article 1184 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s'ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles.
Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Il est constant que la résiliation judiciaire produit ses effets à la date souverainement déterminée par le tribunal, ou à défaut, au jour du jugement.
En l’espèce, l’indivision bailleresse sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire à la date du 1er décembre 2022. Le preneur reconnaît le défaut de paiement des loyers et des charges, et ne s’oppose pas à la résiliation judiciaire.
En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SAS O’GRILLADOR BOURSE. La restitution des clefs et des locaux ayant eu lieu le 1er décembre 2022, la date de résiliation judiciaire sera fixée à cette date.
Sur le montant de la dette locative
Au titre de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, il ressort du bail commercial litigieux, notamment de ses articles 22 et 27 que le preneur est redevable d’un loyer variable calculé au taux de 7% sur le chiffre d’affaires hors taxe, et a minima, il doit s’acquitter, outre les charges, d’un loyer garanti de 44.000 euros hors taxes, lequel loyer garanti est indexé à l’ILC.
L’indivision bailleresse sollicite le paiement de la somme de 88.205,38 euros représentant les dettes de loyers et charges du preneur, selon comptes qu’elle présente comme arrêtés à la date de restitution du local le 1er décembre 2022 inclus.
Le preneur reconnaît 72.715,57 euros de dette locative arrêtée à la date du 1er décembre 2022.
Il ressort du dernier décompte produit par l’indivision bailleresse prétendument émis le 20 décembre 2022 que la somme de 88.205,38 euros correspond à un solde arrêté au 10 janvier 2023 qui inclut des factures postérieures à la restitution des clefs et des locaux pris à bail, et donc postérieures à la date de résiliation judiciaire souverainement retenue.
Il convient dès lors de soustraire de la somme de 100.559,61 euros appelée le 20 décembre 2022 relative à la dette locative arrêtée au 1er décembre 2022, les montants appelés au crédit de l’indivision bailleresse postérieurement à cette facturation, et d’y ajouter les 2 tiers de la somme appelée le 21 décembre 2022 couvrant le trimestre du 1er octobre au 31 décembre 2022, compte tenu du prorata temporis.
Soit : 73.091,28 euros, somme déterminée comme suit :
100.559,61 – [12.747,94 + 4.500 + 13.220,39 = 30.468,33] = 70.091.28 + [(4.500/3) * 2 = 3.000] = 73.091,28 euros.
Par ailleurs, alors que les provisions sont contestées par le preneur, l’indivision bailleresse ne produit aucun compte de régularisation de charges.
L’indivision bailleresse n’ayant proposé subsidiairement aucun calcul alternatif au prorata temporis, ni répondu au moyen contestant la réalité des charges, il convient de retenir souverainement à partir du montant précédemment déterminé de 73.091,28 euros, la fraction de la dette locative non contestée par le bailleur à savoir, la somme de 72.715,57 euros.
En conséquence, la dette locative de la SAS O’GRILLADOR BOURSE arrêtée au 1er décembre 2022 sera fixée à hauteur de 72.715,57 euros.
Sur les délais de paiement
L'article 1244-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, devenu l'article 1343-5 du même code dispose, dans son premier alinéa : «Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.»
En l’espèce, si le tribunal relève que la SAS O’GRILLADOR BOURSE a débuté son exploitation en juin 2021, date à laquelle elle fait observer que les restaurants venaient d’être autorisés à exploiter avec les restrictions de la période du COVID 19, le tribunal constate néanmoins que la SAS O’GRILLADOR BOURSE n’a produit aucune pièce ni comptable, ni fiscale, ni bancaire, ni d’aucune nature au soutien de sa demande d’octroi de délai de paiement. En conséquence, les conditions de l’octroi d’un délai de paiement n’apparaissent pas satisfaites.
Surabondamment, il ressort de la correspondance adressée au greffe du tribunal par message RPVA notifié le 7 février 2024 que ce défaut de production de pièces aurait pour origine une absence de paiement des honoraires de son Conseil, élément qui n’augure guère d’un potentiel désintéressement de l’indivision bailleresse dans un échéancier qui s’inscrirait dans la durée.
Sur les autres demandes
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, il y a lieu de condamner la SAS O’GRILLADOR BOURSE aux entiers dépens.
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
Dans le cas d’espèce, la SAS O’GRILLADOR BOURSE sera condamnée à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,
Dit que la demande formée par la société VENDOME COMMERCES et la société CENTRE BOURSE tendant à déclarer irrecevable l’intervention volontaire de la SAS J AND T est sans objet ;
Ordonne la résiliation judiciaire du bail commercial du 13 juin 2021 entre la SAS O’GRILLADOR BOURSE et l’indivision bailleresse formée par la société VENDOME COMMERCES et la société CENTRE BOURSE, rétroactivement à compter du 1er décembre 2022 ;
Fixe la dette locative à la somme de 72.715,57 euros arrêtée à la date du 1er décembre 2022 incluse ;
Condamne la SAS O’GRILLADOR BOURSE au paiement de la dette locative de 72.715,57 euros à l’indivision bailleresse formée par la société VENDOME COMMERCES et la société CENTRE BOURSE ;
Rejette la demande de délai de paiement formée par la SAS O’GRILLADOR BOURSE ;
Condamne la SAS O’GRILLADOR BOURSE aux entiers dépens (en ce, inclus le coût de la dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits) ;
Condamne la SAS O’GRILLADOR BOURSE à payer à l’indivision bailleresse formée par la société VENDOME COMMERCES et la société CENTRE BOURSE 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 14 Mai 2024
Le GreffierLe Président
Christian GUINANDJean-Christophe DUTON
