Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 24/00198

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00198 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUGX MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 10 JUIN 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : Société LA SCI ELFE 14 [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR : Madame [T] [I] [F] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] (RÉUNION) comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Cécile VIGNAT, Assisté de : Nicolas BRUNET, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 15 Avril 2024 DÉCISION : Contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE La SCI ELFE 14 a donné à bail à Madame [T] [I] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 2] selon contrat du 02 mars 2023, moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 795,88 euros, provision sur charges comprises. La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 10 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.994,08 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, la SCI ELFE 14 a fait assigner Madame [T] [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [I] [F] ; - la condamnation de Madame [T] [I] [F] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.016,98 euros arrêtés au 08 février 2024, à actualiser à l’audience, outre les intérêts au taux légal conformément au contrat de bail et pour le surplus à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2023 ; - la condamnation de Madame [T] [I] [F] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 806,50 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - la condamnation de Madame [T] [I] [F] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et des frais afférents à la signification de l’assignation. L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 avril 2024. La SCI ELFE 14 est représentée par son conseil. Elle précise que l’arriéré locatif selon décompte arrêté à la date du 1er avril 2024 s’élève à la somme de 3.251,01 euros. Elle s'oppose aux délais de paiement. Madame [T] [I] [F] comparaît en personne. Elle précise avoir payé le 8 avril 2024 la somme de 900 € et sollicite des délais de paiement en proposant de régler en plus du loyer courant la somme mensuelle de 400 euros. Elle précise percevoir un salaire mensuel de 3.900 euros. Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire mais ajoute envisager de déménager. L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 27 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 2023. En outre, la SCI ELFE 14 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique avec accusé de réception du 13 novembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.” Le contrat de bail conclu le 02 mars 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [T] [I] [F] le10 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.994,08 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 22 décembre 2023. III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION : La SCI ELFE 14 est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [T] [I] [F] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 22 décembre 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués. IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : La SCI ELFE 14 produit un décompte démontrant que Madame [T] [I] [F] était débitrice, après soustraction des sommes prélevées en plus du loyer et des charges au titre de l'assurance habitation, frais de courtage et contribution MRH non justifiés à hauteur de 268,80 euros, de la somme de 2.982,21 euros selon décompte arrêté à la date du 1er avril 2024. Il conviendra de déduire de ce montant dans le cadre de l'exécution de la présente décision la somme versée par la locataire le 8 avril 2024. Madame [T] [I] [F] ne conteste pas la dette locative. En conséquence, il convient de la condamner, en deniers ou quittance, à verser à la SCI ELFE 14 la somme de 2.982,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.994,08 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)". Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, Madame [T] [I] [F] justifie avoir repris le versement intégral du loyer juste avant la date d'audience ce qui n'est pas utilement contesté par le bailleur. Dans ces circonstances, il y a lieu d'accorder à Madame [T] [I] [F] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet. Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SCI ELFE 14 sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [T] [I] [F] et celle-ci sera condamnée à verser à la SCI ELFE 14 une indemnité d’occupation mensuelle de 795,88 euros, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [T] [I] [F] , partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ELFE 14 les frais qu'elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Madame [T] [I] [F] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 mars 2023entre La SCI ELFE 14 et Madame [T] [I] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 2] au 22 décembre 2023. CONDAMNE Madame [T] [I] [F] à verser en deniers ou quittances à la SCI ELFE 14 la somme de 2.982,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023, sur la somme de 1.994,08 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. AUTORISE Madame [T] [I] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 400 euros chacune et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts outre la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement. SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés. DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette. DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE : AUTORISE la SCI ELFE 14 à faire procéder à l'expulsion de Madame [T] [I] [F] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [T] [I] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE Madame [T] [I] [F] à verser à la SCI ELFE 14 une indemnité d’occupation mensuelle de 795,88 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. CONDAMNE Madame [T] [I] [F] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture. CONDAMNE Madame [T] [I] [F] à verser à La SCI ELFE 14 la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Nicolas BRUNET, Greffier. LE GREFFIERLA VICE-PRÉSIDENTE