Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 23/02647

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY 8 allée Baratin 93345 LE RAINCY Téléphone : 01 43 01 36 70 @ : civil.tprx-le-raincy@justice.fr REFERENCES : N° RG 23/02647 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YN4C Minute : 24/551 S.C.I. GRANDE MONTAGNE Représentant : Me Christophe GUIBLAIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 12 C/ Madame [G] [T] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.C.I. GRANDE MONTAGNE, demeurant [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Christophe GUIBLAIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [G] [T], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2022, la SCI GRANDE MONTAGNE a donné à bail à Madame [G] [T] un appartement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 820 euros et 130 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2023, la SCI GRANDE MONTAGNE a fait signifier à Madame [G] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2350 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 7 août 2023, la SCI GRANDE MONTAGNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, la SCI GRANDE MONTAGNE a fait assigner Madame [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [G] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, supprimer le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ou subsidiairement réduire ce délai,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la défenderesse,condamner Madame [G] [T] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3687 euros au titre de la dette locative terme d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 23 octobre 2023. À l'audience du 29 avril 2024, la SCI GRANDE MONTAGNE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9250,00 euros arrêtée au 19 avril 2024, loyer du mois d’avril 2024 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. La SCI GRANDE MONTAGNE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [G] [T] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 1er août 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que la locataire a délivré congé par courrier du 9 avril 2024 mais qu’elle n’a pas encore quitté les lieux. Madame [G] [T], régulièrement assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Madame [G] [T], assignée à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SCI GRANDE MONTAGNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SCI GRANDE MONTAGNE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 1er août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 19 avril 2024 que la SCI GRANDE MONTAGNE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [T] à payer à la SCI GRANDE MONTAGNE la somme de 9250 euros, au titre des sommes dues au 19 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er août 2023 sur la somme de 2213 euros, de l’assignation du 20 octobre 2023 sur la somme de 1337 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 1er août 2023. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 juillet 2022 à compter du 12 septembre 2023. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [G] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [G] [T] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 septembre 2023, Madame [G] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [G] [T] à son paiement à compter de 12 septembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [T] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Madame [G] [T] à payer à la SCI GRANDE MONTAGNE la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de la SCI GRANDE MONTAGNE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 juillet 2022 entre la SCI GRANDE MONTAGNE d'une part, et Madame [G] [T] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 12 septembre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [G] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, REJETTE la demande de suppression ou de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [G] [T] à compter du 12 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Madame [G] [T] à payer à la SCI GRANDE MONTAGNE la somme de 9250 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 19 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023 sur la somme de 2213 euros, du 20 octobre 2023 sur la somme de 1337 euros et du présent jugement sur le surplus, CONDAMNE Madame [G] [T] à payer à la SCI GRANDE MONTAGNE l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l’échéance de mai 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, CONDAMNE Madame [G] [T] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, CONDAMNE Madame [G] [T] à payer à la SCI GRANDE MONTAGNE la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SCI GRANDE MONTAGNE de ses autres demandes et prétentions. 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