Cour d'appel, 19 mars 2024. 22/02124

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER Chambre commerciale ARRET DU 19 MARS 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02124 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PMN4 Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 MARS 2022 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN N° RG 20/02889 APPELANT : Monsieur [W] [F] né le [Date naissance 12] 1954 à [Localité 20] (78) de nationalité Française [Adresse 21] [Localité 15] Représenté par Me Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE - GIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant Représenté par Me Ouiçal MOUFADIL, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Philippe BLAIN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant INTIMEE : L'ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES, poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône qui élit domicile en ses bureaux [Adresse 19] [Adresse 18] [Localité 2] Représentée par Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES Ordonnance de clôture du 23 Janvier 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre chargée du rapport et Mme Anne-Claire BOURDON, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre Mme Anne-Claire BOURDON, conseillère M. Thibault GRAFFIN, conseiller Greffier lors des débats : Mme Audrey VALERO ARRET : - Contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Audrey VALERO, greffière. EXPOSÉ DU LITIGE [H] [K] veuve [F], est décédée le [Date décès 16] 2013, laissant pour lui succéder ses deux fils [L] et [W] [F]. Par un testament authentique du 5 mai 2010, elle a légué hors part successorale à son fils aîné M. [W] [F] l'entier Mas de [Localité 22], sis [Adresse 14] et les terres attenantes. L'administration fiscale a mis en demeure M. [W] [Z] de la Robertie par deux lettres des 14 janvier 2016 et 25 janvier 2019 d'avoir à déposer une déclaration de succession qui aurait dû l'être au plus tard le 9 novembre 2013. A l'issue du délai de 90 jours, faute de régularisation, les services fiscaux ont taxé d'office la succession. Le 22 mai 2019, l'administration fiscale a adressé à M. [F] une proposition de rectification portant taxation d'office des droits de mutation par décès à hauteur d'un montant total de 49 281 euros. L'administration a répondu aux observations des héritiers le 10 juillet 2019. Les impositions correspondantes ont donné lieu à l'émission d'un avis de mise en recouvrement n° 2019 070511 pour un montant de 44 307 euros en droits, 22 056 € au titre de la majoration de 40% et 10 191 euros en intérêts. Le 10 mars 2020, M. [F] a élevé une réclamation contentieuse en application des articles L.190 et suivants, R.190-1 et suivants du livre des procédures fiscales, laquelle a été rejetée par l'administration fiscale par décision du 16 juin 2020. Par exploit du 23 octobre 2020, M. [F] a assigné le directeur régional des finances publiques en dégrevement. Par jugement en date du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Perpignan a : - dit mal-fondée la contestation de M. [W] [F] ; - confirmé la décision de rejet de l'administration des finances publiques du 16 juin 2020 ; - débouté en conséquence M. [W] [F] de sa demande tendant à voir dire que les droits de mutation par décès calculés par l'administration fiscale dans sa proposition de rectification sont manifestement surévalués et à voir confirmer les valorisations qu'il propose; - débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ; - et condamné M. [F] aux dépens. Le 20 avril 2022, M. [W] [F] a relevé appel de ce jugement. Par conclusions du 19 janvier 2024, il demande à la cour d'annuler le jugement entrepris, de déclarer recevable et bien fondée sa demande, et de prononcer la décharge de ses droits. Par conclusions du 22 janvier 2024, l'administration des finances publiques demande à la cour de déclarer l'appel de M. [R] non fondé, de confirmer le jugement attaqué, de débouter l'appelant de toutes ses demandes, et de le condamner aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est datée du 23 janvier 2024. MOTIFS Aux termes de l'article L.193 du Livre des procédures fiscales, « Dans tous les cas où une imposition a été établie d'office la charge de la preuve incombe au contribuable qui demande la décharge ou la réduction de l'imposition ». L'article R.193-1 dispose que « Dans le cas prévu à l'article L. 193 le contribuable peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition mise à sa charge en démontrant son caractère exagéré ». L'article 761 alinéa 1 du même code énonce que « Pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants ». La valeur vénale d'un bien correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, abstraction faite de toute valeur de convenance. Elle est déterminée de manière concrète et objective, à partir de termes de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires, même s'ils ne sont pas strictement identiques, en nombre suffisant, à une date proche de la mutation litigieuse du fait taxable. En l'espèce, la valeur vénale des immeubles doit ainsi être déterminée à la date du fait générateur de l'impôt, à savoir le décès de feu [H] [K] veuve [F] le [Date décès 16] 2013. M. [W] [F] conteste le rejet par l'administration fiscale le 16 juin 2020 de sa réclamation portant sur l'évaluation du legs hors part successorale de « l'entier mas de [Localité 22] [Adresse 14] avec toutes les terres attenantes » sis à [Localité 22] (Pyrénées Orientales) reçu suivant testament authentique du 5 mai 2010. Sur l'évaluation des terres M. [W] [F] conteste l'évaluation de l'administration fiscale qui retient un prix de 2 euros du m² pour les terrains non bâtis et qui a appliqué un abattement de 20 % pour les parcelles louées cadastrées section DM n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7], n°[Cadastre 8] et n°[Cadastre 9], et maintenu le prix de deux euros au mètre carré au titre des terres non mises en location, L'appelant les estime au prix moyen de 1,25 € par m² selon les prix constatés par la SAFER. Il sollicite l'application d'un abattement de 25 % aux terres faisant l'objet d'un contrat de maraîchage, ce qui le conduit à un prix de 0,94 € par mètre carré. Il reproche le défaut de prise en considération du caractère inondable des terres et de la nature des terrains non plantés. Or, l'administration fiscale a bien pris en compte qu'il s'agissait d'une zone de maraîchage non constructible (à l'exception des constructions préexistants et des aménagements soumis à autorisation préalable) pour évaluer la valeur vénale des parcelles de terre cadastrées DM [Cadastre 5] à [Cadastre 10]. L'intimée a retenu 6 ventes de terrain intervenues dans la même zone antérieurement au fait générateur, conduisant à son prix de vente moyen de deux euros le mètre carré, soit pour 51 598 m2 x 2 euros par mètre carré = 103196 €. Elle a opéré une juste distinction entre les parcelles dont il était prouvé qu'elles étaient données à bail à ferme, et celles non louées, pour appliquer justement un abattement de 20 % - et non les 25 % réclamés par l'appelant -, sur les seuls terrains DM [Cadastre 6] à [Cadastre 8], soit après cet abattement un montant de ( 23 362 + 68336 =) 91 698 €. L'expertise [U], réalisée de manière unilatérale à la demande de l'héritier est insuffisante et non contradictoire : cet expert a procédé en effet dans son rapport par voie purement d'affirmation pour estimer le m² à une valeur de 1,25€ soit au total 64 500 € la valeur des terrains. Il n'explique en rien pourquoi il retient des montants, ni davantage quels éléments il aurait recueillis auprès de la SAFER. M. [W] [F] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du caractère exagéré de l'imposition des terres établie d'office. Sur la maison d'habitation L'administration fiscale estime la valeur la maison d'habitation cadastrée BR [Cadastre 13] section DM n°[Cadastre 8], à 2 080 euros le m² pour une surface utile à l'habitation de 116 m² à 241 280 euros, soit après un abattement de 20 % pour occupation, une valeur en 2013 retenue par l'administration de 193 024 euros. Pour ce bien immobilier, d'une surface utile à l'habitation de 116 m², de catégorie 5, l'appelant estime qu'il y a lieu d'appliquer un prix au m² de 2 000€, ce qui le conduit à un prix total 339 940 € auquel il entend voir appliquer un coefficient de vétusté générale de 30 % (- 101 982 €), une moins-value de 30% pour travaux (- 100 980 €), soit une valeur résiduelle de l'ensemble bâti de 135 976 €. Il retient par ailleurs une valeur de 9 000 € × 5,1 ha = 46 438 € pour le terrain, ce qui le conduit à estimer la valeur vénale 2013 de l'ensemble bâti et non bâti, après avoir déduit une moins-value sur le total de 20 % pour occupation (-42 000 €) s'élevant à 168 000 €. L'appelant reproche à l'administration fiscale d'avoir opéré une comparaison avec un seul bien immobilier objet d' une vente intervenue le 4 avril 2012. Ce bien cadastré DM [Cadastre 3] et [Cadastre 4] a été vendu au prix de 950 000 € soit à un prix au m² de 6333 €, de même catégorie cadastrale 6, sis dans une zone géographique proche, DM [Cadastre 3] et [Cadastre 4], mais qui a fait l'objet de travaux de rénovation et d'amélioration considérables, « justifiant certainement intrinsèquement une valeur largement supérieure ». Mais d'une part le rapport du cabinet d'expertise Foxonet mandaté par l'appelant a estimé la valeur du bien en 2018, et non à une date proche du fait générateur. D'autre part, n'a pas procédé à une comparaison avec des transactions portant sur d'autres biens intrinsèquement similaires à une date proche et antérieure au décès. En réalité, il ressort de la proposition de rectification du 22 mai 2019 que l'administration a comparé le bien litigieux avec plusieurs ventes intervenues dans le même secteur géographique de biens de catégories cadastrales 5 ou 6: ' une vente le 28 février 2012, d'un bien immobilier sis [Adresse 11] sur la commune de [Localité 22], année de construction 1937, au prix de 153 000 €, d'une surface utile de 80 m², sur une surface de terrain: 590 m² ; ' une vente du 26 juin 2011 d'un bien immobilier sis [Adresse 17] sur la commune de [Localité 22], construction datant de 1928, d'une surface utile de 78 m² sur une surface de terrain de 336 m² au prix de 170 000 € ; ' une vente du 10 octobre 2012 d'un bien immobilier sis [Adresse 1] construction datant de 1800, comme en cas d'espèce, d'une surface utile de 100 m² sur 591 m² de terrain au prix de 237 000 €. Il en résulte un prix moyen au m² de 2154 € (1913 € + 2179 € + 2370 € = 6462 € / 3) L'administration fiscale est donc fondée d'avoir obtenu un prix de 2080 € le mètre carré, alors qu'aucun trois biens de comparaison ne dispose de la plus-value conférée à une construction sise sur un terrain aussi important de 5,1 ha. M. [W] [F] invoque un rapport daté du 6 avril 2022 faisant état de la présence d'amiante dans certains éléments du bâtiment principal et des annexes, ce qui entraînera des frais de réfection important venant selon lui encore diminuer de 50 % la valeur de son bien immobilier. Ce moyen doit être écarté dans la mesure où ce diagnostic d'amiante ne signale pas ni risques de dégradation rapide, ni risques de dégradation faible ou à terme. Il préconise uniquement une"évaluation périodique (EP) ", soit un contrôle périodique de l'état de dégradation, et aucune action de protection immédiate sur le matériau ou le produit. A fortiori il ne comprend aucun chiffrage des travaux qui seraient nécessaires et de la moins-value qui en résulterait sur la valeur vénale du bien. Sur la contestation de l'application d'un forfait mobilier de 5 %, les clichés photographiques parcellaires de l'expert immobilier mandaté par M. [W] [F], ne peut suppléer l'absence d'un procès-verbal de visite complète des lieux qui décrirait avec précision le mobilier présent. Il ne ressort aucune remise en cause étayée de l'évaluation forfaitaire à 5 % de l'actif brut de la valeur des biens mobiliers. En définitive, l'appelant ne rapporte pas la preuve du caractère exagéré de l'imposition qu'il invoque. En conséquence, le jugement qui a rejeté la demande de dégrèvement devra être confirmé. L'appelant succombant devra supporter la charge des dépens d'appel, et verser en équité la somme de 3000 € à l'intimée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ne pouvant lui-même prétendre au bénéfice de ce texte ; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Condamne M. [W] [F] à payer au directeur régional des finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. le greffier, le président,