Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/07630

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 4] JUGEMENT DU 23 Mai 2024 N° RG 23/07630 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KTXG JUGEMENT DU : 23 Mai 2024 Etablissement public ARCHIPEL HABITAT C/ [P] [R] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 23 mai 2024 à ARCHIPEL HABITAT Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 14 Mars 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR ARCHIPEL HABITAT [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Mme [I], munie d’un pouvoir écrit ET : DEFENDEUR : Madame [P] [R] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] non comparant, ni représenté EXPOSE DES FAITS : Par acte sous seing privé du 23 mai 2017, le bailleur Archipel Habitat a consenti un bail d'habitation à Mme [P] [R] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 426€. Le 30 novembre 2020, Mme [P] [R] a résilié son contrat de bail auprès d'Archipel Habitat. Le 5 janvier 2021, un état des lieux de sortie a été dressé en présence de M. [E] [L], Mme [P] [R] lui ayant donné procuration le même jour. Par requête reçue au greffe le 5 octobre 2023, le bailleur a sollicité la convocation de Mme [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Rennes, demandant sa condamnation au paiement de diverses sommes au titre de loyers et charges impayés, de dégradations locatives et des frais irrépétibles. Madame [R] n'ayant pas retiré l'accusé de réception de la convocation qui lui a été adressée par le greffe, par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, Archipel Habitat a fait citer Mme [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Rennes en sollicitant, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -Au paiement de la somme de 2042,63€ au titre des loyers et charges impayées ; -Au paiement de la somme de 704,87€ au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 426€ ; -Au paiement d'une somme de 250€ par application de l'article 700 du code de procédure civile ; -Aux entiers dépens. L'affaire a été retenue à l'audience le 14 mars 2024 lors de laquelle Archipel Habitat, régulièrement représenté, a maintenu ses demandes, précisant qu'il ne lui a pas été possible de saisir un conciliateur de justice au vu du lieu de résidence de Madame [R]. Bien que régulièrement citée par acte remis à personne par l'huissier de justice, Mme [P] [R] n'a pas comparu. En cet état, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION : En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1.Sur la tentative de règlement amiable du litige L'article 750-1 du code de procédure civile dispose que " en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire. Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants : 1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ; 2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ; 4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.". En l'espèce, lors de l'audience du 14 mars 2024, Archipel Habitat a exposé l'impossibilité de mettre en place toute tentative de règlement amiable du litige, Mme [P] [R] étant partie vivre à [Localité 3] (11 327). Au vu du lieu de résidence actuel de Madame [R], la saisine d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur est difficile. De plus, dans son acte introductif d'instance, le bailleur explique avoir échangé à plusieurs reprises avec Mme [R] ? particulièrement par téléphone, sans parvenir au règlement de la dette. Au vu des circonstances de l'espèce, et particulièrement du lieu de résidence de Madame [R] ? rendant impossible la saisine d'un conciliateur ou d'un médiateur, les demandes d'Archipel Habitat seront déclarées recevables. 2.Sur la demande en paiement des loyers impayés L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise ce principe et dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, le bailleur Archipel Habitat verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 5 janvier 2021 Mme [P] [R] lui devait la somme de 2042,63€, somme obtenue en soustrayant l'ensemble des sommes dues au titre des loyers et des charges (6 109,31€) à l'ensemble des paiements effectifs (4 066,68€). Mme [P] [R] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 3.Sur la demande en paiement des dégâts locatifs L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L'article 1730 du même code précise que " s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ". L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. De ce fait, le même article précise que " le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon ou vice de construction, cas fortuit ou force majeure. " Il ressort de ces dispositions que le locataire est tenu de l'entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu'il a fait un usage normal des lieux loués. En l'espèce, lors de l'état des lieux dressé le 30 mai 2017 en présence de Mme [P] [R] et signé par les deux parties, il est fait état d'un logement en bon état. Dans chacune des pièces, il est constaté que les équipements sont en bon état et que les murs et les sols le sont également. L'état des lieux sortant est dressé le 5 janvier 2021 en présence de M. [E] [L] à qui Mme [P] [R] a donné procuration. Tout d'abord, il est fait état de nombreuses détériorations. Notamment, la peinture est abîmée dans plusieurs pièces de l'appartement, particulièrement dans l'entrée, la cuisine et la salle de bain. Le sol est également détérioré dans l'entrée et le séjour, l'état des lieux décrivant de nombreuses rayures. Des photographies prises lors de l'état des lieux sortant attestent de l'importance de ces dégradations. Malgré la vétusté liée à l'usage et à l'usure normale, les détériorations constatées découlent, en partie, de l'absence de soin apportée par Mme [P] [R] durant la période de location. Ensuite, l'état des lieux fait également état de la nécessité de remplacer plusieurs éléments de l'appartement, notamment la réparation du placard de l'entrée, de l'applique de la cuisine, de certains éléments électriques ou encore le réajustement de la porte de la troisième chambre. Le locataire étant tenu des menues réparations, ces dégâts constatés sont de son fait et doivent être, en partie, mis à sa charge. Enfin, l'état des lieux fait état de la nécessité de nettoyer et lessiver de nombreux éléments de l'appartement. Il s'agit ainsi de l'entrée, du chauffe-eau, de l'évier de la cuisine, de la faïence et du lavabo de la cuisine, des ventilations des WC, des volets encore du sol dans deux des chambres. Or, la remise d'un logement propre relève de l'entière responsabilité du locataire. Ces détériorations étant le résultat d'une absence d'entretien et de soin du logement par la locataire, celle-ci doit en être tenue responsable. Au regard des éléments non contestés dans l'état des lieux sortant, les éléments de facturation produits par Archipel Habitat sont justifiés par les dégradations faites, entraînant la nécessité d'une intervention pour réparer et nettoyer l'appartement. Ainsi, les sommes sollicitées par le bailleur pour la remise en état du logement sont justifiées. Mme [P] [R] sera donc condamnée à payer à Archipel Habitat la somme de 704,87€, déduction faite de la caution versée. 4.Sur les frais accessoires et l'exécution provisoire L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Par ailleurs, aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce, il convient de mettre à la charge de Mme [P] [R] les dépens de la présente instance, le bailleur Archipel Habitat ayant dû engager une procédure pour faire reconnaître son préjudice. L'équité ne commande, en revanche, pas de faire application, en l'espèce, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en dernier ressort, CONDAMNE Mme [P] [R] à payer à Archipel Habitat la somme de 2 747,5€ au titre des réparations locatives et des impayés de loyers et de charges, déduction faite du dépôt de garantie ; CONDAMNE Mme [P] [R] aux dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors de son prononcé, LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION