Cour d'appel, 28 mars 2023. 21/01364

N° RG 21/01364 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NNN2 Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de lyon Au fond du 14 janvier 2021 RG : 17/01520 ch n°3 cab 03 C [E] C/ Syndic. de copro. [Adresse 2] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 28 Mars 2023 APPELANTE : Mme [S] [V] [E] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Igal ENNEDAM, avocat au barreau de LYON, toque : 1527 ayant pour avocat plaidant Me Charles-albert ENNEDAM, avocat au barreau de GRENOBLE, toque : A97 INTIMEE : Syndicat de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la régie FAVRE DE FOS [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocat au barreau de LYON, toque : 680 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 03 Mars 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Janvier 2023 Date de mise à disposition : 07 Mars 2023 prorogée au 28 Mars 2023, les avocats dûment avisés conformément au code de procédure civile Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES : Mme [E] est propriétaire d'un appartement situé dans le bâtiment A de l'immeuble [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Au mois d'avril 2016, elle a subi un dégât des eaux dans son appartement. Une expertise amiable contradictoire en date du 6 juillet 2016 a conclu à l'existence « d'une fuite sur une boucle de chauffage horizontale desservant l'appartement », au niveau de la salle de bain. Mme [E] a tenté de faire prendre en charge les travaux de réparation du système de chauffage par la copropriété, considérant que le circuit de chauffage, incorporé à son appartement, constitue une partie commune. Les copropriétaires s'y sont opposés aux termes de la résolution n°13 adoptée par l'assemblée générale le 28 novembre 2016. Par exploit d'huissier de justice du 10 février 2017, Mme [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice, la régie Favre de Fos (le syndicat des copropriétaires) en nullité de la décision. Par jugement du 14 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a : - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à entendre dire et juger que l'assignation est mal dirigée, - déclaré irrecevable comme tardive l'exception de nullité de l'assignation pour défaut de mention d'un des moyens en fait et en droit, - rejeté l'intégralité des demandes présentées par Mme [E], - condamné Mme [E] aux dépens, - condamné Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 23 février 2021, Mme [E] a relevé appel du jugement. Au terme de ses dernières conclusions, notifiées le 18 janvier 2022, Mme [E] demande à la cour de : - déclarer son appel à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 14 janvier 2021 recevable et bien fondé, statuant à nouveau, - infirmer le jugement attaqué dans toutes ses dispositions, - dire et juger que le circuit de chauffage incorporé à son appartement est une partie commune, - dire et juger que le coût de remise en état du circuit de chauffage incombe au syndicat des copropriétaires, - s'entendre, en conséquence, annuler la décision prise en assemblée générale des copropriétaires le 28 novembre 2016, - s'entendre annuler en particulier la résolution 13 au terme de laquelle « l'assemblée générale après avoir pris connaissance de la demande de Mme [E] et de l'avis du conseil syndical, décide de maintenir la position votée lors des précédentes assemblées générales, à savoir la prise en charge par chaque copropriétaire des travaux concernant les réparations et l'entretien des parties de canalisations privatives situées dans les appartements, à partie de la vanne de coupure au niveau du palier de l'étage », - s'entendre condamner le syndicat des copropriétaires à réparer intégralement son préjudice, - dire et juger que son préjudice découle directement du refus du syndicat des copropriétaires de prendre à sa charge le coût de remise en état du circuit de chauffage incorporé à son appartement, - condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à lui payer, à titre de dommages et intérêts : la somme de 7 890 € au titre des travaux de réparation ayant permis l'accès au chauffage, la somme de 600 € au titre des charges de copropriété représentant les charges de chauffage acquittées pendant la durée de la panne, la somme de 2 000 € au titre du préjudice de jouissance, la somme de 3 000 € au titre du préjudice moral, - dire et juger que l'ensemble des chefs de condamnation sera supporté par l'ensemble des copropriétaires sauf elle, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Charles Albert Ennedam, avocat. Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 27 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la régie Favre de Fos demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 14 janvier 2021, en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes présentées par Mme [E], en tant que de besoin, statuant à nouveau, - déclarer irrecevable l'action exercée par Mme [E] en annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 26 novembre 2016 pour avoir été exercée plus de 2 mois après la notification du procès-verbal de cette assemblée, - dire et juger que les résolutions 18 de l'assemblée générale du 26 février 2015 et 17 de l'assemblée générale du 23 février 2016 qui n'ont pas été contestées sont opposables à Mme [E] la modification apportée au règlement de copropriété s'agissant des canalisations de chauffage, - dire et juger que le circuit de chauffage litigieux incorporé à l'appartement appartenant à Mme [E] est une partie privative par simple application de l'article II b du règlement de copropriété initial, - juger que Mme [E] ne justifie pas des préjudices qu'elle allègue, en conséquence, - débouter Mme [E] de sa demande d'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale en ce qu'elle ne serait pas conforme au règlement de copropriété, - débouter Mme [E] de ses demandes indemnitaires, - condamner Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 mars 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la prescription Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demande en nullité de la résolution adoptée par l'assemblée générale le 28 novembre 2016 est prescrite, dès lors qu'elle a été contestée par assignation du 10 février 2017, soit après l'expiration du délai de 2 mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Mme [E] ne formule pas d'observation sur ce point. Réponse de la cour Selon l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. En l'espèce, le syndicat de copropriétaires, qui se prévaut de l'irrecevabilité de la demande de Mme [E], d'annulation de la délibération 13 de l'assemblée générale du 28 novembre 2016, ne justifie pas de la date à laquelle cette assemblée générale lui a été notifiée. En conséquence, il convient de rejeter ce moyen et de déclarer la demande de Mme [E] recevable. 2. Sur la demande d'annulation de la résolution n° 13 Mme [E] soutient que contrairement à ce qui a été décidé dans la résolution n°13, le dégât des eaux qu'elle a subi provient des canalisations de chauffage desservant son appartement, lesquelles doivent être considérées comme étant des parties communes. Elle fait valoir que: - le règlement de copropriété applicable au litige est le règlement de copropriété initial, du 13 août 1970, - que les procès-verbaux d'assemblée générale du 26 février 2015 et du 28 novembre 2016 font seulement état de la volonté des copropriétaires de considérer comme privatives les canalisations d'eau et de chauffage desservant un appartement mais ne visent pas expressément à modifier le règlement de copropriété, - qu'en tout état de cause, à la date du sinistre en avril 2016, le règlement de copropriété n'avait pas été modifié, cette modification étant intervenue le 28 mars 2017, - qu'il résulte du règlement de copropriété que « toute l'installation de chauffage est considérée comme partie et chose commune aux deux bâtiments », - qu'il n'y avait pas lieu de s'interroger sur la nature des portions de canalisations branchées sur les canalisations communes et desservant le lot privatif dès lors que le règlement de copropriété prévoit que « les canalisations depuis et y compris les branchements sur les canalisations communes » sont considérés comme des parties communes, - que la boucle de chauffage horizontale sur laquelle la fuite a été localisée prend sa source depuis les branchements sur les canalisations communes aux deux bâtiments, - qu'il résulte de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que les éléments d'équipements communs, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs sont considérés comme des parties communes. Le syndicat des copropriétaires fait valoir : - que l'assemblée générale du 26 février 2015 a adopté la résolution n°18 portant modification du règlement de copropriété initial pour prévoir désormais que les canalisations d'eau et de chauffage desservant un appartement sont considérées comme privatives, - que l'assemblée générale du 23 février 2016 a adopté la résolution selon laquelle « l'assemblée générale décide de faire établir la modification du règlement de copropriété pour tenir compte des points n° 18, 27 et 28 de l'assemblée générale du 26 février 2015 », - que ces résolutions ont fait l'objet d'un modificatif du règlement de copropriété en date du 28 mars 2017, - qu'il importe peu que les modifications du règlement intérieur n'aient pas été publiées à la date du sinistre dès lors que les modifications sont immédiatement applicables aux copropriétaires qui avaient cette qualité au moment du vote et que tel est le cas de Mme [E], - que même si c'est le règlement de copropriété initial qui s'applique, il doit également être considéré que le circuit de chauffage desservant un appartement est une partie privative car il prévoit que « les installations générales de chauffage central dans leur partie servant à l'usage général exclusif du bâtiment » sont des parties communes, de sorte qu'a contrario, les circuits de chauffage servant à l'usage exclusif d'un copropriétaire sont des parties privatives, - que l'expert AGEX missionné par l'assureur de Mme [E] ayant relevé que la fuite a été constatée sur une « boucle de chauffage horizontale desservant l'appartement » de Mme [E], la canalisation doit être considérée comme une partie privative, - que l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les parties du bâtiment réservées exclusivement à l'usage d'un copropriétaire déterminé sont des parties privatives. Réponse de la cour Selon l'article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 'sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : (...) le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs (...). Il résulte de ces dispositions que les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs sont des parties communes, sauf si une disposition prévoit le contraire. Au mois d'avril 2016, Mme [E] a subi un dégât des eaux provenant, selon les constatations non contestées de l'expert mandaté par l'assureur, des canalisations de chauffage desservant son appartement. Le syndicat de copropriétaires a considéré que le sinistre concernait une partie privative et a refusé de prendre en charge les réparations. L'assemblée générale de copropriétaires a ainsi voté le 28 novembre 2016, une résolution n°13 aux termes de laquelle elle 'décide de maintenir la position votée lors des précédentes assemblées générales, à savoir la prise en charge par chaque copropriétaire, des travaux concernant les réparations et l'entretien des parties de canalisations privatives, situées dans les appartements, à partir de la vanne de coupure au niveau du palier d'étage', qui est la disposition attaquée par Mme [E]. Le sinistre ayant eu lieu au mois d'avril 2016, c'est le règlement de copropriété du 13 août 1970 qui est applicable au litige, ce dernier ayant été modifié postérieurement, le 28 mars 2017. La deuxième partie du règlement de copropriété prévoit au chapitre 1, parties communes, 'chaufferie et installation commune de chauffage', que '(...) les installations dans leurs parties servant à l'usage général et exclusif du bâtiment (canalisations depuis et y compris les branchements sur les canalisations communes, éléments incorporés dans les sols, etc...) feront parties des choses communes au bâtiment.' Cette stipulation est ambiguë puisqu'elle peut tout à la fois être comprise comme prévoyant que toutes les installations de chauffage auront la qualité de partie commune ou comme prévoyant, par un raisonnement a contrario, que les installations servant un usage privatif, auront la qualité de partie privative. L'interprétation à donner de cette stipulation est cependant éclairée par la résolution n°18 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 février 2015, antérieure au sinistre, qui n'est pas contestée et pour laquelle Mme [E] a voté positivement, aux termes de laquelle il a été décidé, compte tenu du caractère 'très vague' du règlement de copropriété, qu''après délibération, l'assemblée générale décide de considérer de manière définitive que les canalisations d'eau et de chauffage desservant un appartement soient considérées comme privatives.' La même résolution a encore été votée suivant une assemblée générale du 23 février 2016, qui n'est pas contestée. A titre surabondant, il est relevé que le règlement de copropriété modifié le 28 mars 2017, qui prévoit que les canalisations d'eau et de chauffage desservant un appartement, ont la nature de partie privative, même s'il a été adopté postérieurement au sinistre, ne constitue en réalité qu'une interprétation du règlement de copropriété initial et permet d'affirmer que dès l'origine, les parties ont convenu que ces canalisations auront la nature de partie privative. En l'espèce, selon les constatations non contestées de l'expert mandaté par l'assureur de Mme [E], le dégât des eaux qu'elle a subi provient d' 'une fuite sur une boucle de chauffage horizontale desservant l'appartement de la sociétaire et située au niveau de la salle de bain', et par conséquent sur une partie privative. Il y a donc lieu de considérer que c'est à bon droit que l'assemblée générale a retenu que cette partie de la canalisation était privative et que sa réparation devait rester à la charge de Mme [E]. Le jugement ayant rejeté la demande d'annulation de la délibération n°13 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 novembre 2016 et débouté Mme [E] de ses demandes subséquentes en indemnisation est donc confirmé. 3. Sur les autres demandes Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat de copropriétaires, en appel. Mme [E] est condamnée à lui payer à ce titre la somme de 3.000 €. Les dépens d'appel sont à la charge de Mme [E] qui succombe. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement déféré, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare la demande d'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale de copropriétaires du 28 novembre 2016 recevable, Condamne Mme [S] [V] [E] à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de toutes leurs autres demandes. Condamne Mme [S] [V] [E] aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière, Le Président,