Cour d'appel, 28 septembre 2022. 20/05319

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 28 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/ 407 N° RG 20/05319 N° Portalis DBVB-V-B7E-BF4TQ [J] [D] C/ [R] [W] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-Philippe PAZZANO Me Anne-Claire AUNE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de MENTON en date du 12 Mai 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11 19-487. APPELANT Monsieur [J] [D] né le 20 juin 1989 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/003337 du 18/09/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représenté par Me Jean-Philippe PAZZANO, avocat au barreau de NICE INTIMEE Madame [R] [W] née le 16 octobre 1942 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Anne-Claire AUNE, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte en date du 18 juillet 2012, Mme [W] a consenti à M.[D] un bail d'habitation meublé portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 6], contre le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 350€, outre une provision sur charges pour la consommation d'eau à hauteur de 3, 41€ le mètre cube par mois. Par nouvel acte en date du ler septembre 2013, Mme [W] a accordé à M.[D] un bail d'habitation meublé sur le même bien immobilier, contre le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 350€. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 21 février 2017, aux fins d`obtenir paiement de la somme de l 050€ en principal. Faisant suite à l'assignation délivrée à l'initiative de Mme [W] le 3 mai 2017, par ordonnance en date du 26 septembre 2017, le juge des référés du tribunal d'instance de MENTON a: - constaté que le présent litige ne soulève aucune contestation sérieuse; - constaté que le juge des référés est compétent pour en connaître; Au principal renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, provisoirement vu l'urgence : - condamné M.[D] à payer en deniers ou quittances à Mme [W] la somme provisionnelle de 2 100 €, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au ler mai 2017, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; - débouté M.[D] de sa demande de délai de paiement; - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 avril 2017 ; - dit n'y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire-; - débouté Mme [W] de sa demande tendant à la suppression ou à la réduction des délais imposés pour la mise à exécution de la mesure d'expulsion; - dit, qu'à défaut par M.[D] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 7], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsé ou à défaut par le bailleur ; - condamné M.[D] à payer à Mme [W] en deniers ou quittances une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à savoir à hauteur de la somme mensuelle de 350€ à compter du ler juin 2017, et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs; - dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet des ALPES MARITIMES en application de l'article L 613-2-1 du code de la construction et de l'habitation ; - condamné M.[D] à payer à Mme [W] la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté M.[D] de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; - condamné M.[D] aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit en la matière. Le 23 octobre 2017, M. [D] a interjeté appel à l'encontre de l'ordonnance susvisée. Par ordonnance en date du 4 décembre 2017, le conseiller de la première chambre de la cour d'appel d'AIX EN PROVENCE a prononcé la caducité de la déclaration, d'appel, pour défaut de signification dans le délai imparti par l'article 905-1 du code de procédure civile. Faisant suite à la requête présentée par M.[D] le 18 décembre 2017, par arrêt sur déféré en date du 29 mars 2018, la cour d'appel d'AIX EN PROVENCE a confirmé l'ordonnance de caducité en toutes ses dispositions et condamné M.[D] aux dépens de l'incident. M. [D] a été expulsé du logement le 10 avril 2018, selon procès-verbal dressé par huissier de justice. Par acte d'huissier de justice délivré le 3 octobre 2019, M. [D] a attrait Mme [W] devant le tribunal de proximité de MENTON aux fins notamment d'obtenir l'annulation du contrat de location pour vice du consentement, à savoir pour dol et sa condamnation à l'indemniser. Par jugement rendu le 12 mai 2020, le Tribunal a : DEBOUTE M. [D] de ses demandes tendant à obtenir la nullité du contrat de location , outre d'indemnisation au titre du remboursement des loyers et du préjudice moral; CONDAMNE M. [D] à régler à Mme [W] la somme de 600 € (SIX CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; DEBOUTE M. [D] de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE M. [D] à régler à Mme [W] la somme de 1000€ (MILLE EUROS) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes contraires à la présente décision; CONDAMNE M.[D] aux dépens; DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire; Par déclaration au greffe en date du 10 juin 2020, M.[D] a interjeté appel de cette décision. Il sollicite: DIRE ET JUGER, que M.[D] est parfaitement recevable à présenter le présent recours fondé quand à la recevabilité tant sur la forme que sur le fond. REFORMER EN SA TOTALITE le jugement attaqué en ce que la juridiction de première instance a manifestement omis de considérer que l'appartement objet de la présente procédure était impropre à l'habitation. DIRE ET JUGER que Mme [W] a usé de manoeuvres dolosives afin de convaincre M. [D] à contracter le bail objet de la présente procédure et dont est demandée par M. [D] la nullité sur le fondement de la théorie du dol. DIRE ET JUGER que M. [D] n'aurait jamais dû se voir consentir à bail par sa propriétaire Mme [W] un soit disant studio qui était en réalité ainsi que démontré un parking cave transformé sans les autorisations nécessaires. DIRE ET JUGER que du fait qu'aucune autorisation n'a été demandée par Mme [W] auprès tant du syndicat des copropriétaires, qu'auprès des services compétents de la commune, en vue d'obtenir l'autorisation de modifier l'usage dudit lot numéro CENT SOIXANTE QUATORZE, M. [D] est en droit de solliciter de la Cour sur le fondement de la théorie du dol l'annulation du contrat et en conséquence la restitution de l'ensemble des sommes versées par M. [D] à sa propriétaire au titre des loyers indûment perçus soit la somme de 18 550€. DIRE ET JUGER DONC que Mme [W] sera condamnée à verser à M.[D] la somme de 18 550€, somme assortie des intérêts légaux de droit. Ce montant correspond à la période allant du 1er juillet 2012 au 30 novembre 2016 ce qui représente 53 mensualités soit un total de 18 550€. DIRE ET JUGER, que le contrat de location doit être annulé. DIRE ET JUGER EN CONSEQUENCE que l'appartement est un atelier mentionné sur "le permis de construire" et parking cave mentionné sur le "titre de propriété"; CONDAMNER le bailleur au remboursement des loyers perçus depuis juillet 2012 jusqu'au départ de M.[D] soit la période allant du 1er juillet 2012 au 30 novembre 2016 ce qui représente 53 mensualités soit la somme totale de 18 550 € au titre des loyers indûment payés, somme assortie des intérêts légaux de droit. CONDAMNER le bailleur à verser à M.[D] au titre du préjudice moral la somme de 8 000 €. CONDAMNER le bailleur sur la base de l'article 700 du Code de procédure civile 2 000,00 €, somme à distraire comme en matière d'aide juridictionnelle. CONDAMNER le bailleur aux entiers dépens. Il fait valoir : - que la bailleresse a modifié la destination de son atelier parking cave en studio sans respecter les prescriptions et autorisations légales en vigueur, - qu'il n'était pas informé de cet état de fait et a été trompé, - que ce logement est d'une superficie inférieure à ce qui est indiqué au bail, - que ce logement est indécent, - que lors de la vente de ce local, la bailleresse a accepter une décote importante du prix du fait du changement de destination du bien sans autorisation, Mme [W] conclut : CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et, notamment en ce qu'il a débouté M.[D] de ses demandes tendant à obtenir la nullité du contrat de location consenti par actes des 18 juillet 2012 et 1er septembre 2013 sur le bien immobilier situé [Adresse 3], outre l'indemnisation au titre du remboursement des loyers et du préjudice moral. RECEVOIR l'appel incident de Mme [W], CONDAMNER M.[D] à la somme de 5000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive; CONDAMNER M.[D] à la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 et des entiers dépens. DEBOUTER M.[D] de l'ensemble de ses demandes plus amples et contraires; Elle soutient : - qu'il résulte de son acte d'acquisition que le local est à usage d'habitation, ce qui est confirmé par le syndic de copropriété qui indique qu'aucune modification n'est à faire en assemblée générale, - qu'elle verse aux débats des attestations desquelles il ressort que le logement est un studio parfaitement agencé, -que l'avis de la CAF du 20 novembre 2017 suspendant le bénéfice de l'allocation logement est insuffisant à établir l'indécence de ce dernier faute de reposer sur une expertise ou un examen des lieux, - que le locataire a occupé le local qu'il décrit comme impropre à l'habitation pendant 4 ans et qu'elle a du recourir à une procédure en référé pour obtenir son expulsion, - que ce dernier ne s'est jamais plaint de la situation, - que la note de l'agence régionale de la santé du 31 juillet 2017 ne permet pas de démontrer que le bien serait impropre à un usage d'habitation, indiquant expressément qu'aucune procédure en insalubrité ne peut être engagée, - que la surface inférieure à celle retenue au bail ne peut justifier l'annulation du bail d'autant que le loyer n'est pas excessif et n'a pas été revalorisé, - que le locataire ne peut invoquer un vice du consentement puisqu'il a visité les lieux, qu'il connaissait avant de s'y installer. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en nullité du bail pour dol Il résulte de l'article 1128 du code civil que sont nécessaire à la validité du contrat le consentement des parties, leur capacité à contracter et un contenu licite et certain. L'article 1130 du même code dispose que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. L'article 1137 du même code précise que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. L'article 1178 du même code précise qu'un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé, tel que le prévoit l'article 1179 du code civil. L'article 1181 du même code précise que la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger. Elle peut être couverte par la confirmation. L'article 1182 du même code ajoute que l'exécution volontaire du contrat en connaissance de la cause de nullité vaut confirmation, qui emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés sans préjudice néanmoins des droits des tiers. Il résulte des pièces versées aux débats que la bailleresse a donné à bail à l'appelant un local qualifié dans le permis de construire du 27 mai 1988 d'atelier et dans l'acte de propriété de cette dernière de parking, cave et parvis. Il est incontestable que la bailleresse n'a pas effectué les démarches réglementaires et administratives nécessaires à la modification de la destination du bien immobilier, objet du contrat de location, comme cela résulte d'un courrier de la mairie de [Localité 5] du 22 août 2017. Pour autant, aucun élément ne permet de démontrer que le bien immobilier serait impropre à un usage d'habitation. En effet, si l'agence régionale de la santé, dans son écrit du 31 juillet 2017, retient un manque d'isolation phonique, outre d'aération à l'origine de traces ponctuelles d'humidité, elle ne conclut pas à l'insalubrité des lieux ni à leur caractère inhabitable. Si le locataire verse aux débats un avis de la CAF du 20 novembre 2017, suspendant le bénéfice de l'allocation logement en raison de l'indécence du logement, cette unique pièce ne saurait suffire à établir cet état, alors même que cet avis ne repose sur aucune expertise ou même examen des lieux et qu'il se heurte à la position de l'ARS, aux attestations versées par la bailleresse concordantes et circonstanciées et au constat d'huissier de justice dressé le 9 décembre 2019 postérieurement à la libération des lieux, qui assurent de la décence et de la salubrité du logement. Par ailleurs, le locataire a occupé le bien du 18 juillet 2012 à son expulsion le 10 avril 2018, sans exprimer pendant plus de 4 ans d'occupation la moindre difficulté quant à la conformité de la destination du bien, alors même qu'il a visité les lieux lors de la conclusion du bail, qui prévoit la location 'd'une pièce avec salle d'eau et WC'. En effet, il a allégué pour la première fois la non conformité de la destination du bien loué, lors de la procédure de référé initiée par la bailleresse en mai 2017 en constat d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion et ce, pour faire échec à ces demandes. En outre, le fait que la superficie réelle du bien soit inférieure à celle indiquée sur le bail (17,96m² au lieu de 20m²) n'est pas de nature à établir le dol allégué. Cette différence aurait pu permettre d'obtenir une diminution du loyer, non sollicitée, si tant est que l'excessivité du loyer soit établie ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Ainsi, s'il est établi que la bailleresse a loué son atelier comme un studio à usage d'habitation sans faire les démarches pour obtenir la modification de la destination du bien, le locataire ne prouve pas que le bien était impropre à cet usage, donc le dol, d'autant qu'il s'y est maintenu jusqu'au 10 avril 2018 malgré l'expulsion ordonnée en référé le 26 septembre 2017. En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge retenant que le locataire ne rapporte pas la preuve de ce que son consentement a été surpris par le dol, l'a débouté de sa demande tendant à obtenir la nullité du contrat de location et de ses demandes tant au titre du remboursement des loyers qu'à celui du préjudice moral. Sur l'indemnisation pour procédure abusive L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 32-1 du code de procédure civile ajoute que celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une mande civile d'un maximum de 10 000€ sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, le locataire a initié la présente procédure face à sa bailleresse, âgée, alors qu'il a été débouté des mêmes demandes en référé devenu définitif du fait de la caducité de son appel, pour se créer une nouvelle voie de recours et échapper aux condamnations qui ont été prononcées à son encontre et pour lesquelles aucun effort de remboursement n'a été fait. Ainsi, le premier juge a valablement évalué à la somme de 600€ les dommages et intérêts dus par M.[D] à Mme [W] au titre de la procédure abusive. Sur les autres demandes M. [D] est condamné à 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 mai 2020 par le Tribunal de proximité de MENTON, Y ajoutant, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE M. [D] à régler à Mme [W] la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE M. [D] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERELE PRESIDENT