Tribunal judiciaire, 14 juin 2024. 24/00248

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] N° RG 24/00248 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYHF Minute : 24/00387 SAEM [Localité 8] HABITAT Représentant : la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux, C/ Monsieur [U] [I] Madame [T] [H] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Juin 2024 DEMANDEUR : SAEM [Localité 8] HABITAT [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 8] représentée par la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux, substituée DÉFENDEURS : Monsieur [U] [I] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 8] non comparant, ni représenté Madame [T] [H] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 8] comparante en personne DÉBATS : Audience publique du 05 Avril 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2024, par Madame Odile BOUBERT, Vice-Présidente, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. Par exploit délivré le 17-01-24 , la SAEM [Localité 8] Habitat a fait assigner M. [I] [U] et MME [H] [T] devant le juge des référés aux fins d'obtenir : - la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire visant les loyers impayés , - l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier, - la séquestration des meubles garnissant le logement, - la condamnation solidaire de M. [I] [U] et MME [H] [T] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 42997.81 euros, au titre des loyers et charges , - la fixation de l'indemnité d’occupation, - la condamnation solidaire de M. [I] [U] et MME [H] [T] au paiement d'une indemnité de 700€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement. A l'audience le conseil de la SAEM [Localité 8] Habitat a maintenu ses demandes et a indiqué que la dette s’établit à la somme de 45699.42 euros au 31-03-24. Le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement et de versements mensuels suspendant la clause résolutoire . M. [I] [U] régulièrement assigné ne s'est pas présenté , ni personne pour lui. MME [H] [T] sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire . Elle indique qu’elle élève seule trois enfants depuis le départ de son compagnon en 2018 ; qu’elle a des difficultés pour utiliser la place de stationnement et que ses horaires de travail l’ont empêchée de se rapprocher du bailleur . Elle propose de verser la somme mensuelle de 700 euros en sus du loyer . Par note en délibéré le bailleur mentionne qu’il n’a jamais eu aucune réclamation pour la place de stationnement et que le paiement du loyer courant n’est pas repris . MOTIFS: Il est constaté qu'en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 la saisine de la CCAPEX est réputée constituée quand le bailleur a signalé la situation aux organismes payeurs des aides au logement . Tel est le cas en l'espèce . Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire : Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l'Etat dans le Département a bien été avisé de l'assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable. Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Par acte du 17-02-22 , la SAEM [Localité 8] Habitat a fait délivrer à M. [I] [U] et MME [H] [T] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 26211.84 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux. Les sommes visées au commandement n'ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17-04-22 . Selon l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 29-07-23 “VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”. La locataire justifie de sa situation personnelle et financière particulièrement difficile notamment du fait de la présence de plusieurs enfant et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. MME [H] [T] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [I] [U] et MME [H] [T] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. Par suite , l’expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision . La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date , son expulsion est ordonnée . L'occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail . Sur la demande en paiement des loyers et charges : Il convient de rappeler les textes applicables selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24-03-2014 : “Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.” et seule une citation en justice , un commandement ou une saisie , signifiés au locataire interrompent la prescription et les délais pour agir .” Dès lors il y a lieu d’appliquer les dispositions de loi du 24-03-2014 qui prévoit que les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans . En l’espèce le locataire a assigné en justice le bailleur le 17-01-24 , il ne peut donc réclamer que les loyers et provisions pour charges postérieurs au 17-01-21. Les demandes antérieures au 17-01-21 sont donc prescrites , soit une somme de 16517.77 euros . Le bailleur a présenté à l’audience une demande additionnelle tendant à actualiser le montant de sa créance afin que soit pris en compte les sommes dues entre la date de l’assignation et la date de l’audience . Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile , cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer . En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [I] [U] et MME [H] [T] n'ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 31-03-24 la somme de 29181.65 € déduction faite de la somme prescrite de 16517.77 euros . La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner solidairement M. [I] [U] et MME [H] [T] au paiement à titre provisionnel de cette somme, assortie des intérêts au taux légal . Sur les demandes accessoires : Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAEM [Localité 8] Habitat les sommes exposées dans la présente instance et non comprise dans les dépens. La partie défenderesse , qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer. Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l'urgence, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 17-04-22 , CONDAMNONS solidairement M. [I] [U] et MME [H] [T] à payer à titre provisionnel à la SAEM [Localité 8] Habitat la somme de 29181.65 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 31-03-24, avec intérêts au taux légal à compter du 17-02-22 , date du commandement, sur la somme de 26211.84 € , et à compter du 31-03-24 , AUTORISONS M. [I] [U] et MME [H] [T] à s’acquitter de la dette , article 700 du Code de procédure civile et frais de commissaire de justice compris , par mensualités de 700 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, puis par mensualités de 800 € à compter du 01-01-2025 étant rappelé qu’au plus tard la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [I] [U] et MME [H] [T] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant, DISONS qu’à défaut de paiement d'une seule échéance de l’arriéré ou d'un seul loyer courant : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblela clause résolutoire reprendra son plein effetfaute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [I] [U] et MME [H] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, du logement N° 414 passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécutionFIXONS alors, le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer en cours au moment de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, , les charges en plus, indexable à compter du terme du bail , et CONDAMNONS solidairement M. [I] [U] et MME [H] [T] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur , à compter de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion , DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNONS solidairement M. [I] [U] et MME [H] [T] à payer à la SAEM [Localité 8] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS M. [I] [U] et MME [H] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17-02-22 , RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. LE GREFFIER LE PRESIDENT