Tribunal judiciaire, 21 juin 2024. 23/01885

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/01885 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YG5F ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 JUIN 2024 MINUTE N° 24/01845 ---------------- Nous, Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 15 Mai 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : Le Syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE [Adresse 8] I sis [Adresse 3] [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic la Société NEXITY LAMY dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Gladys CLAP, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 6] ET : Monsieur [M] [I] [Z] demeurant [Adresse 5] représenté par Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 1003 Madame [U] [E] épouse [Z] demeurant [Adresse 5] représentée par Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 1003 ***************************************** Exposant que Monsieur [Z] et Madame [E], qui sont propriétaires au sein de la copropriété du lot 33 situé au rez-de-chaussée, et constitué de trois pièces principales dont deux chambres, ont, sans l'autorisation de l'assemblée générale, modifié celui-ci pour créer 3 chambres et 3 salles de bains pour manifestement procéder à la location en chambres meublées, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 8] demande, par assignation du 31 octobre 2023, que Monsieur [Z] et Madame [E] soient condamnés sous astreinte à cesser toute location et occupation de leur lot en chambres meublées, qu'il leur soit interdit sous même astreinte toute location du lot en chambres meublées ou dans le cadre de contrats de séjour court, qu'il leur soit enjoint de retirer toutes les annonces figurant sur tout support électronique ou papier dont l'objectif est la promotion de locations en chambre meublée du lot, qu'ils soient condamnés sous astreinte à procéder aux travaux de remise en leur état initial des installations sanitaires du lot et à supprimer tous les aménagements visant à transformer le lot à usage de 3 chambres meublées et qu'ils soient enfin condamnés solidairement à lui payer la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles. Il fait valoir : que la location du lot en 3 chambres meublées est caractérisée par la subdivision du lot en 3 chambres et une cuisine commune outre la création de 3 salles de bains et l'habitude des défendeurs de louer d'autres biens leur appartenant dans le cadre de locations saisonnières ou à corte durée notamment sur la plateforme AIR BNB; que le règlement de copropriété interdit expressément la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes différentes et la modification du nombre de radiateurs; que la création de 2 salles de bains supplémentaires a nécessité des branchements sur les parties communes qui n'ont pas été autorisés par l'assemblée, et que des équipements de chauffage ont nécessairement été installés dans chacune des chambres; que la location meublée saisonnière ou à courte durée constitue une activité commerciale incompatible avec la destination bourgeoise de l'immeuble; que les cloisonnements opérés sont de nature à faire dysfonctionner la VMC; que la réalité d'un trouble manifestement illicite est ainsi établie. Monsieur et Madame [Z] concluent au débouté du syndicat des copropriétaires en ses prétentions et demandent la somme de 4000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusiveet celle de 3000 € au titre des frais irrépétibles, et qu'il soit jugé qu'ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune relativeà la présente instance. Ils font valoir : que le bien transformé a fait l'objet le 30 avril 2021 d'un bail de location meublée avec Madame [K] [Y] et Monsieur [T] dans le cadre d'une colocation, que le 23 juin 2021 Madame [B] a rejoint la colocation ce qui a donné lieu à la conclusion d'un nouveau bail, et que celle-ci a quitté la colocation le 9 juin 2022; que le syndic a été informé des travaux effectués; que l'appartement est loué en son entièreté et non par chambre et comprend une pièce à vivre-cuisine commune, et que les colocataires sont tenus solidairement envers le bailleur pour l'intégralité du loyer, ce qui exclut toute violation du règlement de copropriété puisque les locations en meublé par appartement entier y sont autorisées; que Madame [K] [Y] occupe le logement depuis près de 3 ans et que Monsieur [T] l'a occupé 2 ans et 8 mois; que les travaux réalisés n'ont pas affecté les parties communes puisque les 2 douches et lavabos nouvellement installés ont été raccordés aux sanitaires déjà existants; que les dispositions du règlement de copropriété relatives aux radiateur ne concernent que les appareil alimentés par le chauffage collectif et non l'installation d'un système de chauffage privatif; Le syndicat des copropriétaires répond : qu'il ressort des factures produites que 3 WC ont été installés dans l'appartement; que 3 bouches d'aération ont été connectées sur les bouches d'extraction existantes raccordées sur les gaines de l'immeuble qui sont des parties communes; que des baux produits il ressort que le montant du loyer mensuel dépend du nombre d'occupants et que par conséquent chacune des chambres est louée isolément nonobstant la clause de solidarité et l'accès à un espace commun; MOTIFS Sur le mode de location; Le règlement de copropriété interdit expressément en son article 12 "la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes" mais autorise "les locations en meublé par appartement entier"; Par ailleurs, l'occupation bourgeoise édictée par l'article 10 du règlement interdit aux copropriétaires de se livrer à une activité commerciale de location de courte durée de leurs locaux; Il est constant que l'appartement a été transformé pour comporter 3 chambres chacune munie d'une salle d'eau, un salon avec cuisine commun et un WC commun; Cette disposition révèle suffisamment l'intention des propriétaires de permettre l'occupation du logement par 3 personnes sans liens entre elles ayant chacune l'usage privatif de leur chambre avec salle d'eau et l'usage commun du salon-cuisine et du WC; Les baux produits aux débats sont des baux de colocation par lesquels l'appartement entier est loué à plusieurs personnes qui s'engagent solidairement au paiement de la totalité du loyer convenu; Cependant, comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, il ressort des baux que le montant total du loyer varie en fonction du nombre effectif de locataires, ce qui accrédite l'idée que la location porte en réalité sur chacune des chambres séparément, le locataire de la chambre bénéficiant par ailleurs des espaces communs; Si actuellement, les baux effectivement conclus le sont avec des locataires qui occupent les lieux de façon pérenne, l'équivoque résultant de la modulation du montant du mloyer en fonction du nombre de locataires suffit à établir, surtout à l'approche des jeux olympiques, le risque de locations de courte durée incompatibles avec la clause d'occupation bourgeoise, l'imminence d'une telle situation étant corroborée par un courrier adressé par les défendeurs au syndic le 28 août 2020 par lequel ceux-là soutiennent que le règlement de copropriété ne leur interdit pas de procéder à des locations de courte durée; Ainsi, s'il ne peut être fait droit à la demande de cessation de toute location et occupation en chambres meublées faute d'actualité d'une telle situation, le risque et donc l'imminence de locations de courte durée est suffisamment établi pour justifier qu'il soit interdit sous astreinte toute location du lot en chambres meublées ou dans le cadre de contrats de séjour court et que soient interdites aux défendeurs toutes annonces sur tout support électronique ou papier en vue de la promotion de locations en chambre meublée et/ou de courte durée du lot; Sur les travaux; Il ne ressort pas avec évidence des pièces produites que les travaux réalisés par les défendeurs dans leur lot affectent les parties communes de l'immeuble, et il appartenait le cas échéant au demandeur de requérir toute mesure in futurum utile pour faire établir la réalité des faits qu'il invoque; Sur les frais irrépétibles; Il est équitable d'allouer au demandeur la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles; PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Interdisons à Monsieur et Madame [Z], sous astreinte de 200 € par infraction journalière constatée toute location du lot en chambres meublées ou dans le cadre de contrats de séjour court ainsi que la publication de toutes annonces sur tout support électronique ou papier en vue de la promotion de locations en chambre meublée et/ou de courte durée du lot, sous astreinte de 200 € par infraction constatée; Rejetons le surplus des demandes; Condamnons Monsieur et Madame [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 8] la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles; Condamnons Monsieur et Madame [Z] aux dépens. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 21 JUIN 2024. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT