Cour d'appel, 07 juin 2022. 19/16328

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 07 JUIN 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/16328 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CARS5 Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juin 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS 17ème - RG n° 11-18-150031 APPELANTE SA ICF LA SABLIERE SA D'HLM Agissant poursuites et diligences du Président de son directoire. N° SIRET : 552 022 105 00357 [Adresse 1] [Localité 2] Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Elodie SCHORTGEN de l'ASSOCIATION VAILLANT SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, toque : R199 INTIMES Monsieur [W] [B] [H] [Adresse 4] [Localité 3] Madame [F] [X] épouse épouse [H] [Adresse 4] [Localité 3] Représentés par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : C2477 Ayant pour avocat plaidant Me Elisabeth RABESANDRATANA, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 15 Mars 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseillère M. François BOUYX, Conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame MONGIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY ARRÊT : contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 31 mai 1986 à effet au 1er janvier 1986, la société anonyme de gestion immobilière (ci-après, la SAGI) a renouvelé le bail de Mme [F] [X] épouse [H] portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5], avec cave, pour un loyer de 1 772,23 francs soit 270,17 euros et 665,10 francs soit 101,40 euros de provision sur charges. La ville de [Localité 7], par suite de la résiliation du bail emphytéotique conclu avec la SAGI, a vendu à la société anonyme d'habitation à loyer modéré ICF La Sablière (ci-après, la société ICF La Sablière) les lieux loués inclus dans un ensemble immobilier, ainsi que d'autres ensembles immobiliers dans [Localité 7] 11ème, 13ème, 14ème, 15ème, 19ème arrondissement le 15 novembre 2006, avec engagement de proroger tous les baux en cours pour une durée de 6 ans à compter de l'acte authentique. Une convention a été conclue entre l'État et la société anonyme ICF La Sablière le 16 novembre 2006 en application de l'article L. 351-2 (2° ou 3°) du code de la construction et de l'habitation, ayant pour effet d'ouvrir le droit à l'APL dans les conditions prévues au titre V du livre III du code de la construction et de l'habitation. Cette convention précisait que les logements en faisant l'objet étaient soumis à la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans les conditions de l'article 40-III et aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et de la convention. Une enquête portant sur les ressources des locataires a été réalisée en 2007 et a conduit à une augmentation du loyers de M. et Mme [H] à compter du 1er mai 2007, portant celui-ci de 444,74 euros à 484,84 euros. Il était également réclamé à M. et Mme [H] un supplément de loyer, qu'ils ont refusé de régler Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail conclu avec la SAGI a été signifié par exploit du 21 septembre 2016, pour paiement de la somme de 30 958,71 euros d'arriéré au 7 septembre 2016. M. [W] [H] et Mme [H] ont, par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 octobre 2016, fait part de leur contestation du principe du paiement d'un supplément de loyer, compte tenu du bail dérogatoire dont ils bénéficiaient, en notant que l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation qui aurait du être appliqué ne l'a pas été, et en demandant l'annulation de la demande en paiement. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 juin 2015, la société ICF La Sablière a confirmé sa position et la possible perception du supplément de loyer, en rappelant que la convention leur avait été communiquée par intermédiaire de leur avocat, de même que la fiche récapitulative des caractéristiques du logement avec le tableau des surfaces utiles, et que la perception du supplément de loyer était une obligation légale. Elle contestait l'applicabilité de 1'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, conformément aux articles L. 353-14 et L. 353-16 du même code. M. et Mme [H] ont répondu aux questionnaires annuels de ressources et il leur a été réclamé un supplément de loyer de solidarité, de 1 606,73 euros en 2015 pour un loyer principal de 721,12 euros, de 1 495,65 euros en 2016 pour un loyer principal de 721,12 euros, de 1 790,98 euros en 2017 pour un loyer principal de 721,27 euros, de 1 150,85 euros en 2018 pour un loyer principal de 721,27 euros. Par exploit du 20 décembre 2017, la société ICF La Sablière a fait assigner M. et Mme [H] devant le tribunal d'instance de Paris afin d'obtenir le prononcé de la résiliation du bail, l'expulsion de M. et Mme [H] et leur condamnation solidaire à lui verser le solde l'arriéré locatif à hauteur de 56 311,54 euros ainsi qu'une indemnité d'occupation. Par jugement du 4 juin 2019, cette juridiction a ainsi statué : - Déclare le bailleur recevable à agir en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - Dit que l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation ne trouvait pas application au bail de M. et Mme [H] lors de la mise en oeuvre de la convention du 16 novembre 2006 conclue entre la société ICF La Sablière et l'État, - Dit qu'en application de l'article L. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, le nouveau loyer était applicable au bail en cours de M. et Mme [H] dès sa notification aux locataires, - Dit que le supplément de loyer de solidarité est applicable au loyer de M. et Mme [H] dans la limite pour le montant total de loyer exigible plus le supplément de loyer, hors charges, du loyer maximum dérogatoire déterminé par la convention à l'article 9bis, - Condamne solidairement M. et Mme [H] à payer à la société ICF La Sablière, la somme de 13 761,86 euros au titre des loyers et charges, part de supplément de loyer dus au 30 novembre 2018, novembre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - Déboute la société ICF LA Sablière de sa demande de prononcé de la résiliation du bail portant sur les lieux situés au [Adresse 6], avec cave et des demandes accessoires en expulsion, et indemnité d'occupation, - Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - Déboute les parties du surplus de leurs prétentions, - Condamne solidairement M. et Mme [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, - Condamne solidairement M. et Mme [H] à payer à la société ICF La Sablière la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration reçue au greffe le 6 août 2019, la société anonyme ICF La Sablière a interjeté appel de cette décision et, dans ses dernières conclusions notifiées le 9 février 2022, elle demande à la cour de : - Infirmer le jugement du 4 juin 2019 en ce qu'il a dit que le supplément de loyer est applicable au loyer de M. et Mme [H] « dans la limite pour le montant total de loyer exigible plus le supplément de loyer, hors charges, du loyer maximum dérogatoire déterminé par la convention à l'article 9bis » ; - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité la condamnation solidaire de M. et Mme [H] à payer à la société ICF La Sablière la somme de 13 761,86 euros au titre des loyers, charges et supplément de loyer dus au 31 novembre 2018, - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société ICF La Sablière de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail portant sur l'appartement (7ème étage, porte 271) situé à [Adresse 8], - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société ICF La Sablière de sa demande d'expulsion de M. et Mme [H] avec toutes conséquences de droit, - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les parties de toutes autres demandes, Statuant de nouveau de ces chefs : - Débouter M. et Mme [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - Prononcer la résiliation judiciaire du bail à effet du 1er janvier 1986 portant sur l'appartement (7ème étage, porte 271) situé à [Adresse 8], - Condamner M. et Mme [H] à libérer l'appartement (7ème étage, porte 271) et sa cave situé à [Adresse 8] et ce, sans délai à compter de la décision à intervenir et à défaut, - Autoriser leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, - Condamner solidairement M. et Mme [H] à payer à la société ICF La Sablière la somme de 97 432,10 euros représentant l'arriéré des loyers, suppléments de loyer de solidarité et des charges arrêté au mois de janvier 2022 inclus, - Les condamner solidairement à payer mensuellement à la société ICF La Sablière, à titre d'indemnité d'occupation, une somme équivalente au montant des loyers, suppléments de loyer de solidarité et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu'à la libération totale et effective des lieux, - Confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions, - Condamner in solidum M. et Mme [H] au paiement de la somme de 6 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Les condamner in solidum aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Élodie Schortgen conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Dans leurs dernières conclusions en date du 8 mars 2022, M. et Mme [H] demandent à la cour de : À titre principal, - Constater que la question de la limitation du montant du supplément de loyer de solidarité est, de par sa nature et son objet, indissociable et indivisible avec la question de l'applicabilité des articles L. 353-7 et L. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, En conséquence, - Infirmer le jugement du 4 juin 2019 en qu'il a dit que l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation ne trouvait pas application au bail de M. et Mme [H] lors de la mise en 'uvre de la convention le 17 novembre 2006 conclue entre la société ICF La Sablière et l'État, - Infirmer ledit jugement en qu'il a dit qu'en application de l'article L. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, le nouveau loyer était applicable à M. et Mme [H] dès sa notification aux locataires, - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le supplément de loyer est applicable au loyer de M. et Mme [H] et les a condamnés à payer solidairement à la société appelante la somme de 13 7761,86 euros au titre des loyers et charges, part de SLS dus au 30 novembre 2018, novembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - Infirmer la décision attaquée en ce qu'elle a débouté M. et Mme [H] du surplus de leurs prétentions, Statuant à nouveau, À titre principal, - Déclarer que l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation trouvait application au bail de M. et Mme [H] lors de la mise en 'uvre de la convention le 17 novembre 2006 conclue entre la société ICF La Sablière et l'État, En conséquence, - Débouter la société ICF La Sablière de toutes ses demandes, fins et conclusions, À titre subsidiaire, - Déclarer que la société ICF La Sablière ne justifie pas du montant de sa créance, - La débouter, en conséquence, de toutes ses demandes, fins et conclusions, À titre infiniment subsidiaire, - Débouter la société ICF La Sablière de sa demande d'expulsion, En tout état de cause, - Condamner la société ICF La Sablière à verser une somme de 6 000 euros à M. et Mme [H] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2022. SUR CE, Considérant qu'à l'appui de son appel principal, la société La Sablière, fait valoir que le supplément de loyer de solidarité ne peut être confondu, comme l'a fait le premier juge, avec le loyer maximum prévu dans la convention conclue avec l'État dont l'origine et la nature sont différentes; que selon elle, en effet, il s'agit de l'application d'une disposition légale d'ordre public ; que ce supplément de loyer est perçu en vertu d'une prérogative de puissance publique par le bailleur mais qui n'est n'est pas la contrepartie du logement puisque les sommes versées ne sont pas conservées par lui ; Que la société bailleresse indique que les dispositions légales qui instituent ce supplément de loyer n'ont pas a être visées dans la convention et ne peuvent être limitées par le plafond prévu par celle-ci ; qu'en outre elle fait valoir que les dispositions du dernier alinéa de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation ajouté par la loi dite ELAN du 23 novembre 2018, aux termes desquelles ce texte n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L 353-7, n'est pas applicable aux faits de l'espèce puisqu'il est postérieur à l'acquisition et au conventionnement ; Qu'elle soutient, s'agissant de cet ajout par la loi du 23 novembre 2018, qu'il est similaire à celui inséré à l'article L. 353-16 et que ceux-ci seraient « l'aboutissement d'un combat sur le terrain politique (...) à des fins personnelles et parisiennes, mené notamment par les locataires de cet ensemble immobilier » ; Considérant que M. et Mme [H] ne contestent pas que les dispositions insérées aux articles L. 353-16 et L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation par la loi du 23 novembre 2018 ne sont pas applicables au présent litige mais que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, les disposition de l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation sont applicables lors de l'acquisition d'un immeuble du secteur libre par un organisme HLM, l'article L. 353-16 dudit code ne trouvant application que pour les locataires déjà titulaire d'un bail HLM ; Que dans leur cas, étant titulaire d'un bail libre, tant l'article 1743 du code civil que l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation s'appliquaient et la société La Sablière devait leur proposer un nouveau bail qu'ils pouvaient refuser, auquel cas le bail se poursuivait dans les conditions antérieures ; qu'ils estiment que les décisions judiciaires citées ont été rendues alors que les juridictions n'ont pas été saisies du moyen pris de l'application de l'article L. 353-7 du code précité ; que l'article L. 353-16 dudit code ne trouve application que pour les locataires déjà liés par un contrat avec la société d'HLM et non pour les titulaires d'un bail de droit commun, les dispositions de la loi ELAN ne faisant que confirmer cette analyse ; Que M. et Mme [H] font valoir de même que le supplément de loyer de solidarité ne leur était pas applicable puisque le bailleur n'avait pas respecté les dispositions de l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en toute hypothèse, ils indiquent régler déjà un loyer supérieur à celui qui aurait dû être le leur si la société La Sablière avait respecté les dispositions de l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation et soulignent que la direction générale de l'aménagement du logement et de la nature, dans une note du mois de septembre 2010, considérait que ne pouvaient être cumulés deux suppléments de loyer, les décisions de justice évoquées par la bailleresse reconnaissant la possibilité du versement d'un supplément de loyer à condition que le plafond conventionnel ne soit pas dépassé ; Considérant qu'il est de principe que les dispositions de l'article L. 353-16 du code de la construction et de l'habitation alors en vigueur, c'est-à-dire avant la modification qui y a été apportée par la loi du 23 novembre 2018, relative aux logements conventionnés appartenant à des organismes d'habitation à loyer modéré, dérogent à celles de l'article L. 353-7 du même code relatives aux autres logements conventionnés, et autorisent la société anonyme ICF la Sablière, dès l'entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à réévaluer le loyer applicable aux titulaires de ces baux ; Que c'est donc à juste titre que le tribunal a jugé que l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation ne trouvait pas application dans la présente occurrence et que la société bailleresse n'était pas tenue de proposer un nouveau bail, le bail en cours se poursuivant ; Considérant s'agissant du supplément de loyer réclamé à M. et Mme [H], que le même principe quant à l'application de la modification de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation par la loi du 23 novembre 2018 trouve application et c'est à juste titre que le tribunal a jugé que ce supplément de loyer était applicable ; Considérant quant au plafonnement du montant de ce supplément de loyer, que le tribunal a estimé qu'afin de respecter l'économie de la convention conclue par la bailleresse avec l'État, ce supplément de loyer ne pouvait conduire à mettre à la charge des locataires en place lors du conventionnement une somme supérieure à celle prévue par ladite convention ; Que néanmoins ce supplément de loyer est prévu et régi par les dispositions des articles L. 411-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, son article L. 411-4 prévoyant le plafonnement de ce supplément de loyer lorsque, cumulé avec le montant du « loyer principal », il excède de 30% le montant des ressources des membres du foyer, ainsi que, depuis l'ordonnance n°2019-454 du 15 mai 2019, pour les locataires ayant des ressources excédant les plafonds de ressources pour être attributaires du logement lors de la conclusion de la convention, lorsque le supplément de loyer cumulé avec le « loyer principal » excède le prix moyen des logements dans le même secteur géographique tel qu'il est fixé par décret et figure à l'article D. 441-20-1 du code de la construction et de l'habitation ; Que, contrairement à ce que peuvent laisser penser les termes employés par ces dispositions : « supplément de loyer » et « loyer principal », il est admis que le « supplément de loyer » n'est pas de même nature que le « loyer principal », non plus qu'une clause pénale, mais qu'il est plutôt une redevance perçue par les organismes d'habitations à loyer modéré dont une partie est versée à la caisse de garantie du logement locatif social, ainsi que le précise l'article L 452-4 du code de la construction et de l'habitation, et dont les fonds sont gérés, depuis la loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 par le Fonds national des aides à la pierre, en charge du développement, de l'amélioration et de la démolition du parc des logements locatifs sociaux, ainsi que le précisent les articles L 435-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; Qu'ainsi, et malgré la très importante augmentation des sommes réclamées aux intimés pour occuper le même logement à la suite du changement de bailleur, ce supplément de loyer leur est applicable, dans la limite du premier plafonnement ci-dessus cité et, depuis l'année 2020, également, dans la limite du second plafonnement précité, et non dans la limite maximum du « loyer principal » figurant dans la convention conclue par la bailleresse avec l'État ; Que le jugement entrepris, qui a fait application du montant maximum du loyer pouvant être perçu par la société bailleresse prévu dans la convention conclue avec l'État au supplément de loyer, doit donc être infirmé ; Que contrairement à ce que font valoir M. et Mme [H] les décomptes de ce supplément de loyer sont versés aux débats et ne font pas l'objet de critique utile de leur part ; Qu'ils seront donc condamnés à verser la somme de 97 432,10 euros, arrêtée au mois de janvier 2022 inclus ; Considérant, s'agissant de la demande de la société bailleresse tendant à l'infirmation du jugement en ce qu'il a refusé de prononcer la résiliation du bail, que le jugement sera confirmé de ce chef ; que, comme l'a relevé le premier juge, le manquement au payement de cette somme, laquelle ainsi que le soutient l'appelante ne constitue pas un loyer mais une « redevance », et n'est donc pas la contrepartie de la mise à disposition du logement ou du bénéfice des produits et services correspondant aux charges, ne caractérise pas un manquement suffisamment grave pour que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail et ordonné l'expulsion ; Qu'il en va d'autant plus ainsi au regard, tant des incertitudes juridiques quant à l'application des textes en cause dès lors que l'administration s'était exprimée sur la non-application du supplément de loyer aux locataires des logements faisant l'objet d'une acquisition par un organisme d'habitation à loyer modéré conventionné, que de l'âge de M. et Mme [H] nés en 1947 et 1951 ; Considérant s'agissant des mesures accessoires, que le jugement sera confirmé ; que quant à l'instance d'appel, chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, elles supporteront chacune la charge de leurs propres dépens exposée en appel ; que l'équité et la situation économique des parties ne justifient pas l'application de l'article 700 du code de procédure PAR CES MOTIFS LA COUR, - Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a jugé que le supplément de loyer, cumulé avec le loyer principal, est plafonné au montant du loyer maximum dérogatoire déterminé par la convention à l'article 9bis, et fixé à 13 761,86 euros, la somme due par M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [X], à la société ICF La Sablière, Statuant à nouveau et y ajoutant, - Condamne solidairement M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [X] à verser à la société ICF La Sablière la somme de 97 432,10 euros au titre des surloyers de solidarité arrêtés au mois de janvier 2022 inclus ; - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, - Dit que chacune des parties supportera la charge des dépens exposée par elles en appel, Le greffier, Le Président,