Cour d'appel, 27 juin 2024. 22/03953

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRÊT DU 27 JUIN 2024 (n° , 27 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03953 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKK5 Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Février 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Meaux - RG n° 19/00723 APPELANTE S.A.R.L. ILE DE FRANCE SANTE (IDFS) N° SIRET : 775 70 3 1 50 [Adresse 3] [Localité 9] Représentée par Me Isabelle MOREAU de la SELAS HEMERA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0011 INTIMEE L'ASSOCIATION POUR LA GESTION D'OEUVRES SOCIALES (AGOS) [Adresse 4] [Localité 9] Représentée par Me Audrey CAGNEAUX-DUMONT GALLION de la SCP CAGNEAUX DUMONT GALLION, avocat au barreau de MEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 Mai 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Anne-Laure MEANO dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Apinajaa THEVARANJAN ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique du 10 octobre 1979, la société Ile-de-France Santé (ci-après la société IDFS) a donné à bail à l'association pour la gestion des 'uvres sociales AGOS (ci-après AGOS), pour une durée de 12 ans, avec promesse de prorogation pour une durée identique, différents bien immobiliers, dont le château [8] à [Localité 7], l'association reprenant une activité antérieure de gestion de la maison de retraite. Ce bail relatif au château de [Localité 7] a porté sur les immeubles suivants : - le château [8], - un bâtiment nommé La Résidence - une remise - un dépôt mortuaire - un pavillon de gardiens - le tout sur un terrain d'une surface de 7 ha, 80 a et 50 ca. Par avenant authentique du 16 juillet 1996, la société IDFS a accepté de financer les travaux d'aménagement des cuisines du château en contrepartie d'une augmentation du loyer correspondant à 4% du prix définitif sur facturation à compter de la réception des travaux. Par acte authentique du 2 juillet 2002, ce bail a fait l'objet d'un renouvellement pour une durée de 18 ans devant prendre fin le 30 septembre 2020. Aux termes de cet acte, il est spécifié que les deux bâtiments, dénommés « La Roseraie » et « Le Campanule », construits par AGOS sur autorisation de la société IDFS, deviendraient la propriété du bailleur en fin de bail, en contrepartie du paiement d'une indemnité, conformément aux dispositions de l'article 555 du code civil, la portée de cette stipulation étant débattue dans la présente instance. Par acte authentique du 17 mars 2009, la société IDFS a vendu à AGOS une partie des biens immobiliers donnés à bail par acte du 2 juillet 2002 : -le bâtiment La Résidence, -la remise -une partie du terrain sur lequel a été construit le bâtiment « La Roseraie ». Par acte authentique du 17 mars 2009, un avenant à bail a été conclu dans le but de ramener l'assiette foncière à la partie de propriété conservée par la société IDFS et de procéder à une réduction du loyer en conséquence. Selon cahier des clauses administratives particulières du 14 février 2011, des travaux de construction et de réhabilitation de l'ensemble immobilier situé à [Localité 7] et cédé à AGOS ont été programmés. Les travaux ont débuté le 5 septembre 2011, la deuxième tranche de ceux-ci s'étant achevée au mois de juin 2014. Par courrier du 28 avril 2014, l'AGOS a donné congé à la société IDFS avec effet à la date du 31 juillet 2014. A l'occasion de l'état des lieux de sortie, certifié par constat d'huissier des 31 juillet et 1er août 2014, les clés du château [8] et du pavillon de fonction ont été restituées. Le bâtiment 'Le Campanule' reconstruit par AGOS à la suite de sa destruction par la chute d'un arbre en 2008, n'a pas fait l'objet des formalités de restitution entre les parties. Le 4 juillet 2012, une partie du mur d'enceinte du château [8] s'est effondrée sur la voie publique. AGOS a régularisé une déclaration auprès de son assureur qui a diligenté une expertise le 12 juillet 2012. Par la suite, et à deux occasions supplémentaires le 24 octobre 2014 et le 24 janvier 2015, le mur a subi de nouveaux sinistres. Par acte du 6 mars 2013, la société Ile-de-France Santé a fait assigner AGOS devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Meaux aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. Le rapport de l'expert a été déposé le 31 juillet 2015. C'est dans ces conditions que, par acte du 4 août 2016, la société IDFS a fait assigner AGOS devant le tribunal de grande instance de Meaux aux fins de condamnation à lui payer diverses sommes notamment au titre de l'entretien du parc, de la reconstruction du mur d'enceinte, des travaux de reprise du château, de loyers, d'indemnités d'occupation du bâtiment Campanule et de l'accès pompier. Après radiation le 14 mai 2018, l'affaire a été rétablie ; à l'audience de plaidoirie du 3 septembre 2020, le tribunal a ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture et envoyé l'affaire à la remise en état au regard de la situation juridique de la société IDFS, initialement placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Meaux du 20 mars 2017, infirmé par la cour d'appel de Paris du 30 janvier 2020, constatant le retour in bonis de la demanderesse. Dans ses dernières conclusions du 6 juillet 2021, la société IDFS a sollicité du tribunal, notamment : -de condamner AGOS à lui payer les sommes de : -73.080 euros au titre de l'entretien du parc restitué à l'état de friche et sans interventions conformément aux recommandations de l'INCA, -6.000 euros au titre de l'abattage des cyprès le long d'un mur d'enceinte, non effectué à fin juillet 2014, - 5.190 euros au titre de la mise en place d'une grille de clôture à titre conservatoire dans l'attente de la reconstruction du mur de clôture et 111.642 euros au titre de la reconstruction du mur d'enceinte pour la seule partie du mur effondré en avril 2014 et novembre 2014, - 94.73 6,40 euros TTC pour les travaux de reprise du château, et de lui ordonner la remise des clefs du Campanule, -de condamner AGOS à lui payer les sommes de : -50.000 euros pour rétention abusive des clefs du campanule et la non remise du bâtiment, -39.792 euros au titre du rattachement du Campanule au réseau, des eaux et à l'électricité, -6.008,74 euros au titre du loyer du mois de juillet 2014, -une indemnité d'occupation mensuelle de 6.503,91 euros par mois à compter du 1er août 2014 jusqu'à fin décembre 2014 pour non restitution des lieux loués dans leur globalité en raison de l'absence de reconstruction du campanule et en raison de la libre disposition du parc du château pour accès aux pompiers des locaux EPHAD de l'AGOS, soit la somme de 30.043,70 euros et sur la période de janvier 2015 jusqu'à la justification de la réalisation de son accès pompier, Sur la demande reconventionnelle: - déclarer irrecevable et inopposable et donc mal fondée la demande reconventionnelle de AGOS au titre de la plus-value immobilière pour la reconstruction du campanule et le coût des clôtures, - déclarer mal fondée la demande subsidiaire en paiement de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil, en l'absence de faute commise par Ile-de-France santé ou son conseil, l'inopposabilité de la prétendue créance invoquée d'AGOS lui étant imputable, Dans ses dernières conclusions du 8 septembre 2021, AGOS a sollicité en substance du tribunal de : - déclarer irrecevable la demande d'indemnisation de la société IDFS au titre des travaux de remise en état du château et du parc qui ne lui appartiennent plus, - dire et juger recevables ses propres demandes reconventionnelles à l'encontre de la société IDFS, - condamner la société IDFS à lui payer les sommes de : -176.430,03 euros au titre de la plus-value apportée au terrain loué, par suite de la construction du bâtiment le Campanule, sur le fondement de l'article 555 du code civil, -dire et juger que AGOS peut valablement opposer son droit de rétention sur le bâtiment le campanule jusqu'à complet paiement de l'indemnité due au titre de la plus-value apportée au bâtiment loué, -la somme de 12.091,20 euros au titre de l'édification de la clôture mitoyenne de [Localité 7] prévue à l'acte du 17 mars 2009, -ordonner la compensation des sommes dues par la société IDFS à l'AGOS avec le loyer du mois de juillet 2014 et/ou toutes autres créances connexes, - débouter la société Ile-de-France santé de toutes ses demandes. Par jugement contradictoire entrepris du 3 février 2022 le tribunal judiciaire de Meaux a ainsi statué : Reçoit les demandes formulées par la société Ile-de-France Santé au titre des travaux de remise en état du château et du parc ; Déboute la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnisation au titre de l'entretien du parc et de l''abatage' des cyprès ; Déboute la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnisation au titre de la reconstruction du mur d'enceinte et de la mise en place d'une clôture provisoire ; Déboute la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnisation au titre de l'entretien du château Dit que l'association pour la gestion des oeuvres sociales est débitrice de la société Ile-de-France Santé à hauteur de 6.008,74 euros au titre du loyer du mois de juillet 2014 ; Déboute la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnité d'occupation ; Déboute la société Ile-de-France Santé de sa demande de condamnation au titre du raccordement du bâtiment 'les campanules' au réseau des eaux et au réseau électrique ; Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles en paiement formulées à l'encontre de la société Ile-de-France Santé par l'association pour la gestion des oeuvres sociales ; Dit que la société Ile-de-France Santé est débitrice de l'association pour la gestion des oeuvres sociales à hauteur de 193.378,99 euros à titre de dommages-intérêts ; Ordonne la compensation des dettes réciproques des parties ; Condamne en conséquence la société Ile-de-France Santé à payer à l'association pour la gestion des oeuvres sociales la somme de 187.370,25 euros ; Déboute la société Ile-de-France Santé de sa demande de dommages intérêts pour rétention abusive formée contre l'association pour la gestion des oeuvres sociales ; Condamne l'association pour la gestion des oeuvres sociales à restituer les clés du bâtiment 'les campanules' ; Déboute la société IDFS de sa demande tendant à assortir la condamnation à remettre les clés d'une astreinte provisoire ; Déboute la société IDFS du surplus de sa demande de restitution ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamne la société Ile-de-France Santé aux dépens d'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit de la SCP Morin Perrault Cagneaux-Dumont Gallion ; Condamne la société Ile-de-France Santé à payer à l'association pour la gestion des oeuvres sociales la somme de 6.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; Déboute la société Ile-de-France Santé de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 18 février 2022 par la société IDFS; Par ordonnance du 24 mai 2022, la cour d'appel a débouté la société IDFS de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire ; Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 avril 2024 par lesquelles la société IDFS demande à la cour de : Recevoir la société Ile de France Santé (IDFS) en son appel, ses demandes, fins et conclusions et l'y dire bien-fondé : IDFS justifiant de son intérêt à agir, Débouter l'association pour la gestion des 'uvres sociales (AGOS) de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ; En conséquence : Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : Déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles en paiement formulées à l'encontre de la société Ile-de-France Santé par l'association pour la gestion des oeuvres sociales ; Dit que l'association pour la gestion des oeuvres sociales est débitrice de la société Ile-de-France Santé à hauteur de 6.008,74 euros au titre du loyer du mois de juillet 2014 ; Condamné l'association pour la gestion des oeuvres sociales à restituer les clés du bâtiment 'les campanules' ; Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnisation au titre de l'entretien du parc et de l''abatage' des cyprès ; Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnisation au titre de la reconstruction du mur d'enceinte et de la mise en place d'une clôture provisoire ; Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnisation au titre de l'entretien du château ; Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnité d'occupation Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande de condamnation au titre du raccordement du bâtiment 'les campanules' au réseau des eaux et au réseau électrique ; Dit que la société Ile-de-France Santé est débitrice de l'association pour la gestion des 'uvres sociales à hauteur de 193.378,99 euros à titre de dommages-intérêts ; Ordonné la compensation des dettes réciproques des parties ; Condamné en conséquence la société Ile-de-France Santé à payer à l'association pour la gestion des 'uvres sociales la somme de 187.370,25 euros ; Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande de dommages intérêts pour rétention abusive formée contre l'association pour la gestion des 'uvres sociales ; Débouté la société IDFS de sa demande tendant à assortir la condamnation à remettre les clés d'une astreinte provisoire ; Débouté la société IDFS du surplus de sa demande de restitution ; Débouté la société IDFS de ses demandes plus amples ou contraires ; Condamné la société Ile-de-France Santé aux dépens d'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit au profit de la SCP Morin Perrault Cagneaux-Dumont Gallion ; Condamné la société Ile-de-France Santé à payer à l'association pour la gestion des 'uvres sociales la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant de nouveau : Juger irrecevable et inopposable à IDFS la demande de AGOS au titre de la plus-value immobilière pour la reconstruction du Campanule et le coût des clôtures faute de production au passif du redressement judiciaire de IDFS et en raison de la parfaite exécution du plan de redressement par application de l'article L 631-14 du code du commerce ; Débouter AGOS de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil, en l'absence de faute commise par IDFS lors de sa déclaration de cessation de paiement et lors de l'expertise, l'inopposabilité de la prétendue créance invoquée étant imputable à AGOS, et à défaut de préjudice ; Juger mal fondées toutes demandes d'AGOS au titre de la plus-value immobilière pour la reconstruction avec l'indemnité d'assurance du Campanule, amorti préalablement, et le coût des clôtures, le paiement de la plus-value étant exclu par le bail authentique en cas de résiliation du bail par la locataire ; Condamner AGOS à régler à IDFS la somme de 73 080 € TTC au titre de l'entretien du parc restitué en état de friche et sans intervention conformément aux préconisations de l'INRA, à titre indemnitaire ; Condamner AGOS à régler à IDFS la somme de 6 000 € au titre de la facture HATRA pour l'abattage des cyprès le long du mur d'enceinte, à titre indemnitaire ; Condamner AGOS à régler à IDFS la somme de 5 190 € au titre de la mise en place d'une grille de clôture à titre conservatoire dans l'attente de la reconstruction du mur de clôture, à titre indemnitaire ; Condamner AGOS à régler à IDFS la somme de 111 642 € au titre de la reconstruction du mur d'enceinte pour la seule partie du mur effondré en avril 2012 et novembre 2014, à titre indemnitaire ; Condamner AGOS à régler à IDFS la somme de 94 736,40 € TTC pour les travaux de reprise du Château eu égard à l'état de vétusté partiel des lieux laissés sans reprise préalable par la locataire des sinistres eau survenus, et eu égard au dernier sinistre survenu au mois de septembre 2014 par effraction des lieux pour prendre possession d'une arrivée d'eau pour les travaux en cours, sans déclaration d'assurance, tout comme les travaux de corniche non déclaré à l'assurance par AGOS (79 736,40 € plus 15 000€ monte-charge), à titre indemnitaire; Ordonner sous astreinte forfaitaire et définitive de 300 € par jour et pour chacun des documents et pour les clefs, la remise des clefs du campanule et des documents suivants certificat de conformité, certificat d'accessibilité du bâtiment aux règles d'handicap, et remise du procès-verbal de la Commission de l'agglomération de [Localité 10] sur la bonne réalisation des travaux tel que prévu à l'avis du 17/12/2013, qui sont à remettre à l'acquéreur du château. ; Condamner AGOS à régler à IDFS la somme de 50 000 € à titre de dommages intérêts pour rétention abusive des clefs de la campanule et la non remise du bâtiment a IDFS sous prétexte d'un droit de rétention pour non-paiement de la plus-value de reconstruction ; Condamner AGOS à régler à IDFS la somme de 39 792 € au titre du rattachement de la Campanule au réseau des eaux et à l'électricité, à titre indemnitaire ; Condamner AGOS à régler à IDFS la somme de 6 008,74 € au titre du loyer du mois de juillet 2014 avec intérêt légal à compter du 1er juillet 2014 date d'exigibilité ; Condamner AGOS à régler à IDFS une indemnité d'occupation mensuelle de 6 503,91€ par mois à compter du 1er août 2014 jusqu'à fin décembre 2014 pour non-restitution des lieux loués dans leur globalité en raison de l'absence de reconstruction de la campanule et en raison de la libre disposition du parc du Château pour accès aux pompiers des locaux EPHAD de AGOS, soit une somme de 30 043,70€ ; Dire que l'intégralité des condamnations des intérêts emportera capitalisation des intérêts. En tout état de cause : Condamner AGOS à verser la Société IDFS qui a été contrainte d'engager des frais importants pour assurer la défense de ses droits tant en première instance y compris l'expertise, qu'en appel qu'il serait tout à fait anormal, compte tenu de ce qui a été exposé de laisser à sa charge, une somme de 20 000 € par application de l'article 700 du CPC ; Condamner AGOS aux entiers dépens selon l'article 699 du Code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 avril 2024 au terme desquelles l'Association pour la gestion d'oeuvres sociales demande à la cour de : 1. A titre principal, Infirmer le jugement rendu le 3 février 2022 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX en ce qu'il a : - Déclaré recevables les demandes d'indemnisation de la société IDFS au titre de la remise en état du Château, du parc et du mur d'enceinte ; - Déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles en paiement formées par l'AGOS à l'encontre de la société ILE DE FRANCE SANTE ; - Condamné l'AGOS à remettre les clés du bâtiment LE CAMPANULE à la société IDFS Statuant à nouveau sur ces demandes, Déclarer irrecevables les demandes d'indemnisation de la société IDFS au titre de la remise en état du Château, du parc et du mur d'enceinte ; Déclarer recevables les demandes reconventionnelles en paiement formées par l'AGOS à l'encontre de la société ILE DE FRANCE SANTE et y faire droit ; Débouter la société ILE DE FRANCE SANTE de sa demande de condamnation de l'AGOS à lui remettre les clés du bâtiment LE CAMPANULE. Pour le surplus, Confirmer le jugement rendu le 3 février 2022 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX. 2. A titre subsidiaire, Infirmer le jugement rendu le 3 février 2022 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX en ce qu'il a condamné l'AGOS à remettre les clés du bâtiment LE CAMPANULE à la société ILE DE FRANCE SANTE . Confirmer le jugement rendu le 3 février 2022 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX en toutes ses autres dispositions. 3. En tout état de cause, Débouter la société ILE DE FRANCE SANTE de toutes ses demandes. Condamner la société ILE DE FRANCE SANTE à payer à l'AGOS la somme de 20.000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC. Condamner société ILE DE FRANCE SANTE aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et dire qu'ils seront recouvrés par la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION en application de l'article 699 du CPC. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION 1/ Sur la recevabilité des demandes d'indemnisation de IDFS au titre de la remise en état du château, du parc et du mur d'enceinte AGOS demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré recevables les demandes d'indemnisation de la société IDFS au titre de la remise en état du Château, du parc et du mur d'enceinte et soulève à nouveau devant la cour d'appel cette fin de non-recevoir, fondée sur l'absence d'intérêt à agir en raison de la vente de l'ensemble immobilier survenue en 2019. L'article 31 du code de procédure civile dispose que 'L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.' Aux termes de l'article 32 du même code 'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.' Il résulte de ces dispositions que l' intérêt à agir, intérêt au succès ou au rejet d'une prétention, s'apprécie au moment de l'introduction de l'action en justice, peu important que des circonstances postérieures à l'introduction de la demande soient susceptibles de rendre cette demande sans objet (2e Civ., 9 novembre 2006, pourvoi n° 05-13.484, Bull. 2006, II, n° 307 ; 2e Civ., 28 mai 2009, pourvoi n° 08-14.057, Bull. 2009, II, n° 129 ; 3e Civ., 8 décembre 2010, pourvoi n° 09-70.636, Bull. 2010, III, n° 218). En l'espèce, la société IDFS a agi en paiement de diverses sommes 'au titre' de l'abattage des cyprès, de la mise en place d'une grille de clôture, de la reconstruction du mur d'enceinte et de travaux de reprise du château et réitère ces demandes devant la cour. Or, il est constant qu'à la date de l'assignation elle était propriétaire du château et de son parc, n'ayant vendu ces biens immobiliers que le 12 novembre 2019. De plus, AGOS ne saurait soutenir, en substance, que les préjudices divers invoqués ne sont pas établis alors qu'il résulte des dispositions précitées que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action ou, autrement formulé, que l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de l'action mais de son succès. Au surplus, pour mémoire, le bail ne crée entre les parties que des droits personnels de sorte que le nouveau propriétaire d'un bien ne peut pas actionner le preneur pour des manquements antérieurs au bail, sauf clause de subrogation qui n'est en l'espèce ni alléguée ni établie. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré recevables les demandes formulées par la société IDFS au titre des travaux de remise en état du château et du parc. 2/ Sur les demandes de la société IDFS au titre de l'entretien du parc et de l'abattage des cyprès La société IDFS demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes de condamnation d'AGOS à lui payer 'à titre indemnitaire' les sommes de 73.080 euros TTC au titre de l'entretien du parc 'restitué en état de friche et sans intervention conformément aux préconisations de l'INRA' et de 6.000 euros au titre de la facture de la société HATRA pour l'abattage des cyprès le long du mur d'enceinte. Elle réitère ces demandes devant la cour d'appel, invoquant le préjudice subi du fait de l'inexécution de ses obligations contractuelles par AGOS, sur le fondement de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable au litige. Elle estime que les trois baux successivement conclus en 1979,1990 et 2002 imposaient au preneur, sans ambiguïté, une obligation d'entretien du parc impliquant la coupe des arbres nécessaire. Le bail du 2 juillet 2002 comporte, un article '2ent' intitulé 'Entretien et réparations' stipulant, en son premier alinéa, que le preneur devra, pendant le cours du bail, entretenir les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d'entretien. Il est stipulé en son alinéa 3 qu''il supportera 'toutes réparations, même les grosses réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d'exécution des réparations locatives ou de dégradation résultant de son fait ou de celui des pensionnaires, ses fournisseurs ou son personnel'. L'alinea 4 stipule plus spécifiquement qu'il 'entretiendra avec soin les plantations permanentes ou annuelles et les équipements, il pourra les augmenter, ou les améliorer, quand bon lui semblera, mais sans pouvoir demander au bailleur de contribuer aux changements, modifications, améliorations, et renouvellements.». Il est constant que les deux baux antérieurs, du 10 octobre 1979 et du 28 septembre 1990, comportaient déjà cette dernière clause relative aux plantations, dont il résulte sans ambiguïté, que, contrairement à ce que soutient la société IDFS, le preneur supporte uniquement la charge de l'entretien courant des plantations, outre une simple possibilité de les améliorer ou de les augmenter ; contrairement à ce qu'énonce la société IDFS il ne résulte pas de cette clause une obligation, pesant sur le preneur, de procéder à l'abattage ou au dessouchage d'arbres. Il est également constant que les baux de 1979 et 1990 comportaient également une clause 6 intitulée 'travaux' selon laquelle : 'Le preneur souffrira, sans indemnité ni diminution de loyer, que le bailleur fasse, pendant le cours du bail, aux lieux loués, quelles qu'en soient l'importance et la durée, alors même que celle-ci excéderait quarante jours, tous travaux qui deviendraient nécessaires aux bâtiments, ainsi que toutes coupes d'arbres ou plantations nouvelles'. Cette clause n'est pas reprise dans le bail de 2002, les parties débattant de la portée de cette absence. Comme l'a exactement retenu le premier juge, cette clause corroborait certes la clause '2ent' alinea 4 rappelée plus haut en ce que, chargé d'une simple obligation d'entretien des plantations, le preneur devait supporter les coupes d'arbres incombant au bailleur ; mais le fait qu'elle ne soit pas reprise dans le bail de 2002 ne permet pas d'en déduire, en l'absence de modification du champ d'application de l'obligation d'entretien des plantations, que les parties aient entendu modifier l'étendue de l'obligation d'entretien du preneur et de faire désormais peser sur ce dernier la totalité des petits et gros travaux d'entretien du parc ainsi que les coupes d'arbres. Pour soutenir que la totalité des petits et gros travaux d'entretien du parc incombe au preneur, la société IDFS se prévaut également de l'article 1er et de l'article 5 du contrat de bail de 2002. Elle fait valoir que ce bail a été conclu dans un contexte où elle avait accepté de prendre à sa charge, par un emprunt, des travaux spécifiquement listés dans l'acte notarié et que pour tenir compte de ces travaux une augmentation de loyer a été convenue et le contrat a prévu que: « 1er- état des lieux : (Le preneur) prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent lors de l'entrée en jouissance; a) En ce qui concerne les bâtiments, sols, parcs, jardins et terrain, il ne pourra exiger aucune remise en état ni réparation ou réfection autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts, à savoir : gros murs, toiture, charpente, fenêtres, huisseries, portes extérieures, ravalement extérieur, clôtures extérieures. Il ne pourra élever aucune réclamation ni exercer aucun recours contre le bailleur, pour vices apparents ou cachés, erreur dans la désignation ou la contenance, vétusté, mauvais état des constructions, inadaptation à leurs usages, insalubrité ou toute autre cause quelconque, en dehors des travaux incombant au bailleur et ci-dessus énumérés, à l'exclusion de tous autres. Le preneur se déclare prêt à supporter les inconvénients pouvant en résulter et à effectuer, à ses frais, tous les travaux de réparations, remise en état et réfection lui incombant que nécessiterait l'état des lieux, quel que soit cet état et quelle qu'en soit la cause. ». A l'article '5ent'-Travaux » il est prévu que: « Le Bailleur s'engage à effectuer dans les meilleurs délais les travaux suivants : - Réparation des parties de toiture abîmées - Ravalement extérieur des bâtiments - Remplacement des portes extérieures et fenêtres du château, une partie des portes et fenêtres de la résidence, et des logements de fonction. A cet effet, le Bailleur s'engage à faire un appel d'offres pour lesdits travaux, et à en communiquer les résultats au Preneur qui pourra dans le délai d'un mois présenter au Bailleur des entreprises mieux disantes. La meilleure formule qualité prix sera alors retenue d'un commun accord entre les Parties. Le Bailleur devant contracter un prêt pour financer ces travaux et les frais annexes (architecte assurance etc) ». Elle invoque également l'avenant du 17 mars 2009 rappelant que les termes du bail de juillet 2002, 'le preneur doit assurer le parfait entretien des bâtiments grosses et petites réparations'. Toutefois, ces stipulations sont relatives à l'état des lieux lors de l'entrée en jouissance du preneur, aux réclamations que ce dernier peut faire (ou non) à ce sujet auprès du bailleur ainsi qu'aux travaux incombant à ce dernier s'agissant des 'bâtiments' ; elles sont imprécises en ce qu'elles mentionnent les 'jardins' mais non des plantations elles mêmes; elles ne permettent donc pas contredire la clause 'Entretien et réparations' de l'article 2ent précité, laquelle subsiste dans le contrat et, ce, notamment en sa mention spécifique et précise relative à l'entretien courant des plantations par le locataire, excluant l'abattage d'arbres. Enfin, comme l'a pertinemment retenu le premier juge, le fait qu'AGOS ait saisi l'Institut national de recherche agronomique (INRA), qui a rendu deux rapports en 2007 et en 2008 préconisant diverses mesures d'abattage d'arbres, s'explique suffisamment par la prise en compte de son obligation de sécurité en qualité d'établissement recevant du public, et ne peut s'analyser en une reconnaissance de ce que son obligation d'entretien des plantations impliquerait également la coupe et le dessouchage des arbres. Il appartient ainsi à la société IDFS de démontrer qu'AGOS a manqué à son obligation d'entretien du parc et des plantations, tel que précédemment définie, et que ce manquement lui a causé un préjudice. Dans ses conclusions, la société IDFS invoquant les rapports de l'INRA du 26 janvier 2007 et du 28 avril 2008, soutient que le preneur a manqué à ses obligations en ne procédant pas aux travaux recommandés. Elle 'justifie et quantifie' son préjudice de la façon suivante: -'Une intervention de la société HATRA du 5 novembre 2014 qui est intervenue en urgence et a procédé à l'abattage de tous les cyprès proches du mur d'enceinte en raison de leur dangerosité, facturée 6.000 euros le 12 novembre 2014 réglé par IDFS'. -'Le coût de la remise en état du parc conformément aux préconisations de l'INRA, et pour l'entretien de l'ensemble du parc (nettoyage et tonte des herbes) mais également pour l'enlèvement des terres au pied du mur d'enceinte et troncs d'arbres jonchant le parc depuis la tempête de l'hiver 1999/2000 selon devis établi par la société HATRA le 14 janvier 2015 est d'un montant de 33 636 € TTC. Les travaux de remise en état du parc sur la base des devis actualisés en 2018 de la société HATRA en fonction des rapports INRA s'élèvent la somme de 73 080€ TTC '. La cour d'appel constate qu'aucun état des lieux d'entrée n'est produit, de sorte que le preneur est présumé les avoir reçus en bon état d'entretien et de réparation, en application de l'article 1731 du code civil. Il résulte des motifs précédents que l'abattage d'arbres préconisé par l'INRA dans ses rapports, ne relevait pas des obligations du preneur. En tout état de cause, le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie établi par huissier de justice le 31 juillet 2014 mentionne uniquement, en ce qui concerne le parc, que 'les herbes hautes sont à couper'; il n'en résulte pas que le parc et les jardins étaient à l'abandon, en friche ou en mauvais état d'entretien, contrairement à ce qui est soutenu par la société IDFS. Cette dernière ne produit aucun élément qui serait relatif à des frais de tonte de l'herbe à l'été 2014. Par ailleurs, le rapport d'expertise du 31 juillet 2015, qui fait suite à des visites des lieux effectuées en juin 2013 et janvier 2014, lorsque le preneur occupait les lieux, fait état de divers désordres liés à : -une végétation rampante (lierres, lichens) ayant envahi certaines parties du mur d'enceinte et devant être éradiquée (évalué à 900 euros HT) -la nécessité d'élaguer les arbres (cyprès) : 3.500 euros HT AGOS ne précise ni n'établit avoir procédé à ces travaux d'entretien de la végétation. Il convient par ailleurs de rappeler que l'expertise ne portait pas sur la totalité de la partie du parc louée à AGOS mais seulement sur la partie proche du mur d'enceinte, comme le précise d'ailleurs l'expert ; de plus, le rapport d'expertise fait clairement la distinction entre la partie du parc loué à AGOS et celle, en partie Ouest, qui ne relève pas de ses obligations, étant à la charge de la commune de [Localité 7]. L'expert rappelle en outre que l'abattage des arbres prescrit décrit par l'INRA, qui ont une hauteur supérieure à 20 mètres voire atteignant 30 mètres, relève d'importants travaux forestiers et ne peut être exécuté que par des ouvriers spécialisés, ne pouvant être considéré comme de 'l'entretien'. Il ne s'agit pas là d'une analyse juridique qui n'incombe pas au technicien, mais bien d'une observation sur la technicité d'une intervention, relevant de sa compétence. Les devis produits par l'appelante sont largement postérieurs à la date à laquelle le preneur a quitté les lieux, soit le 31 juillet 2014. Au vu de l'ensemble de ces éléments il est justifié d'octroyer à la société IDFS la somme de 5.280 euros (soit 3.500+900+ 20% TVA) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice tenant au manquement du preneur à son obligation d'entretien du bien loué, étant rappelé que la production de devis est suffisante, l'ancien bailleur n'ayant pas à produire une facture acquittée. Le jugement sera donc infirmé sur ce point et AGOS sera condamnée au paiement de cette somme. 3/ Sur les demandes de la société IDFS au titre de la reconstruction du mur d'enceinte et de la mise en place d'une clôture provisoire La société IDFS demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande en condamnation d'AGOS à lui payer les sommes de 5.190 euros, au titre de la mise en place d'une grille de clôture à titre conservatoire dans l'attente de la reconstruction du mur de clôture, et 111.642 euros au titre de la reconstruction du mur d'enceinte pour la seule partie du mur effondré en avril 2014 et novembre 2014. Elle réitère ces demandes devant la cour, soutenant, en substance, qu'il appartenait au preneur d'entretenir ce mur et que les dégradations et le manque d'entretien ont causé les effondrements qui sont survenus. AGOS demande la confirmation du jugement. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance : - que le mur de clôture du domaine s'est effondré à plusieurs reprises et en divers endroits, la cause de ces effondrements étant, selon le rapport d'expertise judiciaire du 31 juillet 2015, une poussée des terres qui a sapé le mur à sa base, alors que sa composition en meulières et plâtre ne lui permettait pas d'assurer la retenue de terre; l'expert a considéré que la présence de végétation rampante sur le mur d'enceinte et de trois arbres en appui ne constituait pas une cause probable des sinistres. La cour ajoute que le rapport ne recèle aucune incohérence, contrairement à ce que soutient l'appelante, l'expert indiquant clairement que c'est la poussée des terres qui a sapé le mur à sa base et provoqué son effondrement, ce qui résulte tant des constatations que des conclusions du rapport, - les stipulations du bail mettent à la charge du bailleur une obligation d'entretien, de réparation et de reconstruction des clôtures extérieures (partie I 1ent a/ et partie II alinea 2 du contrat de bail de 2002). Devant la cour, la société IDFS se prévaut des stipulations des baux de 1979 et 1990 faisant supporter au preneur 'toute réparation, même les grosses réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d'exécution des réparations locatives ou de dégradations résultant de son fait'. Toutefois, il ne résulte pas des éléments du dossier que l'effondrement du mur d'enceinte soit imputable à un défaut d'entretien du locataire ; la poussée de terre constatée par l'expert est sans rapport et l'appelante ne rapporte aucune preuve susceptible de contredire cette analyse; de plus, l'intimée fait exactement valoir que les baux de 1979 et de 1990 (respectivement en leurs pages 13 et 11) imposent au bailleur exactement la même obligation d'entretien et de reconstruction de la clôture extérieure du domaine que celles figurant au bail de 2002, obligation qui relève d'ailleurs de l'obligation plus générale du bailleur d''assurer le clos', également stipulée au bail. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes. 4/ Sur les demandes de la société IDFS au titre de l'entretien du château La société IDFS demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de condamnation d'AGOS à lui payer la somme de 94.736,40 euros TTC 'à titre indemnitaire', pour les 'travaux de reprise du Château'. Cette demande est réitérée devant la cour de la façon suivante : -dans le dispositif de ses conclusions : 79.736,40 euros + 15.000 euros pour le monte-charge. -dans la Discussion: 53.724 euros (devis pour réparations internes du château et de la maison du gardien), 24.695,28 euros pour reprise de travaux de maçonnerie et couverture, réfection de corniche, le bâtiment principal, somme réactualisée à 26.012,40 euros par devis de septembre 2018, 15.000 euros au titre de la réparation du monte-charge. Ces sommes sont sollicitées en raison de l'état de vétusté partiel qui résulterait de dégâts des eaux, et 'eu égard au dernier sinistre survenu au mois de septembre 2014 par effraction des lieux pour prendre possession d'une arrivée d'eau pour les travaux en cours, sans déclaration d'assurance, tout comme les travaux de corniche non déclaré à l'assurance' Le premier juge ayant observé l'absence de tout fondement juridique invoqué, la société IDFS fait valoir devant la cour d'appel que sa demande est fondée sur les articles 1134 et 1147 du code civil, sur le constat d'état des lieux de sortie démontrant un état d'entretien moyen ou un état d'usage avancé du bâtiment et, enfin, sur le fait que la vente de l'ensemble immobilier a été effectué «pour un prix bradé en raison de l'importance des travaux à effectuer et de la présente procédure en cours faute de restitution du Campanule' AGOS demande la confirmation du jugement. L'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce dispose que : 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.'. Selon l'article 1147 du même code, 'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part'. Par ailleurs, l'article 1731 du code civil dispose que 'S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire'. Aux termes de l'article 1732, 'Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.' L'obligation du preneur de répondre des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives ne s'étend pas à la remise à neuf des éléments atteints par la vétusté. En l'espèce, le premier juge a pertinemment retenu en substance : -que le contrat de bail initial de 1979 prévoit notamment que le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, se déclarant prêt à supporter les inconvénients pouvant en résulter et à effectuer à ses frais tous travaux de réparation, remise en état et réfection que nécessiterait l'état des lieux, quel que soit cet état et quel qu'en soit la cause ; -qu'aucun état des lieux n'a en réalité été effectué par les parties de nature à apprécier dans quel état se trouvait le château au moment de l'entrée en jouissance du preneur au-delà d'un simple descriptif de la superficie, des revêtements et de la couverture des biens. La cour ajoute au surplus que, ainsi que le fait observer exactement l'intimée, les lieux n'étaient pas dans un état neuf en 1979 puisque le contrat de bail du 10 octobre 1979 tient compte d'un taux de vétusté de 35 % pour le château et de 40 % pour le pavillon du gardien ; -qu'aux termes du contrat de bail du 2 juillet 2002, une clause a été ajoutée selon laquelle le bailleur s'engage à effectuer les travaux de réparation des parties de toiture abîmées, de ravalement extérieur des bâtiments et de remplacement des portes extérieures et fenêtres du château, d'une partie des portes et fenêtres de la résidence des logements de fonction; que l'avenant du 17 mars 2009 rappelle qu'au titre du bail de 2002 le preneur doit «assurer le parfait entretien des bâtiments (grosses et petites réparations) », « réaliser les équipements imposés aux maisons de retraite par les services de contrôle et de sécurité », «Le tout à ses frais exclusifs », et indique en caractères gras que toutes les autres conditions et charges stipulées au bail du 2 juillet 2002 demeurent inchangées; - qu'au vu de l'état des lieux de sortie réalisé contradictoirement par constat d'huissier de justice du 31 juillet 2014 : -les façades avant et arrière présentent des cloques et écailles de peinture , notamment au regard des descentes d'eau pluviale et quelques dégradations en façade ; -les pièces intérieures du château sont « en état » ou en « bon état d'usage », étant constaté dans certaines pièces, en particulier les pièces humides, des auréoles sur les faux plafonds, des baguettes ou plinthes décollées ou manquantes, une poignée manquante sur une fenêtre, certains revêtements muraux en partie arrachés ; -les parties situées à droite et à gauche de l'escalier en rez-de-jardin dégagent une forte odeur d'humidité et comportent des taches d'humidité sur les faux plafonds et murs ; les revêtements et carrelages y sont décrits comme en état d'usage avancé, certains carreaux de fenêtres étant cassés et certaines parties de carrelage manquantes ; -qu'à l'appui de sa demande d'indemnisation, la société IDFS produit un devis de travaux de maçonnerie et de couverture pour la réfection de la corniche du bâtiment principal, alors que le bail met à la charge du bailleur la réparation des parties de toiture abîmée, le ravalement extérieur des bâtiments et le remplacement des portes extérieures et fenêtres du château ;que ce devis doit donc être écarté. La cour d'appel approuve ces motifs et écartera la demande relative au devis de 26.012,40 euros cité plus haut. Par ailleurs, devant la cour d'appel, comme devant le premier juge, la société IDFS ne tient pas compte de la vétusté tenant à un usage normal des lieux pendant 35 années d'occupation, alors même que pour l'essentiel, il résulte de l'état des lieux de sortie que les pièces du château et de la maison du gardien sont en état correct, voire bon, quoique défraîchi, ainsi qu'il a été rappelé. Elle produit ainsi des devis correspondant à une complète remise à neuf des lieux sans aucune prise en compte de la vétusté ; le devis de 53.724 euros ne saurait donc être retenu dans sa totalité. La société IDFS fait cependant valoir, à raison, qu'il résulte du constat d'huissier qu'une poignée de fenêtre manque dans la réserve sous l'escalier, qu'en salle de soins/ infirmerie (rez-de-jardin droite escalier) et dans la cuisine de la maison du gardien, des vitres de fenêtres sont cassées; que les sanitaires ont été démontés dans la chambre 'Phlox', et manquent dans l'office, où la faïence est en outre cassée à l'emplacement du lavabo et des WC; que dans la pièce 'Saxiphrage' une toile de verre a été arrachée à l'emplacement d'une ancienne tête de lit ; que dans le vestiaire dames (rez de jardin, droite escalier), le mur est enfoncé, la toile de verre est déchirée et découpée en plusieurs endroits. Or, ces désordres excédent une usure normale des lieux et correspondent à l'obligation d'entretien et de procéder aux menues réparations incombant au preneur ; il convient d'en mettre les frais de réparation à la charge du preneur. Par ailleurs, la société IDFS souligne que l'huissier de justice mentionne, dans une chambre de la maison du gardien,un dégât des eaux au plafond ayant entraîné le décollement d'un revêtement à plusieurs endroits et des moisissures, de sorte qu'une déclaration de sinistre doit être effectué par le locataire ; cependant, les devis produits devant la cour d'appel par la société n'établissent pas quelles seraient les sommes dues à ce titre ; plus particulièrement le devis détaillé de 53.724 euros ne mentionne pas de travaux de cette nature dans la maison du gardien. S'agissant du monte-charge, la société IDFS fait valoir que cet équipement, situé sur le palier des combles, dans l'aile droite, est 'déclaré par le locataire en état de fonctionnement mais non utilisé car non révisé'. En l'absence de dysfonctionnement avéré et établi contradictoirement et d'une quelconque autre pièce justificative, la somme de 15.000 euros à ce titre sera rejetée. A l'appui de la demande de paiement de la somme de 94.736,40 euros TTC dont est saisie la cour et qui porte sur la remise en état du château, la société IDFS développe également un moyen tenant à la perte de valeur alléguée du bien lors de sa vente (conclusions p. 60 et 61, début p 62). Elle soutient ainsi avoir conclu une promesse de vente le 24 novembre 2016, annulée le 24 janvier 2017, à hauteur de 1.800'000 euros et n'avoir pu finalement vendre le bien concerné qu'à 850.000 euros ; elle soutient que cette différence de prix s'explique par le mauvais état dans lequel se trouvaient les lieux, qu'elle impute à la faute de l'ancien preneur. Elle expose cependant qu'elle ne demande pas 'la différence de prix entre l'évaluation et le prix de vente mais l'indemnisation à hauteur des travaux nécessaires pour la remise en état tant du Château que du Parc soit un montant total de 173.606,40 euros, montant établi sur des devis et factures en partie non réactualisé'. Nonobstant cette argumentation peu intelligible, revenant à fonder une demande de 94.736,40 euros TTC sur un manque à gagner allégué de près de 800.000 euros, il résulte des motifs développés plus haut qu'AGOS n'a commis aucun manquement de nature à expliquer le différentiel de prix de vente dont l'appelante fait état, et à justifier sa condamnation à indemniser IDFS d'un préjudice plus ample et distinct de celui déjà évalué et réparé au titre des paragraphes précédant de la présente décision. Surabondamment, les causes de l'échec de la promesse de vente annulée ne sont pas établies clairement, pas plus que le prix du bien finalement obtenu par la vente du 12 novembre 2019; au demeurant, il résulte de l'acte que le bien vendu est « inhabitable ni exploitable en l'état, n'étant plus à ce jour pourvu des installations d'alimentation en électricité, eau potable, d'un réseau exploitable pour les eaux usées, ni d'un système de chauffage. L'acquéreur déclarant avoir une parfaite connaissance de cette situation et en faire son affaire personnelle', ce qui est de nature à expliquer la baisse de prix observée; la cour observe qu'il n'est pas établi que ces désordres, ou tout autre, et le prix de vente fixé puissent être imputables à un non-respect par AGOS de ses obligations contractuelles. Au vu de l'ensemble de ces éléments et des devis produits, il convient de condamner AGOS à payer à la société IDFS la somme de 4.000 euros à titre d'indemnisation tenant à l'état d'entretien du château lors de la restitution des lieux, le jugement étant donc infirmé sur ce point. 5/ Sur les demandes de la société IDFS au titre du loyer et des indemnités d'occupation 5-1 Sur la demande de paiement du loyer du mois de juillet 2014 Les parties ne contestent ni ne critiquent sur le fond le chef de dispositif par le lequel le premier juge a : 'Dit que l'association pour la gestion des oeuvres sociales est débitrice de la société Ile-de-France Santé à hauteur de 6.008,74 euros au titre du loyer du mois de juillet 2014". La société IDFS demande que cette somme soit assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 1er août 2014, la partie adverse s'y opposant. L'article 1231-6 du code civil dispose que : "Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire." La cour confirmera le jugement, sous réserve d'y ajouter que la somme précitée portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 4 août 2016, qui vaut mise en demeure. 5-2 Sur l'indemnité d'occupation sollicitée à hauteur de la somme de 30.043,70 euros La société IDFS demande l'infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de paiement de la somme de 30.043,70 euros correspondant à une indemnité d'occupation mensuelle de 6.503,91euros (par référence au loyer outre une partie de la taxe foncière), pour 6 mois, sur la période du 1er août 2014 jusqu'à fin décembre 2014. Elle invoque à l'appui de sa demande la non-restitution des lieux loués 'dans leur globalité en raison de l'absence de reconstruction du bâtiment Campanule et de la libre disposition du parc du Château pour accès aux pompiers des locaux EPHAD de AGOS'. L'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. 5-2-1 L'indemnité d'occupation s'agissant de l'accès pompier Pour mémoire, par acte authentique du 17 mars 2009, la société IDFS a vendu à AGOS une partie des locaux auparavant loués (bâtiments dénommés la Résidence, la remise, et un terrain sur lequel est construit La Roseraie) ; il y est stipulé, en 'condition particulière' que : « L'acquéreur expose que l'accès actuel de l'immeuble présentement vendu, tant pour l'accès véhicules et piétons que pour l'accès pompiers, s'effectue à partir de l'entrée principale de la propriété conservée par le vendeur. Dans le cadre du réaménagement de l'exploitation de la maison de retraite, l'acquéreur s'engage, d'une part, à ce que l'accès principal de la maison de retraite s'effectue directement depuis le [Adresse 6] et ce au plus tard à la fin du bail et, d'autre part, à tout mettre en 'uvre pour que l'accès pompiers se fasse également par le [Adresse 6], le tout de manière à rendre les lots 1 et 2 indépendants au niveau des accès, le tout à ses frais. Pour le cas où la réalisation de l'accès pompiers par le [Adresse 6] ne serait pas autorisée, le vendeur s'engage à consentir à l'acquéreur une servitude de passage pompiers exclusivement, correspondant au tracé actuel dudit passage pompiers. Cette servitude, si elle est constituée, sera consentie exclusivement pour l'exploitation de la maison de retraite et cesserait si les biens vendus n'avaient plus vocation à recevoir du public (E.R.P.) » . La société IDFS estime en substance qu'AGOS, qui n'a pas procédé à la réalisation de son propre accès pompier sur le terrain acquis, a de fait bénéficié de cet accès par la propriété conservée par IDFS et lui doit à ce titre une indemnité d'occupation sur la période précitée. Il résulte des termes clairs et précis de la clause litigieuse, qui distingue les deux obligations sous les termes 'd'une part' et 'd'autre part', qu'AGOS devait réaliser un accès pompier indépendant par le [Adresse 6] mais que la réalisation de cet accès indépendant n'était soumise à aucun délai ou date butoir (contrairement à l'organisation de l'accès principal à la maison de retraite qui, lui, devait être réalisé avant la fin du bail). Comme l'a exactement retenu le premier juge, la société IDFS avait manifestement accepté le risque juridique d'une réalisation tardive des travaux en question et consenti, implicitement mais nécessairement, une autorisation de passage au profit d'AGOS dans le strict cadre d'une éventuelle intervention des pompiers, pour la sécurité des personnes et des biens , de sorte qu'il n'y a pas lieu à indemnité d'occupation sur ce point. La cour d'appel ajoute que le fait qu'aucune servitude de passage n'ait été autrement formalisée à la demande d'AGOS apparaît sans rapport avec le paiement de l'indemnité d'occupation sollicitée puisqu'il n'est pas soutenu que l'accès pompier sur le terrain restant à la société IDFS ait été occupé par AGOS au delà de la date de fin du bail. 5-2-2 L'indemnité d'occupation s'agissant du bâtiment Campanule Il résulte des éléments du dossier que le bâtiment Campanule, situé sur le domaine donné à bail, - a été construit par AGOS, à ses frais, avec l'autorisation du bailleur, le bail de 2002 prévoyant que ce bâtiment deviendrait la propriété de la société IDFS, en application de l'article 555 du code civil, à l'expiration du bail, à charge pour elle de payer au preneur une indemnité correspondant à la plus-value réalisée sur l'immeuble ; -qu'il a été détruit le 7 avril 2008 par la chute d'un arbre, entraînant une déclaration de sinistre par AGOS auprès de son assureur et le versement par ce dernier d'une indemnité, en application de sa garantie ; par acte du 20 janvier 2009, les parties ont convenu que ce bâtiment serait remis en état par AGOS, à ses frais, dans les limites de la somme versée par la compagnie d'assurances (soit 175.541 euros) ; -et qu'à la date de fin de bail, le 31 juillet 2014, les travaux de reconstruction du bâtiment n'avaient pas encore été terminés et n'ont pu être restitués, comme convenu, à la société IDFS. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, cette occupation des lieux au delà de la date de fin du bail justifie l'octroi d'une indemnité d'occupation. Cependant le montant de celle-ci devrat être fixé en tenant compte de la part limitée du domaine immobilier loué qui n'a ainsi pas été restituée au bailleur en temps utile. En outre, la société IDFS ne conteste pas utilement qu'AGOS n'a obtenu un permis de construire que le 10 février 2014, après plusieurs oppositions de la part d'IDFS auprès de la mairie et de la Direction Départementale des territoires de Seine et Marne, courant 2012 et 2013, alors que le permis de construire avait été sollicité en octobre 2012. Il en résulte que l'indemnité d'occupation fixée devra aussi tenir compte du fait que la société IDFS est pour partie responsable du retard des travaux et donc de la restitution tardive des lieux dont elle demande réparation. Au vu de l'ensemble de ces éléments il convient de condamner AGOS à payer à la société IDFS une indemnité d'occupation à hauteur de 800 euros par mois sur 6 mois soit 4.800 euros. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. La question de la rétention de ce bâtiment postérieurement à l'achèvement des travaux et de la remise des clés est évoquée distinctement, ci-après. 6/ Sur la demande d'indemnisation formée par la société IDFS s'agissant du rattachement du bâtiment Campanule au réseau des eaux et à l'électricité Le premier juge a rejeté la demande indemnitaire à hauteur de 39.792 euros au titre du rattachement du Campanule au réseau, des eaux et à l'électricité. La société IDFS réitère ses demandes devant la cour, invoquant la responsabilité contractuelle du locataire qui devait selon elle assurer le parfait entretien des bâtiments, en leur grosses et petites réparations et réaliser les équipements imposés aux maisons de retraite pour les services de contrôle et de sécurité. AGOS demande la confirmation du jugement. Il résulte des éléments du dossier que le bâtiment Campanule a été construit par la locataire et qu'aucun élément contractuel ne fait état d'une obligation de raccordement de cet immeuble aux réseaux ; les dispositions générales du contrat de bail relatives aux 'petites et grosses réparations' n'impliquent pas davantage une telle obligation. D'ailleurs, AGOS indique, sans être utilement contredite, que ce bâtiment a été reconstruit à l'identique après les dommages subis en 2008, et qu'il était relié à celui dénommé La Résidence, dont elle est devenue propriétaire, et non pas directement aux réseaux situés sur la voie publique ; que c'est ainsi par les branchements effectués sur les réseaux de La Résidence que le bâtiment [5] était alimenté en eau, électricité et gaz pendant la durée de la location. La société IDFS ne démontre donc pas l'existence de l'obligation contractuelle qu'elle invoque. Au surplus, l'acte de promesse de vente du 20 janvier 2009, dans lequel AGOS s'est engagée à la reconstruction de ce bâtiment, stipule que la reconstruction interviendra dans la limite des sommes versées par la compagnie d'assurance, le surplus éventuel devant être supporté par le promettant (c'est-à-dire la société IDFS). Or, il ne résulte pas des pièces produites que le coût de ces raccordements ait été indemnisé par l'assurance ni même envisagé dans un devis ; à cet égard la pièce 67 visée en page 62 des conclusions de l'appelante à l'appui de ce moyen n'en fait nulle mention : cette pièce est en réalité constituée de trois documents regroupés : deux devis de 'travaux de charpente et de couverture' et de 'maçonnerie et de couverture, de réfection de corniche du bâtiment principal' et d'un courrier concernant des travaux d'une menuiserie de châssis en aluminium, qui n'ont aucun rapport avec un raccordement de réseau d'eau et d'électricité. Aussi, dans l'hypothèse où la société IDFS considérerait les travaux de reconstruction effectués par AGOS comme insuffisants, le surplus de travaux doit, en tout état de cause, demeurer à sa charge. La société IDFS ne démontre donc l'existence d'aucun manquement d'AGOS à ses obligations contractuelles lui ayant causé sur ce point un préjudice qu'il conviendrait de réparer, préjudice dont le montant allégué n'est au demeurant pas clairement justifié ni explicité, pas plus que devant le premier juge. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a écarté cette demande. Les demandes relatives à la 'rétention abusive des clefs du campanule et la non remise du bâtiment' (50.000 euros) et à la demande d'ordonner sous astreinte remise de documents et des clés du campanule seront examinées plus bas, étant en lien avec les demandes reconventionnelles formulées par AGOS. 7/ Sur les demandes reconventionnelles d'AGOS Le premier juge a déclaré irrecevables les demandes formées par AGOS à l'encontre de la société IDFS, sa déclaration de créance dans la procédure collective ayant été effectuée hors délai. En revanche il a accueilli les demandes d'indemnisation de son préjudice  en raison de la fraude résultant de ce que la société IDFS a dissimulé intentionnellement sa dette au mandataire judiciaire et dissimulé la procédure collective. AGOS demande à titre principal l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré sa demande irrecevable et subsidiairement elle demande la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé sa créance envers la société IDFS à la somme de 193.378,99 euros à titre de dommages-intérêts, et a condamné la société IDFS à lui payer la somme de 187.370,25 euros après compensation des dettes réciproques des parties. 7-1 Sur la recevabilité des demandes d'AGOS Au préalable, la cour observe que si AGOS demande à titre principal l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré sa demande irrecevable et 'd'y faire droit', elle ne tire aucune conséquence de cette recevabilité et ne saisit la cour d'aucune prétention. La cour ne peut que constater qu'elle n'est pas saisie de prétentions et ne peut que confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré sa demande irrecevable. La société IDFS demande la confirmation du jugement sur ce point . A toutes fins utiles, il convient de rappeler qu'aux termes de l'alinea 2 de l'article L. 622-26 du code de commerce, 'Les créances non déclarées régulièrement dans ces délais sont inopposables au débiteur pendant l'exécution du plan et après cette exécution lorsque les engagements énoncés dans le plan ou décidés par le tribunal ont été tenus'. Il en résulte que toute créance née antérieurement à l'ouverture de la procédure doit faire l'objet d'une déclaration par son titulaire et que le défaut d'une telle déclaration doit être sanctionné par l'inopposabilité au débiteur de ladite créance pendant l'exécution du plan et postérieurement à cette exécution dès lors que les engagements énoncés dans le plan ont été respectés. Comme l'a rappelé le premier juge, il résulte des éléments du dossier en l'espèce que : - par jugement du 20 janvier 2014, le tribunal de commerce de Meaux a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société IDFS, - la société a fait l'objet d'un plan de redressement par jugement du 2 février 2015, - par jugement du 20 mars 2017, ce tribunal a prononcé la résolution du plan de redressement et l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire, - sur appel de la société IDFS, la cour d'appel de Paris, par arrêt du 30 janvier 2020 (RG 17/07466), a infirmé ce jugement, l'ensemble des créanciers ayant été désintéressés et la société étant redevenue in bonis, -par jugement du 23 novembre 2020, le tribunal de commerce de Meaux a prononcé la clôture du plan de redressement par apurement du passif. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par AGOS, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que cette association avait déclaré sa créance au passif de la société IDFS par lettre remise en main propre au mandataire liquidateur le 19 mai 2017, soit hors délai prévu pour ce faire, que le fait que le désintéressement des créanciers ait eu lieu par le biais d'un protocole d'accord conclu en novembre 2019 avec la banque HSBC et par la cession de certains biens immobiliers en décembre 2019 et par remboursement anticipé du passif ne signifie pas que l'apurement du passif est intervenu en dehors du plan de redressement, que les créances invoquées sont inopposables et qu'il en a déduit que les demandes reconventionnelles d'AGOS étaient irrecevables. Le jugement sera confirmé sur ce point. 7-2 Sur la fraude alléguée de la société IDFS dans le cadre de la procédure collective La société IDFS demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a accueilli le principe d'une demande subsidiaire de dommages- intérêts d'AGOS, fondée sur la responsabilité non contractuelle et sur la fraude. AGOS demande la confirmation du jugement qui a accueilli sa demande de dommages- intérêts fondée sur : - l'édification d'une clôture à [Localité 7] entre la parcelle A n° [Cadastre 2] qui lui a été vendue le 17 mars 2009 et la parcelle A n° [Cadastre 1] restant appartenir à la société IDFS, et dont le coût devait être partagé par moitié ; - l'édification d'une autre clôture entre deux parcelles situées à [Localité 9] échangées entre les parties selon protocole d'accord du 2 juillet 2002, et dont le coût devait être partagé par moitié ; - la plus-value liée à la construction du bâtiment Campanule, en application de l'article 555 du code civil et du contrat liant les parties. L'article L. 622-6 du code de commerce dispose que : 'Dès l'ouverture de la procédure, il est dressé un inventaire du patrimoine du débiteur ainsi que des garanties qui le grèvent. Cet inventaire, remis à l'administrateur et au mandataire judiciaire, est complété par le débiteur par la mention des biens qu'il détient susceptibles d'être revendiqués par un tiers. (...). Le débiteur remet à l'administrateur et au mandataire judiciaire la liste de ses créanciers, du montant de ses dettes et des principaux contrats en cours. Il les informe des instances en cours auxquelles il est partie. (...)'. Ces dispositions étaient déjà applicables en l'état des textes antérieurs à l'ordonnance n° 2014-1326 du 12 mars 2014 entrée en vigueur le 1er juillet 2014, dont fait état la société IDFS. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, que la cour adopte et auxquels il convient de se référer pour plus de précisions, que le premier juge a retenu en substance que : - lorsque le débiteur a commis une fraude consistant en la dissimulation intentionnelle d'une dette auprès du mandataire judiciaire ou de la procédure collective auprès du créancier, ce dernier, lorsqu'il n'a pas déclaré sa créance à la procédure collective dans les délais prévus par la loi, peut agir sur le terrain de la responsabilité extra contractuelle afin de solliciter l'indemnisation, par le débiteur, de son préjudice lié à l'inopposabilité de sa créance ; la charge de la preuve de la fraude repose sur le créancier ; -une créance dont le montant n'est pas connu au cours du jugement d'ouverture peut être déclarée si son fait générateur est antérieur au jugement ; dans l'hypothèse d'une créance découlant de l'exécution ou de la mauvaise exécution d'un contrat, celle-ci bénéficie du statut de créance antérieure au jugement d'ouverture dès lors que le contrat aura été conclu antérieurement au jugement ; -en l'espèce la société IDFS a déclaré la cessation de paiement le 16 janvier 2014, le jugement du 20 janvier 2014 prononçant l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire a fixé au 20 septembre 2013 la date de cessation des paiements et la période d'observation a expiré le 20 juillet 2014, -AGOS fait valoir qu'elle détient des créances à l'encontre de la société IDFS consistant pour l'une en un partage du coût de construction de deux clôtures séparatives et pour l'autre, en la plus-value résultant de la construction du bâtiment Campanule. Le principe de la construction des deux clôtures et de la répartition de leur coût, ainsi que l'indemnisation résultant de la construction du Campanule, a été prévu par des contrats antérieurs à l'ouverture du redressement judiciaire et ces créances ont donné lieu à des courriers de mise en demeure des 20 et 30 mars 2014, une partie des travaux concernant les clôtures ayant d'ailleurs été effectuée dès 2005 ; ces créances auraient donc dû faire l'objet d'une déclaration de créance par AGOS, qui aurait dû figurer sur la liste des créanciers dressée par la société IDFS ; de plus, une procédure judiciaire était en cours au jour du jugement d'ouverture de la procédure collective puisqu'une expertise avait été ordonnée en référé par décision du 24 avril 2013 et qu'elle a donné lieu nécessairement à des échanges contradictoires au cours desquels la société IDFS a eu l'occasion d'informer AGOS, qui était sa cocontractante depuis 1979, de la procédure collective ouverte pendant la réalisation des opérations expertales ; -il en résulte que la société IDFS a intentionnellement dissimulé à AGOS l'ouverture de la procédure collective et aux organes de la procédures les créances de AGOS, cette dissimulation frauduleuse ayant eu pour conséquence la non déclaration des créances au titre desquelles des dommages-intérêts sont sollicités. 7-3 Sur le bien-fondé de la demande de dommages-intérêts subsidiaire formulée par AGOS Le premier juge a accueilli les demandes de dommages-intérêts de AGOS à hauteur de : -12.091,20 euros pour la 1ère clôture et de 4.884,79 euros pour la seconde clôture -176.403 euros au titre de la plus-value tirée des travaux de reconstruction du bâtiment Campanule, soit au total 193.378,99 euros. La société IDFS conclut à l'infirmation du jugement et au rejet de toutes les demandes. AGOS demande la confirmation du jugement. 7-3-1 l'indemnisation résultant de la construction de deux clôtures Dans le corps de ses conclusions la société IDFS ne critique pas les sommes fixées, au titre du partage des frais de construction de clôture contractuellement prévus entre les parties. D'ailleurs, le premier juge a observé que cette société indiquait dans ses écritures qu''il ne s'agit que de comptes minimes entre les parties' et en a déduit qu'elle en reconnaissait le principe et qu'elle n'entendait pas en discuter le quantum. Il résulte des éléments du dossier que le premier juge a exactement retenu dans les motifs de la décision qu'AGOS justifie, par la production des documents contractuels, du principe de partage par moitié des frais de construction de deux clôtures qui ont été mentionnées plus haut; qu'AGOS produit en outre des factures relative au coût des deux clôtures respectivement à hauteur de 24.182,40 euros TTC et de 9.769,58euros (soit deux factures de 6.367,58 euros et de 3.402 euros), de sorte que la moitié de ces sommes devant être prise en charge par la société IDFS s'élève à 12.091,20 euros + 4.884,79 euros. 7-3-2 la plus value tirée de la construction du bâtiment Campanule L'article 555 du code civil dispose que : 'Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinea 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinea précédent.' C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que : -le bail du 2 juillet 2002 stipule clairement et précisément que le bâtiment dénommé Campanule, construit par AGOS sur autorisation de la société IDFS, deviendra la propriété du bailleur à la cessation des relations contractuelles, par accession, en contrepartie du paiement d'une indemnité. La cour ajoute que cette clause se trouve au paragraphe de 'désignation des biens', pages 2 et 3, lequel, comme son nom l'indique ,décrit précisément l'ensemble des biens loués sur la propriété située à Conches au lieu-dit 'Le château' et qui comprennent un château, le bâtiment dénommé la Résidence , la remise et le pavillon de fonction, 'À l'exclusion des bâtiments dénommés la Roseraie et les Campanules qui ont été édifiés par le preneur, lequel en conserve la propriété jusqu'à la cessation des relations contractuelles, renouvellement de bail comprise, entre AGOS et IDFS, date à laquelle le bailleur en deviendra propriétaire par voie d'accession dans les conditions qui seront indiquées ci-après. À l'expiration des relations contractuelles entre AGOS et IDFS, il est convenu que le bailleur deviendra propriétaire des bâtiments la Roseraie et les Campanules, à charge de régler au preneur à titre d'indemnité pour les constructions édifiées, une indemnité correspondant à la plus-value réalisée sur l'immeuble loué du fait des constructions, conformément à l'article 555 du code civil'. En outre, comme le fait valoir exactement AGOS, le protocole d'accord conclu le même jour entre les parties pour mettre fin à un différend, confirme cette stipulation. L'avenant au bail du 17 mars 2009 précise que les conditions et charges stipulées au bail du 2 juillet 2002 demeurent inchangées (page 9). -la société IDFS ne peut valablement s'opposer à cette demande reconventionnelle d'indemnisation en tentant d'y ajouter des conditions non prévues au contrat, qui, contrairement à ce qui est soutenu, ne stipule ni n'implique que le champ d'application de la clause précitée serait réduit selon les circonstances tenant à la fin du bail ; de même la circonstance tenant à la reconstruction du bâtiment, détruit par la chute d'un arbre, à l'aide d'une indemnité d'assurance ou à la destination et à l'usage de ce bâtiment sont sans effet sur la portée du contrat et de l'article précité. Aucune restriction tenant à une durée d'amortissement ne résulte du contrat. En particulier, le premier juge a pertinemment retenu que la société IDFS ne saurait se prévaloir de la clause restreignant le paiement d'indemnités de plus-value pouvant être versées en fin de bail par le bailleur (clause 9ent, page 7), laquelle n'est manifestement applicable qu'aux 'travaux et transformations effectuées' par le preneur dans les bâtiments loués, ce qui n'est pas le cas du bâtiment Campanule entièrement construit par le preneur et restant la propriété d'AGOS jusqu'à la fin du bail, ce bâtiment étant manifestement soumis à la clause spécifique citée plus haut. La société IDFS énonce également (conclusions devant la cour d'appel, p 34) que 'l'article relatif à l'indemnisation de la plus-value renvoie 'aux' clauses II- 5ième des baux par lesquels AGOS est autorisée à effectuer toutes les transformations nécessaires dans les lieux loués, mais aussi à toutes additions aux bâtiments existants. (Page 18 avant dernier paragraphe)'. Cette argumentation est peu intelligible en l'absence d'une 'page 18" ; au demeurant la clause II- 5ième est bien spécifique à des travaux de réparation énumérés expressément et sans rapport avec la construction du bâtiment Campanule. En tout état de cause, il a déjà été indiqué qu'il ne saurait être considéré que la clause relative à l'indemnisation de la plus-value aurait vocation à s'appliquer à l'indemnisation litigieuse relative au Campanule (clause 9ent, page 7). S'agissant du quantum de la demande, AGOS démontre par les pièces produites, notamment des factures précises établies entre 2012 et 2014 et un récapitulatif synthétique ((pièces 10 à 16) que le coût de la reconstruction du bâtiment qu'elle a pris en charge s'est bien élevé à la somme totale de 176.430,03 euros, qui n'est pas utilement contestée, ce qui justifie cette indemnisation sur le fondement de l'article 555 du code civil. Le premier juge a exactement rappelé que les créances ainsi retenues auraient pu être payées dans le cadre de la procédure collective, si AGOS avait été en mesure de déclarer sa créance, étant souligné que la société IDFS est revenue in bonis et possède un important patrimoine immobilier. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé la somme totale due à AGOS à 193.378,99 euros à titre de dommages-intérêts (soit 176.430,03 + 12.091,20 euros + 4.884,79 euros). 8/ Sur la demande de la société IDFS de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts pour rétention abusive des clefs du bâtiment Campanule et la non remise du bâtiment La société IDFS demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts de 50.000 euros pour rétention abusive des clés du Campanule, sans toutefoisreprendre ni exposer clairement devant la cour d'appel le fondement de sa demande ; elle se borne en effet à une critique des motifs du jugement ce qui, dans ces conditions, est peu intelligible, sans justifier au demeurant de la nature et de l'étendue de son préjudice, la somme sollicitée n'étant pas davantage explicitée. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits, aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal n'étant produit en cause d'appel que le premier juge a considéré, sur le fondement de l'article 2286 du code civil, qu'AGOS n'avait commis aucune rétention abusive en l'espèce, sa créance envers la société IDFS étant certaine, liquide et exigible. La cour ajoute que sa possession du Campanule est de bonne foi ainsi qu'il résulte des liens contractuels précités, de la présente décision et des éléments du dossier. De plus, il résulte des éléments du dossier qu'ainsi que le fait valoir AGOS, qu'après avoir réceptionné les travaux de reconstruction le 26 novembre 2014, elle a proposé à la société IDFS, dès le 1er décembre 2014, de lui remettre les clés du bâtiment, ce que l'intéressée a refusé au motif de l'absence ou de l'insuffisance de divers documents relatifs à cette reconstruction; des échanges ont à nouveau eu lieu entre les parties au début de l'année 2015 à ce sujet. Il en résulte qu'aucune faute susceptible de justifier la réparation du préjudice allégué n'est imputable à AGOS. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. 9/ Sur la demande de la société IDFS en restitution des clés et de documents, sous astreinte AGOS demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à restituer les clés du bâtiment Campanule, soutenant que son droit de rétention ne cessera qu'au paiement de sa créance par la partie adverse. La société IDFS demande l'infirmation du jugement uniquement en ce qu'il a rejeté sa demande d'astreinte. C'est toutefois par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits et que la cour adopte, que le premier juge a retenu qu'il résulte de l'issue du présent litige, et en particulier de la condamnation de la société IDFS à payer à AGOS des dommages-intérêts correspondant à la créance qu'elle n'a pu faire valoir dans le cadre de la procédure collective, que ce droit de rétention n'a plus d'objet et qu'AGOS doit donc être condamnée à remettre les clés du bâtiment Campanule, le prononcé d'une astreinte n'apparaissant cependant pas justifié par les circonstances de l'affaire. Le jugement sera donc confirmé sur ce point, ainsi qu'en ce qu'il a rejeté la demande de la société IDFS en restitution du certificat de conformité, certificat d'accessibilité du bâtiment aux règles "d'handicap", et remise du procès-verbal de la Commission de l'agglomération de [Localité 10] sur la bonne réalisation des travaux tel que prévu à l'avis du 17/12/2013, qui n'apparaît pas justifiée. 10/ Sur la demande de compensation des dettes Le jugement sera confirmé, en ce qu'il a ordonné la compensation des dettes connexes, conformément à l'article 1347 du code civil . Par suite de la présente décision, le chef de dispositif par lequel le premier juge a condamné "en conséquence la société Ile-de-France Santé à payer à l'association pour la gestion des oeuvres sociales la somme de 187.370,25 euros" après compensation, sera infirmé puisque la cour d'appel, infirmant le jugement partiellement, condamne AGOS à payer certaines sommes à la partie adverse. Ainsi, la somme due par la société IDFS à AGOS est de 193.378,99 euros à titre de dommages-intérêts. Les sommes dues par AGOS à la société IDFS sont les suivantes : -5.280 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice tenant à l'entretien du parc ; -4.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice tenant à l'entretien du château et de la maison du gardien ; -4.800 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période d'août à décembre 2014 ; -6.008,74 euros au titre du loyer du mois de juillet 2014 avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2016 Sur la capitalisation des intérêts L'article 1343-2 du code civil, édicte : Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il sera précisé que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues par ces dispositions. Sur l'article 700 du code de procédure civile Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. S'agissant de l'instance d'appel, il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile, chaque partie ayant succombé pour une part substantielle de ses demandes. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a, Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnisation au titre de l'entretien du parc et de l''abatage' des cyprès ; Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnisation au titre de la reconstruction du mur d'enceinte et de la mise en place d'une clôture provisoire Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnisation au titre de l'entretien du château ; Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnité d'occupation; Condamné la société Ile-de-France Santé à payer à l'association pour la gestion des oeuvres sociales la somme de 187.370,25 euros, calculée après compensation des dettes connexes ; Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés, Condamne l'association pour la gestion des 'uvres sociales AGOS à payer à la société Ile-de-France Santé la somme de 5.280 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice tenant à l'entretien du parc; Condamne l'association pour la gestion des 'uvres sociales AGOS à payer à la société Ile-de-France Santé la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice tenant à l'entretien du château et de la maison du gardien; Condamne l'association pour la gestion des 'uvres sociales AGOS à payer à la société Ile-de-France Santé la somme de 4.800 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période d'août à décembre 2014; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Dit que la somme de 6.008,74 euros au titre du loyer du mois de juillet 2014, que l'association pour la gestion des 'uvres sociales AGOS est condamnée à payer à la société Ile-de-France Santé par le jugement entrepris, confirmé par le présent arrêt, portera intérêts au taux légal à compter du 4 août 2016 ; Dit que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts; Ordonne la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence ; Dit que les dépens d'appel seront partagés entre les parties, par moitié, Rejette toutes autres demandes. La greffière La présidente