Cour d'appel, 09 mars 2023. 22/00844

SF/CD Numéro 23/00899 COUR D'APPEL DE PAU EXPROPRIATIONS ARRÊT DU 09/03/2023 Dossier : N° RG 22/00844 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IE7P Nature affaire : Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation Affaire : [R] [W] C/ Commune [Localité 27] [S] [W] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 09 Mars 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 09 Février 2023, devant : Madame de FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Madame GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. En présence de Madame [P], Commissaire du Gouvernement, représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques. Assistées de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [R] [W] née le 11 mars 1958 à [Localité 32] [Adresse 24] [Localité 25] Représentée et assistée de Maître COTO, avocat au barreau de BAYONNE INTIMES : Commune [Localité 27] représentée par son maire en exercice, dûment habilité par délibération du 27 mai 2020 [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 27] Représentée par Maître MILLE, avocat au barreau de BAYONNE Assistée de Maître PINTAT de la SELARL PINTATS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS Monsieur [S] [W] né le 21 mai 1959 à [Localité 32] [Adresse 5] [Localité 26] Non comparant, non représenté sur appel de la décision en date du 28 JANVIER 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU, JUGE DE L'EXPROPRIATION DU DÉPARTEMENT DES PYRÉNÉES-ATLANTIQUES EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié en date du 23 août 1989, M. [I] [W] a fait donation - avec réserve d'usufruit jusqu'à son décès - à ses enfants Mme [R] [W] et M. [S] [W] d'une maison et de son terrain d'assiette d'une contenance totale de 1577 m² sis [Adresse 22] à [Localité 27]. M. [I] [W] est décédé le 25 février 2019. Mme [R] [W] et M. [S] [W] sont devenus propriétaires en indivision du bien. Le maire de la Commune de [Localité 27] avait informé l'indivision dès 2015 que la Commune envisageait, en cas de vente, de préempter une partie de la parcelle en vue de l'extension du groupe scolaire situé sur la parcelle voisine. Par courrier en date du 19 décembre 2019, le maire a formulé une offre à hauteur de 380 000 € pour l'acquisition de la totalité de l'immeuble, ramenée à 370 000 € par courrier du 21 janvier 2020. M. et Mme [W] ont alors officiellement proposé à la Commune de [Localité 27] d'acquérir le bien au prix de 500 000 € en application de l'article L.211-5 du code de l'urbanisme. Par courrier en date du 15 juin 2021, la Commune de [Localité 27] a formulé une contre-proposition d'acquisition au prix de 370 000 €, non acceptée par M. et Mme [W]. La Commune de [Localité 27] a saisi le juge de l'expropriation des Pyrénées-Atlantiques par courrier du 8 juillet 2021 aux fins de voir fixer le prix à la somme de 370 000 €. M. et Mme [W] ont sollicité du juge de l'expropriation qu'il fixe la valeur du bien à 600 000 €. La visite du bien a été effectuée le 3 décembre 2021. Par jugement du 28 janvier 2022, le juge chargé de l'expropriation au tribunal judiciaire de Pau, a : - fixé les indemnités dues à [S] et [R] [W], aux sommes de : 159.930 € au titre de la valeur du terrain à bâtir de 742 m² à détacher de la parcelle AD n° [Cadastre 21], 294.738,48 € au titre de la valeur de la maison d'habitation avec son terrain intégré de 835 m², soit une indemnité totale de : 454 668 € ; - condamné la Commune de [Localité 27] à payer à [R] et [S] [W] la somme de 1 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la Commune de [Localité 27] aux entiers dépens. Dans sa décision, le juge de l'expropriation a retenu la division de la parcelle, comme demandé par les parties, en rattachant les 100 m² de voie d'accès, au jardin privatif de la maison, portant ainsi cette parcelle, sur laquelle se situe la maison, à 835 m². Le juge a retenu, à partir des termes de comparaison jugés pertinents, sans majoration ni abattement, un prix médian de 2 729,06 € le m² pour la maison et son terrain intégré . S'agissant de la parcelle restant en terrain à bâtir de 742 m², le juge a retenu une valeur moyenne de 215,54 € le m². Le 10 mars 2022, Mme [W] a mandaté Mme [N] [O] en qualité d'expert foncier pour procéder à l'expertise amiable de son bien, réalisée en juin 2022. Par mémoire adressé au greffe de la Cour le 23 mars 2022, Mme [R] [W] a relevé appel de la décision. Dans son mémoire reçu au greffe le 13 décembre 2022, Mme [W], appelante, demandent à la cour de réformer le jugement rendu et statuant à nouveau : - réformer le jugement du 28 janvier 2022 et statuant à nouveau ; - voir fixer à 600 000 € la valeur de la parcelle cadastrée AD n° [Cadastre 21] sise à [Localité 27] ; - débouter la Commune de [Localité 27] de l'ensemble de ses demandes ; - condamner la Commune de [Localité 27] au paiement à Mme [W] d'une somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens en ce compris les frais du rapport [O] & [H]. Au soutien de ses prétentions, Mme [W] fait valoir que la possibilité de détacher une partie du terrain qui est constructible est tout à fait possible selon le cahier des charges du lotissement, et valorise leur bien, ce qui a été admis par la Commune de [Localité 27] puisqu'elle n'avait envisagé d'acquérir que le terrain à bâtir dans un premier temps. La surface de la maison est bien de 108 m² en tenant compte des combles aménageables. Elle fait valoir que le rapport d'expertise privé versé au débat indique tous les atouts de la Commune qui a un fort attrait, que le bien préempté est situé au centre de la Commune, en deuxième ligne par rapport aux axes passants dans un quartier résidentiel. Elle soutient sur les termes de comparaison pour les terrains à bâtir, que les références 1 et 2 trop anciennes, ne sont plus pertinentes, et que la moyenne retenue par le premier juge de 215 €/m² ne prend pas en compte l'évolution récente des prix du secteur qui n'est pas liée aux différences de superficie des terrains mais bien à l'évolution de l'offre et de la demande. Elle estime que le prix du terrain à bâtir doit être fixé à 300 €/m² au regard de la référence n° 3 seule comparable, en retirant dans celle-ci la surface affectée à la nouvelle voie d'accès et en majorant cette valeur au regard des qualités supérieures de leur bien. S'agissant de la maison avec terrain, Mme [W] admet la superficie totale de 835 m², critique les références 1, 2 et 6 retenues par le juge et dont l'emplacement est dégradé par rapport au leur et dont les ventes sont anciennes (2019 et 2020) dates écartées pour évaluer le terrain à bâtir, et alors que les prix des maisons ont augmenté dans la région de 10 % entre juillet 2020 et août 2021 ; en appliquant cette hausse annuelle sur la référence 4 de Mme la Commissaire du Gouvernement pour la cession du 19 avril 2019 à 2 638 € le m², on obtient une valeur cohérente avec la demande à 3 400 € le m². Elle propose ainsi les 5 références données par l'expertise amiable, datant de 2021 dont la moyenne donne 3 828 € le m² de surface habitable mais qu'elle ramène à 3 400 € le m² pour tenir compte des différences de qualité des biens référés. Elle fait valoir que des ventes postérieures ont encore confirmé la hausse des prix du secteur. Elle s'oppose à la demande incidente de la Commune de [Localité 27] de faire application de l'article L322-9 du code d'expropriation pour cause d'utilité publique qui limite l'évaluation à l'estimation faite par l'Administration fiscale à l'occasion d'une mutation à titre gratuit ou onéreux moins de 5 ans auparavant, sauf en cas d'évolution du marché. Elle soutient que la donation avec réserve d'usufruit effectuée par son père remonte à 1989, la réunion de la nue-propriété à l'usufruit après le décès de celui-ci en 2019 ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe selon l'article 1133 du CGI. Dans son mémoire reçu au greffe le 20 septembre 2022, la Commune de [Localité 27], intimée et appelante incidente, demande à la cour : - d'infirmer le jugement rendu en première instance ; Statuant à nouveau, - de fixer le prix de la parcelle AD n° [Cadastre 21] à la somme de 370 000 € en application des dispositions de l'article L322-9 du code d'expropriation pour cause d'utilité publique ; Subsidiairement, - de fixer le prix de la parcelle AD n° [Cadastre 21] à la somme de 370 000 € par application de la méthode de comparaison ; Au soutien de ses prétentions, la Commune de [Localité 27] fait valoir principalement qu'une déclaration de succession a été formalisée au décès de M. [W] le 25 février 2019, antérieure de moins de 5 ans à la présente procédure, la déclaration portait sur un montant inférieure à l'évaluation faite par les Domaines pour 370 000 €, montant qui est donc retenu par la Commune. A titre subsidiaire, sur la méthode d'évaluation par comparaison, la Commune de [Localité 27] demande d'appliquer un abattement de 10 à 20 % sur le prix de 2 600 € le m² retenu par le 1er juge comme par Mme la Commissaire du Gouvernement en raison de la vétusté du bien, mais en appliquant un abattement supplémentaire de 50 % sur les 14 m² des combles dont l'accès par une trappe est peu praticable. Pour le terrain à bâtir, la Commune de [Localité 27] demande de conserver la référence située au [Adresse 1] qui n'est pas si éloignée et reste pertinente, et de tenir compte des autres références retenues par Mme la Commissaire du Gouvernement pour retenir la moyenne à 179,90 € le m². Elle estime non pertinente l'expertise amiable dont les autres références ne sont pas sourcées et concernent des biens dans un état très différent de celui à évaluer. Dans son mémoire reçu au greffe le 19 septembre 2022, Mme la Commissaire du Gouvernement demande à voir fixer l'indemnité de dépossession à la valeur médiane de 2 729,06 € le m² pour le bâti et à 215,51 € le m² pour le terrain à bâtir, soit un total de 456 646,90 € correspondant à quelques euros près aux valeurs retenues en première instance. M. [S] [W] n'a pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DECISION En vertu de l'article L211-5 et R 231-11du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. ['] Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné est exagéré, il peut saisir la juridiction compétente en matière d'expropriation.['] A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L. 213-4 du même code, c'est-à-dire que le prix d'acquisition est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation En vertu de l'article L213-11 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge de l'expropriation statue sur les indemnités dans la limite des conclusions des parties. Sur les dates de référence : Selon l'article L321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité principale d'expropriation correspond à la valeur vénale du bien exproprié à la date de la décision de première instance fixant l'indemnité (L322-2) même en cas d'appel, soit en l'espèce en janvier 2022, selon sa consistance à la date de référence. La date de référence à prendre en considération pour la consistance et la destination du bien selon l'article L213-4 du code de l'urbanisme , non contestée par les parties, est celle du 16 mars 2019 correspondant à la dernière modification du PLU de la Commune. Sur l'application de l'article L322-9 du code d'expropriation pour cause d'utilité publique : Selon ce texte, le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation, sauf à ce que l'exproprié apporte la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évolution du marché de l'immobilier. En l'espèce, la dernière mutation du bien objet du présent litige remonte au 23 août 1989, date de la donation partage entre M. [I] [W] et [R] et [S] [W]. Lors du décès du donateur, qui s'était réservé l'usufruit, le bien a quitté le patrimoine de celui-ci, et n'est donc pas mentionné dans la déclaration de succession du 25 février 2019 puisque l'usufruit a rejoint la nue-propriété entre les mains des héritiers réputés en être propriétaires depuis 1989. Il ne peut donc être fait application de l'article L322-9 du code d'expropriation pour cause d'utilité publique. Sur l'évaluation du bien : Les parties confirment en appel accepter de fixer le prix en distinguant, d'une part, le bâti avec terrain intégré, d'autre part, le terrain à bâtir détachable et ne remettent pas en question la fixation à 835 m² la surface du bâti (735m² de bâti avec jardin privatif et 100 m² de voirie) et à 742 m² la surface de terrain à bâtir. Pour apprécier la valeur vénale du bien, les parties s'accordent pour procéder à des comparaisons avec les ventes de terrains et de maisons présentant des caractéristiques similaires dans un secteur géographique proche et les plus récentes possibles. Le bien à évaluer comprend un terrain de 1 577 m² contenant une maison individuelle construite en 1970, de 94 m² habitable en rez-de-chaussée et avec des combles aménageables de 14 m². Elle comporte notamment un séjour avec cheminée, 4 chambres, un wc et une salle de bains. Non occupée depuis des années, elle est en mauvais état, les murs et plafonds ont d'importantes traces d'humidité et des fissures, les fenêtres sont en simple vitrage et le chauffage centralisé est au fuel. Il n'y a pas de vmc. La maison est située à proximité immédiate d'une école maternelle, elle est située dans un quartier pavillonnaire en zone UB du PLU, bien desservie par les voies de communication et une voie d'accès en impasse. Elle est très proche du centre bourg. Sur l'évaluation de la maison (108 m² habitable) avec son jardin surface totale 835 m² : Sur l'abattement de 50 % du prix au m² à appliquer sur les 14 m² de combles : La surface habitable est définie par les parties de l'immeuble disposant d'une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 m. Les combles sont aménageables et leur surface habitable de 14 m² retenue n'est pas contestée. Une photo de cette pièce montre qu'elle dispose d'une ouverture et d'un volume tout à fait aménageable. Le fait qu'elle soit actuellement accessible par une trappe et une échelle rétractable ne diminue pas le potentiel d'utilisation de cette pièce et ne justifie pas de modifier le prix du m² habitable, dès lors que toute la maison nécessite des réaménagements importants au regard de la date de sa construction et de sa vétusté. Sur les termes de comparaison : Sur les 6 références prises en compte par le 1er juge, la Cour écartera les références de 2019 comme étant trop anciennes au regard de l'évolution des prix dans le secteur et ne conservera donc que les termes de 2020 ([Adresse 3] et [Adresse 7]) en y ajoutant les deux références de 2021 produite par Mme [W] dans l'expertise privée produite au débat ([Adresse 15] et [Adresse 8]). Pour tenir compte de l'état vétuste du bien à évaluer par rapport aux termes de comparaison portant sur des maisons en bon état ou déjà complètement réhabilitée, il sera appliqué un abattement de 20 % sur la moyenne des trois premières références, mais pas sur la dernière [Adresse 8] qui a fait certes l'objet de quelques travaux mais reste à réhabiliter s'agissant d'une construction ancienne qui donne sur une route départementale passante contrairement aux autres, ce qui a aussi déjà minoré sa valeur de négociation. Il sera aussi écarté les cessions sur des biens trop différents de celui à évaluer notamment pour : - une année de construction plus récente et un bien situé dans un quartier éloigné de celui évalué ([Adresse 4]), - un terrain trop petit donnant sur route passante ([Adresse 31]), - un bien en bon état et dont la situation est éloignée ([Adresse 12], [Adresse 13]), - un bien entièrement réhabilité et donnant sur route passante ([Adresse 14]). Ainsi les références retenues peuvent être visualisées dans le tableau suivant : Adresse et   Références à [Localité 27] Date de cession Surface utile en M² Surface totale du terrain Prix total Prix/m² [Adresse 3] AK [Cadastre 23] 29/02/20 95 1003 366 667,00 3 859,65 [Adresse 7] XX[Cadastre 11] et AD [Cadastre 29] 14/02/20 96 833 307 900,00 3 207,29 [Adresse 15] AD [Cadastre 30] 25/01/21 105 993 403 510,00 3 843,00 Moyenne du prix au M² 3 636,64 Abattement 20 % = 727,32 2 909,32 [Adresse 8] AD [Cadastre 28] 05/10/21 129 991 380 000,00 2 945,74 Prix moyen 2 927,53 Le prix moyen ainsi dégagé arrondi à 2 927,50 € le m², donne pour la maison avec jardin, une valeur de 2 927,50 € x 108 = 316 170 €. Sur l'évaluation du terrain à bâtir de 742 m² : Les parties s'accordent pour constater que les terrains constructibles dans le secteur sont rares, une seule référence de vente pour 2021 a été trouvée. Compte tenu de l'évolution de la demande postérieurement à 2020, il n'y a pas lieu de conserver des références antérieures qui sont trop anciennes comme celle du [Adresse 1] du 5 février 2019, [Adresse 9] AD[Cadastre 17]-[Cadastre 18] du 18 novembre 2019 et du chemin de Galharet du 14 octobre 2019. S'agissant du terrain pour lequel est prévu l'aménagement d'une voie d'accès ([Adresse 10] AD [Cadastre 19]-[Cadastre 20]), il n'y a pas lieu de retirer du prix de vente la surface affectée à cette voie, dès lors que le prix négocié entre les parties a, pour l'acquéreur, nécessairement tenu compte de cette contrainte sur la surface acquise. Cette référence est pertinente et sera donc conservée. Seules deux références sont donc listées ci-dessous, en 2020 et 2021 : Adresse :   Références Date de cession Surface en M² Prix total Prix/m² [Adresse 9] AD [Cadastre 19] et [Cadastre 20] 11/06/20 814 193 680,00 237,94 [Adresse 6] AM [Cadastre 16] 02/07/21 827 220 000,00 266,00 moyenne 251,97 Il en résulte un prix moyen au m² de terrain arrondi à 252 € donnant ainsi à la parcelle de M. et Mme [W] une valeur de 252 x 742 = 186 984 €. Le prix total de la parcelle AD [Cadastre 21] de M. et Mme [W] est donc fixé à la somme de 316 170 + 186 984 = 503 154 €. En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé sur l'indemnité de dépossession fixée au profit de Mme [R] [W] et M. [S] [W] ainsi que sur l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile qui sera portée à la somme de 2 500 € au profit de Mme [W] et à la charge de la Commune de [Localité 27] . Celle-ci sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, étant rappelé que les frais d'expertise privée ne relèvent pas des dépens mais de l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 28 janvier 2022 excepté sur les dépens mis à la charge de la Commune de [Localité 27]. Statuant à nouveau et y ajoutant, Fixe les indemnités dues à [R] et [S] [W], aux sommes de : 186 984 € au titre du terrain à bâtir de 742 m² à détacher de la parcelle AD n° [Cadastre 21], 316 170 € au titre de la valeur de la maison d'habitation avec son terrain intégré de 835 m², soit une indemnité totale de 503 154 €. Condamne la Commune de [Localité 27] à payer à Mme [R] [W] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la Commune de [Localité 27] aux entiers dépens de la procédure en appel. Arrêt signé par Madame de FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame DEBON, faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,