Cour d'appel, 02 décembre 2025. 23/02996

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 02 DECEMBRE 2025 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02996 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P3IH Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 MAI 2023 JURIDICTION DE PROXIMITE DE SETE N° RG 11-22-0454 APPELANTS : Monsieur [E] [F] né le 05 Novembre 1953 à [Localité 7] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assisté de Me Christophe QUILIO, avocat au barreau de MONTELLIER substituant Me Benjamin BEAUVERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant Madame [S] [F] née le 25 Décembre 1955 à [Localité 6] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assistée de Me Christophe QUILIO, avocat au barreau de MONTELLIER substituant Me Benjamin BEAUVERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant INTIMEE : S.C.I. AMANDINE [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Charles SALIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assistée de Me Ségolène JADOT, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Charles SALIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant Ordonnance de clôture du 22 Septembre 2025 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. André LIEGEON, Président de chambre M. Emmanuel GARCIA, Conseiller Mme Corinne STRUNK, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 13 septembre 2021, avec prise d'effet au 15 septembre 2021, la SCI Amandine a donné à bail à M. [E] [F] et Mme [S] [F] un logement situé [Adresse 1] (34), moyennant un loyer mensuel de 830 euros, provision sur charges comprise. Par courriel du 2 février 2022, les locataires ont signalé à la SCI Amandine la présence d'un décollement de la peinture dans l'une des chambres du logement. Un maçon est intervenu au mois de mai 2022. Le 14 août 2022, un nouveau sinistre a touché le logement à la suite d'un épisode pluvieux. Alléguant de l'indécence du logement, les époux [F] ont, par acte d'huissier de justice du 12 octobre 2022, fait assigner la SCI Amandine devant le juge des contentieux de la protection de Sète, en condamnation à la réalisation de travaux de mise en conformité et en indemnisation de leurs préjudices. Les époux [F] ont donné congé à la SCI Amandine le 12 octobre 2022 et quitté le logement le 12 novembre 2022. Le jugement contradictoire rendu le 16 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection de Sète : Déboute M. [E] [F] et Mme [S] [F] de l'ensemble de leurs demandes ; Condamne in solidum M. [E] [F] et Mme [S] [F] à payer à la SCI Amandine la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision ; Condamne in solidum M. [E] [F] et Mme [S] [F] aux dépens. Le premier juge a constaté qu'aucun manquement du bailleur à ses obligations n'était établi, retenant, compte tenu des indisponibilités des locataires et de la période estivale à laquelle les entreprises avaient été mandatées par le bailleur à la suite des réclamations dûment justifiées des locataires, que les travaux de réparation étaient intervenus sans délai anormal et avaient été efficaces. A ce titre, il a relevé que les désordres n'avaient été signalés par les locataires qu'à compter du 2 février 2022, sans toutefois que leur importance ne soit démontrée, qu'un maçon mandaté par le bailleur avait effectué une visite des lieux le 28 février 2022, que les locataires s'étaient absentés tout le mois de mars 2022, de sorte qu'il ne saurait être reproché au bailleur une quelconque inertie à ce titre, et ce d'autant plus qu'il n'était justifié ni d'aucune urgence ni d'aucune demande d'intervention avant le courrier de mise en demeure du 22 juin 2022 ; qu'il était établi que les travaux de maçonnerie avaient débuté à partir du 16 mai 2022 et que les diverses interventions programmées avaient été interrompues par les vacances de l'artisan et celles des locataires. S'agissant du nouveau dégât des eaux survenu le 15 août 2022, le premier juge a indiqué que le bailleur justifiait avoir procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur le 16 août 2022 et avoir diligenté une expertise ayant eu lieu le 23 septembre 2022, que les travaux avaient débuté le 26 septembre et s'étaient achevés le 28 septembre 2022, et que deux devis de mise aux normes de l'électricité et d'installation d'une VMC avaient été réalisés et validés les 26 septembre et 5 octobre 2022, alors que l'intervention de l'électricien avait été refusée par les locataires. M. [E] [F] et Mme [S] [F] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 9 juin 2023. Dans leurs dernières conclusions du 8 septembre 2023, M. [E] [F] et Mme [S] [F] demandent à la cour de : Déclarer recevable et bien fondé en son principe l'appel interjeté le 9 juin 2023 par M. [E] [F] et Mme [S] [F] à l'encontre du jugement du juge des contentieux de la protection de Sète enregistré sous le RG n°11-22-000454, en date du 16 mai 2023 ; Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de Sète enregistré sous le RG n°11-22-000454, en date du 16 mai 2023 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a : Débouté M. [E] [F] et Mme [S] [F] de l'ensemble de leurs demandes, Condamné in solidum M. [E] [F] et Mme [S] [F] à payer à la SCI Amandine la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné in solidum M. [E] [F] et Mme [S] [F] aux dépens ; Constater le manquement de la SCI Amandine quant à la conservation et à l'entretien du logement sis [Adresse 1] pendant la durée du contrat de bail ; Constater que la SCI Amandine a manqué à son obligation de délivrance conforme du logement sis [Adresse 1] pendant la durée du contrat de bail ; Constater que le logement sis [Adresse 1] était indécent pendant la durée du contrat de bail ; Condamner la SCI Amandine à payer à M. [E] [F] et Mme [S] [F] la somme de 5 810 euros au titre du préjudice de jouissance subi arrêté au 12 novembre 2022 ; Condamner la SCI Amandine à payer à M. [E] [F] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice physique et moral subi ; Condamner la SCI Amandine à payer à Mme [S] [F] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice physique et moral subi ; Condamner la SCI Amandine au paiement de la somme de 4 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ventilée comme suit : 1 500 euros au titre de la procédure de première instance, 2 500 euros au titre de la procédure en appel ; Condamner la SCI Amandine au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel. Les époux [F] soutiennent qu'un premier dégât serait survenu avant leur prise à bail, le 5 mai 2021, dont la prise en charge revenait à l'assureur de la SCI Amandine, démontrant, selon eux, que les reprises réalisées n'avaient pas permis une remise en état pérenne du logement, dans la mesure où un décollement de peinture aurait été constaté dès le mois de février 2022. Ils font également valoir que l'importance de ces désordres serait établie par l'effondrement du plafond de la chambre qui serait survenu lors de l'intervention du peintre, par l'apparition d'un second dégât des eaux au cours du mois d'août 2022 et par le procès-verbal de constat du 31 août 2022. Les appelants concluent à l'inexécution fautive de la bailleresse, en ce qu'elle se serait montrée fort peu diligente dans la réalisation des travaux, affirmant l'avoir informée de leur absence durant le mois de mars 2022, alors que celle-ci ne leur aurait pas demandé de permettre un accès à leur logement en leur absence et que les travaux auraient été entrepris au mois de septembre 2022 seulement, soit sept mois plus tard. Ils contestent s'être mis d'accord avec l'artisan pour dire que la situation ne présentait aucune urgence ni dangerosité et que les travaux pouvaient attendre le mois de mai 2022. Ils prétendent également qu'aucun travail n'aurait été effectué à cette date, affirmant que le maçon se serait contenté de réaliser des constats visuels. Ils ajoutent qu'à supposer que quelques travaux aient été effectués, l'efficacité de ces derniers serait vivement contestable dans la mesure où deux autres sinistres auraient touché le logement a posteriori de leur réalisation. Les appelants sollicitent la somme de 5 810 euros au titre de leur préjudice de jouissance, affirmant que la SCI Amandine a manqué à son obligation de délivrance conforme du logement, les privant de la jouissance de la cuisine, du salon et de la chambre pendant de nombreux mois. A ce titre, ils font valoir que leur préjudice est certain au regard de l'état du logement, des dégâts subis et de l'absence de réparations effectuées, alors qu'en outre, l'appartement présenterait des désordres permanents tels qu'une toiture défectueuse. Ils sollicitent également la somme de 3 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral, prétendant avoir vécu plusieurs mois dans un logement présentant un taux d'humidité important et incompatible avec leur état de santé, de sorte qu'ils ont été contraints de déménager. Dans ses dernières conclusions du 20 novembre 2023, la SCI Amandine, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de : Confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal de proximité de Sète en date du 16 mai 2023 (RG n° 11-22-000454) ; Débouter M. et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; Condamner solidairement M. et Mme [F] à verser à la SCI Amandine la somme de 1 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement M. et Mme [F] aux entiers dépens. La SCI Amandine soutient qu'elle n'a commis aucun manquement à ses obligations. A ce titre, elle prétend avoir été informée du sinistre le 2 février 2022 et avoir planifié dès le lendemain un rendez-vous avec M. [V], lequel se serait vu refuser tout accès au logement. L'intimée fait également valoir que le « retard » pris dans l'exécution des travaux serait imputable à un accord passé entre les appelants et le maçon, aux congés de ce dernier et à l'absence des locataires durant tout le mois de mars. S'agissant du dégât des eaux survenu en août 2022, elle affirme l'avoir immédiatement signalé à son assureur et fixé un rendez-vous avec l'expert, avoir fait appel à un charpentier qui n'aurait été disponible qu'à partir du mois de septembre 2022 du fait de congés et avoir procédé à la signature du devis peu de temps après la réouverture de l'entreprise. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 septembre 2025. MOTIFS 1. Sur la question de la délivrance conforme du logement Au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1231-1 du code civil, les époux [F] soutiennent que la SCI Amandine a manqué non seulement à son obligation de délivrance conforme du logement, mais également à son obligation de conservation et d'entretien. En application des articles 1719 et 1720 du code civil, et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'habitation. Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. L'article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. S'agissant de la question de la délivrance conforme du logement, si les époux [F] évoquent un premier dégât des eaux, qui serait survenu le 5 mai 2021, soit avant la prise à bail, dont ils en tirent que le logement était dans un mauvais état initial, la cour relève toutefois de l'état des lieux d'entrée, établi le 15 septembre 2021, qu'il y était fait état d'un logement composé de deux chambres et dans l'ensemble en bon état, avec la précision apportée que la salle de bain avait été intégralement refaite, que les sols, murs et plafonds de la chambre dite « de droite » et du séjour avaient également été refaits à neuf, et que les murs et plafonds de l'entrée avaient été repeints, de sorte qu'il ne peut être soutenu que le logement en litige était en mauvais état lors de la prise à bail. Si les époux [F] ont pu signaler des désordres à compter du 2 février 2022, ceux-ci se limitaient à un décollement de peinture du plafond et du mur de la chambre dite « de droite », qu'ils situent au premier étage, ainsi qu'une difficulté de chauffage, sans que, comme l'a justement relevé le premier juge, l'importance de ces désordres ne soit établie par un quelconque élément de preuve versé aux débats. Il ressort des échanges de courriels et de courriers entre les parties à compter de cette date qu'aucun désordre ne présentait de caractère d'urgence, que la bailleresse a été diligente et que des travaux de reprise ont été engagés à compter du 16 mai 2022, comme l'indiquent les époux [F]. Cependant, au motif notamment que malgré l'intervention du peintre, le plafond de la chambre s'était effondré lors d'un épisode pluvieux, par un courrier de leur conseil du 22 juin 2022, les époux [F] ont mis en demeure la SCI Amandine d'achever les travaux dans un délai de huit jours. A la suite d'un nouvel épisode pluvieux survenu le 14 août 2022, qui a conduit la bailleresse à effectuer dès le lendemain une déclaration de sinistre auprès de son assureur, un constat effectué par un commissaire de justice le 31 août 2022 a pu révéler, comme l'a relevé le premier juge, que la chambre dite « de droite » n'était plus utilisée, présentait une forte odeur d'humidité, que le parquet était gondolé et se soulevait sur plusieurs centimètres, que la peinture et l'enduit du plafond étaient tombés, que des fissures ainsi que de larges taches d'humidité étaient visibles tant au plafond que sur les murs ; qu'il était également constaté qu'au niveau du palier, les lames de parquet étaient gondolées et se soulevaient, que le plafond et les murs présentaient des traces d'humidité et des fissures ; et que le salon présentait également des traces d'humidité sur un mur et au sol. Comme l'a également relevé le premier juge, à la suite d'une visite effectuée le 5 septembre 2022, par un courrier du 7 septembre 2022, la société Elit a informé la bailleresse que le logement présentait des signes de non-décence du fait d'importantes infiltrations d'eau par les plafonds de la chambre située au 1er étage et du pallier en haut de l'escalier ; d'un dysfonctionnement de la prise électrique de la chambre concernée par les infiltrations ; d'une absence de VMC dans la cuisine et de la présence d'un compteur électrique situé dans la cuisine, désolidarisé du mur avec des fils électriques apparents, présentant un danger pour les occupants, avec des risques de court-circuit, d'électrocution et d'incendie. Le 9 septembre 2022, les époux [F] ont à nouveau informé la SCI Amandine que de nouveaux dégâts avaient été causés par des épisodes orageux. Cette dernière indique qu'elle a fait appel à un charpentier qui, du fait de congés, n'était disponible qu'à partir du mois de septembre 2022, qu'un devis a été établi le 15 septembre 2022, qu'elle a accepté peu de temps après, permettant ainsi une réalisation des travaux le 26 septembre 2022. Elle indique par ailleurs qu'elle a contacté un électricien, qui a produit deux devis, le 26 septembre 2022 et le 5 octobre 2022, acceptés également, mais que les époux [F] lui auraient refusé l'accès au logement. Ces derniers ont donné congé le 12 octobre 2022 et ont quitté le logement le 12 novembre 2022. En l'état de ces éléments, il est constant qu'un problème d'infiltrations d'eau de pluies était préexistant à l'entrée dans les lieux par les époux [F] et que si la bailleresse a été diligente dans sa tentative de résoudre l'origine de ce désordre et a donné à bail un logement en bon état, celui-ci a persisté, conduisant les locataires à subir plusieurs infiltrations et leurs conséquences, qui sont établies par eux au cas d'espèce, de même qu'ils établissent son caractère non décent tenant, au surplus des problèmes d'humidité, à l'absence de VMC et à une installation électrique non conforme. Il doit être rappelé que le juge ne peut se refuser à indemniser le locataire au motif que l'on ignore si les troubles invoqués étaient apparus en cours de bail ou préexistaient à son entrée dans les lieux (Cass. 3e civ., 8 nov. 2011, n° 10-31.011), de même qu'il doit être rappelé que l'obligation de délivrer au locataire un logement décent étant une obligation de résultat, elle ne cesse qu'en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 4 juin 2013, n° 11-27.650), ce qui n'est pas rapporté en l'espèce. En effet, s'il est admis que tout en constatant l'indécence des lieux, le juge peut refuser de dédommager un locataire, ou réduire son indemnisation, dès lors qu'il relève un comportement fautif de sa part, par exemple, s'il a refusé l'accès aux lieux loués à l'entreprise chargée de réaliser les travaux, ou s'il n'a pas averti le bailleur en temps utile des désordres affectant le logement, au cas d'espèce, il doit être relevé que les époux [F] n'ont eu de cesse d'avertir la SCI Amandine des infiltrations et de leurs conséquences sur le logement, et que s'il a pu être relevé des difficultés à planifier les travaux, celles-ci ne peuvent en aucun cas justifier que la première intervention sur la toiture, à l'origine des désordres, ne soit survenue que le 26 septembre 2022, étant également rappelé que la jurisprudence retient l'indemnisation du locataire au titre du préjudice de jouissance en raison du retard dans la réalisation des travaux. Il s'ensuit que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté les époux [F], qui se prévalaient d'un préjudice de jouissance subi du fait de la délivrance non conforme du logement. Statuant à nouveau, la cour fixe au 22 juin 2022, date du courrier du conseil des époux [F], le début de la période au cours de laquelle ils sont en droit de demander indemnisation de leur préjudice de jouissance, jusqu'à la date de leur départ, le 12 novembre 2022, soit sur une période de 4 mois et 20 jours, qui sera indemnisé par l'allocation de la somme de 400 euros par mois, soit au total (4 mois x 400 euros) + (400 euros x 20/30) = 1 600 euros + 267 euros = 1 867 euros, sans qu'il n'apparaisse justifié d'indemniser un préjudice moral subi par les appelants, celui-ci n'apparaissant pas établi en considération des pièces versées au débat, notamment l'attestation du Docteur [M] [W], qui ne permet pas, à elle seule, d'établir que les symptômes évoqués soient en lien direct et certain avec la non décence du logement. 2. Sur les dépens et les frais non remboursables Le jugement sera infirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Amandine sera condamnée aux dépens de l'instance. La SCI Amandine sera en outre condamnée à payer aux époux [F] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ; INFIRME le jugement contradictoire rendu le 16 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection de Sète, en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, CONDAMNE la SCI Amandine à payer à M. [E] [F] et Mme [S] [F] la somme de 1 867 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur préjudice de jouissance ; DEBOUTE M. [E] [F] et Mme [S] [F] de leur demande d'indemnisation de leur préjudice moral et de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Et y ajoutant, CONDAMNE la SCI Amandine à payer à M. [E] [F] et Mme [S] [F] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés dans le cadre de la présente instance ; DEBOUTE la SCI Amandine de sa demande formée à ce titre ; CONDAMNE la SCI Amandine aux entiers dépens de première instance et d'appel. Le Greffier Le  Président