Tribunal judiciaire, 04 novembre 2025. 25/01176

Minute n° RÉPUBLIQUE FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE N° RG 25/01176 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IVN3 4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 04 Novembre 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ; DEBATS : à l'audience publique du 02 Septembre 2025 ENTRE : Société ACTION LOGEMENT SERVICES dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substituée par Me Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE Monsieur [C] [D] demeurant [Adresse 5] représenté par Me John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE ET : Madame [T] [X] [F] née le 08 Août 1989 à [Localité 6] demeurant [Adresse 2] non comparante JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Novembre 2025 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 29 juin 2024, prenant effet le même jour, Monsieur [C] [D] a donné à bail à Madame [T] [X] [F], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 450 euros, outre 20 euros de provision sur charges. Un contrat de cautionnement VISALE a été établi le 28 juin 2024 entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [C] [D]. Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de subrogée dans les droits de Monsieur [C] [D], a fait signifier à Madame [T] [X] [F] le 7 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse au bail pour un montant en principal de 2 350 euros, étant mentionné un acompte de 280 euros à déduire. Le 17 janvier 2025, Monsieur [C] [D] a fait signifier à Madame [T] [X] [F] un commandement de payer correspondant au montant du dépôt de garantie et au premier loyer impayé, ainsi que d’avoir à justifier de son assurance et de cesser les troubles de voisinage. Par courriers électroniques des 7 et 23 janvier 2025, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie de l'existence d'impayés de loyers, respectivement par la caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [C] [D], le bailleur. Par acte de commissaire de Justice en date du 3 mars 2025, Monsieur [C] [D] a fait assigner Madame [T] [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la juridiction de céans, aux fins de : constater le jeu de la clause résolutoire insérée audit bail et en constater la résiliation de plein droit,de la voir expulser par tous moyens et de voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,de supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, contenu du danger encouru pour l’immeuble et les autres locataires,de la condamner au paiement de la somme de 1370 euros, somme à parfaire à la date d’audience, de la condamner au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts,de la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges à compter de la date la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux, de la condamner au paiement de la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,de la condamner au paiement des dépens. Par acte de commissaire de Justice en date du 25 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [T] [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du ST-ETIENNE pour obtenir le constat à titre principal, de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et le prononcé à titre subsidiaire, de la résiliation du contrat, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et sa condamnation au paiement : des loyers impayés pour un montant de 2387 euros, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2350 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu'à la libération effective des lieux, du paiement de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Par acte de commissaire de Justice en date 11 avril 2025, Monsieur [C] [D] a fait de nouveau assigner Madame [T] [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du ST-ETIENNE aux fins de : constater le jeu de la clause résolutoire insérée audit bail et en constater la résiliation de plein droit,de la voir expulser par tous moyens et de voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,de la condamner au paiement de la somme de 1370 euros, somme à parfaire à la date d’audience, de la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges à compter de la date la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux, de la condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,de la condamner au paiement des dépens. Les assignations ont été notifiées respectivement au préfet par voie électronique les 26 mars et 17 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A l’audience de plaidoirie du 2 septembre 2025, les trois procédures ont été jointes par mention au dossier. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée et Monsieur [C] [D], représentés respectivement par leurs conseils, ont maintenu leurs demandes formulées leurs actes introductifs d’instance. En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a actualisé sa créance à la somme de 2 967 euros, échéance de juillet 2025 inclus. Madame [T] [X] [F], citée trois fois à étude, n'a été ni comparante, ni représentée. Sur quoi l'affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». Sur la recevabilité de la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et sur sa qualité à agir : L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, tant s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion consécutive du locataire. Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”. En l’espèce, il n’est pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de Monsieur [C] [D] à l’encontre de Madame [T] [X] [F] aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés et d’indemnités d’occupation, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives. Le contrat de cautionnement en date du 28 juin 2024 et une quittance subrogative du 14 juillet 2025, pour un montant total de 3290 euros, échéances d’août 2024 à juillet 2025 inclus, revêtue du visa du bailleur sont communiqués. Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre de la locataire. Une copie de l’assignation a bien été également notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La CCAPEX a également été avisée. L’ensemble des demandes sera donc déclaré recevable. Sur la résiliation et l'expulsion : L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…) - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. » En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l'historique des loyers et du décompte, il apparaît que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée au bailleur, qu’un commandement de payer a été délivré à Mme [T] [X] [F] le 7 janvier 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 2350 euros, auxquels il faut déduire 280 euros d’acompte, s'agissant des échéances d’août 2024, septembre 2024, octobre 2024, novembre 2024 et décembre 2024. Il est rapporté que le commandement de payer, délivré à Madame [T] [X] [F], est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 février 2025, soit six semaines après la délivrance dudit commandement. Madame [T] [X] [F] est donc depuis occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Madame [T] [X] [F] ne s'est pas présentée à l’audience de plaidoirie pour notamment demander le gel de la clause résolutoire. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [X] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L431-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux. Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ». Sur le paiement des dettes locatives : Sur le paiement de l'arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT : Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer, la quittance subrogative correspondante et le décompte actualisé de sa créance, ce qui porte la dette à 2967 euros, échéances d’août 2024 à juillet 2025 inclus. Madame [T] [X] [F] n'a pas sollicité de délai de paiement y compris par écrit. Par conséquent, il convient de condamner Madame [T] [X] [F] au paiement de la somme de 2967 euros, échéances d’août 2024 à juillet 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur le paiement du dépôt de garantie et de l’arriéré locatif de Monsieur [C] [D] : Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 22 de la loi nº 89-642 du 6 juillet 1989, « lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers ». En l’espèce, le bail du 29 juin 2024 prévoit en son article 11 relatif aux garanties, un dépôt de garantie inférieur ou égal à deux mois de loyers hors charges, soit la somme de 900 euros, étant précisé que le logement est meublé. Monsieur [C] [D] verse aux débats un décompte en date du 24 août 2025 selon lequel la somme de 900 euros au titre du dépôt de garantie et à la somme de 470 euros au titre du premier mois de loyer de juillet 2024 n’ont pas été payés. Même si le dépôt de garantie sert de garantie pour le bailleur en cas de manquements du locataire à ses obligations, telles que le non-paiement des loyers ou la dégradation du logement, il ne se confond pas avec la dette locative de sorte que son remboursement est exclu. Ainsi, Monsieur [C] [D] ne pourra prétendre qu’au paiement de la somme de 470 euros au titre de l’arriéré du premier loyer. Par conséquent, Madame [T] [X] sera condamnée uniquement au paiement de la somme de 470 euros, correspondant à l’échéance de juillet 2024, à Monsieur [C] [D] au titre du premier mois de loyer. Sur le paiement des indemnités d’occupation : Sur le paiement d'une indemnité d'occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES : En application de l'article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet la créance à son bénéficiaire dans la limite de ce qu'il a payé. Le texte précité n'autorise pas la subrogation pour des sommes qui n'ont pas encore été payées par la caution au créancier. Si l’occupation illicite des lieux par Madame [T] [X] [F] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation, ne sont remboursables que les sommes acquittées et faisant l'objet d'une quittance subrogative. En effet, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut réclamer condamnation du locataire au paiement des indemnités d'occupation échues à compter de la résiliation du bail que si elle justifie avoir réglé ces sommes au bailleur à la place du locataire par la production d'une quittance subrogative et si elle formule une prétention chiffrée. En tout état de cause, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE ne justifie du règlement que jusqu’au mois de juin 2025, eu égard à la quittance subrogative émise le 14 juillet 2025, de sorte qu’elle ne peut prétendre au paiement des sommes pour la période postérieure à cette date. Dès lors, la demande de remboursement de l'indemnité d’occupation mensuelle par anticipation et sous réserve d'un justificatif de quittance ne peut être que rejetée. Sur le paiement d'une indemnité d'occupation à Monsieur [C] [D] : L’occupation illicite des lieux par Madame [T] [X] [F] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [C] [D] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer dû et des charges (sur justificatifs), et ce à compter du 1er août 2025. Il y a donc lieu de condamner Madame [T] [X] [F] au paiement de cette indemnité, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [C] [D] : En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, Monsieur [C] [D] justifie que Madame [T] [X] [F] n’a honoré aucun loyer depuis la conclusion du bail, ni même le dépôt de garantie, engendrant des troubles pour le demandeur lequel a dû gérer les impayés mais aussi faire face à d’autres difficultés liées à la location du bien à la défenderesse. Ainsi, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [T] [X] [F] n’a pas entendu justifier d’une assurance au titre des risques locatifs, laissant le propriétaire dans la crainte d’un accident ou d’un incendie, étant précisé que le logement contient des meubles et appareils électriques. Enfin, la défenderesse s’est par ailleurs illustrée par un comportement peu respectueux de son obligation de jouir paisiblement du logement, en qu’elle est à l’origine de troubles sonores ainsi que de dégradations dans les parties communes de l’immeuble. En tout état de cause, ces éléments sont de nature à établir que Madame [T] [X] [F] a agi de mauvaise foi. Par conséquent, Madame [T] [X] [F] sera condamnée au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts, au profit de Monsieur [C] [D]. Sur les demandes accessoires : Partie succombant, Madame [T] [X] [F] sera condamnée aux dépens, étant précisé que deux assignations ont été délivrées par Monsieur [C] [D] lequel ne peut prétendre qu’au remboursement d’une seule. Elle sera en outre condamnée à lui payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L’équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile s’agissant de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire mise à disposition des parties au greffe, rendu en premier ressort, DECLARE RECEVABLE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ; CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location à effet le 2 novembre 2023 conclu entre Monsieur [C] [D] et Madame [T] [X] [F], s’agissant du logement sis [Adresse 3], sont réunies et que le bail est résilié depuis le 18 février 2025 ; DIT que faute par Madame [T] [X] [F] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice, de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; CONSTATE la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE dans les droits de Monsieur [C] [D] ; CONDAMNE Madame [T] [X] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2967 euros, échéances d’août 2024 à juillet 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Madame [T] [X] [F] à payer Monsieur [C] [D] la somme de 470 euros au titre du loyer de juillet 2024 ; DEBOUTE Monsieur [C] [D] de sa demande en paiement de la somme de 900 euros au titre du dépôt de garantie ; DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de remboursement de l'indemnité d’occupation mensuelle par anticipation et sous réserve d'un justificatif de quittance ; CONDAMNE Madame [T] [X] [F] à payer Monsieur [C] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers plus charges (sur production de justificatifs) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er août 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Madame [T] [X] [F] à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [T] [X] [F] au paiement des dépens de l’instance engagés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ainsi que ceux engagés par Monsieur [C] [D], à l’exclusion de la seconde assignation en date du 11 avril 2025 ; CONDAMNE Madame [T] [X] [F] à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé. LE GREFFIER LE JUGE