Tribunal judiciaire, 20 juin 2024. 23/09405

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Localité 2] JUGEMENT DU 20 Juin 2024 N° RG 23/09405 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KXOX Jugement du 20 Juin 2024 N° : 24/409 S.C.I. ZNOGOOD C/ [B] [Z] [E] [O] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉE LE à Me LAUDIC-BARON COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [Z] à Mme [O] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 20 Juin 2024 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 19 Avril 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile, le 7 juin 2024, date à laquelle, la décision a été prorogée au 20 juin 2024 ; ENTRE : DEMANDEUR S.C.I. ZNOGOOD [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Hélène LAUDIC-BARON, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : M. [B] [Z] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] comparant en personne Mme [E] [O] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] comparante en personne RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES: Par acte sous seing privé du 20 décembre 2022, la SCI ZNOGOOD a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [O] et M. [B] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 475 euros et d’une provision pour charges de 25 euros. Par actes de commissaire de justice du 29 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1500 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. Par assignations du 11 décembre 2023, la SCI ZNOGOOD a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [O] et M. [B] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, -873,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, -1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A titre subsidiaire, la SCI ZNOGOOD a sollicité le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de location pour défauts répétés de paiement des loyers et charges locatives, ainsi que la condamnation des locataires aux loyers impayés et indemnités d’occupation. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 décembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. A l’audience du 19 avril 2024, la SCI ZNOGOOD a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant cependant que les locataires avaient apuré l’intégralité de leur dette. Présents à l’audience, Mme [E] [O] et M. [B] [Z] ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire en raison de l’apurement de leur dette, précisant avoir eu des difficultés de paiement passagères et avoir repris le paiement régulier du loyer dès la reprise d’activité professionnelle de M. [Z]. En cet état l’affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 20 juin 2024 , la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail •Sur la recevabilité La SCI ZNOGOOD justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le fond En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives à la clause résolutoire sont d’application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur ou d’office, si le locataire a repris le paiement de son loyer courant avant la date d’audience, accorder des délais de paiement pour apurer la dette et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [E] [O] et M. [B] [Z] n’ont pas apuré leur dette durant les six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Le bailleur est donc fondé à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire. En revanche, les locataires ont repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience, leur dette étant totalement apurée. Mme [E] [O] et M. [B] [Z] ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Ces derniers ont payé l’intégralité de leur dette avant l’audience, de sorte qu’ils n’ont plus besoin de délais de paiement pour apurer leur dette et ne peuvent donc théoriquement bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire. Or, une telle situation viendrait à traiter plus sévèrement des locataires ayant apuré l’intégralité de leur dette avant l’audience, que des locataires ayant simplement repris le paiement de leur loyer avant l’audience, sans apurer leur dette, ces derniers pouvant alors bénéficier de délais de paiement et d’une suspension de la clause résolutoire. Il y a lieu, compte tenu de l’apurement total de la dette, de considérer que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué. La SCI ZNOGOOD sera donc déboutée de sa demande d’expulsion sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire. Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défauts répétés de paiement des loyers : La SCI ZNOGOOD a sollicité, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail pour défauts répétés du paiement des loyers et des charges par les locataires. Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l’espèce, Mme [E] [O] et M. [B] [Z] n’ont pas payé leur loyer au cours de l’année 2023 à plusieurs reprises. Ils ont cependant apuré leur dette à compter du début de l’année 2024. A l’audience du 19 avril 2024, les locataires ont exposé avoir rencontré une période difficile sur le plan financier, à l’origine de leurs impayés de loyers. Ils ont également souligné avoir repris le paiement de leur loyer dès la reprise d’activité de M. [B] [Z] et la perception de son premier salaire au mois de novembre 2023. Ils ont, ensuite, effectué des paiements complémentaires pour apurer leur dette. Dans ces conditions, le défaut de paiement des loyers de Mme [E] [O] et M. [B] [Z], limité dans le temps et désormais intégralement remboursé, ne saurait être considéré comme suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail. Il convient donc de débouter la SCI ZNOGOOD de ses demandes de de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion du logement. Sur les demandes en paiement : Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la SCI ZNOGOOD verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 avril 2024, Mme [E] [O] et M. [B] [Z] ne lui étaient plus redevables de sommes. Il n’y a donc plus lieu de statuer sur la demande en paiement au titre des impayés de loyers et de charges. Par ailleurs, le bail n’étant pas résilié, il n’y a pas lieu non plus de statuer sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Si la SCI ZNOGOOD est déboutée de ses demandes de constat et de prononcé de la résiliation du bail du fait de l’apurement de la dette locative, il convient néanmoins de relever que cet apurement n’a pu être obtenu qu’en raison de la procédure initiée par la bailleresse. Dans ces conditions, Mme [E] [O] et M. [B] [Z] doivent être solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, cette dernière ayant eu pour effet de permettre le paiement de la dette. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SCI ZNOGOOD concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu de la nature de l’affaire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que l’intégralité de la dette de loyers et charges a été réglée par Mme [E] [O] et M. [B] [Z], DIT, en conséquence, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur, depuis le 10 novembre 2023, date d'effet du commandement de payer délivré le 29 septembre 2023, est réputée ne pas avoir pas joué, DEBOUTE la SCI ZNOGOOD de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défauts répétés de paiement des loyers et charges, DEBOUTE, en conséquence, la SCI ZNOGOOD de sa demande d'expulsion de Mme [E] [O] et M. [B] [Z], DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes en paiement, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE solidairement Mme [E] [O] et M. [B] [Z] à payer à la SCI ZNOGOOD la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Mme [E] [O] et M. [B] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 29 septembre 2023 et celui des assignations du 11 décembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge