Cour d'appel, 14 décembre 2022. 20/17495

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 3 - Chambre 1 ARRET DU 14 DECEMBRE 2022 (n° 2022/ , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17495 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCXZZ Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Août 2020 - Juge aux affaires familiales de MELUN - RG n° 18/03289 APPELANT Monsieur [Z] [K] né le 05 Mai 1978 à [Localité 5] [Adresse 1] représenté par Me Emmanuèle ANDRE-LUCAS, avocat au barreau de MELUN, toque : M76 INTIMEE Madame [I], [W], [S] [O] née le 25 Février 1980 à [Localité 7] (94) [Adresse 2] représentée par Me Anne-Claire LE JEUNE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0394 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Patricia GRASSO, Président Mme Sophie RODRIGUES, Conseiller Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Patricia GRASSO dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Patricia GRASSO, Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier EXPOSE DU LITIGE : M. [Z] [K] et Mme [I] [O] se sont mariés le 2 juillet 2005 devant l'officier d'état civil de [Localité 3] (77), après contrat reçu le 9 juin 2005 par Maître [F], notaire à [Localité 6], instaurant le régime de la séparation de biens. Au cours du mariage les époux ont acquis un bien immobilier situé [Adresse 1] (77). Par jugement du 30 juillet 2015, le juge aux affaires familiales a notamment prononcé le divorce des époux et ordonné la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux des parties. Par acte d'huissier du 29 octobre 2018, Mme [I] [O] a assigné M. [Z] [K] devant le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Melun aux fins de liquidation de leurs intérêts patrimoniaux. Par jugement du 21 août 2020, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Melun a notamment statué dans les termes suivants : -ordonne l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage du régime matrimonial des parties, -désigne pour y procédure Maître [G], notaire à [Localité 4], et commet le juge aux affaires familiales de la deuxième chambre, cabinet 2, pour surveiller les opérations et en faire rapport, -dit qu'en l'état il ne peut être statué quant aux créances de chacune des parties sur l'indivision post-communautaire, faute d'éléments de preuve suffisants et qu'il revient à chacune des parties de les rapporter au notaire désigné aux fins d'établissement des comptes d'administration de chacun, -dit que la date des effets du divorce entre les parties s'agissant de leur bien est fixée à la date de l'ordonnance de non conciliation, soit le 7 novembre 2014, -dit que la valeur vénale du bien immobilier de [Localité 8] est fixée à 285 000 euros, -dit que M. [Z] [K] est redevable d'une indemnité pour son occupation du bien immobilier de septembre 2015 inclus à juin 2018 inclus, à hauteur de 750  euros par mois -rejette les demandes d'attribution préférentielle et d'autorisation de vente amiable du bien immobilier formulées par M. [Z] [K], -ordonne à défaut de vente de gré à gré de l'immeuble qu'il soit procédé à la vente sur licitation de l'immeuble situé à [Adresse 1] ['] -dit qu'il sera procéder à cette vente aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de ce siège ['], sur une mise à prix de 285 000 euros, et à défaut d'enchères sur ce prix, avec faculté de baisse du quart, du tiers ou de la moitié, -rejette le surplus des demandes. M. [Z] [K] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 2 décembre 2020. Aux termes de ses uniques conclusions notifiées le 26 février 2021, l'appelant demande à la cour de : -infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Melun en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à 750 €, -dire et juger que l'indemnité d'occupation s'élève à 1 080 € soit 540 € due à Mme [O], -dire et juger que M. [K] est détenteur d'une créance à l'égard de l'indivision post-communautaire au titre des sommes qu'il a supportées depuis l'ordonnance de non-conciliation au titre du paiement des taxes foncières et des prêts immobiliers soit la somme de 127 286,32 € au mois de février 2021, -dire et juger que Mme [O] est détentrice d'une créance à l'égard de l'indivision au titre des sommes qu'elle a supportées depuis l'ordonnance de non-conciliation au titre du paiement du prêt Action logement et du prêt immobilier d'un montant de 8 481,33 €, -faire droit à la demande d'attribution préférentielle du bien immobilier à M. [K], -infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la vente aux enchères du bien immobilier ainsi que les mesures y afférents, -condamner Mme [O] à verser à M. [K] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner Mme [O] aux entiers dépens. Aux termes de ses uniques conclusions notifiées le 19 mai 2021, Mme [I] [O], intimée, demande à la cour de : -débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes, -confirmer le jugement dans toutes ses dispositions, y ajoutant, -dire que M. [K] est redevable d'une indemnité pour son occupation du bien immobilier se septembre 2020 inclus à ce jour, à hauteur de 750 € par mois, -condamner M. [K] à verser à Mme [O] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2022. L'affaire a été appelée à l'audience du 16 novembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'indemnité d'occupation La valeur vénale du bien et le principe d'une indemnité d'occupation due par Monsieur [K] ne sont pas contestées. L'appelant soutient que tribunal s'est basé sur une évaluation réalisée le 2 février 2018 estimant la valeur locative du bien entre 1300 et 1400 € et qu'il semble que l'expert ait commis une confusion entre le montant de l'indemnité d'occupation due à l'indivision et le montant due à l'épouse personnellement (soit la moitié), puisqu'il a fixé l'indemnité à 750 € ce qui correspond à une indemnité d'occupation due à l'indivision post-communautaire d'un montant de 1500 € ce qui est supérieur à la valeur locative, d'autant que l'indemnité d'occupation doit faire l'objet d'une diminution compte tenu du caractère précaire de l'occupation. Il fait valoir que l'indemnité d'occupation doit être fixée à 1080 € (1300 € - 20 %), soit 540 € pour Madame [O]. Madame [O] répond que si un agent immobilier a estimé, en février 2018, la valeur locative entre 1300 et 1400 €, ce jour, trois années s'étant écoulées, le prix du loyer a nécessairement augmenté de sorte qu'un montant de 1 600 € pourrait donc être retenu sans difficulté et elle se prévaut d'une nouvelle estimation réalisée le 21 octobre 2020, selon laquelle le bien est aujourd'hui estimé entre 290 000 et 320 000 € net vendeur. Elle demande la confirmation du montant de 750 euros et son extension à la période postérieure au 20 septembre 2020, date à laquelle Monsieur [K] est revenu s'installer dans le bien, et ce jusqu'à ce jour. Selon l'article 815-9 du code civil « l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité ». Il n'est pas contesté que Monsieur [K] a occupé le bien de façon privative de septembre 2015 inclus à juin 2018 inclus, période retenue par le tribunal. La valeur locative estimée entre 1300 et 1400 € n'avait pas été contestée par les parties en première instance. L'indemnité d'occupation ne pouvant être fixée en fonction de l'estimation d'une valeur locative à une date postérieure à la période d'occupation, la valeur locative doit en l'espèce être appréciée à 1350 euros par mois. L'abattement de 20 % pour précarité n'est pas non plus contesté. L'indemnité d'occupation, par infirmation du jugement, doit donc être fixée à 1080 euros, soit 540 euros revenant à Madame [O], soit 54 000 euros pour la période de septembre 2015 inclus à juin 2018 inclus. S'agissant de la période postérieure au 20 septembre 2020, Madame [O] verse aux débats un constat d'huissier en date du 21 décembre 2020, qui mentionne que Monsieur [K] « confirme occuper les lieux », l'huissier ayant également acté le changement de serrures opéré par Monsieur [K] de sorte que les clés détenues par Madame [O] ne lui permettent pas l'accès au domicile. Monsieur [R] n'ayant pas répondu sur ce point, et étant observé qu'il demande l'attribution préférentielle du bien dont l'occupation est une condition, il incombe de fixer l'indemnité d'occupation par Monsieur [K] à la somme de 1 080 euros par mois, soit 540 euros revenant à Madame [O], à compter du 20 septembre 2020, jusqu'à ce jour. Sur l'attribution préférentielle Le premier juge a rejeté les demandes d'attribution préférentielle et d'autorisation de vente amiable du bien immobilier situé à [Adresse 1] formulées par Monsieur [K], au motif que Madame [O] ayant demandé la licitation du bien, Monsieur [K] ne justifiait pas être en mesure de racheter la part de Madame [O] et il a ordonné qu'à défaut de vente de gré à gré de l'immeuble, il soit procédé à sa vente sur licitation. L'appelant soutient qu'il justifie de sa capacité à régler la soulte de Mme [O] ; qu'il a obtenu une simulation de prêt par le CIC et une offre de prêt par le Crédit agricole ; que son épouse achètera les parts de Madame [O] et que compte tenu de la demande d'attribution préférentielle la vente sur licitation n'a plus lieu d'être. Madame [O] répond que les pièces versées sont insuffisantes et ne justifient aucunement d'une véritable proposition de financement ferme et précise d'une banque ; que la première simulation est datée du 6 décembre 2019, et que la seconde, au seul nom de l'épouse de Monsieur [K], date du 7 février 2020. Elle rappelle comme le tribunal, qu'une précédente proposition de rachat n'a pas abouti en 2018 alors que les parties se trouvaient dans une situation financière plus favorable. Aux termes de l'article 1476 du code civil, pour les communautés dissoutes par divorce, l'attribution préférentielle n'est jamais de droit, et il peut toujours être décidé que la totalité de la soulte éventuellement due sera payable comptant. La condition de résidence requise pour l'attribution préférentielle d'un local d'habitation doit s'apprécier, non seulement à la date de la dissolution de la communauté, mais également à la date à laquelle le juge statue. Si Monsieur [K] satisfait à la condition d'occupation privative du bien indivis depuis la séparation du couple et encore aujourd'hui pour se le voir attribuer, les pièces qu'il verse aux débats ne permettent pas de retenir qu'il pourra régler comptant la soulte dont il est redevable dans la mesure où il indique que c'est son épouse actuelle qui achètera les parts de Mme [O]. L'offre de prêt du 7 février 2020 produite est en effet au seul nom de Madame [J] [D]. Alors que celle-ci a déclaré au conseiller financier vivre seule au foyer à son adresse (qui est celle du bien en indivision entre Monsieur [K] et Madame [O]) et n'avoir personne à charge, il est produit l'acte de mariage du 6 juin 2019 qui fait état de l'existence d'un contrat de mariage sans précision du régime matrimonial adopté et cette pièce ne fait que confirmer que Monsieur [K] n'est pas en situation d'obtenir lui même un financement. Le jugement sera donc confirmé sur ces points. Sur les fixations de créances Le tribunal a rejeté la demande de M. [K] sollicitant la fixation de sa créance à l'égard de l'indivision post-communautaire à la somme de 83.291,39 €, faute de justificatifs. L'appelant demande à la cour de dire et juger qu'il est détenteur d'une créance à l'égard de l'indivision post-communautaire au titre des sommes qu'il a supportées depuis l'ordonnance de non-conciliation au titre du paiement des taxes foncières et des prêts immobiliers soit la somme de 127 286,32 € au mois de février 2021 et de dire et juger que Mme [O] est détentrice d'une créance à l'égard de l'indivision au titre des sommes qu'elle a supportées depuis l'ordonnance de non-conciliation au titre du paiement du prêt Action logement et du prêt immobilier d'un montant de 8 481,33 €. Il expose qu'il a seul réglé le montant des taxes foncières relatives au bien au titre des années 2015 à 2019 et a remboursé seul le prêt immobilier d'août 2015 à juin 2018 et de novembre 2018 à avril 2019, soit 40 mensualités de 1.753,06 €, soit 70.122,40 €, les échéances impayées d'avril 2019 à novembre 2020, soit 35.671,78 €, le prêt action logement d'août 2015 à février 2018 Soit 31 x 87,25 = 2.704,75 €. Il indique que Madame [O] a réglé 4 mensualités du prêt immobilier soit 4 x 1752 3,06 = 7.012,24 €, et le prêt Action Logement à hauteur de 1.469,09 €, soit un compte d'administration de 8.481,33 €. Madame [O] répond que le jugement doit être confirmé parce qu'à ce stade, les parties n'ont pas versé au débat l'ensemble des justificatifs des montants réellement acquittés par chacun d'entre eux et qu'il conviendra donc de fournir au notaire désigné les justificatifs des sommes acquittées pour que les droits respectifs soient calculés. Comme devant le tribunal, Monsieur [K] fournit au soutien de ses demandes les seuls avis d'impôts fonciers du bien, ainsi que le tableau d'amortissement du crédit immobilier sans prouver le paiement par ses soins. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande, rappelant aux parties qu'il leur appartiendra de fournir au notaire désigné les justificatifs des sommes ainsi acquittées afin que leurs droits, eu égard aux prétentions respectives des parties, soient calculés et pris en compte dans les opérations de compte. Sur les demandes accessoires L'équité ne justifie pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'une ou de l'autre des parties. Eu égard à la nature du litige, il convient d'ordonner l'emploi des dépens en frais généraux de partage et de dire qu'ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l'indivision. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement en ce qu'il a dit que M. [Z] [K] est redevable d'une indemnité pour son occupation du bien immobilier de septembre 2015 inclus à juin 2018 inclus, à hauteur de 750 000 euros ; Y substituant, Fixe l'indemnité d'occupation due par Monsieur [K] à 1 080 euros, soit 540 euros revenant à Madame [O], soit 54 000 euros pour la période de septembre 2015 inclus à juin 2018 inclus ; Confirme le jugement sur les autres chefs dévolus à la cour ; Y ajoutant, Fixe l'indemnité d'occupation due par Monsieur [K] à 1 080 euros, soit 540 euros revenant à Madame [O] à compter du 20 septembre 2020, jusqu'à ce jour ; Dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Ordonne l'emploi des dépens en frais généraux de partage et dit qu'ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l'indivision. Le Greffier, Le Président,