Tribunal judiciaire, 16 décembre 2025. 25/00571

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN 3ème chambre civile [Adresse 2] [Adresse 8] [Localité 3] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 25/00571 - N° Portalis DBW5-W-B7J-JO5Q Minute : 2025/ Cabinet B ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU : 16 Décembre 2025 [E] [T] C/ [W] [P] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Dominique LECOMTE Copie certifiée conforme délivrée le : à : M. [W] [P] Me Dominique LECOMTE - 24 Préfecture du calvados ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 16 Décembre 2025 Nous Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection, Assistée de Marie MBIH, Greffier, Tenant audience publique de référé. DEMANDEUR : Monsieur [E] [T] né le 01 Août 1971 à [Localité 10] demeurant [Adresse 7] représenté par Me Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par Me Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 ET : DÉFENDEUR : Monsieur [W] [P] né le 10 Août 1990 à [Localité 9] demeurant [Adresse 4] non comparant, ni représenté PROCÉDURE : Date de la première évocation : 04 Novembre 2025 Après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2025, l'affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ; EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé du 29 juin 2022, avec effet au 7 juillet 2022, Monsieur [E] [T] a donné à bail à Monsieur [W] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 435 euros hors charges. Par acte extrajudiciaire du 6 janvier 2025, Monsieur [T] a fait délivrer au locataire un congé aux fins de vente pour le 6 juillet 2025. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, Monsieur [T] a fait assigner Monsieur [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, aux fins de : constater qu'après congé délivré le 6 janvier 2025, ce dernier est occupant sans droit ni titre des lieux précédemment objets du bail depuis le 7 juillet 2025,ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant et objet de son chef des lieux,le condamner au paiement :* d'une astreinte provisoire d'un montant de 100 euros par jour de retard, passé le délai fixé par le juge pour son maintien dans les lieux, * d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du 7 juillet 2025 jusqu’à la libération complète des lieux, * de la somme provisionnelle de 1.602,40 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dues au 4 septembre 2025 * de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens. À l’audience du 4 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Monsieur [T], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise le montant de sa créance à 2.744,34 euros au 3 novembre 2025. Monsieur [P], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude. Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025. MOTIFS Sur la non-comparution du défendeur : L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la compétence du juge des référés : Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion. En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé. Sur la validité du congé pour vendre délivré à la locataire : Conformément à l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. L’article précité prévoit également qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. En application de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. En l’espèce, un congé aux fins de vente a été délivré à Monsieur [P], par acte de commissaire de justice remis à étude en date du 6 janvier 2025. Il ressort du contrat de bail versé au débat et consenti à Monsieur [P] le 29 juin 2022, avec effet au 7 juillet 2022 que celui-ci a été conclu pour une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de trois ans et dont la dernière en cours au moment de la délivrance du congé prend fin le 7 juillet 2025. De sorte que, le congé aux fins de vente a bien été délivré au locataire dans le respect du délai de six mois avant l’expiration du bail prévu par l’article 15-I précité. En outre, conformément aux dispositions de l’article 15-II susmentionné, le congé identifie l’objet de la vente soit l’appartement situé [Adresse 6], d’une superficie de 54,94 m², comprenant : deux pièces et une cave et, est motivé par l’intention de vendre le bien à un prix de 130.000 euros net vendeur. Par ailleurs, les termes des alinéas 1 à 5 de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ont bien été reproduits dans le congé. En conséquence, Monsieur [T] est recevable et bien fondé en sa demande, le congé ayant été délivré dans les formes et délais requis par la loi précitée, celui-ci n’ayant fait l’objet d’aucune contestation et l’offre de vente n’ayant pas été acceptée par Monsieur [P]. Il convient de constater que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé au 6 juillet 2025. Sur les effets du congé valablement délivré au locataire : Conformément à l’article 15-II alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. De sorte que, Monsieur [P] est occupant sans droit ni titre depuis le 7 juillet 2025. Sur l’expulsion : Occupant sans droit ni titre, Monsieur [P] devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie. À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [P] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte. Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle : Étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résiliation du contrat de bail, Monsieur [P] cause un préjudice à Monsieur [T] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’il aurait réglé à défaut de résiliation du bail, à compter du 7 juillet 2025, soit la somme de 570,97 euros et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux. Cette indemnité se substitue au loyer et sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial. Sur la condamnation provisionnelle au titre de la période d'occupation déjà écoulée : Le décompte des sommes réclamées au titre de la période d’occupation déjà écoulée, arrêté à 3 novembre 2025 tel que Monsieur [T] l’a présenté à Monsieur [P] dans l’assignation, qui tient compte de deux termes mensuels supplémentaires, ne pouvant faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, il y a lieu de condamner provisionnellement Monsieur [P] au paiement de cette somme, soit 2.744,34 euros. Sur les demandes accessoires : Monsieur [P], succombant au présent litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance ainsi qu’à payer à Monsieur [T] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputé contradictoire et rendue en premier ressort, Vu l’article 835 du code de procédure civile, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ; CONSTATONS que, Monsieur [W] [P] est occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 5] depuis le 7 juillet 2025 ; DISONS que Monsieur [W] [P] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ; AUTORISONS Monsieur [E] [T], à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, à faire expulser Monsieur [W] [P] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ; RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ; REJETONS la demande d’astreinte formulée par Monsieur [E] [T] ; CONDAMNONS Monsieur [W] [P] à payer à Monsieur [E] [T] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer en cours à la date de résiliation du bail, à compter du 7 juillet 2025 et ce, jusqu’à complète libération des lieux ; DISONS que cette indemnité se substitue au loyer et sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ; CONDAMNONS Monsieur [W] [P] à payer à Monsieur [E] [T] à titre de provision, la somme de 2.744,34 euros au titre de contrepartie de l’occupation de la défenderesse jusqu’au 3 novembre 2025 ; REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par Monsieur [E] [T] ; CONDAMNONS Monsieur [W] [P] au paiement des dépens de la présente instance ; CONDAMNONS Monsieur [W] [P] à payer à Monsieur [E] [T] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados ; Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présente lors de la mise à disposition. le greffier le juge des contentieux de la protection