Cour d'appel, 23 mai 2024. 22/01128

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 23 Mai 2024 N° RG 22/01128 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HAXN Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ALBERTVILLE en date du 17 Juin 2022, RG 1221000057 Appelant M. [Z] [D] né le 06 Octobre 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] Représenté par la SCP MILLIAND - DUMOLARD - THILL, avocat au barreau d'ALBERTVILLE Intimée Mme [T] [J] épouse [Y] née le 19 Mai 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] Représentée par la SELARL PADZUNASS SALVISBERG & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'ALBERTVILLE -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 13 février 2024 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré , Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 12 mai 2012, Mme [T] [Y] a donné en location à M. [Z] [D] un logement situé [Adresse 4]. Par acte du 11 septembre 2020, Mme [Y] a fait délivrer à son locataire un congé pour reprise à effet du 31 mai 2021. Par courrier du 16 juillet 2021, le conseil de M. [D] a mis en demeure Mme [Y] d'avoir à faire le nécessaire pour que ce dernier puisse avoir accès et bénéficier du chauffage et de l'électricité. Par acte du 20 août 2021, M. [D] a fait assigner en référé Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection d'Albertville aux fins de la faire condamner notamment sous astreinte à remettre en marche l'installation électrique ou réaliser des travaux nécessaires pour bénéficier d'un logement décent. Une ordonnance a été rendue le 15 octobre 2021, enjoignant à Mme [Y] de procéder à la réparation du chauffage et ordonnant la réouverture des débats pour le surplus. Mme [Y] a sollicité le renvoi de l'affaire au fond. Les parties ont échangé leurs pièces et leurs demandes. M. [D] a sollicité des dommages et intérêts en soutenant notamment avoir subi de nombreuses pressions de la part de Mme [Y] pour le faire quitter les lieux, avoir subi des coupures d'électricité, du chauffage central, d'eau, d'accès au réseau téléphonique et internet ou encore de téléphone et télévision. Il a également soutenu que le congé n'est pas valable, Mme [Y] étant usufruitière avec son mari n'ayant pas le pouvoir de le délivrer seule. Mme [Y] s'est opposée aux demandes de son locataire et a demandé à ce qu'il soit expulsé, compte tenu du congé pour reprise déjà délivré. Par jugement contradictoire du 17 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Albertville a : - condamné Mme [Y] à payer à M. [D] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi au cours de la location 2013 à 2021, - dit que le congé pour reprise donné au locataire par acte d'huissier en date du 11 septembre 2020 a été délivré régulièrement, - constaté au 31 mai 2021 la résiliation du bail conclu entre M. [D] d'une part et Mme [Y] d'autre part, portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4], - dit que M. [D] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, - autorisé, à défaut de départ volontaire, Mme [Y] à faire procéder à l'expulsion de M. [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles 61 et 62 de la loi du 9 juillet 1991, - condamné M. [D] à payer à Mme [Y] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges à compter du 1er juin 2021 jusqu'à la libération effective des lieux, - dit que tous les paiements effectués depuis le 1er juin 2021 par M. [D] s'imputeront sur les indemnités d'occupation dues depuis le 1er juin 2021, - dit que compte-tenu du départ à vernir de M. [D], il n'est pas utile de statuer sur l'instabilité de la ligne internet, - débouté Mme [Y] de sa demande de dommages et intérêts, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné Mme [Y] à payer à M. [D] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [Y] et M. [D], chacun pour moitié, aux dépens, qui comprendront ceux de la procédure de référé, ainsi que les trois constats d'huissier des 10 juin 2021, 20 juillet 2021 et 25 octobre 2021, - rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par déclaration du 27 juin 2022, M. [D] a interjeté appel de cette décision. Il a saisi la Première présidente de la cour d'appel aux fins d'arrêt de l'exécution provisoire de la décision déférée. Par ordonnance rendue le 3 janvier 2023, cette demande a été déclarée irrecevable. Par conclusions notifiées le 19 septembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [Z] [D] demande en dernier lieu à la cour de : Vu les dispositions de l'article 6 de la loi de 1989, infirmer le jugement déféré en ce qu'il a considéré que, - le congé pour reprise donné au locataire par acte d'huissier du 11 septembre 2020 a été délivré régulièrement et constaté en conséquence la résiliation du bail conclu entre M. [D] d'une part, et Mme [Y] d'autre part, portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4], - M. [D] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et à défaut de départ volontaire, - autorisé Mme [Y] à faire procéder à l'expulsion de M. [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles 61 et 62 de la loi du 9 juillet 1991, - condamné M. [D] à payer à Mme [Y] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges à compter du 1er juin 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, - dit que tous les paiements effectués depuis le 1er juin 2021 par M. [D] s'imputeront sur les indemnités d'occupation dues depuis le 1er juin 2021, Et statuant de nouveau, déclarer le congé nul et de nul effet, dire que le contrat de bail n'est pas résilié et se poursuivra, débouter Mme [Y] de sa demande d'expulsion, dire et juger que Mme [Y] devra permettre au l'accès au local dans lequel se trouve l'installation télécom internet pour permettre le dépannage des services télécom et interne sur simple demande préalable de M. [D], infirmer la décision en ce qu'elle a alloué à M. [D] la somme 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice locatif, Et statuant de nouveau, condamner Mme [Y] à payer à M. [D] la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice locatif, confirmer la décision en ce qu'elle a débouté Mme [Y] de sa demande de dommages et intérêts, En tout état de cause, condamner Mme [Y] à payer à M. [D] ainsi que la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui comprendront le coût des constats d'huissier. Par conclusions notifiées le 4 novembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, Mme [T] [Y] demande en dernier lieu à la cour de : Vu l'article 11 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, Vu le congé pour reprise délivré le 11 septembre 2019, débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes, confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a, - dit que le congé pour reprise donné au locataire par acte d'huissier en date du 11 septembre 2020 a été délivré régulièrement, - constaté au 31 mai 2021 la résiliation du bail conclu entre M. [D] d'une part et Mme [Y] d'autre part, portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4], - dit que M. [D] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, - autorisé, à défaut de départ volontaire, Mme [Y] à faire procéder à l'expulsion de M. [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles 61 et 62 de la loi du 9 juillet 1991, - condamné M. [D] à payer à Mme [Y] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges à compter du 1er juin 2021 jusqu'à la libération effective des lieux, - dit que tous les paiements effectués depuis le 1er juin 2021 par M. [D] s'imputeront sur les indemnités d'occupation dues depuis le 1er juin 2021, - dit que compte-tenu du départ à vernir de M. [D], il n'est pas utile de statuer sur l'instabilité de la ligne internet, Reconventionnellement, infirmer le jugement déféré en ce qu'il a - condamné Mme [Y] à payer à M. [D] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi au cours de la location 2013 à 2021, - débouté Mme [Y] de sa demande de dommages et intérêts, Statuant à nouveau, débouter M. [D] de sa demande au titre du préjudice de jouissance, condamner M. [D] à payer à Mme [Y] la somme de 2 971,24 euros au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnité d'occupation, le condamner à verser à Mme [Y] la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral et matériel subi du fait de l'inondation de sa cave, condamner le même à régler à Mme [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré le 25 juillet 2022 par exploit de Me [W] [N], huissier de justice à [Localité 7] à hauteur de 148 euros. L'affaire a été clôturée à la date du 11 décembre 2023 et renvoyée à l'audience du 13 février 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 2 mai 2024, prorogé à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé pour reprise et ses conséquences M. [D] soutient que le congé pour reprise du 11 septembre 2020 n'est pas valable en ce qu'il n'aurait pas été délivré par le véritable bailleur, le contrat ayant été signé avec la société les Maisons bleues. Toutefois, le contrat de bail, même s'il comporte le nom « les Maisons Bleues » en en-tête, est conclu entre Mme [Y], en qualité de bailleur, et M. [D], en qualité de locataire (pièce n° 1 des deux parties). Au demeurant, il ressort des pièces produites aux débats que « les Maisons Bleues » est une entreprise unipersonnelle de Mme [Y], qui ne réalise aucun chiffre d'affaires relatif à une activité de loueur professionnel, mais exploite une boutique de décoration et une laverie automatique (pièces n° 47 à 50 de l'intimée). Il sera ajouté que M. [D] ne rapporte pas la preuve de ce que cette société serait propriétaire des locaux qu'il occupe, ni de l'existence d'une prétendue SCI, et n'explique pas pour quelle raison il n'a pas agi à l'encontre de celle-ci si elle était véritablement son bailleur comme il le prétend. L'appelant soutient encore que Mme [Y] ne serait pas seule bailleresse, puisqu'elle serait usufruitière du bien loué avec son mari, leur fille étant nu-propriétaire. Toutefois, outre que M. [D] n'a pas pris la peine d'assigner M. [H] [Y] qu'il prétend également être son bailleur, il convient de rappeler que, en application de l'article 222 du code de procédure civile, si l'un des époux se présente seul pour faire un acte d'administration, de jouissance ou de disposition sur un bien meuble qu'il détient individuellement, il est réputé, à l'égard des tiers de bonne foi, avoir le pouvoir de faire seul cet acte. L'acte de donation partage du 6 août 1999 (pièce n° 67 de l'intimée) révèle que l'usufruit est exercé conjointement par les deux époux, mariés sous le régime de la communauté légale. A supposer que cet usufruit soit indivis entre les époux, comme prétendu par l'appelant, alors seul M. [Y] serait recevable à se prévaloir de la nullité des actes passés par son épouse, à l'exclusion du locataire lui-même qui n'a contracté qu'avec Mme [Y]. Or en l'espèce M. [Y] n'a jamais remis en cause la validité du bail consenti à M. [D], ni des actes réalisés par son épouse relatifs à la gestion de ce bail, étant souligné qu'il est produit un mandat de gestion immobilière (pièce n° 64) donné à son épouse le 1er décembre 2010, confirmé par une attestation du 22 août 2022 (pièce n° 65), de sorte que le moyen est inopérant. Il résulte de ce qui précède que le bail a été conclu par une personne physique, hors de toute activité professionnelle, et c'est en vain que M. [D] se prévaut d'un bail d'une durée de six ans, le bail n'ayant pas été consenti par une personne morale. M. [D] soutient encore que le congé pour reprise serait nul en raison de la nullité du bail lui-même. Toutefois, il ressort des pièces produites aux débats, que si le bail initial a été conclu pour une durée d'un an renouvelable, alors même qu'il n'est fait mention d'aucune des conditions requises pour conclure un bail d'une durée inférieure à trois ans (logement meublé ou l'une des exceptions prévues par l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989), le contrat n'en est pas pour autant frappé de nullité, mais doit, conformément aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 (visées dans le contrat), être requalifié en bail d'habitation de trois ans, ce que le tribunal a fait au demeurant. Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que le bail consenti à M. [D] a été conclu pour une durée de trois ans à compter du 1er juin 2012, et a été tacitement reconduit le 1er juin 2015, puis le 1er juin 2018, jusqu'au 31 mai 2021. Ainsi, le congé délivré le 11 septembre 2020 pour le 31 mai 2021 respecte le délai de six mois de préavis prévu par l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Concernant le motif du congé, M. [D] fait des développements sur le congé pour vendre, or Mme [Y] ne se prévaut pas d'un congé pour vendre, lequel n'est d'ailleurs pas produit aux débats, mais du seul congé pour reprise délivré le 11 septembre 2020. Les arguments développés par M. [D] relatifs au congé pour vendre sont donc sans intérêt. Le congé délivré à M. [D] le 11 septembre 2021 précise qu'il est justifié par la volonté de la bailleresse « de reprendre le logement du bien susvisé au bénéfice de sa fille, Madame [Y] [V], née le 2 mai 1998 à [Localité 7], demeurant actuellement [Adresse 1]), de manière à ce que cette dernière puisse y établir sa résidence principale et ainsi se rapprocher de son activité professionnelle dont l'exercice se situe au sein de la vallée de la Tarentaise ». Le motif de ce congé n'est pas contesté par M. [D], les pièces produites aux débats par Mme [Y] justifiant que sa fille a quitté son précédent logement (résidence étudiante pièce n° 3), ses meubles étant stockés chez ses parents (procès-verbal d'huissier du 10 juin 2021 pièce n° 21), elle-même étant hébergée par son frère faute de pouvoir à cette date intégrer le logement litigieux (attestations pièces n° 40 et 41). Il résulte de ce qui précède que le congé délivré est valable et c'est à juste titre que le premier juge a retenu que M. [D] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er juin 2021, et a ordonné la libération des lieux par le locataire, et, à défaut de libération volontaire, son expulsion. Sur les indemnités d'occupation  Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a condamné M. [D] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2021, laquelle ne se cumule pas avec le loyer mais s'y substitue à compter de la fin du bail, ainsi que l'a clairement précisé le premier juge. Mme [Y] sollicite à hauteur d'appel la condamnation complémentaire de M. [D] au paiement de la somme de 2 971,24 euros au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation, l'intimée précisant que si le locataire a payé le loyer jusqu'à son départ des lieux, il n'a pour autant pas appliqué les augmentations annuelles du loyer. Il résulte des explications de Mme [Y], non contestées par M. [D], que ce dernier a libéré les lieux le 26 octobre 2022 ensuite de la procédure d'expulsion engagée, ce que l'appelant ne conteste pas. Les indemnités d'occupation sont donc dues jusqu'à cette date. Par ailleurs, Mme [Y] produit un décompte avec actualisation des loyers sur la base de l'indice de référence des loyers, conformément à l'article 7 des conditions générales du bail (pièce n°68). M. [D] ne produit aucune pièce justifiant du paiement de cette augmentation annuelle, de sorte qu'il sera fait droit à la demande. Sur la demande de dommages et intérêts supplémentaire de Mme [Y]  Mme [Y] réclame à son locataire la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du dégât des eaux non résolu pendant plusieurs années du fait de M. [D]. Toutefois, ainsi que l'a justement relevé le tribunal, les désordres à l'origine de ce sinistre, à le supposer établi et provenant du logement litigieux, ce qui n'est pas formellement prouvé, relèvent manifestement des travaux incombant au bailleur, qui n'a pas contesté avoir eu accès au logement loué pendant les absences prolongées de M. [D]. En tout état de cause, il n'est pas justifié du préjudice allégué, aucune évaluation des travaux nécessaires n'étant produite. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts. Sur le préjudice de jouissance de M. [D]  Mme [Y] sollicite l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a accordé à M. [D] des dommages et intérêts pour un préjudice de jouissance dont elle ne s'estime aucunement responsable, aucun manquement de sa part n'étant à son sens établi. Toutefois, le premier juge, après avoir procédé à une analyse complète des très nombreuses pièces produites aux débats, a justement retenu que le locataire n'a pas inventé les problèmes d'électricité, d'eau et de chauffage dont il s'est plaint de manière répétée. Il a également souligné à juste titre que les époux [Y] ont reconnu avoir coupé l'eau le 1er juin 2021 estimant que M. [D] était occupant sans droit ni titre du fait du congé délivré, sans avoir pour autant, à cette date, engagé une action pour faire libérer les lieux. Les échanges multiples entre les parties démontrent une impossibilité de communication et une réticence de Mme [Y] à faire procéder aux interventions nécessaires à une alimentation normale du logement en énergie et en eau. Il est également établi que M. [D] a lui-même tardé à permettre l'accès à son logement pour permettre de déterminer les travaux nécessaires et l'origine des dysfonctionnements. Concernant le débit internet, M. [D] ne démontre pas que cette difficulté relève de la responsabilité du bailleur. En tout état de cause, le locataire ayant été expulsé, cette demande est désormais sans objet. Il résulte de ce qui précède que c'est à juste titre que le tribunal a retenu la responsabilité de Mme [Y] sur le fondement des dispositions de l'article 1719 du code civil, et qu'il a apprécié le préjudice subi par le locataire à la somme de 3 000 euros qui sera confirmée. Enfin, M. [D] fait des développements relatifs aux charges qui n'auraient jamais été justifiées par la bailleresse. Toutefois, le bail ne prévoit aucune provision pour charges, le loyer de 490 euros par mois étant hors charges d'eau et d'électricité, et M. [D] n'établit aucun décompte précis de ce qu'il estimerait avoir trop payé. Les pièces produites révèlent qu'il a payé les consommations d'eau et d'électricité sur demande des époux [Y], en procédant d'ailleurs lui-même à des corrections certaines années. Aucun préjudice complémentaire de ce chef n'est donc justifié par M. [D]. Sur les demandes accessoires  M. [D], qui succombe à titre principal, supportera les entiers dépens de l'appel, lesquels comprendront le coût du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré le 25 juillet 2022 (pièce n° 45 de l'intimée). Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [Y] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Albertville le 17 juin 2022, Y ajoutant, Condamne M. [Z] [D] à payer à Mme [T] [Y] la somme de 2 971,24 euros au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation dus au 26 octobre 2022, date de libération des lieux, Condamne M. [Z] [D] aux entiers dépens de l'appel, lesquels comprendront le coût du commandement de quitter les lieux délivré le 25 juillet 2022 par acte de Me [W] [N], huissier de justice à [Localité 7], Condamne M. [Z] [D] à payer à Mme [T] [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel. Ainsi prononcé publiquement le 23 mai 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente