Cour d'appel, 19 mars 2024. 21/02659

N° RG 21/02659 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K5MY N° Minute : C1 Copie exécutoire délivrée le : à Me Anne VALLEE la SCP ANSELMETTI - LA ROCCA AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 19 MARS 2024 Appel d'un jugement (N° R.G. 11-20-287) rendu par le tribunal judiciaire de Gap en date du 18 mai 2021, suivant déclaration d'appel du 16 juin 2021 APPELANTE : Mme [P] [D] épouse [B] née le 01 janvier 1964 à [Localité 6] de nationalité française [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Jean-Pierre Aoudiani, avocat au barreau de Gap, postulant, et par Me Stéphane Perel, avocat au barreau de Marseille, plaidant par Me Anne Vallée, avocate au barreau de Hautes-Alpes INTIMÉ : M. [W] [R] de nationalité française [Adresse 5] [Localité 9] représenté par Me Lionel La Rocca de la SCP Anselmetti - La Rocca, avocat au barreau de Hautes-Alpes, postulant, substitué par Me Agnès Oriot, avocate au barreau de Grenoble et par Me Géraldine Gauvin, avocate au barreau de Paris (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/010237 du 17/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Grenoble) COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 16 janvier 2024, Mme Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de Mme Claire Chevallet, greffière et Mme Shirley Coueta, greffière stagiaire, a entendu seule les avocats, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé en date du 15 septembre 2002, [Y] [D] a donné à bail à M. [W] [R] un local à usage d'habitation situé '[Adresse 7]' à [Localité 9] (Hautes-Alpes). Le 1er décembre 2011, Mme [P] [D] épouse [B], bénéficaire d'une donation de son père, a fait signifier à M. [W] [R] un congé pour vendre qui a été annulé par jugement du tribunal d'instanee de Gap en date du 19 juin 2012. Le 23 octobre 2013, Mme [P] [D] épouse [B] a signifié à M. [W] [R] être sa nouvelle bailleresse en l'état de la donation dont elle avait bénéficié, et le même jour, lui fait délivrer un congé pour reprise au profit de ses beaux-parents. M. [W] [R] a contesté la reprise au profit des beaux-parents et est resté dans les lieux sans action en justice de Mme [P] [D] épouse [B]. Le 12 mars 2020, Mme [P] [D] épouse [B] a fait délivrer à M. [W] [R] un congé pour reprise au bénéfice de son fils, M. [S] [B], avec effet au 14 septembre 2020. M. [W] [R] n'ayant pas quitté les lieux à cette date, Mme [P] [D] épouse [B] a saisi le tribunal judiciaire de Gap par assignation du 23 octobre 2020 aux fins de validation du congé et d'expulsion de M. [W] [R]. Par jugement en date du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Gap a : - dit que le congé délivré le 12 mars 2020 est nul ; - condamné Mme [P] [D] épouse [B] à payer à M. [W] [R] la somme de 215,33 euros au titre du trop-perçu sur les charges 2018 à 2020 ; - condamné Mme [P] [D] épouse [B] au paiement des dépens ; - rejeté les autres demandes. Par déclaration d'appel en date du 16 juin 2021, Mme [P] [D] épouse [B] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023, l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau de : - constater que le congé emportant résiliation du bail délivré le 12 mars 2020 à effet au 14 septembre 2020 contre M. [R] est valable ; - constater que M. [W] [R] est occupant sans droit ni titre du logement qui lui a été donné en location ; - ordonner l'expulsion de M. [W] [R] et tout occupant de son chef à compter de la signification du jugement à intervenir ; - condamner M. [W] [R] à lui payer une indemnité d'occupation de 568 euros mensuels à compter du 14 septembre 2020 jusqu'à la libération effective des lieux ; - réformer la décision de première instance en ce que celle-ci avait estimé que M. [R] était à jour des charges courantes et en conséquence condamner M. [W] [R] à lui payer une régularisation de charges pour un montant de 331 euros ; - condamner M. [W] [R] à produire l'attestation de ramonage pour les trois dernières années ; - débouter M. [R] de ses demandes à ce titre ; - condamner M. [W] [R] à payer une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2023, l'intimé demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ; - débouter Mme [B] de l'ensemble de ses demandes ; - condamner Mme [B] à lui régler une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; - condamner Mme [B] aux entiers dépens. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la validité du congé Moyens des parties Mme [D] épouse [B] soutient que le congé a été remis légalement à M. [W] [R] et sa validité ne saurait être contestée puisque la reprise du logement visée dispose d'un caractère réel et sérieux eu égard au projet professionnel de M. [S] [B], au fait que ce dernier a adressé un congé à son bailleur avec prise d'effet au 1er octobre 2020 et au projet familial des consorts [B] consistant à s'installer à [Localité 9] pour leur retraite. M. [R] fait valoir que le congé est nul en l'absence de caractère réel et sérieux des conditions de reprise. A titre superfétatoire, il invoque le fait qu'il n'est pas en mesure de trouver un nouveau logement. Réponse de la cour L'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version telle qu'issue de la loi du 24 mars 2014, applicable aux congés donnés à compter du 8 août 2015, dispose : « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. [...] En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. » L'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. [...] Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. » Il résulte du congé pour reprise une obligation d'habiter dans les lieux pour le bénéficiaire, à titre d'habitation principale. Il appartient au preneur, qui conteste la réalité du motif du congé qui lui a été délivré par le bailleur, de rapporter la preuve de l'absence d'intention de vendre de celui-ci (Civ. 3ème, 14'juin 2006, n° 05-12.559). En l'espèce, Mme [P] [D] épouse [B] a donné congé pour reprise au locataire, M. [W] [R], par acte d'huissier de justice signifié le 12 mars 2020. A cette occasion, elle a indiqué que cette reprise était réalisée à compter du 14 septembre 2020 au profit de son fils, M. [S] [B], bûcheron-élagueur, qui avait le projet de suivre une formation de cordiste et de s'installer dans la région de Briançon. Il ressort d'un courrier remis en main propre à la SCI JASC le 1er juillet 2020 que M. [S] [B] a donné congé à son bailleur le 1er juillet 2020 pour le 1er octobre 2020 pour le bien qu'il occupait alors à [Localité 3] (Var). Selon un courrier du 20 novembre 2020, la SCI JASC a accepté que M. [B] se maintienne dans les lieux 'faute de pouvoir emménager comme prévu dans (son) nouveau logement'. Mme [M] [G] atteste avoir mis à disposition de M. [S] [B], depuis le 1er septembre 2021, un appartement meublé situé à [Localité 8] (Hautes-Alpes) (pièce n° 24 de l'appelante). Selon un courrier remis en main propre le 1er juillet 2020, M. [B] a également demandé à son employeur sa mutation sur l'agence de [Localité 4]. Selon un courrier daté du 11 septembre 2020, M. [B] a demandé à son employeur de surseoir à sa demande 'pour une raison indépendante de (sa) volonté (libération d'un logement par le locataire)'. Selon un message électronique du 1er octobre 2020 et un courrier du 25 novembre 2020, M. [S] [B] a candidaté à cette date pour une formation 'préparation au CQP cordiste' du 10 mai au 11 juin 2021. Sans qu'il soit besoin d'examiner le projet familial des consorts [B] et la composition de l'immeuble, il est ainsi établi qu'au jour où Mme [D] épouse [B] a donné congé pour reprise au locataire et dans les mois suivants, son intention de reprendre le bien pour que son fils l'occupe à titre d'habitation principale est corroborée tant par le fait que ce dernier a donné congé à son bailleur et réside actuellement dans la région briançonnaise, que par le fait qu'il a postulé pour la formation annoncée et demandé à son employeur de le changer de région. Il en résulte que le congé est valable. Au jour du congé, M. [R] était âgé de 64 ans. L'exception prévue par le III de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut donc trouver application, quelles que soient les ressources du locataire. Il convient donc d'infirmer le jugement déféré de ce chef 2. Sur la demande d'expulsion et d'indemnité d'occupation Moyens des parties Mme [D] épouse [B] invoque les dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 pour demander l'expulsion de M. [R] et le paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 14 septembre 2020. Elle invoque également des nuisances de la part de M. [R] qui rendraient l'occupation de son propre bien impossible. M. [R] soutient qu'il est dans l'incapacité de se reloger dans des conditions similaires. Réponse de la cour En application de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de toute titre d'occupation des locaux loués. Il s'en ensuit que depuis le 14 septembre 2020, M. [R] est occupant sans droit ni titre du logement appartenant à Mme [D] épouse [B]. M. [R] fait état de difficultés pour se reloger mais ne rapporte ni la preuve de sa situation financière, alors qu'il est démontré par Mme [D] qu'il exerce l'activité de moniteur de ski, ni la preuve de recherches de logement infructueuses. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [W] [R] et le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges. 3. Sur le paiement des charges - sur la recevabilité de la demande de Mme [D] épouse [B] Moyens des parties M. [R] soutient que la demande de Mme [D] épouse [B], qui porte sur la régularisation des charges de 2018 à 2020, est irrecevable en cause d'appel sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile. Réponse de la cour En application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Selon l'article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel. Selon l'article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. Les demandes reconventionnelles, en première instance comme en appel, peuvent être formées tant par le défendeur sur la demande initiale que par le demandeur initial en défense aux prétentions reconventionnelles de son adversaire (Civ. 2ème, 10 janvier 2013, n° 10-28.735). La demande de Mme [D] épouse [B] tendant à la condamnation de M. [R] à lui verser une somme au titre des charges dues pour les années 2018 à 2020 est une demande reconventionnelle en ce qu'elle tend à la fois au rejet de la demande reconventionnelle de M. [R] tendant au remboursement d'un trop-perçu de charges et à sa condamnation au paiement de charges. Elle est donc recevable en cause d'appel. - sur le montant des charges dues par M. [R] Moyens des parties Mme [D] épouse [B] estime que le premier juge a fait une mauvaise interprétation de la répartition des charges relatives à la consommation d'eau et aux frais d'assainissement, ignorant en effet la présence de factures différenciées par occupant. M. [R], qui sollicite la confirmation du jugement, réplique qu'il s'est toujours acquitté du montant de ses loyers et même au-delà. Réponse de la cour Il est établi une absence de compteur d'eau par constat d'huissier du 13 janvier 2022 (pièce n° 18 de l'appelante). Selon un message électronique du 6 avril 2023 (pièce n° 29 de l'appelante), la mairie de [Localité 9] précise : « la facturation pour la redevance eau/pollution est un forfait annuel par logement principal (peu importe la surface et la consommation effective). Si vous avez plusieurs logements, un supplément vous est appliqué de la moitié du tarif du logement principal (peu importe également la surface et la consommation). Depuis de nombreuses années, cette tarification est en place et il n'y a pas eu de modifications ». Selon un message électronique du 17 avril 2023 (pièce n° 28 de l'appelante), la communauté de communes précise : « La facturation de la redevance assainissement sur le territoire des Ecrins est forfaitaire, ce qui signifie effectivement qu'elle est indépendante de toute consommation-surface-occupation. Son calcul s'effectue de la manière suivante : - une part fixe de 68 euros HT pour un abonné domestique ; - une part proportionnelle de 0,85 euros HT par m3. Ainsi, sur la base d'une consommation de 120 m3 pour un abonné domestique, le montant de la redevance forfaitaire est de 170 euros HT ». Comme l'a indiqué la juridiction de première instance, M. [R] doit à Mme [D] au titre des charges des années 2018 à 2020 la somme de 864,67 euros correspondant à sa consommation d'eau, la redevance assainissement et la taxe d'ordures ménagères, et il a versé une provision de 1 080 euros. Les pièces produites par Mme [D] épouse [B] ne permettent pas d'établir le contraire. Par suite, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [D] épouse [B] à verser à M. [W] [R] la somme de 215,33 euros au titre du trop-perçu sur les charges 2018 à 2020. 3. Sur la demande de production d'une attestation de ramonage Moyens des parties M. [R] soutient que la demande de Mme [D] épouse [B], qui porte sur la production d'une attestation de ramonage, est irrecevable en cause d'appel sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile. Réponse de la cour Cette demande nouvelle en cause d'appel n'est pas une demande reconventionnelle, comme ayant un autre objet que d'obtenir le rejet des prétentions de M. [R], ni une demande tendant à obtenir une compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Elle est donc irrecevable en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi : Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [D] épouse [B] à payer à M. [W] [R] la somme de 215,33 euros au titre du trop-perçu sur les charges 2018 à 2020 ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Déclare Mme [P] [D] épouse [B] recevable en sa demande tendant au paiement de charges ; Déclare Mme [P] [D] épouse [B] irrecevable en sa demande tendant à la production d'une attestation de ramonage ; Déclare valable le congé donné par Mme [P] [D] épouse [B] à M. [W] [R] ; Constate que M. [W] [R] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5] à [Localité 9] (Hautes-Alpes) depuis le 14 septembre 2020 ; Ordonne l'expulsion de M. [W] [R] et de toute occupant de son chef à défaut de libération volontaire ; Condamne M. [W] [R] à verser à Mme [P] [D] épouse [B] une indemnité d'occupation égale au loyer charges comprises à compter du 14 septembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux ; Condamne M. [W] [R] à verser à Mme [P] [D] épouse [B] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [W] [R] aux dépens. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE