Cour d'appel, 29 novembre 2022. 21/00107

N° RG 21/00107 - N° Portalis DBVM-V-B7F-KV5L N° Minute : C3 Copie exécutoire délivrée le : à la SCP CONSOM'ACTES Me Carole BALOCHE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 29 NOVEMBRE 2022 Appel d'un Jugement (N° R.G. 11-18-001394 ) rendu par le Tribunal judiciaire de Grenoble en date du 17 septembre 2020, suivant déclaration d'appel du 04 Janvier 2021 APPELANTS : M. [B] [T] né le 05 Avril 1959 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Mme [Z] [F] née le 28 Novembre 1978 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représentés par Me Régine PAYET de la SCP CONSOM'ACTES, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMÉE : Mme [H] [V] née le 31 Mai 1933 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Carole BALOCHE, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente M. Frédéric Dumas, vice-président placé, en vertu d'une ordonnance en date du 29 juin 2022 rendue par la première présidente de la cour d'appel de Grenoble, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère DÉBATS : A l'audience publique du 04 octobre 2022 Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, Greffière, en présence de Céline Richard, greffière stagiaire, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [F] ont loué un logement appartenant à Madame [H] [V], situé [Adresse 1], selon contrat de bail du 30 avril 2016, avec effet au 1 er mai 2016. Le montant du loyer convenu était fixé à la somme de 1.145 euros, outre 55 euros de provision sur charges, comprenant 32 euros de frais de jardinier, soit un total de 1.200 euros par mois. Un litige est survenu au sujet de la consommation d'énergie et du paiement des loyers. Par acte d'huissier en date du 31 août 2017, Madame [V] a fait assigner en référé ses locataires aux fins de voir ordonner leur expulsion et les voir condamner à régler la somme de 6.000 euros au titre des loyers impayés outre indemnité d'occupation.   Monsieur [T] et Madame [F] ont quitté les lieux le 6 novembre 2017. M.[T] a fait délivrer le 12 juin 2018 une assignation à l'encontre de Madame [V] aux fins d'obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes au titre d'une surfacturation d'énergie de gaz et de surévaluation de loyer. Par conclusions du 16 octobre 2018, Madame [F] est intervenue volontairement à l'instance.   Par jugement du 17 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grenoble a: -débouté [B] [T] et [Z] [F] de leur demande de diminution du montant du loyer. -débouté [B] [T] et [Z] [F] de leur demande de restitution du dépôt de garantie. -débouté [H] [V] de sa demande tendant à voir [B] [T] et [Z] [F] solidairement condamnés à lui payer 265,95 euros au titre des factures de gaz. -condamné [H] [V] à payer à [B] [T] et [Z] [F] : -la somme de 500 euros en réparation de l'intégralité de leurs préjudices, -la somme de 385,00 euros au titre de la restitution des charges. -condamné solidairement [B] [T] et [Z] [F] à payer à [H] [V] :  -la somme de 8.640,00 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés au 06 novembre 2017 outre intérêt au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance de référé rendue le 21 décembre 2017, -la somme de 264,00 euros au titre des frais d'entretien de la chaudière. -ordonné la compensation des sommes allouées à [B] [T] et [Z] [F] avec les sommes solidairement dues par eux à [H] [V] au titre de la présente décision. -condamné solidairement [B] [T] et [Z] [F] à payer à [H] [V] la somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. -débouté [B] [T] et [Z] [F] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. -condamné solidairement [B] [T] et [Z] [F] aux dépens de l'instance. Par déclaration en date du 4 janvier 2021, M.[T] et Mme [F] ont interjeté appel de l'ordonnance en ce qu'elle a : -débouté [B] [T] et [Z] [F] de leurs demandes de diminution du montant du loyer, et de restitution du dépôt de garantie. -alloué une somme de 500 euros en réparation de l'intégralité de leurs préjudices. -condamné solidairement Monsieur [T] et Madame [F] à payer à Madame [V] : -la somme de 8.640,00 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés au 06 novembre 2017 outre intérêts, -la somme de 264,00 euros au titre des frais d'entretien de la chaudière, -la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile  -condamné Monsieur [T] et Madame [F] aux dépens. Mme [V] a interjeté un appel incident. Dans leurs conclusions notifiées le 9 août 2021, M.[T] et Mme [F] demandent à la cour de: Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 3, 3-1 et 3-3,  Vu les articles 1104 et 1137 et suivants du code civil,  Vu les pièces produites aux débats -dire recevable et bien fondé leur appel, -infirmer le jugement en ce qu'il :  -Les a déboutés de leur demande de diminution du montant du loyer, et de restitution du dépôt de garantie. -Ne leur a alloué qu'une somme de 500 euros en réparation de l'intégralité de leurs préjudices. -Les a condamnés solidairement à payer à Madame [V] : -La somme de 8.640 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés au 06 novembre 2017 outre intérêts, -La somme de 264 euros au titre des frais d'entretien de la chaudière, -La somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Statuant à nouveau :  -condamner Madame [V] à leur verser : -au titre de la surfacturation d'énergie gaz la somme de 1.200 euros, -au titre de la surévaluation le montant du loyer compte-tenu de la surface réelle du logement la somme de 2.310 euros, -au titre de la dévalorisation du logement, compte-tenu de son caractère énergivore, la somme de 1.540 euros, -au titre du remboursement du dépôt de garantie la somme de 1.145 euros, -condamner de même Madame [V] à leur verser des dommages et intérêts d'un montant de 3.000 euros. -la condamner encore à leur verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d'appel la somme de 3.000 euros. -la condamner enfin aux entiers dépens. -confirmer le surplus du jugement et débouter en conséquence Madame [V] de son appel incident. Dans ses conclusions notifiées le 7 février 2022, Mme [V] demande à la cour de: Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, Vu les pièces versées aux débats, -confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble le 17 septembre 2020 en ce qu'il a : -Débouté Monsieur [T] et Madame [F] de leur demande de diminution du montant du loyer, -Débouté Monsieur [T] et Madame [F] de leur demande de restitution du dépôt de garantie, - Condamné solidairement Monsieur [T] et Madame [F] à payer à Madame [V]: -La somme de 8.640 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés au 6 novembre 2017 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance de référé rendue le 21 décembre 2017, -La somme de 264 euros au titre des frais d'entretien de la chaudière, -Condamné solidairement Monsieur [T] et Madame [F] à payer à Madame [V] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Débouté Monsieur [T] et Madame [F] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - Débouté Madame [V] de sa demande tendant à voir Monsieur [T] et Madame [F] solidairement condamnés à lui payer 265, 95 euros au titre des factures de gaz, - Condamné Madame [V] à payer à Monsieur [T] et Madame [F]: -La somme de 500 euros en réparation de l'intégralité de leur préjudice, -La somme de 385 euros au titre de la restitution des charges, Statuant à nouveau -débouter Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [F] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre Madame [H] [V], -condamner solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [F] à payer à Madame [H] [V] la somme de 265, 95 euros au titre des factures de gaz. -condamner solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [F] à verser à Madame [H] [V] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 euros du code de procédure civile. -condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel.   Mme [V] soulève la mauvaise foi des appelants qui ont fait le choix de ne pas se présenter à l'audience de référé du 7 novembre 2017, qui payaient leur loyer en retard et qui admettent avoir cessé de régler ledit loyer à compter du mois d'avril 2017. Elle souligne qu'il leur appartenait de saisir le juge afin d'être autorisés à consigner les loyers s'ils se considéraient victimes des agissements de Madame [V], ce qu'ils n'ont jamais fait. Elle ajoute que les consorts [W] n'ont jamais procédé à l'entretien de la chaudière et ont toujours refusé de payer les factures d'entretien, qu'ils ont souscrit leur abonnement au gaz le 28 octobre 2016, soit plus de 5 mois après leur entrée dans les lieux ce qu'ils ne contestent pas, que les factures litigieuses précisent bien le lieu de consommation. Elle réfute toute tromperie dans le calcul de la surface habitable. Elle énonce que les différents diagnostics de performance énergétique ont été réalisés le 2 juin 2017 en présence de Madame [F] et rappelle que la régularisation annuelle des factures est classique et dépend du mode de consommation des foyers. Elle indique que les appelants ne justifient d'aucun préjudice sur ce point. Enfin, elle s'oppose à la restitution ou au paiement de différentes sommes sollicitées par les appelants.   La clôture a été prononcée le 9 février 2022.   MOTIFS Sur la demande de diminution du montant du loyer Selon l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. En l'espèce, le bail de location mentionne une surface habitable de 110 m², alors que la surface réelle est de 99 m². La différence est de 11m2, alors que le vingtième est égal à 5,5 m². L'article 3-1 précité est donc applicable. Il incombait à Mme [V] de se montrer vigilante dans la publication de son annonce, puisque la surface applicable qui doit être mentionnée est bien celle de la loi Carrez. Les consorts [W] ont formulé leur demande par assignation du 12 août 2018, alors que le bail a pris effet le 1er mai 2016. Or à cette date, ils avaient déjà quitté les lieux. Les appelants opèrent une confusion entre d'une part la surface du bien et d'autre part, l'absence du diagnostic de performance énergétique. Or la demande de réduction du montant du loyer concerne l'hypothèse spécifique d'une différence de surface réelle inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, et elle obéit à des conditions précise telles que rappelées ci-dessus. C'est donc à juste titre que le premier juge les a déboutés de leur demande, le jugement sera confirmé. Sur la surfacturation d'énergie gaz Selon l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au 1er mai 2016, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L.134-1 du code de la construction et de l'habitation. Le diagnostic de performance énergétique a été réalisé plus d'un an après l'entrée dans les lieux des locataires, et la bailleresse a donc bien manqué aux obligations qui lui incombent. Le préjudice consiste en l'impossibilité pour les locataires de souscrire le contrat en toute connaissance de cause. Au vu des pièces versées aux débats, et étant rappelé que la consommation d'énergie est certes liée à la performance énergétique du bâtiment, mais également au mode de vie de ses occupants, le premier juge a procédé à une exacte appréciation de la situation en fixant à 500 euros le montant du préjudice, le jugement sera confirmé. Sur la dévalorisation du logement, compte-tenu de son caractère énergivore Ainsi que l'a justement rappelé le premier juge, les appelants ne démontrent pas l'existence d'un préjudice spécifique en plus de celui lié à une surconsommation d'énergie, déjà pris en compte. Leur demande est rejetée, le jugement sera confirmé. Sur la demande de dommages-intérêts au titre du déménagement M.[T] et Mme [F] exposent que leur déménagement a été motivé par le caractère énergivore du logement qu'ils occupaient, toutefois, force est de constater qu'ils contestent des éléments qu'ils connaissaient au moment de la signature du bail, comme l'absence de cuisine équipée ou de salle de bains récente. Quant aux autres griefs, s'ils sont avérés, ils ont été constatés bien avant le délai de un an et n'avaient jamais fait l'objet d'observations. L'absence de fourniture du DPE a déjà été indemnisée, et les appelants ne rapportent pas la preuve de ce qu'ils ont été contraints de déménager pour ce seul motif, étant observé qu'ils avaient cessé de payer le loyer à compter du mois d'avril 2017. Leur demande est rejetée, le jugement sera confirmé. Sur les demandes reconventionnelles de Mme [V] Sur le paiement des factures de gaz Les trois factures produites par Mme [V], pour des montant respectifs de 34, 31 euros le 6 juin 2016, 31, 64 euros le 4 août 2016 et 248, 83 euros le 2 novembre 2016 ont certes été adressées à l'adresse personnelle de cette dernière, mais précisent comme adresse de consommation le [Adresse 1]. Il y a donc lieu de condamner M.[T] et Mme [F] à rembourser ces sommes à Mme [V], le jugement sera infirmé. Sur la demande de restitution des charges Mme [V] produit à l'appui de ses dires une attestation fiscale en date du 22 septembre 2021 mentionnant le fait qu'elle a employé un salarié à domicile en 2016, rémunéré par un chèque emploi service universel (CESU). Elle communique en outre un tableau intitulé « entretien des espaces verts, emploi chèques service », non signé ni daté, et dont l'origine est inconnue. En l'absence de document nominatif, les pièces produites ne permettent pas de rapporter la preuve qu'un jardinier est bien intervenu au domicile de M.[T] et Mme [F], le jugement sera confirmé. Sur la demande en paiement des loyers Les appelants ne contestent pas avoir cessé de payer leurs loyers à compter du mois d'avril 2017, et ce jusqu'au 7 novembre 2017, conformément au constat d'huissier. Le loyer étant de 1 200 euros par mois, il est dû la somme de (1200x7)+240=8 640 euros, le jugement sera confirmé. Les deux parties ayant signé le contrat de bail, il s'agit bien d'une condamnation solidaire. Sur les frais d'entretien de la chaudière Selon l'annexe 1 du décret du 26 août 1987, les frais relatifs à l'exploitation et l'entretien courant des chaudières figurent parmi les charges récupérables au paiement desquelles le locataire est obligé en vertu de la loi du 6 juillet 1989. C'est à juste titre que le premier juge, rappelant que M.[T] et Mme [F] avaient occupé le logement du 1er mai 2016 au 6 novembre 2017 devaient s'acquitter des deux factures d'entretien de la chaudière en fonction de l'échéance du contrat d'entretien, couvrant pour l'une la période du 20 octobre 2016 au 19 octobre 2017 et pour l'autre, la période du 20 octobre 2017 au 10 octobre 2018, le jugement sera confirmé. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie Les consorts [W] ont payé un dépôt de garantie de 1 145 euros. L'huissier de justice a certes constaté des dégradations lors de l'état des lieux de sortie, toutefois, aucune demande financière n'a été formée à ce titre. Dès lors que la demande en paiement des loyers ne prenait pas en compte le dépôt de garantie, il y a lieu de restituer ce dernier, le jugement sera infirmé. Les consorts [W] ne justifient d'aucun préjudice supplémentaire, leur demande de dommages-intérêts est rejetée. Le premier juge a fait une exacte appréciation de la situation en allouant à Mme [V] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M.[T] et Mme [F] qui succombent principalement à l'instance seront condamnés aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement,après en avoir délibéré conformément à la loi ; Infirme le jugement déféré en ce qu'il a : -débouté Mme [V] de sa demande en paiement des factures de gaz, -débouté M.[T] et Mme [F] de leur demande en restitution du dépôt de garantie ; et statuant de nouveau ; Condamne M.[T] et Mme [F] à payer à Mme [V] la somme de 265,95 euros au titre des factures de gaz ; Condamne Mme [V] à restituer à M.[T] et Mme [F] la somme de 1 145 euros correspondant au dépôt de garantie ; Confirme le jugement déféré pour le surplus ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne M.[T] et Mme [F] au paiement des dépens d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE