Cour d'appel, 19 septembre 2022. 21/04010

MINUTE N° 22/450 Copie exécutoire à : - Me Noémie BRUNNER - Me Xavier METZGER Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 19 Septembre 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/04010 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HVNI Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de Haguenau APPELANT : Monsieur [B] [K] [Adresse 1] [Localité 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005143 du 09/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représenté par Me Noémie BRUNNER, avocat au barreau de COLMAR INTIMEE : S.C.I. HE [Adresse 1] [Localité 2] / FRANCE Représentée par Me Xavier METZGER, avocat au barreau de STRASBOURG COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 30 mai 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller Madame DAYRE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Par acte du 11 décembre 2015, la Sci HE a donné à bail à Monsieur [B] [K] une maison à usage d'habitation avec jardin située [Adresse 1] et ce, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant initial de 740 € outre une provision sur charges de 40 €. Déplorant de nombreux problèmes dans le logement notamment en terme d'isolation et après vaine mise en demeure adressée le 24 juin 2019, Monsieur [B] [K] a, par acte introductif d'instance enregistré le 4 octobre 2019, fait citer la Sci HE devant le tribunal d'instance de Haguenau aux fins d'obtenir la désignation d'un expert. Il a demandé au tribunal d'enjoindre le bailleur de produire un bilan énergétique du logement sous astreinte. La Sci HE s'est opposée à la demande et a contesté l'existence de points d'indécence, ajoutant que le locataire a contracté au vu d'un diagnostic de performance énergétique classant le logement en catégorie F, soit un logement consommant une quantité importante d'énergie, ce qui ne suffit pas à en faire un logement indécent au sens du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractères d'un logement indécent. Par jugement en date du 24 mars 2020, le juge des contentieux de la protection a ordonné une expertise. L'expert a déposé son rapport le 20 janvier 2021 au terme duquel il a essentiellement conclu que le logement ne répondait pas aux critères d'indécence même si plusieurs anomalies étaient relevées. Monsieur [B] [K] a conclu à la condamnation de la Sci HE à effectuer les travaux listés par l'expert par un professionnel agréé sous astreinte, a demandé au juge de fixer le montant du loyer à la somme de 660 € rétroactivement au 3 octobre 2019, compte- tenu de la différence de superficie entre celle relevée par l'expert et celle figurant au contrat de bail, de condamner la Sci HE à lui payer la différence entre le loyer payé et le loyer rectifié depuis cette date soit 74 € par mois, ordonner le cas échéant compensation des créances réciproques et condamner la Sci HE à lui payer une indemnité de 2 000 € en réparation de son préjudice de jouissance. La Sci HE a conclu au rejet des demandes, a sollicité du juge qu'il enjoigne à Monsieur [B] [K] de le laisser accéder au bien pour réaliser les réparations nécessaires à la mise en sécurité de celui-ci et a demandé de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, défaut d'assurance habitation et dégradations. Par jugement en date du 29 juin 2021, le juge des contentieux de la protection de Haguenau a : - Débouté Monsieur [B] [K] de ses demandes d'injonction et en dommages et intérêts, - Fixé à 666 € par mois le montant du loyer dû par Monsieur [B] [K] à compter du 1er mars 2021, - Dit que ce loyer sera indexé le 1er mars de chaque année en tenant compte de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Insee, - Débouté Monsieur [B] [K] de sa demande tendant à une fixation diminuée du loyer rétroactive au 3 octobre 2019 et de sa demande en remboursement de la différence entre le loyer payé et le loyer dû faute de démontrer avoir réglé les loyers à compter du 1er mars 2021, - Déclaré irrecevable la demande en résiliation du bail faute de notification au préfet, - Condamné Monsieur [B] [K] aux dépens y compris ceux liés à l'expertise. Monsieur [B] [K] a interjeté appel à l'encontre de cette décision le 1er septembre 2021 et par écritures notifiées le 1er décembre 2021, il conclut ainsi que suit : -déclarer l'appel recevable, -déclarer l'appel bien fondé, -infirmer le jugement déféré, -enjoindre à la Sci HE de faire réaliser les travaux listés par l'expert par un professionnel agréé, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, -condamner la Sci HE à lui rembourser la différence entre le loyer payé et le loyer dû depuis le 1er mars 2021, soit la somme de 74 € par mois, -condamner la Sci HE à lui payer la somme de 2 000 € en réparation de son préjudice de jouissance, -condamner la Sci HE aux dépens de première instance y compris les frais d'expertise, -confirmer le jugement pour le surplus, -en tant que de besoin, ordonner la compensation des créances réciproques, -condamner la Sci HE aux dépens d'appel. Au soutien de son appel, Monsieur [B] [K] énonce que si l'expert a conclu que « les désordres allégués et les non-conformités relevées, eu égard à leur nature et leur gravité relative, ne rendent pas pour autant le logement indécent », il a cependant relevé que : 1° l'affaissement localisé de 4 dalettes à l'entrée du logement constitue un risque de chute 2° les fissures doivent être surveillées 3° le test d'infiltrométrie a mis en évidence des faiblesses au droit des liaisons maçonnerie-fenêtre et un défaut d'étanchéité à l'air des parois intérieures de la salle de bains à l'étage et de la porte d'entrée de l'immeuble 4° les caractéristiques dimensionnelles du dispositif de retenue des personnes au droit de l'escalier intérieur ne sont pas conformes à la norme en vigueur, il en est de même pour l'occlus se situant sur l'escalier dont le remplissage en partie basse ne constitue pas un élément de protection conforme à l'article R 111-15 du code de la construction 5° il conviendrait d'apporter de l'air frais dans la salle de bains de l'étage pour favoriser l'évacuation de l'air vicié par la bouche existante 6° une mise en sécurité du réseau électrique est recommandée au vu de l'évolution des normes électriques. et a attribué au vice de l'immeuble : -les dalettes affaissées, -le défaut d'étanchéité de la porte d'entrée, -l'infiltration d'air en sous face de l tablette de fenêtre, -l'absence de grille d'entrée d'air dans la plinthe de la cuisine, qui entraîne de surcroît une non conformité à la réglementation, -le défaut d'étanchéité à l'air de la fenêtre du séjour, -la fissure au plafond du séjour, -la non conformité du garde corps et du remplissage de la partie inférieure de l'oculus, -l'infiltration d'air parasite liée à l'absence d'ouvrage dans la salle de bains de l'étage, -le défaut b d'étanchéité à l'air de la fenêtre et au droit de la jonction rampant pied droit dans la chambre d'enfant, -le défaut d'étanchéité à l'air de la trappe d'accès aux combles, -les fissurations de la façade, -les défaillances des interfaces des menuiseries des façades, tout en chiffrant le coût des travaux à la somme de 17 410 €. L'appelant argue que «  en dépit de ce constat et notamment de la nécessaire remise aux normes des éléments de protection contre les chutes relevée, le juge de 1ère instance a rejeté ses demandes tendant à voir enjoindre au bailleur de réaliser les travaux sous astreinte ». Il conteste avoir été débouté de son action en paiement de la différence entre le loyer payé depuis le 1er mars 2021 et le loyer corrigé en fonction de la superficie au motif qu'il n'établirait pas avoir réglé l'intégralité de la dette de loyers, alors que, selon lui s'il existait une dette à fin 2020 d'un montant de 2 300 €, la situation a été régularisée notamment par un versement opéré par la Caisse d'allocations familiales. Enfin, il affirme que son préjudice de jouissance résulte de la liste de désordres constatés par l'expert, qui, s'ils ne rendent pas le logement indécent, causent néanmoins des désagréments de nature à affecter la jouissance paisible du bien. La Sci HE a constitué avocat mais n'a pas fait déposer de conclusions. MOTIFS Sur la demande d'exécution de travaux Pas plus à hauteur de cour que devant le premier juge, Monsieur [B] [K] n'a indiqué le fondement juridique de sa demande. Toutefois, le premier juge a missionné l'expert judiciaire, en lui demandant de décrire les lieux dans leur état actuel et de dire notamment s'ils répondent aux caractéristiques du logement décent tel que décrit par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002. Il doit être tiré de cette circonstance que la demande d'exécution de travaux est fondée sur les dispositions dudit décret et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le bailleur doit délivrer à son locataire un logement décent. L'expert a minutieusement passé en revue chacune des pièces, hall, escalier de la maison donnée à bail et relevé leurs caractéristiques et les éventuels défauts observés. Il a, en suite de cet examen, répondu à la mission en reprenant point par point chacune des conditions prévues à l'article 2 du décret précité et a ainsi retenu que : Condition n° 1 : le logement assure le clos et le couvert, le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, Réponse de l'expert : vu les constats effectués, l'expert considère que cette caractéristique est respectée mis à part l'affaissement localisé de quatre dallettes à l'entrée du logement qui constitue un risque de chute. L'expert préconise une mise en observation en ce qui concerne les fissures constatées en façade ouest et qui résultent de mouvements structuraux dont l'origine provient de tassement différentiel et/ou d'un défaut de chaînage' le clos et couvert est assuré, Condition n°2 : le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasite. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munis de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappe. Réponse de l'expert : vu les constats effectués, les murs et parois présentent une étanchéité à l'air suffisante, néanmoins le test d'infiltrométrie a mis en évidence des faiblesses aux droits des liaisons maçonnerie-fenêtre ( constat 2, 4,6 a, 11,12 ) et un défaut d'étanchéité à l'air des parois intérieures de la salle de bain à l'étage. Mais ces défauts ne rendent pas pour autant le logement indécent Condition n°3 : les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; Réponse de l'expert : les constats effectués (constat 8 ), le dispositif de retenue des personnes est bien existant au droit de l'escalier intérieur mais les caractéristiques dimensionnelles ne sont pas conformes à la norme en vigueur NFP01-012. Il en est de même pour l'oculus se situant sur l'escalier dont le remplissage en partie basse ne constitue pas un élément de protection conforme à l'article R 111-15 du code de la construction et de l'habitation Condition 4 : la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risque manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires Réponse de l'expert : vu les constats effectués, l'expert considère que cette caractéristique est respectée. Les moisissures présentes dans la chambre parentale sont la conséquence d'un phénomène de condensation causée par un manque de ventilation de la pièce Condition n°5 : les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement Réponse de l'expert : vu les constats effectués, l'expert considère que cette caractéristique est respectée Condition n° 6 : le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptée aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements Réponse de l'expert : vu les constats effectués, l'expert considère que cette caractéristique est respectée, néanmoins pour la salle de bain de l'étage une amenée d'air frais est requise pour favoriser l'évacuation de l'air vicié par la bouche existante Condition n°7 : les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre Réponse de l'expert : vu les constats effectués, l'expert considère que cette caractéristique est respectée Article 3 du décret : le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : 1/ le logement comporte une installation permettant le chauffage normal muni des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement Réponse de l'expert : vu les constats effectués, l'expert considère cette caractéristique respectée 2/une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et débit suffisant pour l'utilisation normale de ses locataires Réponse de l'expert : vu les constats effectués l'expert considère que cette caractéristique est respectée. L'Expert considère ensuite que pour les points 3,4,5,6 de l'article 3, et pour l'article 4, les caractéristiques requises sont respectées. L'expert a ainsi conclu son rapport : « au vu des constats contradictoires effectués, et au vu des pièces communiquées, l'expert a démontré que les désordres allégués et non-conformités relevées, eu égard à leur nature et à leur gravité relative,ces non conformités et /ou éléments d'inconfort modéré ne rendent pas pour autant le logement indécent. Il apparaît que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort permettant un chauffage normal muni de tous les dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation de combustion. Il apparaît également que les éléments de protection contre les chutes doivent être mis aux normes. Bien que le logement souffre d'un manque d'isolation thermique conjugué à des infiltrations d'air parasite dont les causes principales peuvent être aisément solutionnées, vu les consommations prévisionnelles indiquées sur les factures présentées qui sont cohérentes par rapport à l'étiquette F mentionnée dans le diagnostic de consommation énergétique effectué le 22 octobre 2015, et annexé au bail, l'expert conclut que l'ensemble de ces éléments fait de cette maison un logement énergivore ne le rendant pas pour autant indécent ». Ainsi, l'expert a pu constater au regard de la condition n° 2 et 6 de l'article 2 précité, que la salle de bain aveugle de l'étage présente des non façons (défaut d'étanchéité à l'air des parois intérieures) qui sont à l'origine d'infiltrations d'air parasites sérieuses, représentant à elles seules 43 % des infiltrations d'air de la maison et a préconisé tant la pose de profils de finitions et des lambris manquants dans cette salle de bain que la création d'une arrivée d'air frais en partie basse afin d'assurer une ventilation naturelle. Ces éléments constituent assurément et intrinsèquement des points d'indécence auxquels il convient de remédier et le bailleur sera condamné à effectuer les travaux correspondant aux préconisations de l'expert. Si le premier juge a retenu avec l'expert la nécessité de mise aux normes des éléments de protection contre les chutes (au droit de l'escalier intérieur dont les caractéristiques dimensionnelles ne sont pas conformes à la norme en vigueur et au niveau de l'oculus se situant sur l'escalier dont le remplissage en partie basse ne constitue pas un élément de protection conforme au code de la construction de l'habitation et de remédiation à l'affaissement des dallettes à l'entrée du logement, il a rejeté la demande formée par Monsieur [B] [K] en exécution de travaux au motif qu'aucune mise en demeure préalable n'a été délivrée par le locataire et qu'il n'est pas justifié de démarches préalables amiables tendant à laisser le propriétaire réaliser les travaux. Cependant, s'agissant de points d'indécence, il est de jurisprudence que dans la mesure ou le bailleur est tenu de remettre un logement ne présentant pas de critères d'indécence et qu'il connaissait les non-conformités présentes au moment de la location, le locataire est en droit d'exiger des travaux de mise en conformité même sans mise en demeure préalable. Il s'ensuit qu'infirmant la décision déférée, la Sci HE sera condamnée à effectuer les travaux nécessaires à la conformité des dalettes, de l'escalier et de l'oculus et ce dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, à peine d'une astreinte de 30 € par jour de retard pour une durée de 70 jours passé ce délai. Sur la demande au titre du remboursement d'une partie du loyer Aux termes de l'article1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut d'une obligation d'en rapporter la preuve. Monsieur [B] [K] avait été débouté de sa demande en restitution de la différence entre le loyer payé depuis le 1er mars 2021 et le loyer dû, tel que fixé par le juge des contentieux de la protection en sa décision du 29 juin 2021, faute de démontrer avoir réglé ses loyers à compter du 1er mars 2021. À hauteur d'appel, Monsieur [B] [K] n'apporte pas davantage de justificatifs de règlement des loyers à compter du 1er mars 2021 de sorte que la décision déférée ne peut qu'être confirmée. Sur la demande de dommages intérêts au titre de la réparation du préjudice de jouissance Comme devant le premier juge, Monsieur [B] [K] se borne à affirmer qu'il a nécessairement subi un préjudice de jouissance au regard des manquements relevés par l'expert sans à aucun moment le caractériser de quelque manière que ce soit. Monsieur [B] [K] échoue ainsi encore une fois à rapporter la preuve de l'obligation à réparation dont il se prévaut et qui suppose démontrer l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué. La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages intérêts. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront infirmées et il sera fait masse des dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise et dit que chacune des parties en supportera la moitié. Monsieur [B] [K] n'étant que partiellement reçu en son appel, il y a lieu de dire que chacune des parties supportera la charge de ses dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement, contradictoirement, INFIRME la décision déférée en ce qu'elle a débouté en totalité Monsieur [B] [K] de sa demande tendant à enjoindre la Sci HE de faire réaliser des travaux sous astreinte et en ce qu'elle a statué sur les dépens, Et statuant à nouveau des chefs infirmés, CONDAMNE la Sci HE à réaliser ou faire réaliser la pose de profils de finitions et des lambris manquants dans la salle de bain de l'étage et à procéder ou faire procéder à la création d'une arrivée d'air frais en partie basse afin d'assurer une ventilation naturelle dans cette pièce ainsi qu'à mettre ou faire mettre le dispositif de retenue au droit de l'escalier intérieur en conformité avec la norme NFP01-012, à mettre ou faire mettre en place une protection efficace contre les chutes au droit de l'oculus se situant sur l'escalier et à réparer les dallettes à l'entrée de la maison, tous travaux préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport  du 19 janvier 2021, et ce, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, à peine d'une astreinte de 30 € par jour de retard, passé ce délai et pour une durée de soixante-dix jours, FAIT masse des dépens de première instance, y compris les frais d'expertise judiciaire et DIT que chacune des parties en supportera la moitié, CONFIRME la décision déférée pour le surplus des dispositions soumises à la cour, Et y ajoutant, DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres frais et dépens d'appel. La GreffièreLa Présidente de chambre