Tribunal judiciaire, 25 novembre 2025. 24/01227

AFFAIRE N° RG 24/01227 - N° Portalis DBWW-W-B7I-DOZD MINUTE : C.C.C revêtue de la formule exécutoire délivrée le: à: C.C.C délivrée le: à: RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE DATE DU JUGEMENT : 25 Novembre 2025 DEBATS PUBLICS : 22 Septembre 2025 ACTE DE SAISINE : 14 Juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL PRÉSIDENT : Marion DESPLATS, Juge des contentieux de la protection GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé DEMANDEUR S.A. MARCOU HABITAT, inscrite au RCS de CARACSSONNE sous le N° 551 850 159, dont le siège social est sis 4 Boulevard Marcou - 11890 CARCASSONNE Représentée par la SELARL ACCORE AVOCATS, avocats au barreau de NARBONNE DÉFENDEUR Madame [B] [P], demeurant Impasse du Pont Troué, Résidence Le chant du coq, appt C4 à CARCASSONNE (11000) Représentée par Maître Claire MAYNIE, avocat au barreau de CARCASSONNE EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2016, la SA MARCOU HABITAT a donné à bail à Madame [B] [P] un appartement situé impasse du Pont de Trouvé, Résidence le Chant du coq, Appartement C4 11000 CARCASSONNE, pour un loyer mensuel de 431,14 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, la SA MARCOU HABITAT a fait assigner Madame [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour motifs légitimes,Ordonner l’expulsion de Madame [B] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner Madame [B] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, fixée au montant actuel du loyer et des charges,Condamner Madame [B] [P] à verser à la société MARCOU HABITAT la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, L'assignation a été dénoncée à la préfecture de l’Aude le 14 juin 2024. À l'audience du 22 septembre 2025, la SA MARCOU HABITAT, représentée, maintient ses demandes. La SA MARCOU HABITAT soutient que Madame [B] [P] a manqué a son obligation d’user paisiblement des lieux loués. Elle a déposé des écritures lesquelles font état d’un jugement du tribunal correctionnel de CARCASSONNE en date du 11 mars 2024 ayant reconnu Madame [B] [P] coupable notamment de détention non autorisée de stupéfiants ayant entrainé un trouble du voisinage important. Se fondant sur l'obligation, pour le locataire, de jouir paisiblement du logement loué, le bailleur sollicite la résiliation du bail et l'expulsion consécutive. Madame [B] [P], représentée, formule les demandes suivantes : A titre liminaire : Prononcer l’irrecevabilité de l’action engagée par la société MARCOU HABITAT à son égard ;Sur le fond : débouter la société MARCOU HABITAT De l’ensemble de ses demandes ;Statuer ce que de droit sur les demandes. Madame [B] [P] soutien en substance que l’action engagée est irrecevable car elle n’a pas reçu de mise en demeure de la part du bailleur et que ce dernier ne justifie donc pas de tentative amiable préalable obligatoire au visa de l’article 56 du code de procédure civile. Sur le fond, elle indique que les faits pour lesquels elle a été condamnée ne concerne qu’une seule date le 06 mars 2024 et que dans la mesure ou mes faits qui lui sont reprochés sont aujourd’hui terminés la résiliation judiciaire du bail ne peut être prononcée. Elle souligne qu’elle a réintégré les lieux et qu’elle jouit paisiblement de son logement et ne trouble jamais le voisinage. Madame [B] [P] indique que son logement est celui de sa famille depuis neuf ans et présente une stabilité pour ses trois enfants et notamment sa fille [R] qui souffre d’un handicap. L'affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la recevabilité des demandes : Selon les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile « à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants : 1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ; 2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; 4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ; 5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. » En l’espèce l’action en résiliation de bail initiée par la SA MARCOU HABITAT est fondée sur la responsabilité contractuelle du locataire pour des manquements à son obligation de jouissance paisible des lieux de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence l’action initiée par la bailleresse est recevable, aucune tentative préalable obligatoire de conciliation n’étant à effectuer par la demanderesse, dans le cadre de sa demande en justice en résiliation judiciaire du bail, laquelle ne repose pas davantage sur le constat d’une disposition prévue au titre d’une clause résolutoire insérée au bail. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion de la locataire Selon les articles 1728 et 1729 du code civil ainsi que l'article 7 b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est tenu d’user de la chose louée de façon paisible, et raisonnable suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L'inexécution de cette obligation de manière grave ou répétée peut alors justifier la résiliation du bail. De surcroît, l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les propriétaires de locaux à usage d’habitation doivent utiliser les droits dont il dispose afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ses locaux. Il s'agit là d'une obligation de résultat dont le propriétaire ne peut s'exonérer que par la force majeure. En vertu de l'article 1353 du code civil, c’est au demandeur bailleur d’apporter la preuve de l'inexécution de cette obligation. En l'espèce, la bailleresse produit au soutien de sa demande de résiliation le jugement du tribunal correctionnel de Carcassonne en date du 11 mars 2024 aux termes duquel Madame [B] [P] a été reconnue coupable de détention de produits stupéfiants et de plusieurs armes et munitions le 06 mars 2024. Il ressort de ce jugement que la locataire a participé au trafic de produits stupéfiants en qualité de « nourrice ». La condamnation de Madame [B] [P] pour des faits de détention de produits stupéfiants et d’arme sont des faits particulièrement graves caractérisant des troubles anormaux du voisinage et le non respect par la locataire de jouir paisiblement du bien qui lui est loué. Toutefois, la société bailleresse ne produit aucuns courriers adressés à sa locataire aux fins de faire cesser les troubles dénoncés, ni signalement ou plainte des voisins se plaignant des agissements de Madame [B] [P] ou de nuisances diurnes, nocturnes ou sonores. Aucune mise en demeure n’a été adressé à Madame [B] [P] depuis son retour dans les lieux suite à sa libération et la société bailleresse n’établit pas que les troubles du voisinage allégués sont encore d’actualité. Madame [B] [P] produit de très nombreuses attestations de ses voisins qui indiquent qu’elle est une voisine respectueuse qui n’a jamais causé de troubles de voisinage. Il est relevé que Madame [B] [P] vit avec trois jeunes enfants qui ne causent aucune difficulté ou problèmes et que sa fille [R] souffre d’un problème du spectre autistique. Aussi, l’expulsion aurait des conséquences graves pour cette famille et particulièrement pour [R] pour laquelle il est établi que son état de santé nécessite notamment la stabilité de son environnement et de son logement. En conséquence, la SA MARCOU HABITAT sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail régularisé le 27 Avril 2016 par Madame [B] [P] et de sa demande d’expulsion. Sur l’article 700 du Code de procédure civile La SA MARCOU HABITAT sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur les dépens La SA MARCOU HABITAT supportera les dépens. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DEBOUTE la SA MARCOU HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du bail locatif de Madame [B] [P] et de sa demande d’expulsion ; REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SA MARCOU HABITAT aux dépens, LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION