Cour d'appel, 07 mars 2023. 22/10199

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 8 ARRÊT DU 7 MARS 2023 (n° / 2023, 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10199 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF4GU Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Mai 2022 - Juge commissaire du Tribunal de Commerce de Bobigny - RG n° 2018J00360 APPELANTE Madame [L] [T] Née le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 6] (Turquie) De nationalité française Demeurant [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Lamia BADKOUF, avocat au barreau de PARIS, toque : C0193, INTIMÉES S.A. BANQUE CIC EST, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de STRASBOURG sous le numéro 754 800 712, Dont le siège social est situé [Adresse 4] [Adresse 4] Représentée par Me Emmanuel CONSTANT de la SELARL CB Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0639, S.E.L.A.S. MJS PARTNERS, prise en la personne de Maître [Z] [S], en qualité de liquidateur judiciaire de Madame [L] [T], désigné par jugement du Tribunal de commerce de Bobigny en date du 28 février 2018, Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BOBIGNY sous le numéro 403 608 136, Dont le siège social est situé [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Marc VOLFINGER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 286 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, Présidente de chambre, chargée du rapport, et Madame Florence DUBOIS-STEVANT, conseillère. Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, Présidente de chambre, Madame Florence DUBOIS-STEVANT, conseillère, Madame Pascale SAPPEY-GUESDON, conseillère. Greffier, lors des débats : Madame Liselotte FENOUIL ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, Présidente de chambre et par Liselotte FENOUIL, greffière, présente lors de la mise à disposition. * * * FAITS ET PROCÉDURE: Par acte notarié du 8 juin 2007, la société Nancéienne Varin-Bernier, aux droits de laquelle vient la Banque CIC EST, a accordé à Mme [T] un prêt immobilier d'un montant de 100.000 euros remboursable en 240 mensualités, destiné à l'acquisition d'un immeuble sis [Adresse 3] moyennant le prix de 155.000 euros. A titre de garantie, la société Nancéienne Varin-Bernier a fait inscrire un privilège de prêteur de deniers enregistré et publié le 16 juillet 2007 au service de la publicité foncière de [Localité 7]. Par jugement du 22 mai 2013, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de Mme [T], désignant Me [S] en qualité de mandataire judiciaire et Me [M] en qualité d'administrateur judiciaire. Le 17 juin 2013, le CIC EST a déclaré sa créance pour un montant de 120.056,24 euros, dont 107.759,49 euros à titre hypothécaire, 10.408,78 euros à titre privilégié et 1.887,97 euros à titre chirographaire. Par jugement du 28 février 2018, le tribunal de commerce a prononcé la résolution du plan de redressement et ouvert une procédure de liquidation judiciaire, désignant Me [S] en qualité de liquidateur. Par acte d'huissier en date du 13 novembre 2020, le CIC EST a fait signifier à Mme [T] un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur la somme de 123.772,33 euros due en principal, intérêts, frais et indemnités au 30 octobre 2020. Sur requête du CIC EST du 19 octobre 2021 et par ordonnance du 10 mai 2022, le juge commissaire a, pour l'essentiel, autorisé le CIC EST à faire procéder à la vente de l'immeuble sis à [Localité 8] aux enchères publiques devant le juge de l'exécution saisie immobilière du tribunal judiciaire de Bobigny et a fixé le prix de vente à 35.000 euros avec la faculté de baisse à défaut d'enchères. Mme [T] a relevé appel de cette ordonnance le 24 mai 2022, en intimant le CIC EST et la Selas MJS Partners, ès qualités. Par conclusions déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 6 septembre 2022, Mme [T] demande à la cour de : - la recevoir en son appel et l'en dire bien fondée, - à titre principal, infirmer l'ordonnance du juge-commissaire en toutes ses dispositions, notamment en ce qu'elle a autorisé la vente de l'immeuble sis [Adresse 3], cadastré section [Cadastre 5] lieudit " [Adresse 3] " pour une superficie de 00ha 04a 88ca (lot n° 14 de l'EDD), ledit bien appartenant à Mme [T], - à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour confirmerait l'ordonnance, fixer la mise à prix à la somme de 170.000 euros, - en toute hypothèse, condamner le CIC EST à lui payer 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses conclusions déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 21 septembre 2022, la société MJS Partners, prise en la personne de Me [S], en qualité de liquidateur de Mme [T], demande à la cour de prendre acte qu'elle s'en remet à la sagesse de la cour sur l'infirmation de l'ordonnance et subsidiairement sur la fixation de la mise à prix à la somme de 170.000 euros, et de statuer ce que de droit sur les dépens. Par conclusions déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 21 septembre 2022, le CIC EST demande à la cour de juger Mme [T] mal fondée en son appel, en conséquence, confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, débouter Mme [T] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et en tout état de cause, la condamner à lui payer 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile. Le dossier a été visé sans observation par le ministère public le 29 août 2022. SUR CE - Sur l'autorisation de vendre Le CIC EST fait valoir que, depuis le jugement d'ouverture, le liquidateur n'a entrepris aucune diligence afin de réaliser le bien immobilier dépendant de l'actif de Mme [T] et que la débitrice ne démontre pas qu'une vente amiable est possible, aucune offre en ce sens n'ayant été réceptionnée. Mme [T] s'oppose à la vente aux enchères de son immeuble dans lequel elle réside avec sa fille depuis 15 ans, exposant qu'elle a tenté de trouver un accord avec la banque afin d'éviter la vente de son bien, mais qu'à la suite de l'ouverture de la procédure de liquidation, elle a été dessaisie au profit du liquidateur judiciaire, lequel lui avait promis de faire de son mieux pour qu'elle puisse garder son appartement, ce qu'il n'a pas fait. Le liquidateur fait valoir qu'il a laissé à Mme [T] le temps nécessaire pour qu'elle puisse trouver un arrangement avec son créancier hypothécaire et qu'il a été informé en juillet 2021, que la banque refusait les propositions de moratoire. Il résulte de l'article L643-2 du code de commerce que "Les créanciers titulaires d'un privilège spécial, d'un gage, d'un nantissement ou d'une hypothèque et le Trésor Public pour ses créances privilégiées peuvent, dès lors qu'ils ont déclaré leurs créances même s'ils ne sont pas encore admis, exercer leur droit de poursuite individuelle si le liquidateur n'a pas entrepris la liquidation des biens grevés dans le délai de trois mois à compter du jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire. Lorsque le tribunal a fixé un délai en application de l'article L. 642-2, ces créanciers peuvent exercer leur droit de poursuite individuelle à l'expiration de ce délai, si aucune offre incluant ce bien n'a été présentée. En cas de vente d'immeubles, les dispositions des premier, troisième et cinquième alinéas de l'article L. 642-18 sont applicables. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière a été engagée avant le jugement d'ouverture, le créancier titulaire d'une hypothèque est dispensé, lors de la reprise des poursuites individuelles, des actes et formalités effectués avant ce jugement.", Selon l'article L 642-18, en ses 1er, 3ème et 5ème alinéas, les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Il est constant que le liquidateur n'a pas entrepris depuis l'ouverture de la liquidation judiciaire de Mme [T] le 28 février 2018, il y a plus de quatre ans, de réaliser le bien immobilier dépendant de l'actif de la débitrice. Le CIC EST, venant aux droits de la SNVB, créancier titulaire d'un privilège de prêteur de deniers, enregistré et publié le 16 juillet 2027 et justifiant avoir déclaré sa créance au passif de la liquidation de Mme [T], remplit les conditions posées par l'article L643-2 du code de commerce pour obtenir l'autorisation de vendre le bien aux enchères. Si le juge-commissaire peut ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine, force est de constater en l'espèce qu'il n'est fait état d'aucune offre d'acquisition amiable. Le moyen de Mme [T], reprochant au liquidateur son absence de diligence pour lui permettre de conserver son appartement, est inopérant, le liquidateur ayant pour mission de réaliser l'actif afin de désintéresser les créanciers, étant relevé que la société MJS Partners, qui a manifestement temporisé, ne peut s'opposer après l'écoulement du délai prévu par l'article L643-2 du code de commerce et en l'absence d'offre d'acquisition, à ce que le créancier sollicite la mise en vente du bien sur lequel il détient un privilège. L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a autorisé la vente du bien aux enchères devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bobigny. - Sur la mise à prix Mme [T] conteste la mise à prix de 35.000 euros, sans rapport selon elle avec la valeur réelle du bien et demande à la cour, au vu des estimations qu'elle produit de fixer celle-ci à 170.000 euros. Le CIC réplique que le juge commissaire a fixé la mise à prix du bien à 35.000 euros, au vu du descriptif du bien qu'il a produit à l'audience. Il souligne que les dispositions du code de commerce ne prévoient pas la contestation de la mise à prix par la liquidée et que la mise à prix d'un immeuble en vente judiciaire n'est jamais fixée à sa valeur afin d'attirer le plus d'acquéreurs possibles. En l'absence d'expertise, le liquidateur s'en rapporte sur le montant de la mise à prix. Il ressort du procès-verbal de description établi à la demande du CIC par un huissier, le 12 janvier 2021, que le bien à vendre consiste en un appartement situé au premier étage d'un petit immeuble situé au centre ville de [Localité 8] et qu'il se compose d'un petit couloir d'entrée, de deux chambres, d'une salle d'eau, de toilettes séparées, d'un séjour et d'une cuisine. Mme [T] communique deux estimations évaluant cet appartement de 50m² (type T3) comme suit: - entre 160.000 euros et 170.000 euros, le 18 février 2021 (agence CIP de Tremblay), - à 170.000 euros nets vendeur, le 19 juillet 2022 (agence AF Immo de Tremblay). S'agissant d'une vente aux enchères la mise à prix doit rester attractive pour susciter l'intérêt des acquéreurs potentiels et leur mise en concurrence dans le cadre des enchères. Elle ne peut donc correspondre à l'estimation qui a été faite du bien, étant observé que Mme [T] ne fait état d'aucune offre d'acquisition amiable. Cependant, la mise à prix de 35.000 euros apparait trop basse au regard de la consistance du bien et de son implantation en centre ville. La cour réformant l'ordonnance sur ce point, fixera la mise à prix à 60.000 euros, avec baisse de mise à prix comme il est dit au dispositif en cas de carence d'enchère. - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation judiciaire. Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Confirme l'ordonnance du juge-commissaire, sauf sur le montant de la mise à prix, Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, Fixe la mise à prix à 60.000 euros avec faculté de baisse d'un tiers en cas de carence d'enchère, Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, Ordonne l'emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective et dit qu'ils pourront être recouvrés directement par la SEL crédit-bail Avocats en application de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière, Liselotte FENOUIL La Présidente, Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT